旧房交易的土地增值税如何缴纳-财税法规解读获奖文档

转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。

而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。

然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。

对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。

本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。

二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。

其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。

而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。

在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。

三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。

根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。

在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。

而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。

针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。

在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。

四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。

我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。

随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。

在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。

会计实务类价值文档首发！转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形-财税法规解读获
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新房、旧房的区分标准
旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

各地对于新房和旧房的判定标准举例如下：
1.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

2.《上海市财政局地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定：财税[1995]48号第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。

新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

3.《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具。

正确把握土地增值税清算时税金的分摊-财税法规解读获奖文档某房地产开发企业开发的某已竣工商用楼盘总可售建筑面积10万平方米，已售建筑面积8万平方米，实现销售收入3亿元，剩余2万平方米已全部用于出租或自用，主管税务机关要求进行土地增值税清算。

该项目各扣除项目明细如下：表见附件。

在计算土地增值税时存在两种不同的意见；第一种意见认为的计算方式为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=（24950-1680）÷10×8+1680=20296（万元）。

（2）增值额=30000-20296=9704（万元）。

（3）增值额与扣除项目之比＝9704÷20296=47.81%（4）适用税率30%（5）应纳土地增值税=9704×30%=2911.30（万元）。

第二种意见则认为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=24950÷10×8=19960（万元）。

（2）增值额=30000-19960=10040（万元）。

（3）增值额与扣除项目之比＝10040÷19960=50.30%（4）适用税率40%，扣除系数5%（5）应纳土地增值税=10040×40%-19960×5%=3018（万元）。

两种计算结果相差106.70万元。

仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。

第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身就是一种分摊方式。

而第二种意见则认为，土地增值税的扣除秉承实际发生原则，现在税金的形成是该项目至今总体的税金缴纳情况，是项目总支出，应当与其他扣除项目一并进行分摊。

会计实务类价值文档首发！解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题-财税法
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自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），明确了八个方面的问题。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。

但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。

笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）；对未。

一张表让您掌握单位转让旧房土地增值税的计算方法
旧房转让土地增值税应如何计算？政策繁多、计算过程较复杂，实物中财务人员往往不易掌握，这里对旧房转让土地增值税应如何交纳进行归纳总结。

首先，单位转让旧房两种计税模式：
1、查账征收：
计算土地增值税税额，首先计算增值率=增值额÷扣除项目
增值额=收入-扣除项目
再按以下公式计算土地增值税税额：
①增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

2、核定征收
须满足条件：转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的。

土地增值税税额＝计税价格×核定征收率
具体收入（计税价格）和扣除项目的确定，见以下政策：
以上政策依据，简单来说【通篇关键点】确定按查账征收的话，扣除项目是关键：
1、房屋及建筑物价格（下面依次确定）
①评估价格；（重置成本×成新度折扣率，需经税务机关确定）（不包括购入环节缴纳的契税）。

会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。

相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。

以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。

所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。

但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。

再来看看另一个方面，就是增值税本身。

预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。

旧房转让土地增值税应如何计算？旧房转让土地增值税应如何计算?因引用政策和计算过程较复杂，实物中财务人员往往不易掌握，这里对旧房转让土地增值税应如何交纳做以解晰，主要应关注以下方面：一、关于新建房与旧房的界定问题财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围1.适用个人名义的商业再转让;2.适用公司名下的住宅、商业再转让;3.个人名下的住宅转让不适用。

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。

三、具体计算步聚1.计算评估价格。

公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率。

、2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值额。

4.计算增值率。

5.依据增值率确定适用税率。

6.依据适用税率计算应纳税额。

7.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

四、具体计算项目的认定旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下：(一) 收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字[1995]061号)规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

旧房交易，需要缴纳土地增值税，您知道如何缴纳吗？希望本文能让您少走弯路。

一、两种类型、两种方法1、通常来说，个人转让旧房，一般不需要房地产估价师的评估报告，而企业等单位转让旧房，则需要房地产估价师的评估报告。

⑴、《吉林省地方税务局关于土地增值税有关业务问题解释的通知》（吉地税函〔2007〕78号）规定：《吉林省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》( 吉地税发〔2006〕40 号)仅适用个人转让住房。

纳税人转让其他旧房及建筑物（包括单独转让土地）的，仍按照《吉林省地方税务局关于印发吉林省土地增值税征收管理暂行办法的通知》（吉地税发〔2004〕85号）有关规定查实征收。

⑵、《吉林省地方税务局关于印发吉林省土地增值税征收管理暂行办法的通知》（吉地税发[2004]85号）第三条规定：对转让旧房的，按房屋的评估价格查实征收土地增值税。

二、个人转让旧房如何交土地增值税1、住房《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

《长春市人民政府办公厅转发市房地局等部门关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展实施意见的通知》（长府办发〔2008〕74号）第四条规定：积极培育二手房市场。

个人买卖二手住房免收印花税和土地增值税2、非住房⑴、《吉林省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（吉地税发〔2006〕40号）第二条关于扣除项目的规定：纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。

无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。

（一）纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额＝发票所载金额×（1＋购房年度×5%）的公式计算扣除项目金额。

旧房转让土地增值税计算案例一、应纳土地增值税税额的计算第一步：计算收入。

第二步：计算房产原值。

第三步：计算税前扣除项目金额。

第四步：计算适用税率。

第五步：计算应纳税额。

二、抵扣凭证计算如果纳税人存在以下三种情况，则可以按照以下公式计算土地增值税的抵扣凭证额：（1）如果纳税人存在非专用发票，则按照建筑和安装发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=建筑安装发票金额×（1+加成率）×综合费用扣除率之和。

（2）如果纳税人存在商品房销售统一发票，则按照销售发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=销售发票金额×综合费用扣除率之和。

（3）如果纳税人存在旧房和建筑物的销售发票，则按照建筑和安装发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=建筑安装发票金额×综合费用扣除率之和。

三、滞纳金计算如果纳税人存在以下两种情况，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：（1）纳税人未能在规定时间内申报纳税，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：土地增值税的滞纳金=应纳税款×滞纳天数×滞纳金征收比例。

（2）纳税人虽然已经申报纳税，但是没有按照规定时间缴纳税款，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：土地增值税的滞纳金=滞纳天数×滞纳金征收比例。

四、申报和缴纳土地增值税的申报和缴纳程序如下：（1）纳税人应当在纳税义务发生后的10日内，向当地税务机关申报纳税。

（2）申报时，应当填写《土地增值税纳税申报表》，并提供相关证明材料。

（3）税务机关应当在收到申报后10日内进行审核，并出具完税证明。

（4）纳税人应当在收到完税证明后15日内，按照规定缴纳税款。

（5）如果纳税人存在滞纳金的情况，则应当在缴纳税款的同时，一并缴纳滞纳金。

转让旧房分评估价格和发票计算土地增值税案例分析 2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号），对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。

由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。

现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。

一、让旧房准予扣除项目的确定（一）转让旧房能提供评估价格的。

根据财税字［1995］48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。

此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。

根据财税［2006］21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（包含了土地使用权所支付的金额"及“旧房及建筑物的评估价格”）：二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。