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从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树关于绿城乌镇雅园及万科随园嘉树的案例，可以从以下几个方面来进行描述。
1.项目概述：绿城乌镇雅园位于浙江省桐乡市乌镇镇桐梓坪村，占地面积约30亩，总建筑面积约为2万平方米，由绿城集团投资开发。
项目包括住宅区和商业配套，住宅区由多栋别墅组成，其中包括一些豪华别墅。
万科随园嘉树位于同样的位置，占地面积约30亩，总建筑面积约为2.5万平方米，由万科集团投资开发。
项目以高品质的住宅为特色，采用现代建筑风格，园区内配有文化娱乐设施和商业配套。
2.设计理念：绿城乌镇雅园将自然风景和人文历史相结合，充分利用乌镇独特的水乡特色，打造出具有地域特色的住宅区。
项目在设计中重视绿化和景观规划，注重保护乌镇古镇的风貌和历史文化。
万科随园嘉树则以居住者的生活品质和舒适度为设计核心，打造生态宜居的环境。
项目充分利用自然景观和人工景观，注重打造居住者的生活乐园。
3.项目特色：绿城乌镇雅园的别墅设计契合当地的传统水乡风格，同时融入现代的高品质居住要素，给居民提供了舒适的居住环境。
项目内还设有各种生活配套设施，如健身房、游泳池、俱乐部等，满足了居民对于休闲娱乐的需求。
万科随园嘉树则通过独特的建筑设计和景观规划，打造了一个绿意盎然的居住区，居民可以享受到自然的美景和宁静的生活环境。
4.销售情况：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在销售上均取得了巨大的成功。
由于项目的地理位置优越和高品质的住宅设计，吸引了众多购房者的关注和认可。
在市场推广上，两个项目都进行了多方位的宣传，包括线上线下的营销活动和推广，有效地提高了项目的知名度和认可度。
销售方面，绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在开盘当天就取得了非常高的成交率，证明了项目的市场竞争力和品牌影响力。
5.社区管理：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在社区管理上都注重居民的生活品质和社区的服务质量。
项目均设有物业管理公司进行日常管理和服务，包括安全巡逻、绿化养护、设施维护等。
管理公司还定期组织社区活动，提升社区居民之间的交流和互动。
随园嘉树销售使用权合同使用权模式属于非产权销售模式，与产权模式最为接近，因为使用权模式本身是产权权益的一种延伸，比如土地出让，实质上是一种使用权的出让，包括70年的住宅用地、40年的商业用地以及很多车位的获得也是通过使用权转让的合同框架去实施的。
所以，使用权转让其实也是现在市场上出现比较多较为流行的一种法律转让形式。
产权的法律解释：针对不动产的一种完整的物权，这种权益是独占性和排他性的，其衍生出来的权益包括使用权、收益权、入住权、处置权和典当权。
采用使用权转让的社区有杭州万科随园嘉树、上海保集富椿佘山等养老社区。
他们的使用权转让，我们总结之后发现有如下几个特点：（1）此种使用权是等同于土地的使用年限的使用权，而且在土地到期之后，如果在法律的框架下土地可以续期，此种使用权也同样可以续期；（2）此种使用权具有某种程度上的独占性和排他性，其对应的是具体的房屋单元，比如，富椿佘山合同商定为“受让人向转让人受让位于X幢X单元X 室富椿园养生项目单元使用权”；（3）此种使用权是具备继承性的一种权益，在子女具备继承条件之后，可以在国家的法律框架下进行继承；（4）此种使用权的持有人有转让的权益，但是，是一种有限条件下的转让，比如一些养老社区与业主约定转让使用权时——“ 第一，业主需要通过管理公司的同意；第二，管理公司收取成交总价10%的费用。
”；（5）在现有的法律框架下，一般的金融机构不认为此种使用权具有典当或抵押的资格，即购买使用权的客户往往是无法取得相应的抵押贷款的。
转让的使用权物业也会被金融机构认为是有抵押瑕疵的，所以当养老社区的权益被分解成使用权之后，其本身的产权其实也是不完整的权益。
而两方的任何一方都会被金融机构认为是具有抵押瑕疵的权益，在现有的法律框架下其实是很难进行抵押的。
2 永久入住权永久入住权，相当于我们现在所见的会员卡模式。
客户在购买此种养老产品时首先需要和相应的公司签订会员卡销售协议，销售协议里会明确规定：客户购买会员资格，对应的会享有指定的养老社区的入住资格。
中国十大养老社区项目案例简介中国十大养老社区项目案例简介亲和源·上海康桥整个社区全部采用无障碍化设计。
