虹桥商务区规划公示+总面积86

上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。

关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。

虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。

虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。

虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。

2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。

地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。

该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。

地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。

上海市人民政府关于同意《虹桥商务区机场东片区控制性详细规划》的批复文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2013.10.20•【字号】沪府[2013]98号•【施行日期】2013.10.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府关于同意《虹桥商务区机场东片区控制性详细规划》的批复（沪府〔2013〕98号）市规划国土资源局：沪规土资详〔2013〕656号文收悉。

经研究，市政府同意虹桥商务区机场东片区（以下简称“机场东片区”）控制性详细规划，具体批复如下：一、机场东片区位于虹桥商务区主体功能区内，规划范围由机场工作区边界线、北翟路、环西一大道、沪青平公路围合而成。

二、机场东片区作为虹桥商务区重要的组成部分，紧密依托虹桥商务区开发建设，紧密依托T1航站楼，建设成为上海乃至全国的“现代航空服务示范区”。

其主要功能为对外交通、航空服务、主题商务办公等。

三、机场东片区规划形成“一核、一轴、一带、三区”的总体布局结构，即以T1精品航站区为核心，沿友乐路、绥宁路打造南北功能主轴，依托外环生态绿带，形成由北至南主题商务区、航空服务区、航空航运商务区的功能布局。

四、机场东片区规划总用地面积约4.21平方公里，规划总建筑面积约268万平方米，商业及商务办公用地总建筑面积约108万平方米，机场红线范围内总建筑面积约149万平方米。

五、围绕迎宾一路、外环辅道及绥宁路-友乐路-空港一路，构建“一主两辅”的快速集散通道，辟通绥宁路-友乐路-空港一路的南北交通轴线，地区道路网密度为7.22公里/平方公里，其中干路网密度为3.17公里/平方公里；结合轨道交通10号线T1航站楼站，设置综合交通枢纽，构建高效、便捷的多方式混合交通网络。

六、沿迎宾一路、友乐路、绥宁路等空间节点，合理布置标志性建筑和重要建筑。

T1航站楼为区域地标建筑，建筑的形态、颜色、材料应新颖、独特，使其成为整个区域范围内的视觉焦点和中心。

虹桥区域华新镇相关情况介绍目录：一、“虹桥商务区”情况介绍 (1)（一）概况 (1)（二）商务区的划分 (2)1、商务功能核心区：1.4平方公里 (2)2、虹桥商务区：26.3平方公里 (3)3、商务功能拓展区：60平方公里 (4)（三）“虹桥商务区”空间格局 (4)（四）“虹桥商务区”板块解析 (5)1、板块档次分析 (5)2、交通条件分析 (5)3、商务环境分析 (5)二、青浦区情况介绍 (5)（一）基本概况 (5)（二）经济概况 (6)1、工业项目 (6)2、现代商贸业 (7)（三）交通概况 (8)三、华新镇情况介绍 (9)（一）基本概况 (9)（二）经济规模 (10)（三）交通 (11)四、青浦区“一城两翼”规划建设 (11)一、“虹桥商务区”情况介绍（一）概况“虹桥商务区”的概念肇始于“虹桥综合交通枢纽”的概念。

上海市领导于2005年5月提出在虹桥机场西侧发展综合交通枢纽的构想，铁道部、上海市领导会议于同月确定原规划七宝铁路客站北移，建设虹桥综合交通枢纽。

2009年初，经国家批准，虹桥综合交通枢纽区域正式命名为“虹桥商务区”。

虹桥商务区不是一个行政区域，而是一个功能区域。

从地理概念看，虹桥商务区规划范围为：东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。

总用地面积约26.3平方公里。

如图一图二。

图1：虹桥商务区在上海市的位置图2：虹桥商务区规划区域图虹桥商务区范围内，将出现一个占地 1.4平方公里的商务功能核心区，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到Ａ11，西面到A5。

这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

图3：虹桥商务区涉及区域（二）商务区的划分1、商务功能核心区：1.4平方公里根据市政府批准的控制性详细规划，核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米。

高铁站周边规划案例引言：高铁站片区的发展，类似于TOD模式，称之为ROD模式，是以高铁及其关联交通枢纽带动的城市高密度开发模式。

高铁站对城市发展的影响，要远远大于一般的城市轨道交通站点所带动的TOD模式，其规划范围和开发尺度经常是一个城市新区的能级。

随着现代交通系统的升级，在新的交通换乘方式与空间组织理念下，高铁站及其周边地区不再是单一的交通集散空间，而是整合交通服务、商业、商务、文娱、会展、现代服务等的城市新型功能区。

