国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。

因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。

一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。

其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。

养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。

这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。

二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。

它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。

这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。

2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。

三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。

其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。

2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。

其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。

四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。

我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。

养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。

不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。

采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。

全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

2、合作投资模式。

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。

保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。

医疗护理机构也是优质合作对象。

医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。

合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

REITs (Real Estate Investment Trust)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。

康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。

不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。

根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。

1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。

对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。

这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。

12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。

从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。

未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。

山东医养结合地产成功案例摘要：一、医养结合地产概述二、山东医养结合地产成功案例1.案例一：济南市某医养结合项目2.案例二：青岛市某医养结合项目3.案例三：烟台市某医养结合项目三、山东医养结合地产的成功经验1.政策支持2.模式创新3.市场需求四、对其他地区的启示正文：随着人口老龄化趋势的加剧，医养结合地产逐渐成为房地产市场的热门领域。

在山东省，医养结合地产的发展已经取得了显著成果，本文将介绍几个山东医养结合地产的成功案例，并探讨其成功经验以及对其他地区的启示。

一、医养结合地产概述医养结合地产是指将医疗、养老、康复等功能融为一体的地产项目。

这种模式不仅可以满足老年人对医疗和养老的需求，还能够提高地产项目的附加值，为开发商带来经济效益。

二、山东医养结合地产成功案例1.案例一：济南市某医养结合项目该项目位于济南市某区，总建筑面积约50 万平方米，包括医疗、养老、康复、休闲等多种功能。

项目采用会员制模式，为老年人提供全方位的医养服务。

自开业以来，该项目受到了市场的高度认可，吸引了大量老年人入住。

2.案例二：青岛市某医养结合项目该项目位于青岛市某区，总建筑面积约30 万平方米，以康复医疗为主，结合养老、教育、娱乐等功能。

项目采用医养结合的模式，与多家三甲医院合作，为老年人提供专业化的医养服务。

该项目在青岛市具有较高的知名度，成为了医养结合地产的典范。

3.案例三：烟台市某医养结合项目该项目位于烟台市某区，总建筑面积约20 万平方米，以养老为主，结合康复、医疗、休闲等功能。

项目采用居家养老模式，为老年人提供便捷的医养服务。

该项目在烟台市具有良好的口碑，成为了当地老年人养老的首选之地。

三、山东医养结合地产的成功经验1.政策支持山东省政府高度重视医养结合地产的发展，出台了一系列优惠政策，如土地、税收等方面的支持，为医养结合地产的发展提供了良好的政策环境。

