无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告

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1文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. 无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

2文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. 第一部分 无锡市场

一、无锡概况

1. 城市综述

区号：0510 邮编：214000 人口：全市总人口518万。

位置：地处江苏省南部，长江三角洲中心地带，南临太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海126公里。

面积：总面积4650平方公里，其中市区面积1931平方公里。

区划：辖崇安、南长、北塘、新区、锡山、惠山、滨湖7区，以及江阴和宜兴2个县级市。

市名由来：据《汉书》记载，周、秦期间，无锡境内锡山多锡矿，汉初时锡矿开尽了，故名“无锡”。

无锡建市：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。

1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

3文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. 2. 经济综述

无锡历来就是江南富庶一方的宝地。宋代京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。

明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。

甲午战争后，许多有识之士看到国家积贫积弱，主张“实业救国”。此时涌现的荣氏家族，唐氏家族日后均成为中国民族经济旗帜，据1937年国民政府军事委员会统计，当时无锡在全国6个主要工业城市中，产业工人数占第二位，工业产值仅次于上海、广州，居第三位，资本总额居第五位。由于贷款业务兴旺，放大于存，资金缺口很大，经常向外地同行拆借调剂，因而无锡成为江浙一带著名的“放款码头”。

1949年4月23日，无锡解放，经济发展进入了一个新的阶段。1978年后，无锡经济进入了快速增长的时期，经济总体实力明显增强。1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准，1997年由于苏州新区外向型经济崛起，GDP总值被苏州赶上，但由于无锡发达的民营企业，乡镇企业，第三产业发达，无锡的财富资产大部分在民间流传。

中国城市各项排名，无锡始终排在前10位左右

08年综合竞争力深圳、上海、北京、东莞、广州、杭州、无锡、苏州、南京、长沙

08年中国城市经济发展水平均衡性排名第三

08年中国城市GDP总值排名第10位

08年中国城市人均GDP排名第10位

无锡与苏州和常州市区距离均不超过40公里，

无锡与苏州已经交替霸占江苏省城市GDP头两名20余年，并列称为苏南双子星，

无锡与苏州两个城市之间的竞争空前激烈，“政府招商部门在国外的争夺，城市设施建设的比拼，旅游资源的争夺，城市高官领导互调等等”在全国范围内都极其罕见。与苏州不同，无锡外资合同只有苏州三分之一，无锡的经济并不全是外向型经济，无锡的民营企业和乡镇企业众多，城市第三产业发达，市区本地人口较多，较集中。

二、无锡房地产市场

1. 无锡房地产市场发展综述

无锡楼市商品房发展自1995-2000年左右单位福利分房个人买断后开始。无锡楼市价格大幅拉动开始于2002年无锡太湖花园，新世纪花园，黄金海岸，五爱家园等中心城区配套较完善的花园式小区的出现，自2002到2007年价格持续攀升，到阳光城市花园等超大规模社区热卖到达顶峰。

但从08年初开始冰冻，当时土地市场突然放量，各类大型开放企业介入（如万科，绿地，文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

4文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. 顺驰等），在城市边缘地区大量开发，导致楼市价格秩序被打乱，大量低价位大型社区出现在无锡边缘城区，市场难以消化，观望气氛严重。

无锡楼市自08年下半年进入成交低谷后，在2009年第一季度开始出现持续放量的“小阳春”局面。无锡楼市的成交量从春节后至今确实显现出回暖迹象，且目前仍在持续增长，但在增长背后，支撑市场的只有刚性需求，成交上扬主要是由借贷拉动。业内据此认为，楼市回暖恐难持久。

房管部门相关统计，从商品住宅成交面积来分析，2009年1-3月无锡市区商品住宅销售主要以100-144平方米的中等户型为主，占商品住宅市场成交的52.52%；从商品住宅成交单价来看，6000元左右的房源销售占到了全部商品住宅成交的48.5%。

100-144平方米的房源，基本涵盖了目前无锡市场90%以上的主力户型，成交自然集中在这个面积段。中档价位的房源正迎合了刚性需求者的置业要求。

购房人群主要集中在，结婚族，周边拆迁户，置业者中不少是外地人（无锡有购房入户政策），100平方米左右的楼盘很受欢迎，对于外地人来说，这批房源总价不高，又能达到他们落户的目的。 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

5文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. 2. 近期无锡市场

① 土地市场

无锡市国土资源局即将挂牌出让第四批国有建设用地使用权，共14块地，累计土地面积约100万平米。

相对与09年前几次挂牌出让这次挂牌出让的地块呈现如下几个特点:1、推出地块最多，累计土地面积最大（高于前三次总和），其中不乏重量级地块；２、推出用地性质由商业为主变为以居住用地为主，本次推出地块9块都有居住性质；3、在区内市场竞争已经很激烈的情况下，本次太湖新城区域又推出4幅地块，政府建设发展太湖新城意图明显；4、周边小乡镇推出众多商业地块，政府希望完善小乡镇配套，提升小乡镇商业氛围。