2018年发布的《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》要求，高铁车站周边开发建设要突出产城融合、站城一体，要结合自身资源禀赋、优势特色、发展定位等，甄选出发展基础条件优越、城市特色鲜明和发展潜力较大的产业，构建枢纽偏好型产业体系。

改革开放40年的发展，长三角城市经济正在从“以规模与体量论英雄”到“以特色与质量定角色”转变，以互联网为代表的新经济和以高铁为代表的快速交通，正在改变着长三角的经济版图和城市体系。

特别在高铁网络和高铁新城的建设推动下，长三角城市群“大都市中心区+功能节点城市”的空间形态正在形成。

大都市区的高铁新城定位为城市副中心，承载着国际性或区域性的金融、商务、文化、科创、贸易等功能，城市郊区新城、县级功能节点城市则主要承载着不断下沉的特色产业功能。

这里，我们重点介绍长三角6个高铁新城规划案例，包括上海虹桥商务区、苏州相城高铁新城、无锡锡东高铁新城、蚌埠高铁新城、嘉兴嘉善高铁新城和杭州建德高铁新城，结合这6个高铁新城的规划建设情况，来探讨一下高铁新城对城市乃至城市群发展的影响，以及高铁新城的定位问题。

一、上海虹桥商务区——引领长三角发展的国际开放枢纽上海虹桥商务区规划总面积86.6平方公里，其中核心区面积4.7平方公里，主功能区面积26.3平方公里，面向全球、面向未来，建设引领长江三角洲地区更高质量一体化发展的国际开放枢纽。

上海虹桥商务区核心区重点塑造面向国际、服务长三角的商务区和交通枢纽，机场片区主要以机场功能为主，西虹桥在会展功能基础上拓展贸易和消费功能，南虹桥体现公共服务创新示范功能，北虹桥营造创新产业特色功能，东虹桥发展航空创新服务。

上海市人民政府关于印发上海虹桥商务区“十二五”规划的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2012.07.03•【字号】沪府发[2012]63号•【施行日期】2012.07.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务综合规定正文上海市人民政府关于印发上海虹桥商务区“十二五”规划的通知（沪府发〔2012〕63号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海虹桥商务区“十二五”规划》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府二○一二年七月三日上海虹桥商务区“十二五”规划开发建设虹桥商务区，是上海加快建设“四个中心”、加快实现“四个率先”的重要决策，是上海“创新驱动、转型发展”的重要抓手，也是落实《长江三角洲地区区域规划》明确的“依托虹桥综合交通枢纽，构建面向长三角、服务全国的商务中心”要求的重要举措。

为充分发挥虹桥商务区在促进上海经济发展方式转型、调整城市空间布局、助推上海国际贸易中心建设和促进长三角一体化发展等方面的作用，依据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，制定本规划。

一、虹桥商务区涉及范围和发展现状虹桥商务区地处上海西部，涉及长宁、闵行、嘉定、青浦四个区，规划面积86平方公里，分为27平方公里的主功能区和59平方公里的拓展区，其中主功能区包含4.7平方公里的核心区，核心区是虹桥商务区近阶段重点开发区域。

主功能区涉及两个行政区、三个街镇，分别是闵行区新虹街道、长宁区程家桥街道和新泾镇部分区域。

到2010年底，虹桥商务区涉及的主要街镇共有常住人口约79万人，区域内常住人口约为45万人。

（一）基础设施配套完善。

虹桥综合交通枢纽2011年7月全面投入运营。

由京沪高速（G2）、沈海高速（G15）、沪渝高速（G50）、外环高速（S20）组成的外围快速路网，以及虹桥商务区“四横三纵”（“四横”指京沪高速、北翟高架、崧泽高架、沪渝高速，“三纵”指外环高速、嘉闵高架、沈海高速）快速路网系统已初具雏形。

虹桥商务区核心区公共交通规划概况介绍（一）1.规划背景根据《虹桥商务区规划》（2011年），虹桥商务区的总体功能定位是发展成为服务我国东部沿海地区和长江三角洲地区的大型综合交通枢纽；成为上海实现“四个率先”、建设“四个中心”和现代化国际大都市的重要商务集聚区；成为贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长江三角洲地区的重要载体。