2.模式创新山东医养结合地产项目在模式上进行了创新，如会员制、医养结合等模式，这些模式有效地满足了市场需求，提高了项目的竞争力。

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调,但在实际运营中,却又小心翼翼;由于养老产品的复杂性和多样性,即使是同一个企业,也不一定只选择一种模式,而是多方面试水,试图寻找出最合适的盈利模式;本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式;一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式,以实现健康、快乐的老年新生活为目标,融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区;坐落于上海南汇区康桥镇,占地公顷,建筑面积十万平米;▌整体规划社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业,社区内部是居住型物业,与外部有一定距离,保证了私密性;社区内适老硬件配套完备,包括配餐中心、医院、颐养院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善,满足各年龄段老年生活需要;▌项目特色整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务,不同于传统意义上的养老院,是个不脱离社会,又独立又开放的老年生活社区;社区内含12幢多层电梯住宅楼,共计838套居室,可入住1600位老人;公寓内全装修全配置,柜橱床椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+,全部开通,冷暖水24小时供应;老人拎包可入住;亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系,建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业;▌经营模式亲和源采用会员制运营模式,通过会员制的运营构建俱乐部服务模式;▌项目配套1.颐养院建筑面积平方米,设300余张床位;共9层,1-4层为门诊部门,5层为样板间,6-9层为护理区;与上海市三级甲等医院对接,又专业医疗机构派出团队进行管理;颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务,外部人员暂不接待;房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器;2.健康会所会所接待亲和源内老人,也对外开放3.亲和学院引进上海老年大学,使老年人拓展深化资深兴趣爱好,增加与群体交流的机会,丰富生活;与上海老年大学合作,由上海老年大学总部派出师资且提供课程；开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班;4.配餐中心与索迪斯餐厅合作,打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理,按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐,公寓内老人需自行前往餐厅用餐;5.度假酒店酒店内设有74套客房,公寓式配置,酒店式管理;提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格;二、东方太阳城东方太阳城因不设老人购买的限制条件,原则上并不能称之为真正的养老项目,而是一个以老人退休生活为主题,有部分适老设施,同时开展一些老年活动的,带有养老特点的地产项目,对养老产业也有一定的参考作用,故作为案例推荐给大家;▌项目概况位于北京市顺义区潮白河畔,紧邻首都机场23公里总占地面积：万平米,建设规划用地：124万平米;高尔夫景观绿地：70万平米医院建筑面积：2200余平米嘉宾国际酒店建筑面积：万平米产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等▌项目特色1.消除室内地面高差,楼梯台阶变宽变矮,门手柄和电梯按钮位置下移,灯具开关面板变宽,卫生间坐便器略高,厨房灶台略低,保证轮椅回转空间,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境例如连廊公寓的空间设计;2.多层楼房带电梯,全部无障碍通道,公共走道及卫生间地面防滑,外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮,防滑扶手,安全电热源,护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床,卫生间墙面装扶手,尽量用平底浴盆或坐式浴盆 ;3.适当提高照明亮度,提高色彩的明度和对比度,放大标识牌和字体,提高可识别性,减少黄色和暗色;▌配套服务酒店：嘉宾国际酒店;建筑面积共红旗万平米,按四星级标准提供服务,共有客房108间;另配置了3栋酒店式公寓,共110套,每套均设有厨房并配备厨具;餐饮：三个中餐厅一个西餐厅会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅,约40平米至900平米;医院：太城城医院建设面积2200余平米,有一所功能完善的综合性医院;开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室;运动：各种运动设备齐备;休闲：温泉泳池;娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等;老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所;农庄：总占地数百亩,可种植各种瓜果蔬菜,每份土地每年收200元;▌运营模式标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区高品质的中国首席大型退休社区;作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅,是一种居家养老与社区服务相结合的模式;它与原来的敬老院、福利院不同,不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人,不属于国家或集体办的社会福利设施,而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅,入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目,以销售地产为主要目标;三、大体量,综合服务类养老项目——爱晚大爱城大爱城香河国家养老示范基地是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程,由世纪爱晚北京置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造;“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起,旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程;主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式;养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外,还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务,实现社区养老全覆盖;▌概况大爱城养老中心总建筑面积万平米,设置养生会所和666套居住单元,有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择;其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区;▌项目配套国际医疗健康中心包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元、养老中心、体育中心、文化教育包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店;通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式,力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想;四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑北京率先推出“喘息服务”的养老院,国内首推个性化照护的养老服务机构;▌地理位置双井恭和苑位于北京CBD核心,交