万科房地产开发全流程图

协办部门工作内容主办部门协办部门

现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心

规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地

下埋藏物等影响开发的因素详细了

解。发展中心

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通

等情况发展中心

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后

项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地

款同土地所有方进行接触，了解土地

出让方式和土地款，以及能否调整

。发展中心

了解当地的建安成本、政府

收费项目和具体情况成本测算发展中心

了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心

现状图（四至电子文件）发展中心

市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射

范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分

析等

研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部

项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户

分析和产品分析等，对项目定位、客户定位

、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、

运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条

件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售

项目方案确定发展中心、

研发部

现金流测算发展中心

区域宏微观市场研究发展中心

项目招商版盈利能力分析发展中心、

运营部

项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心

合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部

合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部

合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投

资回报

综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、

综合管理部主要阶段节点

主办部门工作内容

可行性研究报告

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投

资回报主要工作内容工作部门

地

获土地信息收集

寻找合作资金土地初判

土地深判

项目招商报告（前期阶段）

明确合作伙伴、寻找合作方

式（招商阶段）

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协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点

主办部门工作内容主要工作内容工作部门

合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增

资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、

综合管理部

投方案标项目方案确定发展中心

投经济标确定土地上限发展中心

拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价

格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心

挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价

格敏感性分析、制定出价战术发展中心

获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用

地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善

财务：提供资金发展中心法务　财务部

土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部

出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务

办理房地产开发资质预审表开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报

告研发：协助提供相关项目资料开发部研发

向项目备案机关提交申请报告开发部

建设用地规划许可证开发部

原地上物土地证登报声明

（原有土地证作废）发展部

土地补偿费（原户主需交纳

的土地使用费）发展部

土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及

相关图纸开发部发展中心

核定用地图、核定用地相关

图、规划地界坐标图开发部

交费证明缴纳土地费用发展部

1：500现状地形图3份（反

楼座）开发部

详规研发：委托设计详规开发部研发

土地出让合同发展部

交费证明缴纳土地费用发展部

建设用地规划许可证开发部

地籍图4份（薄膜图）开发部土

地

获

取

阶

段

用地规划许可证投标、摘牌

确权企业投资项目备案

办理土地证

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协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点

主办部门工作内容主要工作内容工作部门

土地登记申请书开发部

土地确权来源证明文件开发部

申请人主体资格证明、法人

代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料开发部综管

销售：参与协助研发对区域内及周边进行市

场分析、客户需求分析、产品分析、已成交

客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商

圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营

状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同

时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部

市场组商业招商部

4、同期操作商业地产项目

调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操

作方式、开发周期

提取数据库相关数据进行重点分析

、竞争项目实地调研了解相关信息商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点

访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、

同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业策划部

市场组商业招商部

公建部分拟选业态种类确定

、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求

分析确定可开发公建部分业态种类

。结合市场相关类型物业供求状况

确定所选业态开发数量商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分

业态选择与数量确定商业策划部商业招商部 商

业销售部

研发：依据控规指标提供产品类型建议，协

助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位销售体系

商业策划研发部 商业招商部

运营：逐步细化成本测算及利润率分析

财务：现金流测算研发部运营部 财务部

开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回

款要求，协同研发部初步制定土地开发计划

和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建

部分开发不同业态产品开发顺序建议

工程：根据工程情况排定工期研发销售 工程 商业

项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济

指标要求及各阶段经济指标要求销管运营

资金流工程：根据工期制定工程款支付计划

开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发项目定位

项目发展报告区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

经济测算办理土地证

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协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点

主办部门工作内容主要工作内容工作部门

销售：根据区域市场内客户需求状况和在销

楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比

、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标

准等规划设计提出改善性意见研发销售

研发

研发

法务：合同文义审核

运营：成本审核研发运营部、法务部

运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准

初步确定建安、环境等成本指标。

商业：结合行业特点提供有关需求建议，配

合研发完成相关设计

工程：参与制定交工标准，对主要部位做法

、结构方案、设备方案等提出建设性意见研发 工程 运营 商业

规划方案结合成本测算的研

讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化

、结合市场调整售价，确保预期利

润率。销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成

本测算情况和预期销售情况，对项目规划设

计提供合理性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建

设性意见

开发：提供各项配套费用标准研发 运营开发 销售 工程 商业

研发部：负责提供图纸开发部研发部

开发：提供参考意见研发开发

研发部：负责提供图纸开发部研发部

建筑平、立面功能效果及成

本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深

化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在

售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工

程效果提供合理化建议

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建

设性意见研发 运营销售 商业　工程

研发部：负责提供图纸开发部研发

研发：提供报建图纸开发研发

销售、商业：结合项目定位、客户需求情况

和以往销售经验总结，提供景观需求、景观

规划等建设性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建

设性意见

运营：成本核算及成本指标控制研发销售 工程 运营 商

业方案设计组织彩色总平面图（含经济指标）送规划预审

修建性详规成果

规

划

设

计

阶

段建筑方案报建图

景观概念方案设计及确定制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划

指标、环境指标的初订设计前期

方案与设计院选择与合同签订明确产品设计思路

明确设计院选择标准

制定设计组织计划

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）

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