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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2018年全国房地产估价师执业资格考试《房地产基本制度与政策》试卷及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
）1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。
A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房【答案】D【解析】廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，2007年8月7日，国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
…………二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．廉租住房保障资金的来源有（）。
A．财政预算资金B．房屋维修资金C．土地出让净收益D．住房公积金增值收益E．廉租住房预售资金【答案】ACD【解析】廉租住房保障资金来源有：①地方财政；②住房公积金增值收益；③土地出让净收益；④廉租住房租金收入。
2．下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。
A．征收或者征用都是为了公共利益需要B．征收或者征用都要依法给予补偿C．征收是国家行为，征用是企业行为D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E．征收是强制性的，征用是非强制性的【答案】ABD【解析】征收和征用共同点是：两者都为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
不同点表现在：①征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，结果是权利发生转移；②征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人，征用是国家行为。
2018年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案一、单项选择题1.【题干】下列企业或机构中，不属于房地产业的是( )。
【选项】A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业【答案】D【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
【考点】2.【题干】依法征收集体土地的前提，是国家为了( )利益的需要。
【选项】A.公共B.社会C.集体D.政府【答案】A【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。
【考点】3.【题干】下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是( )。
【选项】A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】B【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。
根据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权;①国家机关用地。
②军事用地。
③城市基础用地。
④公益事业用地。
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
⑥法律、行政法规规定的其他用地。
【考点】4.【题干】国有土地上房屋征收补偿协议由( )和被征收人签订。
【选项】A.房屋征收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位【答案】A【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面基、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过度方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
【考点】5.【题干】被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向( )申请鉴定。
【选项】A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】D【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
2018年房地产估价师考试试题及答案（考后发布）【导语】2018年房地产估价师考试将于10月13日、14日举行，无忧考网房地产估价师考试网将会像往年一样考后发布“2018年房地产估价师考试试题及答案”供考生参考学习，敬请关注！.table{border-left:#cadde6 solid 1px;border-top:1px #cadde6 solid;}.table td{border-right:1px #cadde6 solid; border-bottom:1px #cadde6 solid; text-align:center;FONT-SIZE: 16px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 28px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}考试时间考试科目10月13日9:00－11:30房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）14:00－16:30房地产开发经营与管理（自备计算器）10月14日9:00－11:30房地产估价理论与方法（自备计算器）14:00－16:30房地产估价案例与分析(开卷、自备计算器)相关推荐：2018年房地产估价师考试成绩查询专题 2016年房地产估价师考试定于10月15日-16日，届时本站房地产估价师考试真题及答案栏目，我们将会第一时间为大家公布2016年房地产估价师《案例与分析》考试真题,敬请关注！ 【考试时间安排】考试时间科目名称考试题型10月15日9∶00-11∶30制度与政策单选40题，多选15题，判断40题，综合分析3题 14∶00-16∶30经营与管理单选35题，多选15题，判断15题，计算2题 10月16日9∶00-11∶30理论与方法单选35题，多选15题，判断15题，计算2题 14∶00-16∶30案例与分析问答3题，单选3题（10小题），指错题，改错题 全国房地产估价师考试科目、题型题量、答题形式、合格分数线如下：房地产估价师资格考试分四个科目：《制度与政策》、《经营与管理》、《理论与方法》、《案例与分析》科目名称考试题型答题形式合格分数线制度与政策单选40题，多选15题，判断40题，综合分析3题 纸笔作答案例开卷其他科目闭卷满分100,60分合格经营与管理单选35题，多选15题，判断15题，计算2题 理论与方法单选35题，多选15题，判断15题，计算2题案例与分析问答3题，单选3题（10小题），指错题，改错题 。
2018房地产估价师考试试题（一）一、判断题(共40题，每题0.5分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)1.国有土地依法属于国家所有。
因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。
()2.经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。
()3.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
( )4.凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。
()5.自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。
()6.《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。
()7.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。
( )8.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。
()9.以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
( )10.经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。
()11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
()12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
()13.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
()14.申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
()15.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。
()16.房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。
()17.三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。
2018年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码00122)本试卷满分100分，考试时间l50分钟。
考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。
答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。
2．第一部分为选择题。
必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。
3．第二部分为非选择题。
必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。
4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。
第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。
未涂、错涂或多涂均无分。
1．现货房地产与期货房地产的不同点是A．价值时点不同 B．交易日期不同C．估价目的不同 D．估价对象的状况不同2．某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平米的商住楼，经评估，总地价为180万元，则该宗土地的单价为多少元／平方米?A．100 B．300 C．600 D．9003．采用比较法进行估价时，选取可比实例的数量要求一般是A．3个以下 B．3个以上 C．10个以上 D．50个以上4．以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括A．管理费 B．保险费 C．消费税金 D．利润5．潜在毛收入、运营费用、净收益等通常计算周期是A．月 B．季度 C．旬 D．年度6．从卖方的角度看，成本法的理论依据为A．成本费用价值论 B．替代原理 C．效用价值论 D．预期原理7．运用成本法评估所得价格，通常称为A．成本价格 B．积算价格 C．购买价格 D．收益价格8．基准地价系数修正法的基本原理是A. 地租理论B. 预期原理 C．替代原理 D. 成本费用价值论9．从本质上确定估价价值类型的是A．委托人 B．被委托人C．估价目的 D．房地产管理部门10．根据我国相关法律规定，教育、科技用地的最长出让年限为A．40年 B．50年 C．60年 D．70年11．被征收房屋价值评估时点为A．征收决定公告之日 B．征收房屋测量之日C．征收房屋拆迁之日 D．评估报告编写之日12．根据拍卖的相关规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的比例是A．50％ B．60％ C．80％ D．90％13．根据IⅡt--Z．--法则，从街道方向算起，第四个25英尺等份价值，占整块土地价值的比例为A．10％ B．20％ C．30％ D．40％14．假设开发法计算时，应扣除的项目不包括A．已投入的费用 B．毛地的拆迁安置补偿费C．投资利息 D．销售税费15．随着人l5的增加，经济与社会的发展，房地产价格总体上的趋势是A．直线上升 B. 波浪上升C．直线下降 D．波浪下降16．根据收益法估价法，同等地块决定房地差价格最主要的因素是A．面积 B．容积率 C．用途 D．管理者17．假设开发法应计息的项目中，一般不计息的是A．待开发房地产价值 B．投资者购买应承担的税费C．开发成本和管理费用 D．销售税费18．改变土地所有权唯一的方式是A．征地拆迁 B．招标 C．拍卖 D．赠与19．下列折旧中，属于经济折旧的是A．地震 B．设备老化 C．环境污染 D．碰撞20．一般而言，商业房地产租金最高的楼层是A．地下一层 B．一层 C．二层 D．顶层二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。