通便利,闹中取静;周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁,让现代老年生活与现代文明完美融合;▌服务模式长住,提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料;短住,提供一站式的专业短期照料;喘息服务,让老人享受一段幸福安康的生活,也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气;服务人群：有失智、卧床老人长期照护,在主要照护人有临时安排不能照护的家庭,或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭;五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园业内人士普遍认为,随着“大资管”时代的到来,保险业正逐步放开手脚,国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐,意欲在庞大的市场中分得一杯羹;在中国,泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想,同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式,由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点;▌项目规划位于北京昌平区小汤山镇,整个社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓;土地为商业性综合用地,通过招拍挂获得;该养老社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,总共能容纳3000户居民入住,首批600余户、共800位居民将于2015年入住;北部规划为持续照料社区,主要为酒店和会所;会所6000平方米,包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区;此外还包括康复医院门诊、转诊,独立生活单元,协助生活单元,专业护理单元,记忆障碍单元,临终关怀单元;南部为活力养老公寓,主要包含活力生活单元,幼儿园以及社区商业;▌项目配套泰康之家提供了约万平方米的公共服务设施;一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心,满足居民日常文化娱乐健身休闲生活;其中包括1500余平方米健身运动中心,400平方米的阳光房,约2万平方米的中央花园,以及专门设置的漫步道方便老人科学运动;▌项目特点-“保险”跨界燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划;现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用;费用约在六七千元至上万元不等;入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元,在离开社区时这笔资金才可以退还;社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域,并提供不同程度的生活照顾及护理服务;根据入住前的专业评估,社区向居民提供适当的入住选择建议,入住后,当居民健康状况发生变化,亦可轻松升级至相应的居住区;四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化;六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄全国首家推行会员制包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍养老模式的国际敬老院;倡导以儒家文化为基础,提倡“天人合一”与“和为贵”的思想,致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄;经营模式采用三种会员制的模式,入住人员交纳押金后可获得会员资格,并免费享有居住权或租赁居住,入住老人主要以健康老人为主;▌基本信息占地面积：100000平方米,为民办房地产性质的老年社区,位于昌平区北安河,附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院一级甲等;客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联,住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间,供给三种户型另有一套600平方米室量的四合院▌服务理念太申祥和山庄国际敬老院是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务;所有房间均设有应急呼叫系统,24小时热水供应,电视、、空调等一应俱全,每天有专人打扫卫生、护理,整个区域采用无障碍通道,防滑地面;老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐;依老年人的特点,特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等;太申祥和山庄国际敬老院还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体;为其提供服务的太申祥和医院一级甲等被评为定点医疗机构;拥有一流的体检设备,可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作;每年为免费为会员老人进行两次体检;太申祥和山庄国际敬老院的康乐中心为星级宾馆,拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP 室共计300个床位;设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目;餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅,环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受;服务模式七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立,社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区,和70岁以上的持续看护社区;根据客户不同阶段的健康状况,提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务;2013年10月23日在武汉建成,并进入试运行阶段,占地245亩,建筑面积18万平方米;为国内首个实物养老保障计划,其首创了“保单+实物对接”的模式,瞄准的正是中产阶层的养老市场;其入住费用由入门费、月租金、服务费组成,餐费依据膳食标准另计;以入住活跃老人区为例,按照目前市场价,除入门费外,每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元;购买合众人寿实物养老保障计划的客户,到了保险合同约定年龄后,不论未来社区租金如何上涨,都可以保证入住,只需按当时市场价缴纳服务费即可;如选择购买保险产品,合众人寿推出3款实物养老保障计划,包括合众乐享优年生活实物养老保障计划A、合众颐享优年生活实物养老保障计划A和合众尊享优年生活实物养老保障计划A;以35—40岁客户为例,如果选择10年缴费期,每年的投入只需3 到5万元;合众优年生活养老社区规划合众养老社区外景八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园▌特点-学院式服务九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树,被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目项目依托良渚文化村项目,采用“大社区+养老组团”的开发模式,随园嘉树土地属性为旅游用地商业用地,40年产权2003-2043年,从产品设计、服务配套以及样板区的体验,万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品,也是万科进军养老地产的一个试点产品,特别是养老服务的试点;▌项目概况规划建设58937平方米的健康公寓占用地面积的93%,5381平方米的公共配套不计容,和4571平方米的“金十字”颐养中心占用地面积的7%;健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,其余16栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源,其中75㎡户型占比60%;另外,社区还配有地下车库11073平方米,提供230个车位;▌配套设施1.