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2012年房地产估价师考试经管与管理习题汇总

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房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/ 2012年房地产估价师考试经管与管理习题汇总 1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为（ ）。 A．在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的 B．对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间 C．以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论 D．当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益 2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。（ ） A．对 B．错 3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。 A．项目基本情况 B．开发商资信水平 C．市场分析结果 D．财务评价指标 4、物业管理的原则包括（ ）。 A．专业化管理原则 B．社会化原则 C．企业化原则 D．分散管理原则 5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作： A．项目策划 B．项目方案的设计 C．可行性研究 D．成本收益分析 6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ） A．对 B．错 7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。（ ） A．对 B．错 8、一般来说，房地产泡沫的成因包括（ ）。 A．土地的有限性和稀缺性 B．投机需求的膨胀 C．金融机构的过度放贷 D．政府的监管 9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融 房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/

通划分为直接融资和间接融资两种（ ）。 A．直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。 B．间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。 C．直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。 D．间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。 10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于（ ）元。 A．605 B．600 C．650 D．550 答案1、A 2、B 3、ACD 4、AB 5、C 6、B 7、B 8、ABC 9、ABCD 10、A 1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。（ ） A．对 B．错 2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是（ ）。 A．自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷 B．自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求 C．自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 D．自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小 3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ ）。 A．可能的面积组合 B．寻租者经营业务的性质 C．寻租者经营水平 D．寻租者将来扩展办公室面积的计划 4、政府管理房地产市场的主要职能不包括（ ）。 A．实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统 B．保障房地产市场参与者的合法权益 C．保证新建项目的位置选择权利 D．使房地产市场的运作纳入法制轨道 5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（ ）万元。 A．-41.8 B．200 C．-166.1 D．-200 6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( ) A．对 B．错 房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/

7、（ ）是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。 A．空置量 B．空置率 C．空置水平 D．空置面积 8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（ ） A．对 B．错 9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的（ ）。 A．目标的确定性 B．通货膨胀的可抵消性 C．政策的连续性与协调性 D．政策的针对性与导向性 10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。 A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性 B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致 C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险 D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响 答案1、B 2、AC 3、ABD 4、C 5、A 6、B 7、B 8、B 9、B 10、AC 1、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。 A．购买房地产开发、投资企业的债券、股票 B．购买房地产投资信托公司（REITs）的股份 C．购买房地产抵押支持证券（MBS） D．购买一座正在运营的高尔夫球场 答案：d 2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A．房地产企业债券 B．个人住房抵押贷款 C．房地产企业抵押贷款 D．金融机构长期融资 答案：b 3、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A．能够得到税收方面的好处 B．易于获得金融机构的支持 C．能抵消通货膨胀的影响 D．提高投资者的资信等级 答案：c 4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的（ ）。 房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/

A．政治风险 B．政策风险 C．利率风险 D．市场供求风险 答案：b 5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（ ）。 A．变现风险 B．政策风险 C．利率风险 D．市场供求风险 答案：a 6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（ ）。 A．收益现金流风险 B．未来经营费用风险 C．资本价值风险 D．比较风险 答案：b 7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（ ）？ A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04 答案：b 8、（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 A．通货膨胀风险 B．市场供求风险 C．变现风险 D．政策风险 答案：a 9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。 A．正的协方差 B．负的协方差 C．标准协方差 D．绝对协方差 答案：b 10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临 房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/

（ ）。 A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 答案：d 1、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（ ）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 答案：d 2、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。 A．系统风险 B．资本价值风险 C．个别风险 D．比较风险 答案：c 3、某投资市场平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（ ）。 A．3.5％ B．5.17％ C．7.75％ D．8.59％ 答案：c 4、租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于（ ）。 A．收益现金流风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．未来运营风险 答案：d 5、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（ ）的影响 A．预期通货膨胀 B．非预期通货膨胀 C．成本型通货膨胀 D．需求型通货膨胀 答案：a 6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（ ）。 A．比较风险 B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险 答案：b

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2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(3)-中大网校

2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(3)-中大网校

2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题（3）总分：120分及格：72分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（）。

(2)某宾馆开发项目共有l50间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。

当地同档次宾馆的综合造价为3000形m2，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

(3)在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。

(4)临界点分析和保本点分析的主要差异在于（）。

(5)制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

(6)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

(7)房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。

(8)问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

(9)专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

(10)商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

(11)某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为l5万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。