2018房地产估价师制度与政策试题及答案(四)考友们都准备好2018年考试了吗?本文“2018房地产估价师制度与政策试题及答案(四)”，跟着来了解一下吧。
要相信只要自己有足够的实力，无论考什么都不会害怕!2018房地产估价师制度与政策试题及答案(四)第1题农用地包括()。
A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E.未利用地【正确答案】：A,B,C【参考解析】：《土地管理法》第四条：前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
水利设施用地属于建设用地。
第2题国家规定，商品住宅用地必须采取()方式出让。
A.抽签B.招标C.拍卖D.协议E.挂牌出让【正确答案】：B,C,E【参考解析】：第3题下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有()。
A.征收集体土地过程中对民房的拆迁B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁【正确答案】：B,E【参考解析】：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
第4题下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有()。
A.抵押人到期来偿还债务的B.抵押人擅自处分抵押房地产的C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E.未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的【正确答案】：A,B,C根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
第5题下列房地产中，不得转让的有()。
2018房地产估价师理论与方法试题及答案（一）大家做好准备迎接考试了吗?了“2018房 ___估价师理论与方法试题及答案(一)”，更多资讯。
1.某商品 ___项目的土地取得费用、 ___成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为( )。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%2.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( )。
A.投资价值B.谨慎价值C.快速变现值D.市场价值3.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建 ___为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。
A.61.84B.78.35C.84.88D.173.174.下列房 ___ ___成本中，属于基础设施建设费的是( )A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费5.参与房 ___ ___用地挂牌交易的各房 ___ ___企业报价相差悬殊，其根本原因是( )A.各房 ___ ___企业采用不同的估价方法衡量 ___用地价值B.各房 ___ ___企业掌握 ___用地的信息不够对称C.各房 ___ ___企业选取 ___用地利用方式的规划条件不一致D.各房 ___ ___企业均是以自身条件为依据衡量 ___用地的投资价值6.假设 ___法估价在选取估价对象最佳 ___利用方式时，其中最重要的是选取( )A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳 ___时机7.现拟 ___建设某 ___，预计3年后建成并全部售出，总建筑___为 ___m2，可售建筑___为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A房地产转让估价应评估出租****益价值B续贷抵押估价应评估出租****益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。
A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()A国内生产总值B国民消费价格指数C汇率波动D税收减免答案：D11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。
A房地产地役权B房地产权利及其行使租赁权C房地产使用管制D相邻关系答案：D12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。
若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()A房屋征收决定公告之日B原征收补偿协议达成之日C用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。
根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()A所在区域的消费者观念发生了变化B国家调整了房地产税费政策C国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进行了装修改造答案：D16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。
对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为()万元。
A、245B、275C、315D、345参考答案：D23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。
厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1万元。
该厂房的残值率为()。
A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%参考答案：B24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%参考答案：C25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()。
A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和参考答案：B26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。
周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。
现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。
若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。
A、78B、102C、180D、302参考答案：B27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成参考答案：C34、关于估价方法选用的说法，正确的是()A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实力调查困难，可不选用?D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法参考答案：A35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明参考答案：D二、多项选择题1、关于专业房地产估价的说法，正确的有()A、应由专业机构和专业人员完成B、应经过审慎判断并提供专业意见C、出具的结果具有证明效力D、应收取一定的服务费用E、咨询性估价无需承担法律责任参考答案：ABCD2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼参考答案：ABCD3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可观赏临近公园的景观参考答案：ABD4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()A、周边土地出让出现“地王”B、家庭规模小型化C、下周贷款利率DGDP增速放缓E、城镇化速度减慢答案：ABC5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()A、建筑面积B、建筑进深C、室内净高D、建筑层数E、建筑质量答案：ABCD6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()A、在建工程抵押估价B、期房预售价格评估C、预购商品房抵押估价D、用于产权调换的期房价格评估E、建筑物火宅损毁价值评估答案：BCD7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程参考答案：ABC8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A、租赁权限制情况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况参考答案：ACDE9、评估承租****益价值时，收益法估价参数确定正确的有()A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金参考答案：AE10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建设E、成本和效用变动不同步参考答案：BCD11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有()A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用参考答案：ABD12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ABD13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产参考答案：ABCD14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()A、市场状况B、交易情况C、区位情况D、使用期限E、开发程度参考答案：ACDE15、关于估价委托书的说法，正确的有()A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内参考答案：ACDE三、判断题1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()参考答案：√2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()参考答案：√3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价()参考答案：√4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准() 参考答案：√5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()参考答案：×6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()参考答案：×7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()参考答案：×8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。