长者乐园：“金十字”养生休闲区项目园区中央的“金十字”养生休闲区,面积达4500平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦,是一个专为长者营造的养老配套集群;2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标,浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部,诊疗面积共约2000平方米,设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等,配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区,可以为社区居民提供高水平的医疗和服务;3.两大宗教信仰场所,满足心灵需求1中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂;2全国罕见佛教尼众道场的大雄寺;4.社区配套1独创村民食堂的良渚食街;2全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区;3杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场;4全国首个配有“村急送”服务的社区;▌服务理念随园嘉树有万科物业公司自营,主要针对健康长者,除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外,更加注重服务配套,为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务,而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作,提供更为专业的医疗服务;在万科的规划里,这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计,意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间,并整合国际先进技术与服务体系,形成高端养老产品及服务;随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严,从长者的身、心、灵全方位需求出发,提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系,包括多项具体服务内容,以“6心”级服务和24小时管家为主要特色,为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活;▌运营模式随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验,而在服务方面,又吸收了台湾的模式,混搭之下,找到适合的方向;随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地,经过八年多的前期建设,仅剩30多年的产权;项目运营目前采取租售结合的方式;销售部分,出售30年使用权;户型75~110平方米,均价14000元/平方米,再按月收取2500~3500元不等的服务费;项目575套房源中,前60套以出售来试探市场反应,一面世就被一抢而空,客户为40~50岁的中年人士,与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远,但从销售的角度已经全部售罄;二期60套正在低调销售,而后期剩下的房源,万科已经计划以自持的形式,进行出租运营;▌项目特点1依托良渚,拥有优越的自然环境;2项目以养老组团+大社区的开发模式,打造“一碗汤的距离”的养老概念,中国老人更愿意接受这种居家养老模式;3项目充分利用和发挥了万科的品牌效应;4随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式,并依据市场情况和项目进展不断调整运营;项目起初打算销售80%的物业,持有20%的物业;随着项目的推进,逐渐增加项目持有物业比例,说明万科注重后期运营,将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点;十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村台湾长庚养生文化村是银发安居的典范;长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活,这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴;1.项目基本情况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户已建成2000户左右交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格;2.项目特色1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道,远离城嚣烦恼,沉浸在大自然中,提供最佳的健康养生环境2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务,兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐,满足银发族的生活需求,享受家庭、社会的温暖关怀;3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化,丰富退休生活价值,规划调养身心的休闲活动,参与社团活络人际,提供文化传承的发展机会;4、住得好,付得起：全村4000户不同坪数住房,有良好的经营管理质量,规划多元的银发学员课程,举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程,丰富生活内涵,安排住户中学有专长者担任教学或服务工作,贡献人生经验,真正享受快乐优质的退休生活;3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施,以及全天候监控中心,随时提供紧急救援服务完整的小区机能；1设有超市、书局、银行等商业区2设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区,提供团膳以外的选餐服务3设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施,增进健康体能4设有会议厅,可举办大型活动及银发族相关议题研讨会,增进小区活力5设有招待所,提供家属探访的住宿需求;6宗教活动场所规划尊重个人宗教信仰,设置各种宗教聚会场所,满足心灵需求;7网络化小区每户均预留网络线路,并向住民访客提供无线上网8安全的警卫门禁系统二十四小时严密警卫,进出刷卡记录4.完善的健康照护1专职照护2定期健康评估3建立健康计划4健康促进定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询,推动健康,促进与教导自我保健观念;5健康维护小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心,并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机,提供长者血压、体重及血糖的自我监控,维持良好的慢性病管理;6紧急救护定期举办救护训练,提高员工救护知识紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾社区位于长庚医院对面7长期照护与疗养有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务;8多元养生休闲每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动5.经营模式1出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出社区还为老人提供试住服务,以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅;2出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨,因此每平方米造价不高,售价在台湾算是平价,目前已售罄;买房有一规定：不能作为遗产处理,到不住时须交回村里作为捐助;3收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务护工等;来自中国房地产。