(12)开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。

(13)根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

(14)（）是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。

2012年房产估价师考试《经营与管理》真题

2012年房产估价师考试《经营与管理》真题

2012年房产估价师考试《经营与管理》真题2012年房地产估价师经营与管理真题（网友版）1、计算题第一题：考试现金回报率、偿债备负率公式；计算题第二题：考试内部收益率、资本金收益率；2、决策的评价标准：3、单选题——利率由货币供给与需求确定的是什么理论？参考答案：流动性偏好理论4、单选题——房地产投资活动中的现金流量：原题是“开发——销售模式与开发——持有——出租——销售模式有何区别”；参考答案：运营费用。

5、多选题——细分市场应具备的条件；参考答案：可衡量性、可实现性、可区分性、可盈利性；6、单选题——某开发商采取“以价换量”的策略销售，问该开发商采用的是那种定价策略。

7、多选题——融资方案分析包括哪些内容。

参考答案：融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析、资金来源可靠性分析8、判断题——物业宣传以“低租金”策略吸引租户。

参考答案：错9、所有债务与收入比公式的应用：（本次贷款月还款额+本月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入10、判断题——抵押权属于用益物权。

参考答案：错11、单选题——考点：概率分析中求取累计概率。

计算题第一题题目（大致）说某人用4.3亿元购买投资写字楼，其中40%贷款，贷款期限为20年，年贷款利率为7.5%，按年等额还本付息。

另外写字楼面积为36000平方米，车位310个。

第一年和第二年，车位每月租金为500元，写字楼每月每平方米150元，空租和收租损失率为潜在毛收入的10%。

此后每年在上年基础上增长5%。

年运营成本为租金收入的30%。

求第五年投资回报率和偿债备付率。

这里请问：求这个营运费用的基数是扣除空租和收租损失率之前的数，还是扣除空租和收租损失率之后的数？我的解法如下，看看有无不妥？第五年的租金收入=车位出租收入+写字楼出租收入=（（310×500+150×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%））×12×（1-10%）=69186690元第五年的营运成本=69186690元×30%=20756007元年等额还本付息额=16871856.93元税前投资回报率=（69186690-20756007-16871856.93）/（430000000×60%）=12.23%偿债备付率=可用于还本付息额/应还本付息额=（69188690-20756007）/16871856.93=2.87计算题第二题：已知：买地200亩，每亩400万元。

2012年经济师经济房地产考试真题

2012年经济师经济房地产考试真题

一、单项选择题(共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．下列关于区位的说法中，错误的是（）。

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B答案解析：在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。

前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。

因此是错的。

试题点评：本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。

2．中心商务高度等于（）之比。

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：A答案解析：中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积试题点评：此题考查中心商务高度指标。

参见教材P19。

3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求正确答案：C答案解析：当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。

试题点评：本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。

4．“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。

A．环境B．方位中C．通达性D．朝向正确答案：B答案解析：方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。

试题点评：此题考查方位的概念。

参见教材P10。

5．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（）后的余额。

A．平均税费B．平均利润C．平均市值D．平均价格参考答案：B答案解析：地租=市场价格－生产成本－平均利润试题点评：本题考查古典地租理论，参见教材P26。

2012房地产估价师考试经营与管理分析题(7月版)

2012房地产估价师考试经营与管理分析题(7月版)

2012房地产估价师考试经营与管理分析题（7月版）1．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。

A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境答案：ABC见教材P62解析：即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。

【重要考点】土地储备开发2．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（）。

答案：×见教材P67解析：授权开发企业负责实施一级开发时，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。

【重要考点】开工申请与审批3房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

（2006年试题）A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位答案：B见教材P77【重要考点】建设阶段（三控两管一验收）4房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

（2006年试题）A．投资机会选择于决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段答案：B5．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。

（）（2005年试题）答案：×见教材P78解析：开发商可以自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

6．横道图法用于项目建设阶段的（）。

（2009年试题）A．质量控制B．进度控制C．成本控制D．合同管理答案：B见教材P807．开发商的主要合同关系通常包括（）等。

（2005年试题）A．保险合同B．分包合同C．销售合同D．勘察设计合同E．加工合同答案：CD见教材P85应试提示：对于开发商和承包商的主要合同关系要搞清楚，不要混淆了。

8．实行施工总承包的房地产开发项日，施工现场的安全应由（）负责。

（2007年试题）A．开发商B．监理单位C．分包单位D．总承包单位答案：D见教材P869．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查，检查后由（）列出质量缺陷清单。

A．开发商B．承包商C．监理工程师D．使用单位答案：C见教材P8710．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。