万科全套养老地产研究成果大全

万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。

1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。

当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。

且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。

同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。

于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。

2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。

他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。

另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。

但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。

可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。

智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。

它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。

也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。

平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。

嵌入式万科社区养老服务模式初步研究作者：王之桐刘静林来源：《环球市场信息导报》2017年第04期目前，人口老龄化的问题日益显著，成为我国乃至全球范围内的普遍问题。

我国从1999年开始步入老龄化社会，老年人口数量的剧增，伴随而来的一方面是失智、失能、空巢等老年问题，同时，如何满足老年人的生理和心理需求也日渐成为社会关注的焦点。

如何为老年人提供一个舒适并且适宜养老的居住环境和优质的服务环境将对解决老年问题，提高老年人生活质量有着重要的作用。

“嵌入式”养老是我国新型的一种养老模式，区别于以往传统家庭养老模式、机构养老模式和社区居家养老模式，克服了各模式的劣势又集中了三者的优势，成为当前社会以致未来养老服务领域都较为完善的模式和载体。

万科集团看到了养老产业如日中升的发展趋势，也由此开启了社区居家养老业务的全面布局，采用嵌入式养老模式，在所有的在建项目楼盘里，每一个项目造一栋楼专门用于养老，并有万科持有和运营，公建民营这种PPP合作模式，加上万科对大逻辑的把握和对小细节的打造，万科集团以开放合作的心态积极构建养老业务的生态体系，满足城市、社区、居家三方面的养老需求。

在追求以人为本的社会工作中，无论是社区社会工作还是老年社会工作领域，“嵌入式”养老模式无疑成为了新型社区养老模式的新路径。

随着我国经济社会的发展和人口结构的变化，按照国际标准我国已经在1999年成为一个“老年型”的国家，开始进入人口老龄化社会。

据相关资料统计，至今，我国60岁及以上的老年人已达1.3亿之多，超过了我国总人口的10%，占世界老年人口的1/5，预计到2025年我国老年人口将会达到2.84亿，占全国人口总数的20%左右的比例，成为高度老龄化国家。

近20年来我国一直实行计划生育的人口政策，在控制人口总数的同时，也造成人口比例的失调，老年人口发展迅猛，比例持续增加。

许多发达国家65岁及其以上的老年人口比率由5%上升到7%一般要经历50-80年之久，然而相比之下，我国仅仅只用了18年，数字相差悬殊，给“未富先老”的中国带来巨大的养老压力。

万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。

1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。

当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。

且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。

同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。

于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。

2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。

他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。

另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。

但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。

可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。

智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。

它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。

也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。

平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。

万科发力养老业务，三大产品线初现雏形策源观察2017-06-222016年万科发力养老业务，多个项目开业运营，养老业务逐渐成为万科转型的重要方向之一。

通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），适配不同的养老需求。

其中租赁改造、共建/代建等轻资产模式也是万科重点探索的方向。

1万科养老业务发展背景：2016年以来万科在养老业务方面动作频频，多个项目亮相，引发业内的广泛关注万科发力养老事业：2016.8.30，北京万科怡园光熙长者公寓开业2016.9.22，广州万科首个城市级旗舰养老项目榕悦开业2016.10.21，成都万科幸福家华西店正式开业2016.11.24，北京万科嘉园长阳长者中心开业2016.12.28，浙江万科与深圳首家公办养老机构PPP试点项目签约万怡医养被授予“2016中国十大养老品牌”奖项……此前，万科提出“八爪鱼战略”的转型构想，将养老作为企业转型的重要支点之一；各地城市公司也纷纷跟进制定相应的发展战略，推动养老业务的发展北京万科提出“6+X”战略计划：“6”包含了城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务；其中X就是养老业务，并将其作为北万重要的转型方向杭州万科2016年正式宣布进入“复合地产战略元年”，加速在商办、养老、教育、家装、物流、金融物流等新领域布局。

广州万科作为万科布局养老战略的核心城市之一，广州万科在养老领域已经率先搭建了专业康复医疗业务的完整产品资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。

发展历程：其实万科早在2010年就开始涉足养老业务，通过试水杭州、深耕北京，逐渐形成独有的养老产品体系项目布局：在八爪鱼战略之下，2016年万科发力养老业务, 在全国开业的养老项目达到54个，主要集中在经济较为发达的核心城市，如北上广、成都、杭州及青岛等地2三大养老产品线通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），分别形成相应的品牌，可以适配不同的养老需求【社区嵌入型】立足已有社区，提供社区照料服务为主，规模较小；目前万科社区嵌入型养老已形成智汇坊、橡树汇、嘉园等多个品牌动能定位：以社区照料的养老服务为主；立足万科已有的社区并辐射周边老年客户规模特征：一般规模比较小，以旧有社区物业改造为主；建筑面积在800-3000平米之间品牌与分布：品牌：幸福家、智汇坊、橡树汇、嘉园分布：北京、成都、广州、济南【社区嵌入型】嘉园长阳长者中心，北京万科与房山区政府合作的社区嵌入式养老项目，以服务自理、协助型长者为主，让其在社区内享受高质量的养老服务嘉园长阳长者中心是北京万科养老管理公司与房山区政府合作的共建民营养老项目。

