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2010房地产估价师《房地产估价案例和分析》真题答案参考答案一、问答题（一）答：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
（3分）2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
（1分）（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（1分）（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
（1分）（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
（1分）（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
（1分）3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
（2分）或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（2分）（二）答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2分）（2）开发费用可能发生变化。
（2分）（3）开发周期可能延长。
（2分）（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（2分）（5）折现率或利润率水平可能发生变化。
（2分）（三）答：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
（2分）2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：（1）建筑物拆除费用。
（2分）（2）土地开发费用（如七通一平费用）。
（2分）（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
（2分）3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。
()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。
()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。
()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。
A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：【2012年真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。
A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章正确答案：BCE2. 单选题：寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A3. 判断题：如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。
()正确答案：对4. 判断题：在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。
()正确答案：错5. 单选题：销售利润率的计算基数为()。
A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D6. 单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。
A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B7. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。
()正确答案：错8. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.180B.196C.200D.300正确答案：B9. 单选题：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。
2017年河南省房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿A.未超过批准期限的临时建筑B.违法建筑C.超过批准期限的临时建筑D.房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋2、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。
A.移动平均法B.指数平滑法C.加权指数法D.移动平滑法3、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。
王某应到A市房地产管理部门办理。
A：房屋所有权转移登记B：房屋所有权初始登记C：房屋抵押权登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调4、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。
A．400B．628C．656D．7005、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。
A．40B．50C．60D．706、某宗工业用地面积为5000 m，容积率为1. 0,楼面地价为800元/m，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2,居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/m2。
该宗地块上理论上应补交的地价为万元。
A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格7、建筑物净收益=义建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）.【2003 年考题】A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格8、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题（六）四、计算题（共2题。
要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。
计算结果保留小数点后两位）1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。
建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。
根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。
经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。
由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。
17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-6单项选择题1、某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=6.88元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5%，则其2017年10月25日的价格为()元人民币。
2017年10月25日的汇率为1美元=6.63元人民币。
A、6338B、6369C、6577D、66102、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为()元/平方米。
A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.383、某城市商品住宅，2016年9月的市场价格为39100 元/m2，2017年6月的市场价格为44800元/m2。
根据上述数据，2016年9月至2017年6月，该城市商品住宅房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。
A、1.07%B、1.41%C、1.52%D、1.55%4、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币)。
A、1450B、1496C、1540D、1659参考答案及解析1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
该类房地产在2017年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×6.63=6369(元)。
参见教材P195。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
2017年《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）(一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止.甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问：1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备.现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点？2。
针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2。
选定可比实例后,为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共3大题，10小题,每小题2分.每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)（一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
2017年上半年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。
A．机会融资成本B．股票融资成本C．债务融资成本D．权益融资成本2、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值3、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．605、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工B．房屋质量验收合格C．房屋交付用户使用D．业主委员会成立7、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700B．600C．500D．2008、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。
2017房地产估价理论与方法真题 (2)2016房地产估价理论与方法真题 (14)2015房地产估价理论与方法真题 (23)2014房地产估价理论与方法真题 (38)2013房地产估价理论与方法真题 (56)2012房地产估价理论与方法真题 (68)2011房地产估价理论与方法真题 (80)2010房地产估价理论与方法真题 (95)2017年房地产估价师《理论与方法》真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。
A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()A国内生产总值B国民消费价格指数C汇率波动D税收减免答案：D11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。
A房地产地役权B房地产权利及其行使租赁权C房地产使用管制D相邻关系答案：D12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。
若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()A房屋征收决定公告之日B原征收补偿协议达成之日C用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。
根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是() A所在区域的消费者观念发生了变化B国家调整了房地产税费政策C国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进行了装修改造答案：D16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。
对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A18、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。
若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。
A标准化修正的分子应为100B标准化修正的分母应为97C房地产状况调整的分子应为100D房地产状况调整的分母应为95答案：A19、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。
A在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案D20、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。
A188.92B194.62C196.25D198.18答案A22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为()万元，A245B275C315D345答案：D23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。
厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为() A1.43%B2.00%C7.865D11.00%答案：B24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()A2.00%B2.13%C2.22%D2.50%答案：C25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和答案：B26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。
周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。
现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。
若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。
A78B102C180D302答案：B27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A价值时点B开发完成C未来延迟销售D销售完成答案：C34、关于估价方法选用的说法，正确的是()A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()A估价师对其估价职业道德的承诺和保证B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D估价师对估价结果成立条件的提示和说明答案：D1、关于专业房地产估价的说法，正确的有()A、应由专业机构和专业人员完成B、应经过审慎判断并提供专业意见C、出具的结果具有证明效力D、应收取一定的服务费用E、咨询性估价无需承担法律责任答案：ABCD2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼答案：ABCD3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可观赏临近公园的景观4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()A周边土地出让出现“地王”B家庭规模小型化C下周贷款利率DGDP增速放缓E城镇化速度减慢答案：ABC5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()A建筑面积B建筑进深C室内净高D建筑层数E建筑质量答案：ABCD6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() A在建工程抵押估价B期房预售价格评估C预购商品房抵押估价D用于产权调换的期房价格评估E建筑物火宅损毁价值评估答案：BCD7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程答案：ABC8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A、租赁权限制情况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况9、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：AE10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建设E、成本和效用变动不同步答案：BCD11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有()A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用答案：ABD12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：ABD13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产答案：ABCD14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()A、市场状况B、交易情况C、区位情况D、使用期限E、开发程度答案：ACDE15、关于估价委托书的说法，正确的有()A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内答案：ACDE1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()答案：√2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()答案：√3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价() 答案：√4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准()答案：√5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()答案：×6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()答案：×7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()答案：×8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。
