土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案4

土地估价实务真题2002年模拟试题与答案一、计算题(共3题。

答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。

地价单价的单位为“元/m2”、总价单位为“万元”。

请在每题下方空白处答题)1. 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

答案：1．适用公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数：2．计算步骤(1)选择计算方法。

根据题意，本题适用于成本逼近法。

(2)土地取得费及税费。

10×10000÷666.67=150(元/m2(3)土地开发费。

8×10000÷666.67=120(元/m2(4)利息(按单利计算)。

150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/m2(5)利润。

(150+120)×10%=27(元/m2(6)土地成本价格。

150+120+11.55+27=308.55(元/m2(7)49年期的土地成本价格。

(8)49年期的土地出让金。

(9)计算单位地价。

290.79+29.90=320.69(元/m2(10)计算总地价。

土地估价师考试模拟真题及答案范本3份土地估价师考试模拟真题及答案 12017年土地估价师考试模拟真题及答案一、单选题：1、不属于现场__的方法( )。

A.观察B.电话__C.询问D.测量标准答案：B解析：现场__的方法主要有：1.观察;2.询问;3.测量;4.核对。

2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。

A.土地的面积、形状、地势B.土地的使用年限C.建筑物的权属、他项__D.土地的性质、权属、来源标准答案：A解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。

3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。

A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源标准答案：D解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项__等等。

4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。

A.平均数B.中位数C.众数D.总和标准答案：C解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。

5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。

A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法标准答案：C解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

6、预期收益原则可以在( )中得以运用。

A.成本逼近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法标准答案：D解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。

根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。

7、下列( )情况适合选择路线价估价法。

A.成片开发的土地B.城市全域C.市场规范且交易实例较多的区域D.大面积工业地标准答案：C解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案20一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题(一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，规划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产糊口取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km 外的变电站；企业通信网络及设施齐全。

土地使用无尤其限制。

假定你是该评估公司土地估价师，请回答后指出错误并说明缘由。

1. 下面是一份土地估价技术讲演中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。

1．估价对象建设期及应用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。

估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，然而地质状况表明只适合修建多层住宅。

估价人员也对周边市场进行了调查，因为有城市轻轨经由该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地前提等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳应用方式应当为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区流动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。

土地估价案例与报告模拟试题与答案1一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。

某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1. 对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?答案：区域因素应重点分析：1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。

2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。

3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。

4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。

5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。

6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。

7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

2. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

答案：可选择市场比较法和成本逼近法。

(1)市场比较法的估价程序。

收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。

(2)成本法估价程序。

1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。

2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。

3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。

4)收集利息率，计算投资利息D。

5)收集投资利润率，计算投资利润E。

6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。

7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。

3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?答案：如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案19一、案例分析题请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题××大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。

1. 评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?答案：破产清算组提供的基本材料有《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。

2. 如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。

其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?答案：采用市场比较法进行评估。

(1)应收集的资料。

根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。

在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。

(2)估价程序。

①选择市场比较案例。

②确定比较因素(区域因素及个别因素)。

③因素描述及相应的比较分析。

④确定比较因素的修正方法及幅度。

⑤进行比较因素的最终赋分，求算各比准价格。

⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。

(3)土地资产变现后的处置：支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府缴纳出让金。

3. 如××房地产开发商在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据××市《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区。

××房地产开发商拟对其进行商业开发，该房地产开发商需办理哪些用地手续?答案：房地产开发商应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交《规划变更申请》，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得《国有土地使用证》。

土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案一、单项选择题1. 下列属于土地估价报告构成要素的是______。

A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用答案：C2. 土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。

A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上答案：A3. 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的______部分予以说明。

A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项答案：D4. 关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。

A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出请求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A二、多项选择题1. 属于土地估价技术报告构成要素的有______。

A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程答案：ACE2. 土地估价报告中三级审批是指______。

A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查答案：ABC3. 下列说法正确的是______。

A.土地估价报告可以采用文字式或表格式B.土地估价报告只能采用文字式C.土地估价技术报告可以采用文字式或表格式D.土地估价技术报告只能采用文字式E.土地估价技术报告不可以采用文字式答案：AC4. 档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括______。

A.报告的合法性B.报告是否已三级审批C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D.评估人员有无签名E.评估人员是否有注册土地估价师资格答案：BCD5. 土地估价报告书在后回答相关问题。

土地估价理论与方法真题2008年模拟试题与答案一、判断题 A对 B错1. 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

答案：A2. 采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

答案：B3. 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

答案：B4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

答案：A5. 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

答案：A6. 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

答案：B7. 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

答案：A8. 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

答案：B9. 相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

答案：B10. 在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

答案：B二、单项选择题1. 工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。

A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素答案：C2. 某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元/平方米。

A.950B.1200C.1300D.1500答案：A3. 某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。

A.宽深比修正B.区位修正C.用途修正D.出让方式修正答案：A4. 《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。

该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。

在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。

该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。

土地使用期限为50年(14)，已使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、糊口(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。

企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。

排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。

土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无尤其限制(33)。

建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/m2实例C：2730元/m2实例D：2500元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个对比实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例前提与待估房地产的对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

答案：先用市场对比法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。

第一步：采用市场对比法确定不动产总价(1)分别计算三个案例的试算价格：(2)采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元第二步：计算建筑成本费用及利润(1)建筑费=600万元(2)专业费=600万元×6%=36万元(3)不可预见费：600万元×4%=24万元(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价(5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元(6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润 =2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.501.2321地价=881.65万元地价=715.57万元单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m22. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

土地估价案例与报告模拟试题与答案5一、案例分析题(2题。

请阅案例，并根据有关条件综合分析回答问题)某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

1. A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较去的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2试问：。

有哪几种方法可以确定最终的评估结果？答案：(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。

2. B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？答案：(1)收集的资料。

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。

②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。

③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。

④土地出让金或土地增值收益资料。

⑤国家或当地市场的利率水平。

⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤。

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。

②确定土地开发费。

③计算利息。

④计算土地开发利润。

⑤计算土地增值收益。

⑥计算有限年期土地使用权价格。

3. 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系的角度说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。