第24讲：第四节

第四节 零售商业物业的租赁管理
主要包含有承租商的选择、租金确定与调整、租约制定等内容。
知识点一：承租商的选择因素（常考点）
理想的承租商要能提供货真价实的商品和服务，且与其他商业物业中的同类承租商
相比具有竞争力。重点选择品牌主力店、次主力店商家。虽然它们不是租金最大贡献着，
但对其他部分商铺的租金溢价起到重要的拉动作用。

此外，理想承租商所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同
一商业物业内部出现多个经营同类型商品的承租商而引起不必要的竞争。

1．声誉
声誉是选择承租商作为商业物业承租商时首先要考虑的因素。例如，一个购买了某
商家商品的消费者，能否方便地享受退货或更换服务，就反映出了该商家的顾客服务质
量。

柜台中商品更迭频率也是考察承租商的一个方面。如果柜台内或货架上的商品总在
不断地更新，则说明该商家销售状况良好。

经营业务新则意味着商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风
险。一个新的发展中的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营
思想和策略。

2．财务能力
除了承租商的声誉外，物业服务企业还要认真分析可能承租商的财务状况。要分析
其母公司。

潜在承租商是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承
租商财务能力大小的一个方面。

3．承租商组合与位置分配
一宗商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的承租商组合。
以一个大型百货公司为主要承租商的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物
者，以仓储商店或折扣百货商店为主要承租商的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。
主要承租商的类型决定了每一商业物业最好的承租商组合形式。换句话说，次要承租商
所经营的商品和服务种类不能与主要承租商所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应
该是互补的关系。

与承租商组合相关的另外一个问题，是在考虑商业物业内所经营的商品和服务的种
类时，同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求。
当购物中心内有两个或两个以上的主要承租商时，应该注意他们各自提供的商品种
类是否搭配合理，且与次要承租商所提供的商品类型互为补充。

合理确定各承租商在整个购物中心中的相对位置非常重要。
4．承租商需要的服务
除了基本服务之外，某些承租商还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中
的垃圾处理和有害物排放问题，家具店需要特殊的装卸服务，超级市场需要大面积的临
时停车场，银行需要提供特殊的保安服务等。尽管获得某些特殊服务的承租商要为此支
付额外的费用，但仍会引起其他承租商的关注。

例题：（2013）零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有( abde )等
a．租户的声誉状况 b．租户的财务能力
c．租户的零售技术 d．租户需要的服务
e．租户组合
知识点二：承租商的选配方法（轮换考点）
物业服务企业，应依据所经营管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租
商。一般可以从以下五个方面对承租商进行分类选择。

1．根据承租商的经营品种选配
根据承租商的经营品种选配，使商业物业内各种商品齐全。
2．根据承租商的不同类别选配
承租商除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货商场、连锁店、超
级市场、自选商场等。这些承租商在经营上各有特色，能够适应各种收入水平和社会阶
层的不同需求。

3．根据承租商的不同层次选择
承租商就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一
般承租商。知名度高、影响力大、全国性的品牌往往能提高商业物业良好的声誉，带来
大量的客流量，但是往往需要很优惠的租金才能吸引这些大承租商的进驻。相反，不知
名的品牌或者影响力小的承租商，为了借助商业物业的影响力提高销售额，愿意承担高
租金。

4．根据不同的商业机构选配
商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构外，还包括饮食业企业，如饭
店；服务性企业，如照片冲扩店；旅游业企业；娱乐业企业，如电影院；金融机构等。
商业物业实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

5．根据承租商在商业物业的不同作用选配
按承租商承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租商、主要承
租商和一般承租商。基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上，是
商业物业发展的基础；主要承租商的租期一般在5年以上，他们对商业物业的经营稳定
性起着重要作用；租赁期在5年以下的为一般承租商。基本承租商承租的营业面积应达
50%以上；主要承租商承租的营业面积应达30%以上；其余的20%由一般承租商承租。

知识点三：租金确定与调整（常考点）
商业物业涉及的租金内容主要包括：基础租金、百分比租金。
1．基础租金
基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、
与承租商经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

2．百分比租金
百分比租金通常以年总营业额为基础计算，具体可以按月或季度支付。由于该类租
金以承租商的营业额为基数，其数量可能在不同季节有较大的波动，所以百分比租金常
常作为基础租金的附加部分。

例如，某承租商的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金，则
只有当月营业额超过200万元（10万元/5%=200万元）时，才对超过部分的营业额收取
百分比租金。当然，如果承租商的月营业额低于200万元，则仍按10万元／月的基本
租金收租。

3．租金的调整
由于商业物业的租约期限较长，因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以
便使租约有效地发挥作用。租金调整可以基于消费者价格指数、零售价格指数或其他租
赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效。对于主
要承租商一般每2~5年调整一次，一般承租商可每年调整一次。

知识点四：租约制定（常考点）
租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还
要对下述的几个特殊问题做出相关约定。

1．限制每一独立承租单元的用途
制定该项条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方
式与经营业态，保持整个物业经营的统一协调。

2．限制经营内容相似的承租商
设置该项条款的目的，是防止商业物业内的承租商经营类似的商品，尽可能减少来
自商业物业内的竞争。但人们一般认为，在一个商业物业内允许存在某些竞争通常是利
大于弊，而限制经营内容相似的承租商同时出现在一个商业物业，可能不利于提高经营
效果。

3．限制承租商在一定地域范围内重复设店
该条款旨在防止某一承租商于商业物业的一定距离范围内（通常为4-8千米），重
复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。

4．营业时间
同一个商业物业的承租商之间，营业时间的安排应协调一致，统一营业时间，利于
项目运营成本控制及养护。

5．公共面积的使用及维护
商业物业内的公共面积一般包括大堂入口、电梯、顾客休息处、卫生间等。一般按
比例分摊。例如，某承租商承租了3000平方米的面积，占整个购物中心可出租总面积3
万平方米的10%，该承租商就要分担10%的公共面积维护费用。

6．广告、标志和图形
为了增强物业的形象和感染力，商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并
以此作为物业的统一标志。

7．折让优惠
在理想的情况下，给予承租商的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降
低，因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降。折让优惠的具体
方式包括向承租商提供装修补贴、为承租商支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。

8．其他条款
如对承租商承租面积的变更、承租商经营风险投保做出规定的条款等。
9．合同期限管理
尽量将租约到期的时限分散到各年各月，以避免承租商大面积到期，给续签汰换造
成压力，同时便于涨租、汰换时能有充裕的时间、精力进行操作。
10. pos系统的使用
商业物业项目在洽谈合同时，争取强制承租商使用物业统一提供的pos（收银系统），
以便更好地监督承租商的经营情况。