根据地区的发展定位和功能结构规划，虹桥商务区将整体区域（86.6km2）划分成主功能区和主功能拓展区，其中，主功能区（27.7km2）是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽，是上海国际贸易中心新平台和城市中央商务区之一，将成为上海西部地区带动经济发展的增长极；主功能区拓展区（58.9平方公里）主要承担虹桥商务区主功能区配套功能，是虹桥商务区主功能区的基本功能配套区、延伸产业辐射区、交通功能保障区和环境品质支撑区。

根据《虹桥综合交通枢纽地区控制性详细规划》（2009年），虹桥商务区主功能区功能定位为“面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心”，并规划形成“一轴、两核、五区”的空间布局功能结构，其中，两核即为由东西向枢纽发展轴串联的两个重要功能核心——交通功能核心（即虹桥综合交通枢纽本体）、商务功能核心（即现在的商务核心区一期）。

随着2010年虹桥枢纽的建成投用和2011年国家会展中心项目的引入建设，虹桥商务区的发展建设背景面临新的变化，虹桥枢纽周边地区的开发建设推进进程进一步加快，在此基础之上，虹桥商务区在原虹桥枢纽地区、中国博览会会展项目的基础上，重新界定为虹桥商务区主功能区，并在原商务功能核心的基础上，依托东侧建成的虹桥枢纽向西、南、北三个方向拓展核心区规划范围，总体形成包含核心区一期、核心区南北片区及中国博览会会展综合体项目在内的新的虹桥商务区核心区，规划面积约4.76km2。

根据《虹桥商务区核心区（一期）城市设计（暨控制性详细规划局部调整）》（2010年）和《虹桥商务区核心区南北片区控制性详细规划暨城市设计》（2011年），作为虹桥商务区中部商务功能集聚区域和主功能区核心区域，核心区的主体功能定位为现代商务和会展，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

市府批准《上海市虹桥商务区核心区南北片区控制性详细规
划》
2012-02-27
近日，上海市人民[有关部门]批准了《上海市虹桥商务区核心区南北片区控制性详细规划》，批复提出：
一、虹桥商务区核心区北片区用地面积约1.44平方公里，南片区用地面积约0.80平方公里。

规划总用地面积约2.24平方公里。

二、虹桥商务区核心区北片区以企业总部办公、商务贸易办公、现代商务服务、高端居住等为主体功能，打造高端商务休闲生活社区；南片区以企业总部办公、现代商务服务等功能为主，滨河创意休闲功能为辅，形成高端总部商务办公区。

三、虹桥商务区核心区南北片区规划总建筑面积166.7万平方米，商业及商务办公总量约为138.1万平方米。

其中，北片区用地面积约144公顷，开发总量约148.3万平方米，商业及商务办公建筑量约为120.7万平方米；南片区用地面积约80公顷，开发总量约18.4万平方米，商业及商务办公建筑量约为17.4万平方米。

四、虹桥商务区核心区南北片区在空间景观规划上，要系统布置街道公共通道，局部结合街坊建筑布局，形成广场空间；充分利用河道与履带带来的丰富景观资源，引入多层次的开放空间。

滨水建筑高度不高于15米，形成标志突出、空间收放有致的宜人尺度。

五、规划轨道交通17号线在用地范围内采用地下线路形式，沿申长路、申贵路走行，在北片区域设置天山路站和润虹路站两座车站。

六、虹桥商务区核心区南北片区建筑中，50%建筑要达到国家二星、三星绿色建筑标准，其中标志性建筑达到国家三星建筑标准；其余建筑都要达到国家一星绿色建筑标准。

江桥到虹桥地铁规划上海虹桥商务区一直是上海的一个重点发展的区域，因此虹桥商务区的轨道交通规划和建设也是很受关注的一个点。

从上海轨道交通规划的新方案来看，虹桥商务区早期的轨道交通规划已经完全被推翻，几条新线路的走向与之前的流传的方案完全不同。

在上海虹桥商务区中，前期”传说“的几条线路均为成真。

上海虹桥商务区的核心区下面就是上海虹桥商务区轨道交通规划的老方案。

上海虹桥商务区轨道交通规划的老方案根据上海虹桥商务区轨道交通规划的老方案，有四个需要注意地方：上海轨道交通13号线东延伸到华漕北部就是终点站规划20号线走虹桥商务区内部，也就是上海虹桥站的西侧规划23号线在华漕北部有一个车站规划23号线在徐泾南部有一个车站在新的上海轨道交通规划当中，这四点的概念完全不同，可以说前期虹桥商务区的轨道交通已经完全被推翻。

