土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案1
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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案1
土地估价实务模拟试题与答案1一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。
其中只有一个符合题意)1. ______是指土地的购买价格，同时也是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。
A.房产价格B.建筑物价格C.土地价格D.成本价格答案：C2. ______是指基础设施和公用设施都很完备，可以直接在土地上进行开发建设的一定年期的土地使用权价格。
A.毛地价格B.净地价格C.拍卖价格D.生地价格答案：B3. 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的概率等是______。
A.自然因素B.人为因素C.经济因素D.行政因素答案：A4. ______是对土地价值或价格进行判断和估算的过程。
A.地籍调查B.土地估价C.房产估价D.土地登记答案：B5. 接受委托方的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具失实的估价报告是注册土地估价师在从事土地估价业务中的禁止行为，它在______中有所体现。
A．《注册土地估价师自律守则》 B．《土地估价师资格考试管理办法》C．《城镇土地估价规程》D．《农用地估价规程》答案：A6. ______是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
A.预期收益原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则答案：A7. M城市以2008年为基期，2009年、2010年、2011年、2012年的地价指数分别为110、115、123、132。
某比较案例2009年成交价为1200元/m2，则2011年该比较案例价格为______元/m2A.1476B.1342C.1867D.1073答案：B根据所给指数做日期修正，比较案例的价格=1200×(123/110)≈1342(元/m2)。
8. C市某住宅小区的平均月租金为25元/m2，年总费用为80元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原率为6%，该小区土地楼面价格为1000元/m2，则建筑物还原率为______。
土木工程类土地估价实务真题2002年模拟试题与答案
土地估价实务真题2002年模拟试题与答案一、计算题(共3题。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。
地价单价的单位为“元/m2”、总价单位为“万元”。
请在每题下方空白处答题)1. 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
答案：1．适用公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数：2．计算步骤(1)选择计算方法。
根据题意，本题适用于成本逼近法。
(2)土地取得费及税费。
10×10000÷666.67=150(元/m2(3)土地开发费。
8×10000÷666.67=120(元/m2(4)利息(按单利计算)。
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/m2(5)利润。
(150+120)×10%=27(元/m2(6)土地成本价格。
150+120+11.55+27=308.55(元/m2(7)49年期的土地成本价格。
(8)49年期的土地出让金。
(9)计算单位地价。
290.79+29.90=320.69(元/m2(10)计算总地价。
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份土地估价师考试模拟真题及答案 12017年土地估价师考试模拟真题及答案一、单选题：1、不属于现场__的方法( )。
A.观察B.电话__C.询问D.测量标准答案：B解析：现场__的方法主要有：1.观察;2.询问;3.测量;4.核对。
2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。
A.土地的面积、形状、地势B.土地的使用年限C.建筑物的权属、他项__D.土地的性质、权属、来源标准答案：A解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。
A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源标准答案：D解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项__等等。
4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.平均数B.中位数C.众数D.总和标准答案：C解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法标准答案：C解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
6、预期收益原则可以在( )中得以运用。
A.成本逼近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法标准答案：D解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。
根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
7、下列( )情况适合选择路线价估价法。
A.成片开发的土地B.城市全域C.市场规范且交易实例较多的区域D.大面积工业地标准答案：C解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案20
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案20一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题(一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，规划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产糊口取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km 外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无尤其限制。
假定你是该评估公司土地估价师，请回答后指出错误并说明缘由。
1. 下面是一份土地估价技术讲演中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及应用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。
估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，然而地质状况表明只适合修建多层住宅。
估价人员也对周边市场进行了调查，因为有城市轻轨经由该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地前提等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳应用方式应当为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区流动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。
