房地产开发如何拿地PPT幻灯片
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房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平米，可 开发建面510万平米，这部分资产约78%的土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本 最多不超过1200元/平米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外，信达地产的实际控制人 信达资产也使信达地产能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
拿地的十六种模式课件
确定。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
房地产开发用地的获取课件
资金投入大
土地一级开发需要大量的资金投入， 包括土地征收、拆迁安置补偿等费 用。
政策支持
政府对于土地一级开发给予一定的 政策支持和优惠，鼓励企业参与。
其他途径
01
02
03
收购现有项目
通过收购现有项目的方式 获取土地资源，能够快速 进入市场。
合作开发
与拥有土地资源的企业合 作开发，实现资源共享和 优势互补。
房地产开发用地获取
CONTENTS
• 土地获取概述 • 土地市场概述 • 土地获取的途径 • 土地获取的风险与防范 • 案例分析 • 总结与展望
01
土地获取概述
土地获取的重要性
土地是房地产开发的基础
只有获得土地，才能进行后续的规划、设计、施工等环节，是房地产开发的首 要条件。
土地资源有限
随着城市化进程的加速，土地资源日益稀缺，掌握土地资源对于房地产企业具 有重要意义。
上海某商业项目土地获取案例
总结词
上海某商业项目是通过协议出让方式获取开发用地的案例。
详细描述
该项目位于上海市黄浦区，占地面积为5万平方米，容积率为6.0。由于该地块地理位置优越，开发商通过与政府 协商，以15亿元的价格获得该地块的开发权。在获取土地后，开发商进行了商业规划设计，并最终建成了集购物、 休闲、娱乐于一体的商业综合体。
经济环境变化
经济环境的变化可能会影响房地产市场的供求关系，进而影响土地 价格和开发企业的盈利能力。
法律风险
法律程序不透明 在某些国家和地区，法律程序可能不透明，导致房地产开 发企业在获取土地的过程中面临不确定性和风险。
法律变更 政府在法律方面的变更可能会对房地产开发企业获取土地 造成影响，例如对土地使用权、产权保护等方面的法律规 定的变化。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
房地产开发用地的获取幻灯片PPT
土地使用权
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
房地产开发用地的获取幻 灯片PPT
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
房地产开发用地的获取幻 灯片PPT
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• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂
第5章房地产开发用地的取得PPT课件
1.土地使用权出让
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
第三章房地产开发项目用地取得(共76张PPT)
44
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 1．发布招标公告
45
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 ２． 投标 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄
，但出让人在投标截止时间前收到的方为 有效。 标书投入标箱后，不可撤回。
46
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 3．开标 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标
13
二、房地产开发工程用地类型
2．熟地 在开发实践中，由于满足上述条件要求的程
度通常不完全一致，从而形成各种成熟度 的熟地。如：完成了“三通一平〞的熟地； 完成了“七通一平〞的熟地；不仅完成了“三 通〞或“七通〞一平，还完成了工程所需配 建的各种道路、设施的熟地；进一步完成 工程±0.000m以下工程的熟地。
1．生地
生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它根本属于 农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养殖地、沼泽地、 滩地、山地等。这些自然地，大多属集体所有，但往往已规划作 为城市建设用地，经征用后，可用于房地产开发。
另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地 。
这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中使用性质不符 合城市规划要求的土地、使用效益低下的土地、环境恶劣地段的土 地等。此种土地大多属国有地，也有局部属尚未征用的集体所有土 地。
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
?城市用地分类与规划建设用地标准?〔GB50137-2021〕 7
居住用地〔R〕分类
公共设施、交通设施和公共服务 R1 一类居住用地 设施齐全、布局完整、环境良好
的低层住区用地
公共设施、交通设施和公共服务 R2 二类居住用地 设施较齐全、布局较完整、环境
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 1．发布招标公告
45
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 ２． 投标 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄
，但出让人在投标截止时间前收到的方为 有效。 标书投入标箱后，不可撤回。
46
一、土地使用权出让
〔三〕招标程序 3．开标 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标
13
二、房地产开发工程用地类型
2．熟地 在开发实践中，由于满足上述条件要求的程
度通常不完全一致，从而形成各种成熟度 的熟地。如：完成了“三通一平〞的熟地； 完成了“七通一平〞的熟地；不仅完成了“三 通〞或“七通〞一平，还完成了工程所需配 建的各种道路、设施的熟地；进一步完成 工程±0.000m以下工程的熟地。
1．生地
生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它根本属于 农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养殖地、沼泽地、 滩地、山地等。这些自然地，大多属集体所有，但往往已规划作 为城市建设用地，经征用后，可用于房地产开发。
另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地 。
这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中使用性质不符 合城市规划要求的土地、使用效益低下的土地、环境恶劣地段的土 地等。此种土地大多属国有地，也有局部属尚未征用的集体所有土 地。
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
?城市用地分类与规划建设用地标准?〔GB50137-2021〕 7
居住用地〔R〕分类
公共设施、交通设施和公共服务 R1 一类居住用地 设施齐全、布局完整、环境良好
的低层住区用地
公共设施、交通设施和公共服务 R2 二类居住用地 设施较齐全、布局较完整、环境
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《可研报告》
《可研批复》
颁发《选址意见书》
颁发《建设用地规划许可证》
签定《国有土地出让协议》
项目报审
《建设工程规划许可证》申请 工程报建
施工图审查
招标备案
报建审批质检、安检
审批核发《施工许可证》
核发《预售许可证》
如何拿地
20/ 78
工作模型4
招拍挂拿地模型
获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件
这些概念和相关政策规定 要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序
