2019年整理房地产估价师考试-真题+答案.doc

2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。

(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。

(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。

该项目的财务内部收益率为( )。

(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。

(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。

投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。

5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。

(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）判断题1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。

这个概念是重建价格。

重建是复原，重置是替代。

注意“相同”二字。

参见教材P305。

2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。

技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。

参见教材P305。

3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。

参见教材P312。

4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。

参见教材P313。

5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

参见教材P314。

6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

参见教材P313。

2019年理论与方法答案一、单项选择题1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B21．C22．B23．C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A31．C32．B33．B34．A35．B二、多项选择题1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD 14．ABE15．BCDE三、判断题1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+y)n](2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元(4)计算2～3层商场收益价格：年净收益：1000×2×70％×600=84万元V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元(6)计算5～10层办公楼收益价格：年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元(7)计算11～24层住宅价格：V11～24=1000×14×4000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总一、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题 10 分，错处不超过 4 个。

如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分，本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景如下:某市人民法院因审理一宗房地产遗产继承纠纷案，委托甲房地产估价机构评估该案所涉及房地产的市场价值，根据评估资料，评估对象土地面积为 160m2,建筑面积为 232m?，权属状况明晰，存在尚未到期的租赁权，合同租金低于市场租金，实地查勘时发现估价对象为一栋两层砖木结构古旧住宅，所用木材材质及构配件较特殊，甲机构采用收益法和成本法进行评估，收益法则算中租约期内采用合同租金，租约期外采用市场租金;成本法则算中建设成本采用与估价对象相同的木材材质及构件等进行测算。

以下为该项目估价技术报告中“估价结果确定”的内容:二、估价结果确定本次估价采用收益法和成本法进行评估，从不同角度模拟了市场参与者的价值判断，收益法测算结果为 340 万元，成本法测算结果为 360 万元，测算结果相近。

估价对象存在尚未到期的租赁权，经测算出租人权益价值为 8 万元。

收益法测算中已考虑租约限制的影响，故最终确定:收益价值=340 (万元)成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值= 360+8=368 (万元)估价对象房屋为砖木结构，所用木材材质及构配件较特殊，具有一定历史价值;成本法测算时其中建设成本采用重置成本;更好地体现了估价对象的特点，收益法测算时未充分考虑这一特点。

故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取 60%，成本法权重取 40%。

(其他内容略)[答案]1经测算出租人权益价值为 8 万元，错误。

改为:经测算承租人权益价值为 8 万元。

2.成本法测算时其中建设成本采用重置成本，更好地体现了估价对象的特点，错误。

改为:成本法则算时其中建设成本采用重建成本，更好地体现了估价对象的特点3.成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值=360+8=368 (万元)，错误。

2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》一、单项选择题1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

【选项】A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

【考点】2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

【选项】A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资具有保值增值的特性。

【考点】3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

【选项】A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

【考点】4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为（）。

【选项】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。

资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%【考点】5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。

【选项】A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。

开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

【考点】6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单项选择题1、专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学确凿、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，这说明专业估价和非专业估价相比()。

A、专业估价提供的是专业意见B、专业估价具有公信力C、专业估价实行有偿服务D、专业估价要承担法律责任2、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任3、高层建筑物地价分摊，属于()。

A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务4、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。

A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。

A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易8、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价9、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷三）单选题1、一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。

A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象2、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。

A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以3、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。

A、估价假设和估价原则B、价值类型和估价结果C、估价程序和估价方法D、估价目的和估价对象4、下列关于估价依据的表述中，正确的是()。

A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得指定严于估价标准的企业标准C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同5、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法6、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()。

A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务7、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是()。

A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国城市房地产管理法》C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》8、2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了()，成为其全权会员。

A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会9、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。

2019 年理论与方法答案一、单项选择题四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+y) n ]⑵各层建筑面积=4000X6/24=1000m 2/层(3)计算1 层商铺收益价格：年净收益=1000X(1-60%) >75% X90% >60X12=19.44 万元V 1=19.44/10% 中-1/(1+10%)50-3]=192.20 万元(4)计算2〜3层商场收益价格：年净收益：1000X2X70% >600=84万元V 2 3=84/10% 中-1/(1+10 %)50-3]=830.48 万元(5)计算 4 层酒楼收益价格：年净收益：1000X70 % 双X12-80000=34万元V4=34/8% 中-1/(1+8%)50-3]=413.59 万元(6)计算5〜10层办公楼收益价格：年净收益：6X20X1800X12X80% R1-10%)=186.62 万元V 510=186.62/7% 41-1/(1+7 %严3]=2555.13 万元(7)计算11〜24层住宅价格：V 11~24=1000X 14X4000=5600 万元(8)计算房地产价格：V=V 1 +V 2 3+V 4 +V 510+V 11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40 万元2、解：(1)选取可比实例，实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例 B 和实例 D 不作为可比实例。