医疗地产的5种开发模式作者：来源：《中国房地产·市场版》2015年第07期“互联网+”自被提到国家战略高度后，目前已热得发烫。

最近，方兴、华远、正荣等纷纷与小米、腾讯、360合作，打造智慧社区。

但在新一轮的“地产+X”浪潮中，“互联网+”并不是唯一的，对房地产来说，医疗同样是一个巨大的风口。

根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，中国的健康服务业总规模达到8万亿元以上，而2012年我国医疗卫生总费用达到2.8万亿，这意味着到2020年平均复合增长率为17%。

目前，已经有13家上市房企介入医疗行业，包括恒大和万科。

如何才能成功站上这个飓风口？笔者梳理了当前医疗地产的5种模式，仅供参考。

一、通过股权收购介入直接收购社会上一些成熟医疗机构的股权，藉此进入医疗地产行业，有代表性的开发商是恒大集团、宜华地产和世荣兆业。

1.恒大集团：打造医疗旗舰财大气粗的恒大集团在“医疗+地产”的道路上频出大招。

其目标是在新型国际医院、医学美容及抗衰老、健康管理、养老产业等四大业务领域积极探索，创造新的利润增长点。

推进方式：收购了香港一家上市公司，改名为恒大健康，推进在医疗健康产业的布局。

项目进度：今年3月，恒大健康已与海南省、韩国原辰（韩国最大的医疗整形机构）达成三方合作，将在博鳌乐城先行区建立国际级医学美容及抗衰老中心；继而，选址在天津的首家恒大原辰医学美容医院即将开业；随后，恒大集团与哈佛附属布莱根医院组成的联合团队，正在三亚海棠湾实地考察，为在中国共建新型国际医院选址。

盈利模式：自建医院、医学美容中心等，通过医疗健康服务带来收入，并带动养老地产等的发展。

独特优势：恒大健康考虑引入先进的医疗技术及设备，借助互联网技术整合庞大的业主群体，为社区居民提供全方位的医疗健康服务。

而养老产业方面，恒大健康则有意向在全国多个中心城市设立养老服务机构，满足老年群体对健康生活的各项需求。

恒大集团预计，今年至少在6个一二线城市设立分支机构，年营业收入超过160亿元，服务人群超过5000万人。

解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式医养地产——养老地产的必经模式医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。

“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。

一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。

在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。

取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。

万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。

另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。

产品定位健康楼——活力长者自理老人护理楼——全生命周期的连续性照护配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源规划布局：四大亮点“金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心“无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求“宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计“全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。

二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会“和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。

最全解析！一文读懂国外医养结合的5种经典模式（附借鉴价值）编辑：万仁涛本文8920字，建议收藏阅读；如需转载，请后台留言申请白名单；如发现未经授权的转载行为，将投诉追责。

发达国家在应对老龄化方面实践较早，医疗与养老的融合发展也积累了丰富的经验，在医养结合模式选择、服务内容、经费保障等诸多方面颇具特色，尤其是医养结合在社区居家养老中的应用可以给我们一些启示。

今天我们详细解析。

一、国外五种典型医养结合养老模式(一)美国的商业养老模式美国从 20 世纪 40 年代进入老龄化社会开始，其养老采用的是高度市场化的商业保险照护体系。

但随着老龄化的加剧，美国专业医疗型的养老机构难以维持，同时因为人们向往社区生活，因此美国便开始了以社区养老为主的养老模式。

美国最主要的养老模式是老年人全包服务项目( Program of All Inclusive Care for the Elderly，PACE) 和老年人居家养老( Home and Community －Based Services for the Elderly，HCBS) 。

PACE 模式是美国政府为老年人提供全面医疗照顾，尤其是为体弱多病的老年人提供长期照顾的一个创新项目，在美国长期照料体系中最实用，适合失能程度较为严重、患有重大疾病的老年人。

承担PACE费用的是Medicare 和Medicaid，它们每个月会固定支付一笔费用。

PACE的职工会为病人安排医生问诊、药品、康复和住院等所有的医疗服务，并负责费用。

同时，PACE还会关注病人诸如做饭、洗澡、家务等日常需求，并负责把会员送到日托中心，让病人可以通过社交活动来避免孤独感、预防认知功能的衰退。

由于各州医疗补助机构支付的费率不同，所以很难去比较PACE和疗养院哪个性价比更高。

但有一个共同之处就是：所有的州都规定PACE的费用要低于养老院。

其中，科罗拉多州要求为每个病人支付的PACE费用至少比疗养院低7%。

养老地产五类开发模式总结作者-成都铭智旅游策划管理有限公司-陈守华总的来说，养老开发模式分五大类，共十五种开发模式。

??第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型。

?第一类：与社区共同建设模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施?开发模式1：专门建设养老社区?这些开发模式当中，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。

?开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区?地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。

开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。

普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，笔者觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。

?开发模式3：普通社区中配建各类养老产品?普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。

医养结合养老模式，国外有哪些典型做法？国外有四种典型的医养结合养老产业发展模式，分别是美国的商业养老模式、日本的转型医养结合养老模式、欧洲的以英国为代表的税收筹资体制模式，以及欧洲以德国为代表的社会保险体制模式。

