2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定

新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。

2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。

《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。

一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。

同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。

同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。

同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。

2010、2012、2015版基准地价对比一、区域：跟随行政区划调整扩围2010&2012版：十区2015版：十区两市二、基准地价内涵：提高容积率，用地更集约2010&2012版：2015版：三、办公用地独立作基准地价2010&2012版：综合（办公）类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。

土地级别及定价范围中，只有商业、居住、工业三种。

2015版：土地级别及定价范围中，有商业、居住、办公、工业四种。

四、性质特殊用地给出定价指引2010&2012版：无相关指引2015版：五、营利性社会事业用地（包括邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等）和营利性科研设计用地需整体确权时，其基准地价标准按照所在区域办公用地基准地价的70%确定。

六、市政基础设施用地基准地价参照工业用地基准地价。

五、价格修正体系更详细2010&2012版：八、临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分在网格点基准地价基础上加收30%。

2015版：独立出台附件《附件5 广州市基准地价修正体系》内容包括商业用地（容积率、楼层、临街深度、宽深比、街角地、商业集聚度、土地剩余使用年限）居住用地（容积率、楼层、土地使用年期、临江）办公用地（容积率、临江、楼层、使用年期）工业用地（容积率、临江、土地使用年期）六、土地级别及价格调整：土地级别范围变动大，同等区域价格普遍上调2012版：2015版：2012版：2015版：2015版：2012版：2015版：七、商业路线加价表变化，部分升价，在级别基准价上升较高区域，路线加价不升价（如人民北路-站西路）八、重点区域基准地价变化。

2015年土地市场分析报告2015年3月目录一、开局不利，土地市场继续冷却 (3)二、住宅、商业和工业三种业态土地市场全线回落，工业用地价格持续偏低 ....................................................................................................4三、一线城市住宅土地火热，二三线城市土地寒冷 (6)四、商业和工业土地整体需求疲弱，同步下滑 (8)五、土地成本在住宅售价中占比持续提高 (10)六、结论：2015 年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商12 ...................................................................................................................13七、主要风险 ..........................................................................................一、开局不利，土地市场继续冷却302 个城市土地出让金自2008 年以来经过了连续 5 年的增长，在2013 年达到历史最高值41663 亿元。

但由于14 年房地产市场低迷及库存的高企，14年土地出让金同比大幅下滑，全年拿地金额为27163 亿，虽下滑35%，但仅略低于11 年和12 年。

只从成交金额角度看，土地市场可以看作是从13 年的狂热中的冷却，远未冰冻。

但2014 年土地成交建筑面积同比下滑43%，为28.5 亿平米，远低于11-13 年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。

2015 年前两月，302 城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利，如果这种情况延续，我们预计地方政府收入将受到重大影响。

2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。

二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。

基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。

省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。

2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。

A．数量指标和质量指标B．总体单位总量指标和总体标志总量指标C．相对指标和平均指标D．时期指标和时点指标2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。

A：1960B：1961C：1962D：1963E：35％～50％3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。

A：封面、摘要B：估价对象界定C：土地估价过程D：土地估价结果及其使用E：国家实行土地估价师资格认证制度4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__A．灌溉水田B．望天田C．水浇地D．菜地5、地籍调查包括__。

A．土地登记B．权属调查C．土地统计D．地籍测量E．资源调查6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。

A．法定代理B．指定代理C．委托代理D．自行代理7、房产分户图的比例尺一般为。

A：1：100B：1；200C：1：500D：1：1000E：土地8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

A．县级人民政府B．县级土地管理部门C．乡级人民政府D．乡级土地管理部门9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。

A：甲B：乙C：丙D：甲或丙E：时间因素10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和B：宗地外开发投入的费用总和C：宗地内开发投入的费用总和D：宗地内外受益分摊的开发费用总和E：合法性11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。

2015年土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的方法(1)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的__。

A．平均数B．中位数C．众数D．总和2、土地利用现状调查是以（）为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。

A．省B．县C．乡D．街坊3、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。

A．工业B．商服C．办公D．宾馆4、土地报酬运动的第一阶段与第二阶段的分界点是。

A：边际报酬最大B：平均报酬最大C：边际报酬为零D：总报酬最大E：35％～50％5、从时间价值的角度看，是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