目录一、养生专题研究1、养生概念2、养生案例二、养老专题研究1、养老概念2、养老案例养生案例养生案例——万科东丽湖养生案例——万科东丽湖物业地址：天津市东丽区湖滨路物业类型：别墅、多层、小高层、高层开发商 ：天津万科房地产有限公司占地面积：约273万平米建筑面积：200万平米容积率：0.76绿化率：40%将社会、经济、生态作为一个密不可分的整体，集居住、教育、旅游、休闲为一体。

由五期组成，一期北欧墅、 二期城市天籁和城市街坊、 三期湿地景观公园（岛居联排），五期精装瞰景洋房。

一期二期二期3000平米万科生态博览馆（滑水会所）27万平米的湿地景观公园运动公园2万平方米北侧雕塑公园与南侧的“绿色生态走廊”万科东丽湖所采用的养生技术东丽湖水世界：水环境整体规划；中水会用系统；雨水收集系统；渗水路面系统；人工湿地。

新城市镇植物系统：东丽湖原生植物群落；屋顶绿化——佛中草种植；盐碱地改造——排盐系统；防风减噪林地热资源利用与节能：建筑保温体系（外墙，平屋面，坡屋面）；铝合金断热中空玻璃；住宅能源系统能耗模拟；住宅单体节能能耗模拟；太阳能路灯；地热资源梯度利用；温泉利用；暖气和地面两种采暖方式的梯度利用；光环境模拟；风力发电。

绿色空气环境：风环境模拟；住宅室内新风系统；变压止逆烟道绿色声环境：防风减噪林；铝合金断热中空玻璃窗；声环境模拟社区新技术应用：生态厕所；有机垃圾生化处理；绿色建材应用；地方材料应用生茂养园生茂养园物业地址：上海浦东沪南公路5288弄物业类型：（中式）联排、独栋开发商：上海航汇房地产开发有限公司占地面积：40万平米建筑面积：12万平米容积率：0.3绿化率：71%“私家御花园、名流养生观”的养生理念“园中有园、景中有景”的内廷建筑设计根据东西南北中方位和养生气候，保留原生植栽并精选对人体身心健康有益植物栽种，结合当地原有水系加以改造，形成了叠溪瀑布和四季常青的园林格局。

中国园林养生和谐：人与自然的和谐。

万科养老型房地产营销策略研究1. 引言1.1 研究背景从省级到国家级的数字经济产业园项目助推了吉林数字经济产业园的快速发展。

数字经济产业园的建设意味着吉林将建立现代数字经济体系，推动数字经济在吉林的持续发展。

数字经济产业园将成为吉林数字经济发展的重要载体和支撑平台，加快数字经济由跟风跟进转向引领创新，加快践行创新引领、开放崛起、智慧发展、生态和谐的数字新经济发展理念和路径。

为了进一步推动数字经济产业园建设，打造新的发展引擎，吉林省有序启动了一批数字经济产业园项目，不断完善园区内部运行方案、推动项目建设，更有效地促进数字经济产业园建设。

1.2 研究意义养老型房地产是一个具有巨大市场潜力的新兴领域，随着我国人口老龄化趋势的加剧，养老型房地产的需求也日益增长。

万科作为中国领先的房地产开发商之一，其涉足养老型房地产领域具有重要的现实意义和战略意义。

研究万科养老型房地产营销策略的意义主要体现在以下几个方面：研究万科养老型房地产营销策略有助于深入了解养老型房地产市场的发展趋势和特点，为万科养老型房地产项目的规划和推广提供参考和指导。

通过研究万科养老型房地产营销策略，可以揭示出在市场营销过程中可能存在的问题和挑战，有助于优化和改进营销策略，提升市场竞争力。

通过对万科养老型房地产营销策略的研究，可以为其他房地产开发企业提供借鉴和启示，推动养老型房地产市场的健康发展，促进我国养老产业的发展进步。

对万科养老型房地产营销策略进行研究具有重要的理论和实践意义。

1.3 研究方法研究方法是本文研究的关键环节，为了深入探讨万科养老型房地产营销策略的实施情况，我们采取了多种研究方法。

我们通过文献资料研究的方式，搜集了关于养老型房地产市场、营销策略和相关案例的资料，从中获取相关理论知识和实践经验。

我们进行了实地调研，深入了解万科养老型房地产项目的推广情况，观察并记录了市场营销策略的实际运作情况。

我们还采用了访谈和问卷调查的方式，与万科相关人员和目标客群进行交流，了解他们对养老型房地产营销策略的看法和需求，为营销策略的制定提供参考。

万科养老产品的探索与实践作者：王垚来源：《中国房地产·市场版》2016年第10期一、万科做养老的经历万科对于养老地产的研究差不多有8年的时间了，第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目。