2021年全国注册土木工程师(岩土)执业资格考试专业案例模拟试题一(上午卷)(附答案)
2021年全国注册土木工程师（岩土）执业资格考试专业案例模拟试题一（上午卷）(附答案).第 1 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) 题目分类:未按章节分类的试题（如真题、模拟测试题） > 案例题 > 某水工建筑围岩体的资料如下：（1）岩体饱和单轴抗压强度为50MPa；（2）岩体完整性系数为0.70；（3）岩体中结构面起伏粗糙，呈闭合状态；结构面延长一般为2m左右；（4）围岩中地下水呈点滴状；（5）围岩中主要结构面走向与隧洞轴线交角80°，结构面出露于边墙，倾角20°；（6）围岩中主应力值分别为σ1＝10MPa，σ2＝σ3＝5MPa，洞轴线与中主应力平行。
该水工建筑物隧道围岩的类别为（）级。
{A}. Ⅰ{B}. Ⅱ{C}. Ⅲ{D}. Ⅳ正确答案：C,第 2 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) 题目分类:未按章节分类的试题（如真题、模拟测试题） > 案例题 > 某干燥土样密度为1.55，土粒相对密度为2.65，若使该土样饱水后，其含水量、饱和密度、有效密度分别为（）。
{A}. 22.4%；1.99；1.05{B}. 24.4%；20.09；1.25{C}. 26.4%；1.96；1.13{D}. 28.4%；1.89；1.23正确答案：C,第 3 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) 题目分类:未按章节分类的试题（如真题、模拟测试题） > 案例题 > 在一盐渍土地段，地表1.0m深度内分层取样，化验含盐成分如表1所示。
按《岩土工程勘察规范》（GB50021—2001）计算该深度范围内取样厚度加权平均盐分比值D1＝[C（Cl-）/2C（SO2-4）]并判定该盐渍土应属于（）盐渍土。
含盐成分表{A}. 氯盐渍土{B}. 亚氯盐渍土{C}. 亚硫酸盐渍土{D}. 硫酸盐渍土正确答案：D,第 4 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) 题目分类:未按章节分类的试题（如真题、模拟测试题） > 案例题 > 某工程场地进行多孔水试验，地层情况、滤水管位置和孔位如图1所示，测试主要数根据如表2所示。
土木工程类工程造价案例分析分类模拟试题与答案建设合同管理与索赔
工程造价案例分析分类模拟试题与答案建设合同管理与索赔案例一某大型工业项目的主厂房工程，发包人通过公开招标选定了承包人，并依据招标文件和投标文件与承包人签订了施工合同。
合同中部分内容如下：(1)合同工期160d，承包人编制的初始网络进度计划，如图5-3所示。
由于施工工艺要求，该计划中C、E、I三项工作施工需使用同一台运输机械；B、D、H三项工作施工需使用同一台吊装机械。
上述工作由于施工机械的限制只能按顺序施工，不能同时平行进行。
(2)承包人在投标报价中填报的部分相关内容：①完成A、B、C、D、E、F、G、H、I九项工作的人工工日消耗量分别为：100、400、400、300、200、60、60、90、1000个工日；②工人的日工资单价为50元/工日，运输机械台班单价为2400元/台班，吊装机械台班单价为1200元/台班；③分项工程项目和措施项目均采用以直接费为计算基础的工料单价法，其中的间接费费率为18%，利润率为7%，税金按相关规定计算。
施工企业所在地为县城。
(3)合同中规定：人工窝工费补偿25元/工日，运输机械折旧费1000元/台班，吊装机械折旧费500元/台班。
在施工过程中，由于设计变更使工作E增加了工程量，作业时间延长了20d，增加用工100个工日，增加材料费2.5万元，增加机械台班20个，相应的措施费增加1.2万元。
同时，E、H、I的工人分别属于不同工种，H、I工作分别推迟20d。
[问题1. 对承包人的初始网络进度计划进行调整，以满足施工工艺和施工机械对施工作业顺序的制约要求。
答案：对初始网络进度计划进行调整，结果如图5—11所示。
2. 调整后的网络进度计划总工期为多少天?关键工作有哪些?答案：调整后的网络进度计划总工期仍为160d。
关键工作有A、C、E、I[或①→③→⑦→⑨→⑥→⑤。
3. 按《建筑安装工程费用项目组成》(建标[2003206号)文件的规定计算该工程的税率。
分项列式计算承包商在工作E上可以索赔的直接费、间接费、利润和税金。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18一、案例分析题请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下。
(1)A宗地面积为2500m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.5，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为实例B：2480元/m2实例C：2840元/m2实例D：2600元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
表1 影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D交易时间100 0 -4 -3交易情况100 -2 -2 0区域因素100 0 +1 -2个别因素100 -1 +6 +4使用年期100 +2 0 +1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
答案：采用市场比较法确定不动产总价(1)分别计算三个案例的试算价格。
B=2480×100/100×100/98×100/100×100/99×100/102=2506.05(元/m2C=2840×100/96×100/98×100/101×100/106×100/100=2819.64(元/m2D=2600×100/97×100/100×100/98×100/104×100/101=2603.88(元/m2(2)采用算术平均求取不动产总价。
土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案
土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案一、单项选择题1. 下列属于土地估价报告构成要素的是______。
A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用答案：C2. 土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。
A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上答案：A3. 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的______部分予以说明。
A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项答案：D4. 关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。
A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出请求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A二、多项选择题1. 属于土地估价技术报告构成要素的有______。
A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程答案：ACE2. 土地估价报告中三级审批是指______。
A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查答案：ABC3. 下列说法正确的是______。
A.土地估价报告可以采用文字式或表格式B.土地估价报告只能采用文字式C.土地估价技术报告可以采用文字式或表格式D.土地估价技术报告只能采用文字式E.土地估价技术报告不可以采用文字式答案：AC4. 档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括______。
