第七章 物业管理服务 物业管理理论与实务第三版课件

2019年2月1日星期五
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三、入住服务的管理
（一）入住流程与手续 （二）费用缴纳 （三）验房及发放钥匙 （四）资料归档
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四、入住服务应注意的问题

（一） 入住服务准备工作要充分 ; （二） 入住期间需要注意的问题
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入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主， 入住的完成意味着业主正式接收物业管理单位， 物业由开发建设转入使用，物业管理服务活动全 面展开。
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在房地产开发和物业管理实践中，物业入住操作的模式有 多种形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理 单位相配合的作业模式。此模式的核心内容是，建设单位 具体负责向业主移交物业并办理相关手续，如业主先到建 设单位确认相关购房手续、业主身份，验收物业，提交办 理房产证的资料，开具物业购买正式发票，逐项验收其名 下物业的各个部分，领取钥匙等。在此基础上，物业管理 单位再继续办理物业管理相关手续，如领取物业管理资料、 缴纳相关费用等。
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第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位， 由物业管理单位代为办理入住手续。这种情况多出现于物 业管理早期和前期介入较深，物业建设单位楼盘较多、人 力资源不足，或物业建设单位与物业管理单位系上下级单 位，以及其他建设单位和物业管理单位协商认为必要的情 况等等。
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（一）
公共秩序管理服务。包括公共安全防范 管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务 等方面内容。 （二）绿化服务 （三）保洁服务 （四）房屋及设备设施的管理服务。 （五）其他服务。包括装饰装修管理服务，与 物业以、业主以及物业管理活动相关的档案管 理服务，以及维修资金的代管服务。

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二、入住的准备

入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务， 直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业 管理单位要从各方面做好充分细致的准备，全面有效地保 障业主的入住工作。
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一、装修管理流程


（一）流程 装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办 理现场。在物业管理内部装修作业文件以及《业主手册》 （或《业主须知》）等发放给业主的资料上也需有与其相 一致的内容。装饰的环节包括： 备齐资料——填写申报登记表——登记——签订管理服务 协议办理——开工手续——施工——验收
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第三节 装修管理

物业装修管理是通过对业主房屋装修过程的管理、 服务和控制，规范业主、物业使用人的装修行为， 协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为 进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用， 维护全体业主的合法权益。
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无论采用何种入住操作模式，物业入住运作的准备、内容、 程序等都是一致的，但建设单位和物业管理单位各自的职 责不同。从房产移交的角度而言，入住的实质均是建设单 位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任 和义务，物业服务企业只是具体办理相关手续。物业服务 企业由此正式建立与业主的服务与被服务关系，应借此机 会宣传物业管理法规、政策和临时管理规约等，让业主充 分了解物业管理提供的各项服务，为物业管理工作顺利开 展创造条件。
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（一）资料准备




1．《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 2．《入住通知书》 3．《物业验收须知》 4．《业主入住房屋验收表》 5．《业主（住户）手册》 6．物业管理有关约定
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（二）其他准备 1．入住工作计划 2．入住仪式策划 3．环境准备 4．其他准备事项
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物业装修管理包括装饰装修申报、登记审核、 入场手续办理、装修过程监督检查以及验收等 环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细 则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管 理单位实施装修管理的依据是建设部 110号令 《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地 方的其他规定。
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第二节 入住服务

一、入住服务的含义 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并 办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事 务手续的过程。对业主而言，入住的内容包括两个方面： 一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业 务的办理。
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入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时 间期限，当新建物业符合交付使用条件，开发建设单位和 物业管理单位应通过有效途径或合理方法，如根据业主提 供的通信方式，以电话、电报、信函、电子邮件等方式与 业主联系，或在上述联系无效的情况下通过登报、广播和 电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业入住信息，向 业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办理相关手 续。要注意在通知业主的时候，尽可能一次性告知办理相 关手续时应携带的有关材料。
第七章 物业管理服务
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第一节 物业管理服务的类型与内容
一、物业管理服务的类型
（一)
常规服务 （二）专项服务 （三）特约服务 （四）经营服务
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二、物业管理常规服务的内容