新的上海轨道交通规划中的虹桥商务区第一个大的区别在于，上海轨道交通13号线西延伸是转弯的，并不会以华漕地区作为终点站，同时也就说明了这条线路不太可能继续向西延伸。

同时也将江桥北虹桥地区核心区域的13号线金运路站的流通和到达能级再次提升。

也为江桥地区居民出行到南虹桥地区和虹桥核心区增添了一个选择。

上海虹桥站的西侧商业中心第二个区别在于，上海虹桥站的西侧并没有轨道交通，新的上海轨道交通嘉闵线走的上海虹桥站的东部，并且也将联通江桥北虹桥、和虹桥核心区等几个虹桥的重要核心节点区域。

上海虹桥站的西侧并没有轨道交通按照发展的布局，上海虹桥商务区建筑比较集中的地方，就在上海虹桥站的西侧，这个地方没有南北方向的轨道交通，还是比较遗憾的。

但是未来发展或将有嘉闵线贯通，同时经过北虹桥江桥的核心区域节点如金运路站北虹桥核心区域。

第三个区别在于，上海轨道交通23号线并不在这里，位于青浦区境内的上海虹桥商务区的西区，并没有完整南北走向的轨道交通。

上海虹桥商务区的西区对于上海虹桥商务区的西区来说，至少在上海轨道交通三期规划当中，上海虹桥商务区（西区）的轨道交通只有13号线，虽然轨道交通规划中出现了25号线的说法，但也没有具体明确的走向。

虹桥商务区功能开发的优势与核⼼要素虹桥商务区规划⾯积86.6平⽅公⾥，其中主功能区⾯积26.3平⽅公⾥，核⼼区规划⾯积3.7平⽅公⾥,⾸期启动建设1.43平⽅公⾥，建筑⾯积约170万平⽅⽶。

作为上海市的⼀项重要战略决策，虹桥商务区今后将重点发展总部经济、贸易机构、商务办公等主体业态，会议、会展等功能业态，酒店、零售、商业、⽂化娱乐等配套业态。

“⼗⼆五”期间，上海将“基本建成虹桥商务区核⼼区，着⼒打造上海国际贸易中⼼的新平台和长三⾓地区的⾼端商务中⼼”。

为此，虹桥商务区将充分依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中⼼建设的新平台，⾯向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三⾓地区，服务长江流域，服务全国的国际化的⾼端商务中⼼。

建设和发展虹桥商务区，是上海“创新驱动、转型发展”的战略需要，是加快上海国际贸易中⼼建设的迫切需要，是上海城市空间、产业结构、⼈⼝布局调整优化的现实需要，也是贯彻国务院长三⾓⼀体化发展战略的需要。

⼀、功能性项⽬开发的基础及现状⽬前，虹桥商务区正按照“枢纽虹桥、贸易虹桥、低碳虹桥、智慧虹桥、商务社区、城市综合体”的理念抓紧建设，核⼼区⼀期⼟地出让完成，项⽬开发进⼊实质性启动，核⼼区⼆期⼟地也即将出让。

虹桥商务区功能性项⽬开发具备良好的基础和条件，已经蓄势待发，抓紧开发的进度和完善功能性项⽬的配套1、统筹开发，管委会运作顺利，指挥部成⽴⾃2009年7⽉上海虹桥商务区管理委员会以来，近3年中，作为市级开发区管理体制运作⽐较顺利，在制订法规，统筹规划、协调四区内的开发等⽅⾯做了⼤量⼯作，成效明显。

为虹桥商务区的⾼起点规划、⾼品质开发和⾼效率建设提供有效的体制机制保障，2012年3⽉15⽇，虹桥商务区开发建设指挥部正式成⽴。

副市长、管委会主任沈骏担任指挥部总指挥。

市政府副秘书长尹弘担任指挥部第⼀副总指挥，管委会党组书记、常务副主任薛全荣担任指挥部常务副总指挥，市建设交通委主任黄融、申虹公司董事长林桂祥担任指挥部副总指挥，闵⾏区区长莫负春及市发展改⾰委、市商务委、市经济信息化委、市规划国⼟资源局及相关区、企业20多家单位的相关负责⼈担任指挥部成员。