1美国的商业养老模式美国作为发达国家，人均消费水平相对较高，并且在1940 年人均寿命也要高出我国很多，正是从那时开始逐步进入人口老龄化社会。

2014 年，美国65 岁以上老年人占总人口的12．5％，预计到2030 将达到 19％，到 2050 将更是超过 20％，预计达到 20．７％。

2014 年，男女寿命平均值分别达到81 岁和 83 岁，相比较 20 世纪初的７6 岁和７７岁，超出 65 岁的部分平均增长了 50％。

因此，美国的医养结合养老需求增长迅速，美国的医养结合商业养老模式覆盖也最为广泛。

美国的社保制度最早从20 世纪30 年代开始，主要缘于美国1929 年经济危机后，将近一半的人都处在贫困与饥饿的边缘，并产生了一系列的社会问题。

1934 年由“经济保障委员会”起草的《社会保障法案》正式生效，这也标志着不同于欧洲的社会保障制度开始产生。

在而后的７0 年中逐步形成并稳固发展，到今天美国已经建立了一个90％以上人口都享有的社会保障体系。

美国主要有三种制度支撑其医疗社保体系发展。

第一种就是美国的社会保障制度。

其核心是美国的社会保险制度，分为社会养老保险、补充退休养老保险以及个人养老保险。

在美国获得法定养老金，一般必须是 62 岁以上同时缴纳社会保障税 10 年以上的公民。

领取养老金的多少也有严格的计算方法，跟社会的平均收入水平、人均收入积累、工作年数等方面都密切相关，具体领取申请和执行由美国的社会保障总署负责审批和监管。

企业的补充退休养老保险主要分为两种，分别是DB 给付固定型和 DC 缴费固定型。

其中缴费固定型绝大部分都是401K 计划，由雇员和雇主同时按比例缴费，它最大的优点在于雇员可以自由选择购买对这部分进行投资，包括债券、储蓄、股票以及基金的多种形式。

五种值得我们借鉴的国外医院管理模式我国正处于高速发展阶段，科技与管理水平都在不断提高，但是现行的医院管理模式与国外医院管理模式相比，水平还是比较低下的。

希望通过对国外医院的先进管理模式的简要介绍，对国内医院管理者有所启迪，也对我国私立医院的建设有所启示。

第一种是合作联营模式。

这种模式是由医疗产业的不断成长，医院集团不断增多，那些独立经营的医院处于不利的竞争地位。

为了求得医院的生存和发展，那些独立经营的医院自愿地联合起来，采用统一公认标志，执行统一市场营销策略，统一的质量标准，与那些大的医院集团相抗衡，这就导致了合作联营医院集团的产生。

这是一种松散的组织，它们之间保持财务独立。

合作联营的主要目的是创造整体形象，增强营销宣传力度和互相间转送病人，联合行动所需费用由成员医院分摊。

第二种是集团特许经营模式。

集团特许经营是医院集团向外让渡特许经营权，允许受让者医院使用该集团的名称、标志、管理模式，加入该集团的营销网络，成为该集团成员。

但，受让者在产权上和财务上保持独立。

不受集团控制，受让者向集团支付特许权使用费。

第三种租赁经营模式。

第四种是医院集团（医院系统）所属的医院由集团直接经营管理的模式。

这种模式是由集团直接投资开办或购买、兼并医院，然后由集团自己直接经营管理。

用这种模式经营管理的医院，是医院产业集团的基础，是集团的核心层。

常称这种核心层医院为集团总部医院。

集团凭借总部医院为后盾，采用其他经营模式，逐步扩大集团规模。

第五种是合同经营管理模式。

这种模式是由医院管理公司与医院的产权人签订经营管理合同，接受业主委托经营管理医院，管理公司无须对医院建设投资，只负责医院的经营管理工作，承担合同条款规定的经营亏损风险。

在经营合同期间，医院使用集团的名称、标志，加入集团市场营销网络系统，医院集团指派包括职业院长在内的各部门主要管理人员。

按集团既定的经营决策、管理方法、操作规程，进行医院的日常经营管理，以保持达到集团所确立的医疗技术服务质量标准。