A：货币B：价格C：价值D：使用价值E：合法性6、阿兰索设计了来表示假设的地价和距离的组合。

A：区位平衡B：贯价曲线C：买价曲线D：地价曲线E：时间因素7、专项规划在土地利用规划体系中具有__。

A．专门性B．灵活性C．独立性D．指导性8、记载土地基本状况的图册是指__。

A．土地记录册B．地籍C．地图D．土地地形册9、采用收益还原法评估土地价格时，则选择如下公式：P=a÷(r-s)．(2002年真题)A：土地纯收益按某一常量每年递增B：土地纯收益按某一常量每年递减C：土地纯收益按某一固定比率每年递增D：土地纯收益按某一固定比率每年递减E：合法性10、不属于土地持续利用的重点是（）的保护。

A．耕地资源B．土壤C．矿D．水质11、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地达到复垦标准，并经__验收合格后，方可交付使用。

A．规划管理部门会同有关行业管理部门B．土地管理部门会尉有关行业管理部门C．农业管理部门会同有关行业管理部门D．建设管理部门会同有关行业管理部门12、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。

2015年第二季度全国主要城市地价监测报告根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2015年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：一、总体情况(一)地价水平整体稳步上升，各用途地价环比增速呈上升态势，同比增速则持续放缓2015年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3574元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6655元／平方米、5359元／平方米和752元／平方米。

综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势，住宅地价增速较其他用途略高。

第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%，分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。

其中，综合、商服、工业地价环比增速平稳，未超过1.0%；住宅地价增速则超过1.0%，比其他用途地价增速略高。

图1 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%）综合、商服、住宅、工业地价同比增速呈持续放缓态势。

第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.01%、2.94%、2.71%、3.42%，分别较上一季度下降0.24、0.28、0.27、0.20个百分点，增速均未超过4.0%，属平稳波动。

图2 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%）重点监测城市中，地价总体水平为5179元／平方米，较上一季度增长1.27%，较去年同期增长4.02%。

商服、住宅和工业地价水平分别为8729元／平方米、7609元／平方米和998元／平方米；环比增速分别为1.22%、1.29%和1.26%；同比增速分别为3.55%、3.06%和5.80%。

重点城市定基地价指数稳步上升。

2015年第二季度，以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为238、246、277、194，较上一季度分别增加3、3、4、3个点。

图3 2000-2015年第二季度重点城市分用途地价指数(二)三大重点区域综合、住宅地价环比增速均呈上升态势；长江三角洲地区各用途地价同比增速呈上升态势，其他两大区域则呈放缓态势2015年第二季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持稳步上升态势。

太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知并政发〔2016〕28号各县（市、区）人民政府，各开发区(园区)管委会，市直各委、局、办，各有关单位：根据国家基准地价管理规定和城市发展需求，2015年，我市对城镇土地基准地价进行了修订，并建立了标定地价体系，现决定实施新修订的基准地价及标定地价，并公布基准地价。

此次公布的基准地价是按不同土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业及其他各类用地土地使用权平均价格。

标定地价是在基准地价的基础上，将每个土地级别细化到范围更小、条件更加一致的住宅及商业用地的市场价格。

今后，我市将根据国家有关规定和本市实际，对基准地价每三年进行一次全面更新，对标定地价根据市场情况进行适时调整。

修订后的基准地价及建立的标定地价自本通知下发之日起执行。

国有建设用地使用权土地级别范围由市国土资源局另行公布；具体应用问题由市国土资源局负责解释。

特此通知。

附件：太原市2015年城镇土地基准地价太原市人民政府2016年4月26日太原市2015年城镇土地基准地价一、太原市城镇基准地价内涵（一）商业、住宅及工业用地内涵1.估价基准日：2015年1月1日2.设定开发程度商业用地、住宅用地：“七通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，红线内场地平整）。