选取实例A 、C 、 E 作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格校易情况修正系数注易日期修正系数锯地产状况修正系数。

(3)交易情况修正系数为：可比实例 A ： 100/(100+2)=100/102可比实制 C ： 100/100可比实例 E ： 100/(100-3)=100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例 A=(1+1 ％ )4可比实例 C=(1+1 ％ )4可比实例 E=(1+1 ％ )31． C 2． A 3． C 4．7． C 8． C 9． A 10． C 11． B 12．13． 14 ． C 15 ． B 16 ． A 17． D 18 ． A 19 ． C 20 ． B 21 ． C 22．23． 24 ． C 25 ． D 26 ． C 27 ． A 28 ． B 29 ． C 30 ． A 31 ． C 32．33． 34 ． A 35 ． B二、多项选择题 1． BCDE 2． ABCD 3． ． ABCD 4 ． AB 5 ． ACDE 6 ． AD 7 ． BCD 8． ACE 9 ． BCD 10 ． ACDE 11 ． ABD 12． ABD 13 ． BD 14 ． ABE 15． BCDE三、判断题3. V4. X5. V6. V7. X8. X9. X 10. X 11. X 12. X 13. X 14. V 15. V(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有: 可比实例A=100/[100 X1/3+(100-2)务3+(100-4) 1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3) X1/3+(100+2) X/3+(100-2) 1/3] =100/101可比实例E=100/[100 X1/3+(100-1) 1/3+(100+1) >1/3)=100/100(6)计算比准价格：比准价格A=5100X (100/102) N+1 % )4X(100/98)=5309.20 元/m2比准价格C=5200< (100/100) N+1 % )4X(100/101)=5357.57 元/m2比准价格E=5000X(100/97) (1+1 %)3>(100/100)=5310.83 元/m2(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87 元/m2来源:考试大-房地产估价师考试2019理论与方法答案一、单选题I. C 2. D 3. C 4. C. 5. B 6. D 7. C 8. C 9. D 10. AII.C 12. C 13. C 14. C 15. D 16. D 17. C 18. D 19. B 20, C21. C 2. B 23. C 24. C 25. B 26. D 27. B 28. B 29. C 30, B31 . B 32. C 33. B 34. B 35. D二、多选题I.BCD 2. AC 3, DE 4. ACE 5. BCDE 6. ABC 7. ABDE 8. ABCD 9. ABD 10, ABCII.ABCE 12. DE 13, ABDE 14, ACE 15. BC三、判断题I.V 2. X 3. X 4. V 5. X 6. V 7. V 8. V 9. X 10. XII.V12. X 13. V 14. V 15, X四、计算题1.解:(1)计算未来3年的净利益。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。

()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

()3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

()4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

()5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

()6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。

()7、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。

()8、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。

()9、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。

()10、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。

()11、房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。

()12、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。

()13、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

() 答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是易受限制。

充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

参见教材P65。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是难以变现。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2019年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)(1)估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A. 估价原则B. 估价方法C. 估价目的D. 估价对象状况(2)“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A. 给水、排水、电力、通信B. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通信、燃气D. 排水、电力、通信、热力(3)某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为（）。

A. 8．0B. 5．6C. 5．0D. 0．7(4)当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A. 均衡价格下降，均衡交易量增加B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加D. 均衡价格上升，均衡交易量减少(5)房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求(6)基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A. 最低价格B. 最高价格C. 平均价格D. 成交价格(7)已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（）。

（过时）A. 10B. 9C. 0．9D. 0．1(8)估价报告有效期应从（）起计。

A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之日D. 签订估价委托合同之日(9)如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提(10)运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单项选择题1.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域()。

A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格『正确答案』C『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

参见教材P103。

2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。

A.土地总价B.商品房总价C.楼面地价D.土地单价『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。

参见教材P105。

3.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是()。

A.挂牌价格一般等于成交价格B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间C.议价空间大，说明市场景气D.挂牌价格一般小于成交价格『正确答案』B『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。

市场景气的时候，议价空间较小。

参见教材P86。

4.下列描述，错误的是()。

A.最低卖价≤成交价≤最高买价B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值C.同一估价对象可能有不同类型的价值D.现状价值为市场价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。

当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。

2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》.doc2019 年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题( 共35 题，每题 1 分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1. 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20 层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( ) 。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2. 土地取得成本是取得( ) 所需的费用. 税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3. 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[( 增加后的容积率- 原容积率)/( )] ×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4. 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( ) 。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5. 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( ) 。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6. 中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是( ) 。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格7. 房地产的供给曲线表示( ) 。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8. 某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000m 2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2 。

A.40B.45C.48D.50答案C9. 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50 年，单价为3500 元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30 年，单价为3000元/m2，报酬率为 6 %。

2019年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。