土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35

土地估价实务模拟试题与答案1一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。

其中只有一个符合题意)1. ______是指土地的购买价格，同时也是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。

A.房产价格B.建筑物价格C.土地价格D.成本价格答案：C2. ______是指基础设施和公用设施都很完备，可以直接在土地上进行开发建设的一定年期的土地使用权价格。

A.毛地价格B.净地价格C.拍卖价格D.生地价格答案：B3. 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的概率等是______。

A.自然因素B.人为因素C.经济因素D.行政因素答案：A4. ______是对土地价值或价格进行判断和估算的过程。

A.地籍调查B.土地估价C.房产估价D.土地登记答案：B5. 接受委托方的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具失实的估价报告是注册土地估价师在从事土地估价业务中的禁止行为，它在______中有所体现。

A．《注册土地估价师自律守则》 B．《土地估价师资格考试管理办法》C．《城镇土地估价规程》D．《农用地估价规程》答案：A6. ______是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。

A.预期收益原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则答案：A7. M城市以2008年为基期，2009年、2010年、2011年、2012年的地价指数分别为110、115、123、132。

某比较案例2009年成交价为1200元/m2，则2011年该比较案例价格为______元/m2A.1476B.1342C.1867D.1073答案：B根据所给指数做日期修正，比较案例的价格=1200×(123/110)≈1342(元/m2)。

8. C市某住宅小区的平均月租金为25元/m2，年总费用为80元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原率为6%，该小区土地楼面价格为1000元/m2，则建筑物还原率为______。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案20一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题(一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，规划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产糊口取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km 外的变电站；企业通信网络及设施齐全。

土地使用无尤其限制。

假定你是该评估公司土地估价师，请回答后指出错误并说明缘由。

1. 下面是一份土地估价技术讲演中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。

1．估价对象建设期及应用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。

估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，然而地质状况表明只适合修建多层住宅。

估价人员也对周边市场进行了调查，因为有城市轻轨经由该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地前提等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳应用方式应当为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区流动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。

土地估价案例与报告模拟试题与答案1一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。

某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1. 对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?答案：区域因素应重点分析：1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。

2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。

3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。

4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。

5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。

6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。

7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

2. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

答案：可选择市场比较法和成本逼近法。

(1)市场比较法的估价程序。

收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。

(2)成本法估价程序。

1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。

2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。

3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。

4)收集利息率，计算投资利息D。

5)收集投资利润率，计算投资利润E。

6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。

7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。

3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?答案：如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案4一、案例分析题某开发商要参加一个经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答案：对土地的基本情况如土地的规划前提、用途、面积做全面了解；调查市场情况，预测当地高级酒店的供求趋势；利用适当的估价法子确定投标报价。

2. 可采取哪几种估价法子?答案：可采取假设开发法和市场对比法。

3. 简述评估技术路线。

答案：对假设开发法，求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

对市场对比法，按对比实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为对比实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到对比实例的比准价格。

4. 应收集审核的资料有哪些?答案：应收集审核的资料有：国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。

5. 若采用市场对比法，在选取可比案例时应考虑哪些因素?答案：应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行对比修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

请根据后指出错误并说明缘由1. 下面为某土地估价技术讲演的估价部分，请指出错误。

第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1．最有效使用原则(略)2．供需原则(略)3．变动原则(略)4．协调原则(略)5．综合分析原则(略)6．多种评估法子相结合的原则(略)总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估法子科学，评估结果准确。

土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案一、单项选择题1. 下列属于土地估价报告构成要素的是______。

A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用答案：C2. 土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。

A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上答案：A3. 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的______部分予以说明。

A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项答案：D4. 关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。

A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出请求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A二、多项选择题1. 属于土地估价技术报告构成要素的有______。

A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程答案：ACE2. 土地估价报告中三级审批是指______。

A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查答案：ABC3. 下列说法正确的是______。

A.土地估价报告可以采用文字式或表格式B.土地估价报告只能采用文字式C.土地估价技术报告可以采用文字式或表格式D.土地估价技术报告只能采用文字式E.土地估价技术报告不可以采用文字式答案：AC4. 档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括______。