上海市人民政府关于同意《上海市虹桥主城片区单元规划》的批复正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市人民政府关于同意《上海市虹桥主城片区单元规划》的批复沪府〔2020〕12号市规划资源局、虹桥商务区管委会、长宁区政府、闵行区政府、嘉定区政府、青浦区政府：沪规划资源总〔2020〕26号文收悉。

经研究，市政府同意《上海市虹桥主城片区单元规划》，具体批复如下：一、要全面落实《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，将虹桥商务区建设成为面向全球、面向未来，引领长江三角洲区域更高质量一体化发展的国际开放枢纽，成为高效绿色的国际交通枢纽区、开放引领的国际会展贸易区、创新共享的世界级商务区、生态宜居的主城片区，将虹桥商务区打造成服务国家战略、推动高质量发展的重要增长极。

二、要落实规划建设用地“负增长”的总体要求，严守人口规模、土地资源、生态环境、城市安全底线，促进土地集约利用、提升经济密度。

到2035年，虹桥主城片区常住人口约45万人，就业人口达到70万-75万人，规划建设用地规模不超过72平方公里，地上总建筑面积约4940万平方米，地下空间建筑面积不低于1000万平方米，生态空间面积不小于31.9平方公里，人均公共绿地面积不低于17.7平方米，应急避难场所人均避难面积4平方米。

三、要规划形成“一网、六片、多组团、多中心”的虹桥主城片区空间结构。

“一网”即强化生态空间和城市空间的融合，形成一张覆盖虹桥主城片区的生态人文网；“六片”即核心区、机场片区、西虹桥、南虹桥、北虹桥和东虹桥六大片区；“多组团”即各片区强化特色功能，片区内部鼓励各组团功能混合，促进职住平衡和设施共享；“多中心”即虹桥主城副中心、3个地区中心和12个社区中心的公共活动中心体系，满足不同层次的公共活动和公共服务需求。

华漕板块虹桥交通枢纽，这个被人称为“超级车站”的交通枢纽，囊括了高速铁路、飞机、轨交、城际巴士等各种陆空交通方式，近27平方公里的占地面积也使之成为将来世界上最大的交通枢纽。

如此大规模的交通枢纽，在给该地区带来不计其数的人流和各种商务机会的同时，对周边楼市的影响也开始显现出来。

业内人士认为，虹桥综合交通枢纽的建设，将为枢纽西部的徐泾板块、枢纽北部的华漕板块、枢纽东部的北新泾板块和古北板块带来利好影响。

晨报记者昨日兵分多路，采访了四大板块的中介门店人士，他们纷纷反映，随着虹桥交通枢纽的各种规划相继公布，四大板块内的看房者不断增多。

不过，对七宝板块和九亭板块来说，该枢纽在给它们带来利好的同时，也带来了新的烦恼。

雪中送炭板块华漕直接受益已开始涨价虹桥交通枢纽主要工程都位于闵行华漕，轨交2号线、5号线、10号线、13号线在此汇集，对于原本进出市中心不便的华漕地区而言犹如雪中送炭。

记者昨日在华漕地区看到，到处是尘土飞扬的工地，居住环境、生活配套都有待进一步改善。

不过作为虹桥交通枢纽在交通方面最直接的受益者，华漕板块的居住品质有望进一步提升。

目前该板块的楼盘两极化现象比较严重，以兰乔圣菲、林荫湖畔等为首的别墅，吸引了很多高端人士和境外人士进驻，最近成交别墅的总价大多为500万-600万元。

而华漕社区中高档商品房去年只有7000-8000元/平方米的水平。

随着虹桥综合交通枢纽的建设、轨道交通的引入及周边配套的改善，板块内的公寓房已开始涨价。

如该板块内的“盛世虹桥”预计今年10月开盘，昨天记者询问售楼处后得知单价在1.45万元左右，临近的“金色西郊城”三期预计在年底前开盘，尽管售楼人员没有透露价格，不过知情人士估计与“盛世虹桥”房价相差不会很大。

徐泾变投资为人口区虹桥交通枢纽的建设，对徐泾最重要的利好就是轨道交通2号线西延伸段，它途经徐泾、赵巷、青浦新城和朱家角四个板块，其中2号线西延伸段徐泾站建设已正式开工，计划于2010年世博会前启用通车，将大大方便市民出行。