具体情况如下：

② 住宅市场

1）整体量价趋势

月度特征：量价齐升，供需两旺

7月无锡房产市场供应量同比增加2.84万平米，增幅10%，环比增加9.63万平米，增幅44%；成交量同比增加32.72万平米，增幅132%，环比增加2.47万平米，增幅4.5%；成交均价同比增长12元/平米，增幅0.2%，环比增长163元/平米，增幅3%

2）供求情况

月度特征一：新增供应量有所增加，但依然小于成交量，库存量持续降低。

7月新增供求比0.6，较前几个月虽略有上升，但依然维持在较低水平，新增供应不足；

7月库存总量420.59万平米，相较去年年底减少118.91万平米，库存减少约28%；

库存结构方面,库存量最大的是依然首次改善型产品,而无锡市场成交最活跃的也是首次改善型产品，库存结构与成交结构匹配度高，库存量持续降低，而实际上的去化难点是高端产品，从高端产品的库存看，7月的库存量还要大于6月的库存量。

月度特征二：高端产品供应量大，首次改善型产品供应量小，供求结构不匹配

7月市场供应结构的特征是高端产品所占比重过大，而作为市场成交主力的首次改善型高产品所占供应比重偏小；

成交结构上无明显变化，走势平稳，首次改善型产品依然是成交的绝对主力，无锡市民的购房习惯根深蒂固；

对比供应结构与成交结构我们不难看出，首次置业、低端首次改善型、再次改善型产品的供应和成交是比较匹配的，而高端首次改善型和高端产品的供应和成交存在错位，这会造成市场进一步放量及高端产品去化相对困难。 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

6文档收集于互联网，如有不妥请联系删除. ③ 商业地产

无锡有几个商圈？

纵观无锡的商业地产现状，形成成熟气候的依旧集中在中心商业板块，突出的区域为崇安寺及周边地段，三洋百盛、大洋百货、商业大厦是这一区域的典型支撑项目，也是无锡当前商业氛围最浓郁和繁华的代表。

反观其他商业板块，以替代和分化核心商圈为使命的太湖广场（CBD）板块发展至今，商圈气氛及人气远没有达到预期，在其内部商业格局尚不明朗、商业核心尚未形成的前提下，太湖广场商圈显然无力去引导一个城市的商业发展，更多的是推动、加快全市整体商业发展。在主力替代板块尚待完善的情况下，河口、东亭、广益、北塘等商圈板块的发展就更显得力不从心了，以至于形成目前中心商圈板块过渡集中，边缘板块难以聚合、独立发展的隔阂状态。

无锡商业发展概况：

无锡二产比较发达，三产相对比较落后，与浙江以及其他地方相比，商业地产还存在很大的发展空间。同样，从专业市场这个角度来讲，无锡的专业市场开发也是落后于周边的城市，比如苏州、常州、上海。对商业地产开发来说，在无锡，未来还是有很大空间可以去发挥的。

商业环境里面最重要的要素是消费力、人口、产业。无锡有500-600万人口，人均GDP、人均消费总额和零售总额都很高，消费力比较强，未来的增长速度也非常可观，这对连锁商业的发展是一个很好的基础。而无锡又是长三角的物流枢纽城市、交通枢纽城市，现代制造业和传统纺织服装业也非常发达，产业和物流条件对专业市场的发展也很有利。目前无锡商业的发展，特别是零售商业的发展正处于从单核向多核发展的临界点，如何突破单核、形成多核城市，既需要开发商运营商来努力，也离不开政府的规划。

无锡商业地产模式：

无锡过去的商业地产，大部分是以销售为主，这是因为无锡民间资本比较充裕，大家愿意来买一个商铺养3年，有这样的市场需求，导致很多开发商就来做这样的事 情。这并没有错，但是如果引导不好，就会让人觉得这个市场投机比较多，大部分都是建了就卖，国际资本对这一模式不太感兴趣，就造成商业地产好像开发量非常 大，但实际上整个商业格局、商业品质不太高。

三、结论

如同中国其它主要城市，无锡2009年楼市的主题也是“去存量化”，上半年的小阳春之后，7、8月的成交量仍延续着火爆气氛，成交产品主要为首次改善类，面积段在120-144平方米之间，90-120平方米也相对热门。存量房的产品结构与此类似，因此创造了存量房的高速去化。