2021土地估价案例与报告-问答集_113(精选试题)

2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。

(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。

(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。

土地估价案例与报告-土地估价报告撰写与审核1、土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少（）为符合土地估价资质的估价机构。

A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上2、下列不属于土地估价报告构成要素的是（）。

A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用3、土地估价报告书的作用主要有（）。

A.履行土地估价委托合同B.描述估价对象C.记述估价过程D.反映估价成果E.存入档案4、估价报告的合法性的内涵是指（）。

A.严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B.主体认定事实清楚C.符合法定程序D.证据确凿充分E.估价过程符合估价师的工作程序5、属于土地估价技术报告构成要素的有（）。

A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程6、土地估价报告书的编写形式有（）。

A.图表式B.文字式C.数字式D.表格式E.叙述式7、土地估价报告中三级审批是指（）。

A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查8、如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项9、档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括（）。

A.报告的合法性B.报告是否已经三级审批C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D.评估人员有无签名E.评估人员是否有注册土地估价师资格10、土地估价报告书在以下方面使用，其中包括（）。

A.委托方按估价目的使用的要求及承担的责任B.受托方按估价目的使用的要求及承担的责任C.用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查D.用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任E.用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任11、土地估价报告书中，土地开发程度的设定应与（）相一致。

土地估价案例与报告-路线价评估1、认为深度为30.48m的标准宗地，将标准深度分成4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%是（）。

A.四三二一法则B.霍夫曼法则C.苏慕斯法则D.哈柏法则2、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分（）用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。

A.价值B.目的C.价格D.用途3、路线价评估主要用于（）的评估。

A.工业用地B.农业用地C.居住用地D.繁华商业区域的市街地4、计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的（）为区段地价。

A.中位数B.最高价C.平均价D.最低价5、对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素。

A.可及性B.公正性C.合理性D.完整性6、采用”货币”表示路线价的优点是（）。

A.易计算地价指数B.货币易理解C.易于估算价值差D.交易参考便利E.价值较稳定7、采用”点数”表示路线价的优点是（）。

A.点数易换算成金额B.点数不受币值变动的影响C.点数易直接估算估价前后的价值差D.点数易求取地价上涨率E.易于表达8、运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价（）等，即得该路线价区段的路线价。

A.众数B.加权算术平均值C.简单算术平均值D.中位数E.随机选择数9、地价区段划分标准有（）。

A.商服繁华程度基本相同B.城市地块区位条件相似C.城市地块交通条件相似D.地块附近的人流量、位置相似E.地理环境相似10、下列说法中正确的是（）。

A.路线价是临街标准深度宗地的平均加工B.计算区段地价前，不需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度C.计算区段地价前，可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价D.在路线价估价方法中，以累计深度及分率而制作的尝试指数，随离开街道距离的增加而减少E.一般情况下，一条街道只设一个路线价区段，但在比较特殊的情况下，可以设定2个或更多的路线价区段11、土地的价值与其深度的平方根成正比是（）。

土地估价案例与报告-征地区片综合地价评估1、征地区片价测算范围的重点在（），但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.其他规定的特别保护区D.耕地保护区2、征地区片价原则上要求以（）方法测算结果的基础上综合平衡确定。

A.1种B.两种C.两种以上D.3种3、征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照（）要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。

A.《农用地估价规程》B.《农用地定级规程》C.《国土资源听证规定》D.《农用地分等规程》4、区片土地年产值依据（）确定。

A.统一年产值标准B.统一年产值标准或者通过调查前3年平均产值C.通过调查前3年平均产值D.以上都不是5、农用地价格因素法是指以（）为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。

A.农用基准地价B.标定地价C.农地价格D.征收价格6、征地区片综合地价的表达形式主要有（）。

A.表格B.分布图C.报告D.会议E.附件7、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时，应考虑（）等因素的影响。