A.报告的合法性B.报告是否已三级审批C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D.评估人员有无签名E.评估人员是否有注册土地估价师资格答案：BCD5. 土地估价报告书在后回答相关问题。
土木工程类土地估价理论与方法真题2008年模拟试题与答案
土地估价理论与方法真题2008年模拟试题与答案一、判断题 A对 B错1. 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
答案：A2. 采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
答案：B3. 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
答案：B4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
答案：A5. 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
答案：A6. 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
答案：B7. 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
答案：A8. 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
答案：B9. 相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
答案：B10. 在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
答案：B二、单项选择题1. 工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。
A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素答案：C2. 某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元/平方米。
A.950B.1200C.1300D.1500答案：A3. 某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A.宽深比修正B.区位修正C.用途修正D.出让方式修正答案：A4. 《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/m2实例C：2730元/m2实例D：2500元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个对比实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例前提与待估房地产的对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提优于待估房地产。
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
答案：先用市场对比法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场对比法确定不动产总价(1)分别计算三个案例的试算价格：(2)采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元第二步：计算建筑成本费用及利润(1)建筑费=600万元(2)专业费=600万元×6%=36万元(3)不可预见费：600万元×4%=24万元(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价(5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元(6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润 =2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.501.2321地价=881.65万元地价=715.57万元单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m22. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。
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土地估价案例与报告模拟试题与答案1一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1. 对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?答案：区域因素应重点分析：1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。
2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。
3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。
4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。
5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。
6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。
7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
2. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
答案：可选择市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法的估价程序。
收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。
(2)成本法估价程序。
1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。
2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。
4)收集利息率，计算投资利息D。
5)收集投资利润率，计算投资利润E。
6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。
7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。
3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?答案：如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。
4. 该估价项目是否适合收益还原法?答案：其评估设定用途为划拨、保障性住房建设，现收益不确定及收益较少，难以采用收益还原法。
5. 对该宗地进行地价定义时，一般阐明哪几项内容?答案：宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。
甲公司某写字楼建成后一直出租经营，2010年甲公司因企业战略调整，欲对外转让而评估其转让价格。
乙土地估价评估公司在接到此项业务后，立即着手开展评估工作。
请根据此情况，回答以下问题：6. 乙公司在接受委托业务后，为减少评估时间，分别派张、王两名土地估价师负责现场调查和市场调查。
在估价中，张负责利用土地还原法对出让价格进行评估，王负责利用市场法对出让价格进行评估。