现在在集团内已经完成了3+N的产品标准，在6个城市有布局，另外在10个城市有积极的准备。

万科的客户可以分为四类：活跃长者、自理长者、半自理长者和全护理长者。

分成四类客户。

从产品线上来讲，万科有3+N的产品线，三个产品线在全国各地都陆续开业，分别是城市护理型全托中心、社区嵌入中心和持续照料退休社区（即CCRC）。

万科在每一个城市做养老是一线驱动，但是在集团层面，却有养老事业合伙人的平台，一个能力中心。

能力中心主要是针对运营、培训，以及产品标准化。

平台包括资本的平台，有一个事业合伙人的平台，以及在养老产业链相关资源，比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展。

二、养老机构投资开发和运营的九个核心指标养老机构提供开发和运营应具有以下九个核心指标。

第一，建筑规模，总面积应该在5000-10000平方米。

第二，公共区域占比面积，应该小于55%。

第三，床均建筑面积是40平方米。

第四，老人构成比例应该是活跃型、半护理型和全护理型各占1/3。

第五，护理能力应该是1：4-1：5左右，如果把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。

第六，单方成本控制在8000元左右/平方米。

第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构入住率达到75%左右达到收支平衡。

第八，EBIDTA是基于建立投资标准，希望控制在5%以上。

第九，对于客户来说，养老机构的定位还是服务于普通大众，所以人均月床位费在6000-10000元左右，并不是很高端的。

这样的标准可以保证我们的服务品质，包括床位费和护理费。

三、养老机构投资开发和运营的九个服务模块养老产品需要有九个模块，包括户外标准、建筑的立面、公共区域、医疗康复和公共活动、日间照料等。

公共区域就是养老机构核心的部分，其实跟住宅比起来，公共区域占比是非常大的，所以我们花了很多精力研究，如何把占比将近50%的区域做得更好。

恒大万科全套养老地产研究成果精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。

设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm3.楼厅和电梯的设计要点电梯内部设置轿厢壁上离地和处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

设置电梯超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。

地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于。

万科养老型房地产营销策略研究作者：唐润娣庞宇妮王楚璇赖剑龙余家威彭华东来源：《经济研究导刊》2019年第27期摘要：中国人口的老龄化程度正在不断加深，日趋严重的老龄化趋势催生出巨大的养老需求。

万科房地产正是抓住这一商机，推出了适合老年人需求的创新型养老模式。

运用相关营销理论着重研究分析万科公司养老型房地产的营销策略，并针对万科养老地产的问题提出对策，为我国养老型房地产的发展提供理论建议，具有一定的研究意义。

关键词：老龄化;养老型房地产;营销策略中图分类号：F299.23; ; ; ; 文献标志码：A; ; ; 文章编号：1673-291X（2019）27-0061-03引言随着人口老龄化进程的不断加快，我国社会养老压力空前严重。

据国家统计局2019年1月21日公布数据，截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达24 949万人，占总人口的17.9%。

在此社会背景下，“4-2-1”式家庭结构的形成更激发了养老矛盾的形成，老年人养老问题逐渐引起社会各界的广泛关注。

然而我国的养老机构却存在供不应求的情况，加之近年媒体对养老院的负面报道以及人们固有的传统养老观念，养老机构的服务和质量受到很多人的质疑[1]。

万科房地产正是抓住这一商机，适时推出了适合老年人养老需求的创新型养老房地产，根据老人的具体情况为其提供多类型适宜居住的养老环境，使得老人在家庭养老的同时，也可以享受社区养老服务设施的便捷，不仅能多方面满足老年人的多元化养老需求，填补国内养老市场的空白缺漏，还促进了社会发展的和谐稳定，近几年来发展迅速，但该房地产在营销策略方面也存在一定不足。

作为我国养老方式的新型存在，将以何种方式获取社会公众肯定，提高老年人的消费忠诚度，把该种新型的养老模式推向全中国，这将成为万科养老型房地产营销方面亟待解决的困境。

本文着眼于研究万科公司在养老型房地产中从开发到运营的营销策略，并通过实地考察，提出万科房地产的优势、创新点及现阶段存在的不足，分析项目可行性，不仅为打造好万科创新型养老房地产这一系列的品牌奠定基础，也为推动我国养老型房地产事业的发展略尽微力，尽最大可能让所有老年人都能够“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”。

1.养老地产建筑设计的特点空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现合用性，兼顾老人与照顾者的使用规定，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设立坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时,在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计•设立斜坡引道有台阶时应设立斜坡,斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

•设立扶手楼梯和斜坡应设立连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

•设立房檐出入口及斜坡上方宜设立房檐・铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。

设立排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120m叫踏面宽不应小于38Omm3.楼厅和电梯的设计要点••电梯内部设立轿厢壁上离地0.9m和O.75m处有扶手设立；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

•设立信箱和留言板设立位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

•设立电梯超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)•设立休息椅可设立椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

•方便的出入口宽度要保证轮椅可以通过，门宽敞于等于800mm,出入口不设立台阶，宜选用推拉门、自动门。

•地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

•留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点•走廊宽度设立考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。

•设立连续扶手在O.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40~5Omm。