如何拿地
8/ 78
土地评估构成
农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费…… （注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费
用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓 一下）。
清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程 序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进 行充分的沟通。
如何拿地
29/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径
如何拿地
30/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进行土地储备
如何拿地
31/ 78
步骤5
加强基础工作
如何拿地
32/ 78
步骤6
土地初判模型 按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径
如何拿地
39/ 78
分析指标1
征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了 解和指标分析 选定意向地块后 应对其有所调查和了解
具体考虑指标如下 当地人均年收入(体现其生活质量) 城市化程度率 人口数量(可分析潜在客户群)
把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际 情况，找到一个中心的点。
如何拿地
9/ 78
宗地要素
容积率 限高 建筑密度 绿地率
如何拿地
10/ 78
看图
道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑)
如何拿地
11/ 78
土地信息来源
周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地市）
了解新闻背后的新闻
如何拿地
23/ 78
准备2
争分夺秒 储备土地
土地是宝 稍纵即逝 尽可能避开通过招拍挂方式 寻找协议拿地的途径和办法
如何拿地
24/ 78
准备3
要考虑长 中 短期项目的 配比与结合
如何拿地
25/ 78
准备4
建立评估体系
建立考察评估地块的指标体系 建立投资分析模具 形成征地报告模板
如何拿地
26/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
27/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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步骤2
土地政策研究
跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议
如何拿地
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工作模型3
土地投资测算模型
实地勘测地块，了解地块周边情况
了解周边项目和土地价格
买航测图，了解项目规划
了解规划设计要求或预设规划设计要求
结合区域市场，进行物业发展建议设想
预估土地价及产品进行成本概算
如何拿地
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步骤7
了解征地的审批程序
如何拿地
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审批程序2
不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚弄明白
只有把这些事情都清楚之后 相应政策才会比较清楚
如何拿地
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审批程序3
哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力
审批的程序是什么 都要特别清晰
如何拿地
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步骤8
了解土地 评估价格及价格的构成
如何拿地
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步骤9
了解重要的分析指标
报送竞买资料
领取竞买号牌
在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人
签订《拍卖成交确认书》
签定土地使用权出让合同
交纳土地使用权出让金
取得国有土地使用权证
如何拿地
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拿地前期准备
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
了解新闻背后的新闻
如何拿地
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准备1
研究政策 发现机会
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
如何拿地
地产发展部
2007年06月25日
总计：78页 时间：100分钟
目录
认识土地
基本知识
信息来源
获取途径
拿地步骤总结
心得分享
如何拿地
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拿地工作的重要性
意义 土地储备附加值 战略发展需求
如何拿地
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意义
在房地产环节中土地是第一
拿地 找钱 建房 卖房 管房
土地是做项目的基础 是根本 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里
如何拿地
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土地信息来源
资产管理中心处理的不良资产 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息 法院查封 拍卖的公开信息 烂尾楼收购
如何拿地
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省域化战略
如何拿地
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重点城市战略
郑 州（中牟） 信阳 商丘 漯河 新乡
……
如何拿地
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土地获取途径流线图
土地获取路径总结
国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离
如何拿地
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土地获取基本模型
见流程组合
如何拿地
17 计划
土地 确权
用地控规 设计
城中村改造模型
办理国有划 拨土地证
如何拿地
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土地的属性
总量确定性 高附加值性 高政策导向性
不可再生性 多种不对称性 竞争非理性
如何拿地
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拿地原则
前瞻性 灵活性
合法性 合理性
如何拿地
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认识土地
土地分类 （建设用地 农用地 未利用土地）
会查地类表 会查规划用地性质表
如何拿地
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土地概念
基本农田 一般农田 集体建设用地 国有农用地 国有林地 国有建设用地
如何拿地
项目可行 性研究
拆迁
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工作模型2
经济适用房工作模型
房管局（发改委）指标申请 发改委立项批复
规划局选址意见 发改委立可研批复
土地部门征地 申请用地规划
土地证
方案审查 建设规模批复
建设工程规划许可证
施工许可证
如何拿地
销售许可证
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工作模型3
协议拿地模型
项目建议
《项目建议批复》 签定进区框架协议递交