楼面地价计算器

⼟地价格的计算
计算公式为：
地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费⽤－税⾦－开发商合理利润
此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这⼀未知数，因此，并不影响地价额的计算。

在剩余法估价计算中，也可采⽤另⼀种⽅式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。

即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代⼈上式即可得到地价额，只不过这⼀地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这⼀数额贴现即可得到当前的地价值。

这是⼀种国外剩余法估价计算中经常采⽤的⽅法，在国内也有采⽤。

需要指出的是：这两种计算⽅法的实质完全相同，即等式两端的值应在同⼀个时点，其计算结果也应完全⼀致。

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。

通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。

1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。

准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。

下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。

1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。

在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。

1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。

2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。

2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。

2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。

房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。

B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。

一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。

3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。

一般按楼层和结构进行估算。

此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。

4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。

一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。

5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。

一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。

6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。

一般按建安费的8%—15%估算。

7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。

也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。

8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。

二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。

10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。

松江新城土地开发成本及出让价格测算概述本文档旨在通过调查研究和数据分析，对松江新城土地开发成本及出让价格进行测算。

通过了解土地开发成本，可以帮助相关部门和开发商制定合理的出让价格，促进土地资源的有效开发利用。

1. 松江新城土地开发成本测算1.1 基础设施成本在土地开发过程中，基础设施成本是一个重要的部分。

基础设施包括道路建设、排水系统、供电系统、供水系统等。

这些设施的建设和维护需要投入大量的资金。

根据松江新城规划和实际情况，可以对基础设施成本进行测算。

以道路建设为例，计算包括道路铺设、交通信号灯安装、路灯安装等各项费用，并考虑人工、材料、设备等成本因素。

1.2 建筑物开发成本开发土地还需要考虑建筑物的开发成本。

建筑物的开发成本包括土地平整、地基处理、建筑结构、室内装修等方面。

根据不同的建筑类型和规模，可以对建筑物的开发成本进行测算。

例如，对于住宅楼盘，可以考虑每平方米的开发成本，包括砌体墙体、楼层结构、门窗安装等。

1.3 环保要求成本在土地开发过程中，需要考虑符合环保要求的成本。

这些成本主要包括环境影响评价、废水处理设施、废气处理设施等。

环保要求的成本根据当地相关政策和规定进行测算。

例如，根据松江新城的环保要求，可以计算废水处理设施和废气处理设施的建设和运营成本。

1.4 其他开发成本除了以上几个方面的成本，还需要考虑其他开发成本。

这些成本包括设计费、审批费、监督费等。

这些费用是土地开发过程中必不可少的支出。

根据相关政策和规定，可以对其他开发成本进行测算，并纳入总开发成本的考虑范围。

2. 松江新城土地出让价格测算通过对土地开发成本的测算，可以制定合理的土地出让价格。

出让价格应该能够回收土地开发成本，并合理获取利润。

在确定出让价格时，需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，并结合市场需求和竞争情况进行考量。

3. 结论通过对松江新城土地开发成本和出让价格的测算，可以帮助相关部门和开发商制定合理的土地出让政策，并推动土地资源的有效开发利用。

容积率、建筑密度、绿化率如何计算？知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为 3.6，建筑履盖率为35%。

请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

×××项目投资估量表填写时，有“ 0.00 ”的地方别动序号花费项目面积楼面平米价总造价计算标准( ㎡)(元/㎡)（元）一土地花费#DIV/0!1出让金#DIV/0!×××万/ 亩2契税#DIV/0!3％3土地使用税#DIV/0!4元/ 平方米，缴纳 3年二建安工程费#DIV/0!1地上主楼2地下车库三先期花费1劳保基金#DIV/0!标底价×3%2规划设计费3勘探费4散装水泥费5墙改费6图纸审察费7暖气增容费8定位测绘费9自来水增容费10市政配套花费11三通一平12房产测绘费13人防费14定额管理费#DIV/0!中标价×0.09%15质量监察费#DIV/0!中标价×0.07%16完工图费#DIV/0!规划设计费×10％17标底编制费#DIV/0!中标价×0.3%18招招标管理费#DIV/0!中标价×0.07%19监理费#DIV/0!建安费×1.5%第 1页，共 2页序号花费项目20消防配套费21气象审察检测费22环境影响评论费23地震地质评论费24节能评估费25强电26通讯、网络、电视、安防27室外配套建设费28公共部分精装四不行预示费五时期花费1管理费2销售营业税3销售花费4房产转让存案费六开发总成本七财务花费八销售收入1地上主楼2地下车库（人防）九税前收益十所得税十一净收益×××项目投资估量表填写时，有“ 0.00 ”的地方别动面积楼面平米价总造价计算标准( ㎡)(元/㎡)（元）#DIV/0!公共道路、室外硬化、管网#DIV/0!建安费×3%#DIV/0!#DIV/0!1项～ 4项之和×3％#DIV/0!销售收入×5.55%#DIV/0!销售收入×5%#DIV/0!1-5 项、 7项目之和#DIV/0!贷款额为总成本的 65%，自有资本 35%。

预计住宅楼的价格计算公式在房地产市场中，预测住宅楼的价格是一个非常重要的问题。

房地产的价格受到多种因素的影响，包括地理位置、建筑质量、周边配套设施等等。

因此，建立一个准确的价格预测模型对于房地产开发商和投资者来说至关重要。

在本文中，我们将探讨一个基于多种因素的住宅楼价格预测模型，并给出相应的计算公式。

首先，我们需要确定影响房地产价格的主要因素。

一般来说，房地产的价格受到地理位置、建筑面积、建筑质量、周边配套设施等多种因素的影响。

其中，地理位置是最为重要的因素之一，一个好的地理位置可以大大提升房地产的价值。

此外，建筑面积和建筑质量也是非常重要的因素，一般来说，建筑面积越大、建筑质量越高的房产价格也会越高。

最后，周边配套设施也会对房产价格产生一定的影响，比如学校、医院、商场等等。

基于以上因素，我们可以建立一个住宅楼价格预测模型。

假设房地产价格受到地理位置、建筑面积、建筑质量和周边配套设施的影响，我们可以将房地产价格表示为如下的数学公式：价格 = 地理位置系数地理位置因素 + 建筑面积系数建筑面积 + 建筑质量系数建筑质量 + 周边配套设施系数周边配套设施。

其中，地理位置系数、建筑面积系数、建筑质量系数和周边配套设施系数分别是地理位置、建筑面积、建筑质量和周边配套设施的权重。

这些系数可以通过统计分析和回归分析得到。

地理位置因素、建筑面积、建筑质量和周边配套设施分别是房地产的地理位置、建筑面积、建筑质量和周边配套设施的具体数值。

在实际应用中，我们可以通过收集大量的房地产数据，包括地理位置、建筑面积、建筑质量和周边配套设施等信息，然后利用回归分析等方法来估计地理位置系数、建筑面积系数、建筑质量系数和周边配套设施系数。

最后，我们就可以利用上述的公式来预测住宅楼的价格了。

当然，上述的公式只是一个简单的模型，实际情况可能更为复杂。

在实际应用中，我们可能需要考虑更多的因素，比如政策因素、经济因素等等。

因此，建立一个准确的房地产价格预测模型是一个非常复杂的问题，需要综合考虑多种因素。