A.区域内农用地的质量状况B.人均耕地水平C.建成后能获得的收益D.区域位置状况E.农村社会经济发展水平8、下列属于个别因素比较内容的有（）。

A.城市规划B.人均耕地C.土地使用限制D.区片的土地类型E.收入水平9、下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为（）。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.集镇建设用地规模D.耕地保护区E.其他规定的特别保护区10、征地案例比较测算法中，下列说法正确的有（）。

A.需要选择两个以上有代表性的征地案例B.案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目C.在使用案例前，要对案例的合理性进行判断D.征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致E.在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去11、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与（）相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。

土地估价实务基础-问答集1、现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。

2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。

根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。

（1）该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；（3）押金收益率为9%；（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

2、某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。

调查得知：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。

征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。

开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。

当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。

试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

3、有一成片荒地需要估价。

已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。

将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为20%。

当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

估算该成片荒地的总价和单价。

4、某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。

土地估价案例与报告-问答1、下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。

请阅读后回答相关问题。

1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。

根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。

经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。

根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2)房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

(1)管理费。

根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。

根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。

待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。

房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元(3)保险费。

根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。

土地估价理论与方法-多选集1、(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。

) 某开发区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。

现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。

据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。

请就上述内容，回答71～76小题的问题：土地取得费及相关税费、土地开发费分别为()元/m2。

A.150、200B.200、266.67C.112.5、150D.100、2002、(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。

) 某开发区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。

现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。

据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。

请就上述内容，回答71～76小题的问题：土地投资利息为()万元。

A.2.1B.2.8C.3.05D.4.073、(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。

) 某开发区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。

现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。

据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。

土地估价案例与报告-问答集1、以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。

成本逼近法1．土地取得费土地估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/m2。

根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/m2。

2．有关税费A．土地管理费根据×××省财政厅、×××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》(【1995】×××财农字第82号)的规定，土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/m2。

B．耕地占用税根据《×××省耕地占用税实施办法》(×××政【1987】119号)的规定，耕地占用税为8元/m2。

C．耕地开垦费根据《×××省土地管理条例》第29条的规定，每平方米在10～15元的征收范围之内，本次估价过程中，按每平方米10元的标准征收耕地开垦费。

有关税费=A+B+C=19.8(元/m2。

)3．土地开发费估价对象已经达到土地红线外“六通”土地内平整的状态，根据×××市国土资源局提供的资料及×××省×××市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发费用的实际情况，确定土地开发费用为85元/m2。

4．投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在土地取得及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地估价中投入资金的利息应计入投资成本。

通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价基准日2006年12月31日的1年限银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=(90+19.8)×1×6.12%+85×1×1/2×6.12%=9.32(元/m2)5．投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。

土地估价案例与报告-问答集1、某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。

该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2021年12月31日(4)。

在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2021年1月15日提交了估价报告(6)。

该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。

土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。

企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。

排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。

土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。

建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。

土地估价案例与报告-问答集1、甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。

该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。

甲公司之后一直未办理有关手续。

2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。

于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。

经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。

采取协议方式出让土地，最低价如何确定金额为多少2、甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。

该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。

甲公司之后一直未办理有关手续。

2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。

于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。

经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。

采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理3、某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2021年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍4、某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2021年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

可采取哪几种估价方法5、某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。

土地估价案例与报告-常见目的下土地估价1、抵押价格应遵循（）。

A.替代原则B.保守原则C.最有效使用原则D.补偿原则2、课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般（）市场价格。

A.高于B.低于C.相同于D.无关于3、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。

A.加权平均B.众数C.简单算术平均值D.中位数4、以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。

A.买卖价格B.抵押价格C.课税价格D.清算价格5、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。

A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C.未明确收益内涵、取得收益的方式D.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准6、成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，（）。

A.设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B.如有文件依据的，依据文件C.属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D.涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定E.涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择7、综合用地宜选用（）。

A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.基准地价系数修正法8、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有（）。

A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C.将利息计入总费用中D.忽略了其他衍生收益E.未考虑房屋的闲置9、下列说法正确的有（）。