请对以上做法进行评价?答案：在评估中有不合理的地方。
一是每个估价环节必须至少有两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理；二是两项估价调查应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程；土地估价方法的确认和评估应有二人共同完成。
7. 评估中现场调查的内容有哪些内容?答案：现场勘察的基本内容包括七部分，分别是土地位置、边界及四邻关系勘察，土地自然条件勘察，土地环境质量勘察，土地基础设施条件勘察，土地使用状况的现场勘察，地上建筑物及其他附着物的勘察，土地经营与收益状况的调查。
8. 在评估中，对该宗地土地利用状况的界定需要包括哪些内容?答案：土地利用状况分为现状利用和规划利用，对现状利用的界定主要包括容积率、建筑密度、绿化率等，以及土地的基础设施条件等。
(1)容积率。
容积率是建筑面积与土地面积之比。
确定容积率的依据主要有：对拟开发或正在开发的土地，采用土地规划资料确定；具有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的土地，依据两证所载的土地面积和建筑面积计算。
(2)建筑物、构筑物情况。
包括建筑物、构筑物的用途、面积、结构、设施设备、建筑高度、建筑层数，朝向等；对重要建筑物，应说明建筑年代、耐用年限、成新度等，当有多幢房屋时，尽可能列表一一描述。
(3)土地开发程度。
土地开发程度反映土地的基础设施完善程度。
一般是指通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路等。
常见的情况是宗地红线外达到几通、宗地内平整；或宗地红线外达到几通、宗地红线内达到几通。
比如：宗地外三通宗地内平整、宗地外五通宗地内平整、宗地外七通宗地内平整、宗地外七通宗地内七通、宗地外五通宗地内七通、宗地外三通宗地内五通、宗地外五通宗地内五通宗地内平整等多种形式。
9. 该评估拟使用现场调查日作为估价期日，是否可以?答案：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日，估价期日一般由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。
在估价中，一般以接受委托或现场调查之日作为估价期日。
二、报告判读题第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是一份估价技术报告中的第一部分总述的内容，请阅读后，回答5个小题问题。
[案例片段第一部分总述一、估价项目名称某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于××××××××××××××的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估二、委托估价方(略)三、受委托估价方(略)四、估价依据本次评估的估价依据主要有：(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国担保法》。
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(5)《中华人民共和国物权法》。
(6)《某省土地管理条例》。
(二)有关技术标准(1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。
(三)政策文件依据(略)(四)有关依据(略)(五)其他资料(1)委托方提供的其他资料。
(2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。
五、估价基准日二零一二年三月十八日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见“待估宗地地价定义情况表”，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格：(1)依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某街道社区医院项目，规划占地面积为4232m2；评估设定用途为公共服务用地，评估面积4232m2(2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。
(3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。
(4)待估宗地实际土地开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”；评估设定开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”。
七、需要特殊说明的事项(略)八、土地估价师签字：(略)九、土地估价机构：某地产评估有限责任公司估价机构负责人签字：年月日问题：1. 委托方应列明的基本项目有哪些?答案：一般应列明委托单位(人)、法人代表、联系人、联系地址、联系电话等。
2. 受委托方应列明的项目有哪些?答案：一般应列明受托估价机构、机构地址、土地评估机构注册号、资格证书有效期、执业范围、法人代表、联系电话等。
3. 该报告总述部分存在漏项，请指明并列清?答案：估价目的。
应对此次评估的目的做一概括性描述，包括受谁委托、评估对象及位置描述，评估目的等。
估价日期。
应就评估过程所花费的时间，做一简单描述。
4. 在评估依据中的(二)有关技术标准中，一般还应包括哪些内容?答案：一般应增加地方的土地分等定级的公布标准和基准地价的更新情况。
5. 在土地估价师签字方面，一般注意哪些问题?答案：一般土地估价师签字，需由两位以上土地估价师共同签字；在签字时需列明土地估价师资格证号。
下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程，请研读后回答问题，共5小题。
所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3×K4式中K1——期日修正系数；K2——土地使用年期修正系数；∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；K3——开发程度修正值；K4——权属因素修正系数。
1．基准地价成果介绍及内涵根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，不同用途的基准地价参见表1。
其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日，土地开发程度为市政“五通”或“七通”，宗地内场地平整条件下不同级别，分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。
表1 某市区级别基准地价(单位：元/2) 土地级别商业用地住宅用地工业用地一 2689 1445 758 二1974 1218 646 三 1725 996 548 四 1536 744 412 五 972 577 六 743 453 2．确定待估宗地的土地级别及基准地价估价对象所在区域位于某西北侧，设定用途为公共服务用地，根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估；根据某市市区土地级别图，可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内，其基准地价为744元/m2。
3．确定期日修正系数(K1) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，而本次评估的估价基准日为2012年1月14日，该区域为某中部，依托区域交通优势经济发展较快，区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善，区域内地价有较大幅度的增长，结合周边经济的发展情况，各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高，经测算并考虑本次评估目的，确定待估宗地期日修正系数为K1=1.5。