工业用地：“五通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，红线内场地平整）。

3.设定土地使用年期商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

15年农用地土地使用权估价报告(一)15年农用地土地使用权估价报告背景介绍近日，国土资源部发布了《15年农用地土地使用权估价报告》，该报告展示了中国农用地的整体状况和趋势，为各地制定农业政策提供了重要的参考依据。

报告内容该报告总结了2015年全国土地使用权流转均价、土地总流转面积、农业用地的平均租金和地价等相关指标，并对比了不同省份在土地流转方面的情况，进行了深入的分析和解读。

其中，报告指出：2015年全国土地使用权流转均价为6325元/亩，土地总流转面积为3.3亿亩，农业用地平均租金为343元/亩，农业用地平均地价为2079元/亩。

对农业政策的指导意义该报告的发布，为各地制定农业政策提供了有力的支撑。

据悉，国土资源部将利用这些数据，进一步研判农村土地的市场价格和趋势，发掘土地资源的使用潜力，推动农村经济的发展。

同时，这也警示各地政府，要加强对土地流转、土地使用权等方面的监管和管理，以保障农民与土地的合法权益，促进农业稳步发展。

结语本次《15年农用地土地使用权估价报告》的发布，无疑是对中国农业发展的一次巨大推动和促进，为我们未来的农业生产发展提供了极大的支持和参考。

问题分析然而，这份报告也引发了一些问题和疑虑。

一些专家指出，该报告并未考虑到不同地区土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，这可能导致指标的失真或不准确。

同时，土地流转的问题也需要引起我们的重视。

尽管土地流转可以有效地提高土地利用效率、推动产业升级，但一些地方的土地流转却存在诸多问题，比如一些农民的土地没有按照市场价格转让，一些地方出现非法征地、恶意霸占等问题。

对策建议为了保障农民的合法权益，促进土地资源的合理利用，我们需要采取一系列措施来加强对土地流转的监管和管理。

比如：•建立健全的土地流转监管机制，加强对土地转让方和承租方的审核和监管，杜绝恶意炒作、非法转让等行为的出现。

•完善土地流转价格评估机制，充分考虑土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，制定合理的流转价格。

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点1、多选属于面状的土地定级因素有()。

A．文体设施B．基础设施C．商服中心D．绿地状况正确答案：B, D2、单选城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为80，（江南博哥）影响半径为5000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。

A．2.4B．16.0C．33.3D．64.0正确答案：C3、判断题采用多因素分值加权求和计算总分而确定的是最终的土地级别。

() 正确答案：对4、单选城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地()状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策等提供依据。

A．质量及利用B．数量及质量C．质量及价值D．开发及利用正确答案：A5、单选以下不直接对土地的经济和交通区位等构成影响，而影响人类活动的因素是()。

A．环境质量优劣度B．道路通达度C．公交便捷度D．生活设施完备度正确答案：A6、多选城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的()方面的属性。

及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。

A．经济B．社会C．自然D．人文正确答案：A, C7、单选特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以（）人为宜。

A.5～20B.10～20C.5～40D.10～40正确答案：D8、单选城镇土地定级一般采用()，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A．数理统计法B．多因素分值加和法C．层次分析法D．特尔斐法正确答案：B9、单选点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为（）。

A.100B.80C.60D.90正确答案：A10、单选对因素分值计算的描述中不正确的是()。

A．要建立在因素与土地效益相关研究的基础上B．作用分值与土地优劣成正相关C．同一因素内所有指标值的变化都对土地优劣起显著作用D．因素作用分值处理尽可能模型化，避免人为主观性正确答案：C11、多选农用地定级单元划分方法有（）。

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。

土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。

教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。

规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。

1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。

2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。

各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。

东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。

二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。

其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。

三级：主要分布在二级范围周边。

东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县- 1 -分界线、东二环路为界。

四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。

第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。

五级：主要分布在四级范围周边。

第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂县分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。

桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。

各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。

东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。

二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。

其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。

三级：主要分布在二级范围周边。

东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县- 1 -分界线、东二环路为界。

四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。

第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。

五级：主要分布在四级范围周边。

第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂县分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。

2015 土地估价师：基准地价评估汇总一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、根据《中华人民共和国担保法》，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当。