A.报告的合法性B.报告是否已三级审批C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D.评估人员有无签名E.评估人员是否有注册土地估价师资格答案：BCD5. 土地估价报告书在后回答相关问题。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32一、案例分析题某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。

该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记，试问是不是合理，并简述理由。

答案：[答题要点]应按后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

假设用开发法求取委估地块综合用途地价。

1．本次评估假设前提。

(1)本项目开发周期为2年，土地获得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。

(2)委估对象最佳用途为综合。

(3)该项目在建成后即销售完毕。

2．开发完成后的房地产总价值估算。

(1)选择交易案例。

通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，咱们选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，项目概况如表1所示。

表1案例情况说明表选取影响房地产价格的各项因素，主要包含：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。

(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项对比因素系数，详见表2。

经由对比分析，三个比准价格的差距在合理规模之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。

表2 对比因素修正系数表3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。

土地估价师考试模拟试题及答案解析优选篇土地估价师考试模拟试题及答案解析 12017年土地估价师考试模拟试题及答案解析一、单项选择题1、新增建设用地有偿使用费的本质是( )。

A.土地的取得成本构成之一B.__土地收益C.土地资源税D.土地流转税标准答案：B解析：基础考核点。

新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。

2、某国营百货公司，经批准进行企业改制。

按照法律规定，__通常应优先以( )作为该公司土地资产处置方式。

A.出让B.授权经营C.划拨D.作价入股标准答案：A解析：法规考核点。

《国有企业__中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月11日国家土地管理局__办公会议审议通过，1998年2月17日国家土地管理局令第8号发布，自1998年3月1日起施行。

)第三条规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当__逐步实行有偿使用__。

对国有企业__中涉及的划拨土地使用权，根据企业__的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。

3、依《国土资源听证规定》的有关规定，下列行为中，( )不需听证。

A.更新基准地价B.制定区域性征地补偿标准C.制定标定地价D.修改矿产资源规划标准答案：C解析：法规考核点。

《国土资源听证规定》规定，依照本规定具体办理听证事务的法制工作机构为听证机构;但实施需报__批准的事项可以由其经办机构作为听证机构。

本规定所称需报__批准的事项，是指__由本级人民__批准后生效但主要由主管部门具体负责实施的事项，包括拟定或者修改基准地价、__编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改区域性征地补偿标准、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案、拟定非农业建设占用基本农田方案等。

4、根据现行规定，在确认征地__结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与( )共同确认__结果。

A.产权人B.使用人C.占有人D.集体经济__标准答案：A解析：法规考核点。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。

该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。

在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。

该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。

土地使用期限为50年(14)，已使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、糊口(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。

企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。

排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。

土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无尤其限制(33)。

建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。

土地估价案例与报告模拟试题与答案5一、案例分析题(2题。

请阅案例，并根据有关条件综合分析回答问题)某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

1. A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较去的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2试问：。

有哪几种方法可以确定最终的评估结果？答案：(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。

2. B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？答案：(1)收集的资料。

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。

②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。

③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。

④土地出让金或土地增值收益资料。

⑤国家或当地市场的利率水平。

⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤。

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。

②确定土地开发费。

③计算利息。

④计算土地开发利润。

⑤计算土地增值收益。

⑥计算有限年期土地使用权价格。

3. 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系的角度说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案6一、案例分析题(2题。

请阅评剧，并根据有关前提综合分析回答问题)1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下所示。

(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全体售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。

实例B：2370元/m2实例C：2730元/m2实例D：2500元/m2A宗地上建成后的房地产与上述3个对比实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例前提与待估房地产的对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提优于待估房地产。

答案：先用市场对比法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。

第一步：采用市场对比法确定不动产总价。

(1)分别计算三个案例的试算价格。

(2)采用算术平均法求取不动产总价。

单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)第二步：计算建筑成本费用及利润。

(1)建筑费=600万元(2)专业费=600×6%=36(万元)(3)不可预见费=600×4%=24(万元)(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价(5)税金=2043.352×6%=122.60(万元)(6)开发利润=2043.352×15%=306.50(万元)第三步：计算土地价格。