12幢多层电梯住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并以老年专科为特色的颐养院。
配有班车专大病患者送往市区曙光医院治疗。
目前上海亲和源有两种盈利模式：即分别通过会员卡费和年费盈利。
会员卡分为两种：A卡和B卡。
A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。
B卡是记名卡，不可转让，有效期为15年。
恭和苑·海南海口「恭和苑」直营连锁健康养老服务品牌在海南省的首个示范项目，也是乐成养老投入运营服务的首个旗舰项目。
位于海口市海甸岛，北距白沙门海滩1500米，西邻海南大学，南洋风格围合式私密院落，丰富多元的室内外景观，闹中取静，曲径通幽。
两大内庭花园，鸟语花香，130多种植物生长期间；4,000㎡水系，鸭戏鱼游，亭台楼阁点缀全苑。
海口恭和苑共拥有296套居住单元，融汇国际领先的宜老设计精华，大小餐厅、多功能厅、书画室、球类运动及棋牌室等各类活动空间一应俱全，并配以专业的科学健身、保健理疗、药浴水疗等健康改善设施。
绿城乌镇雅园·浙江乌镇多功能厅、活动室、影视厅、棋牌室、阅览室、美发室等功能配套一应俱全。
云杉镇·天津坐落天津市宝坻区牛道口镇焦山寺村.无障碍宜老化设计，“管家式”服务，包含老年公寓、社区医院、现代设施农业大棚、酒店养生会所、老年护理院、宜老餐厅、老年大学等配套，另有传统洗浴、康体娱乐、营养配餐等特色服务。
云杉镇宜老社区有机融合轮转式老年公寓与居家式养老公寓，项目总建筑面积约70万平米，其中轮转式老年公寓总建筑面积24.5万平米，由17幢多层电梯住宅楼组成，共设2277套公寓。
社区内有以老年专科为特色的社区医院以及专门的护理院，与武警医学院附属医院（正师级部队医院，三级甲等医院）对接，常见病痛可前往治疗。
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
养老院会员方案一、什么是养老会员制？养老会员模式是一种在持有经营的情况下，借助发行会员卡，一次性的收取大额会员费，将社区的居住权益、服务权益、设备设施的享用权益让渡给消费者的一种养老地产有效地回笼资金的方式。
不同于物业产权销售，项目卖出之后，售卖方除了提供物业服务外，和客户的互动就不多了。
也不同于传统押金模式，传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能，是在老人入住期间患病时候，作为医疗预付金来使用，以便及时送老人就医和救治。
而养老会员制是在买入方成为项目会员后，卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益和持续、系统的服务。
养老会员权益常见的主要有三类：1.入住的权益。
可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。
2.服务的权益。
服务权益是比较核心的权益，许多项目会为会员提供一些专属的只有会员才能享受到的尊享服务权益，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。
3.转让及增值的权益。
一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益，这样就类似于是一个金融产品，对一些具备投资意识的活力老人来说比较有吸引力。
二、为什么多数养老项目采用会员制模式？我们看到，目前许多中高端养老项目很多都在采用这种模式，对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？（一）首先是土地性质的原因对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。
那么有人会说，销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多，但是单纯销售物业的永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定，租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
但是我们如果采用养老会员制模式就不同了，因为我们会员制模式附带的有服务，和单纯出让物业使用权的租赁关系有很大区别，这样就可以规避法律风险。
科随园嘉树为例，项目为旅游用地，大产权，项目推出时土地使用年限只有30年了，于是万科就采用销售30年的使用权方式，和客户签订合同是“养老服务的使用权转让合同”，而不是房屋使用权，其中合同里还注明了：提供的硬件空间（即房屋使用权）是养老服务的一部分。