A:全额返还定金B:双倍返还定金C:三倍返还定金D:四倍返还定金E: 35%〜50%2、1986年9 月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%〜30%B．20%〜30%C．15%〜30%D．10%〜25%3、《土地利用年度计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。

A •土地开发整理规划B. 国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标C •土地利用总体规划D ．建设占用耕地等耕地减少情况E •建设占用耕地等耕地增加情况4、市场价格是以价值为基础，并通过__。

A•市场供求关系形成B •评估机构评估确定C. 政府机构决定D. 成本核算形成5、某公司以年租金540 元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30 年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%.据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%.则该不动产的价格为元／平方米。

【2009 年考试真题】A: 3650B: 4232C: 5270D: 5599E:时间因素6、在产品缺乏需求价格弹性阶段，如果市场供给增加，其他条件不变，将导致.【2007年考试真题】A:价格升高和企业总收入增加B:价格升高和企业总收入减少C:价格降低和企业总收人增加D:价格降低和企业总收入减少E: 土地7、2006年某写字楼出租，签订了3 年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380 元／平方米。

土地估价师案例分析基准地价评估第一篇：土地估价师案例分析基准地价评估2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

A．1 B．2 C．3 D．42、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地3、市场经济与计划经济的本质区别在于。

A：价格的形成机制B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。

小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。

A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～10005、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。

A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。

A．县级人民政府B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门D．县级税务征管部门7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。

A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。

2015土地估价师案例分析：基准地价评估（6）考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的。

【2006年考试真题】A：报酬递增、递减原则B：替代原则C：合法原则D：变动原则E：时间因素2、土地的供给按其性质可分为__。

A．弹性供给和无弹性供给B．划拨和出让C．有限供给和无限供给D．自然供给和经济供给3、建筑物的基本功能是满足人们__需要。

A．欣赏B．生活C．工作D．生产和生活4、《协议出让国有土地使用权规定》规定，由__部门依据有关规定拟定协议出让最低价。

A．市、县人民政府国土资源行政主管部门B．市、县人民政府C．省、自治区、直辖市人民政府困土资源行政主管部门D．国土资源部5、下列关于行政复议的管辖，说法不正确的是__。

A．行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查B．对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议C．申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼D．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，还可以申请行政复议E．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不可申请行政复议6、一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以__来代替其重置价格。

A．重建成本B．重置成本C．建筑成本D．生产成本7、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于的土地。

A：40％B：50％C：60％D：70％E：35％～50％8、纸币是从货币作为的职能中产生的。

A：价值尺度B：流通手段C：贮藏手段D：世界货币E：土地9、地籍按功能可分为__。

A．初始地籍、日常地籍B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍C．城镇地籍、农村地籍D．常规地籍、数字地籍10、土地规划按时限不同可分为长期规划、中期规划和短期规划。

2015土地估价师《案例与报告》：土地估价方法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据C．按照规定税率一次性计算征收D．耕地占用税实行据实征收原则E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据2、统计指标设计的内容有__。

A．确定指标名称B．明确指标计量范围C．确定量化尺度和计量单位D．明确计算方法E．明确指标的平衡数量3、《土地估价报告备案办法(试行)》规定，同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批__。

A．到国土资源部备案B．到其中一个省(区、市)备案C．分别到宗地所在省(区、市)备案D．分别到宗地所在市、县备案4、关于土壤和土地的表述，错误的是。

A：土壤是土地的一个组成要素B：对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础C：土壤的本质和土地的本质是相同的D：土壤和土地的形态结构相差甚远E：35％～50％5、替代原理是__的理论基础。

A．成本逼近法B．剩余法C．市场比较法D．收益还原法6、如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元／平方米和300元／平方米，标准样点地价的平均值分别为760元／平方米和1520元／平方米，则表明两商业路段平均样点地价的代表性．【2004年考试真题】A：甲乙相同B：甲大于乙C：甲小于乙D：难以判断E：土地7、下列关于宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章的效力说法正确的是__。

A．法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章B．省、自治区的人民政府制定的规章的效力低于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章C．地方性法规与部门规章之问刘同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决D．地方性法规的效力低于本级和下级地方政府规章8、商品的价格是由所决定的。