建设项目用地审批规定和要求内容

建设项目用地审批规定和要求

省国土资源厅土地征收转用管理处 吴运席

二○○八年六月

第一部分 新增建设用地审批

新增建设用地审批也称农用地转用和土地征收审批。

一、基本概念

二、审批分类

三、报批的基本原则

四、审批权限

一、基本概念（一）

（一）土地

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和陆水域。

目前在建设用地审批中将土地分为3个大类（即农用地、建设用地和未利用地）、10个二级类、52个三级类。

（二）农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地。

农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其它农用地。

一、基本概念（二）

（三）建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。

建设用地通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活和物质建设所提供的土地。

建设用地包括居民点及工矿用地、交通运输用地、水利设施用地。

（四）农用地转用

农用地转用是指将现状为农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划并按国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的法律行为。全称为“农用地转为建设用地”，简称“农转用”。

二、审批分类（一）

新《土地管理法》于1999年实施后，新增建设用地审查报批分为两类，一是城镇村批次建设用地，二是单独选址项目建设用地。

（一）城镇村批次建设用地

1、定义

城镇村批次建设用地是指在土地利用总体规划确定的城市（含城镇，下同）、村庄、集镇建设用地规模围，需要进行建设的土地。也称圈用地。

2、申请机关和批准容

城镇村批次建设用地，由市、县（区）人民政府申请，报有批准权的人民政府批准农用地转用和土地征收。

二、审批分类（二）

（二）单独选址项目建设用地

1、定义

单独选址项目建设用地是指能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目用地，在确实需要的情况下，在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模围外，需要进行建设的土地。也称圈外用地。 2、申请机关和批准容

单独选址项目建设用地，由建设项目单位申请，按建设项目报有批准权的人民政府批准农用地转用、土地征收和土地供应。

三、报批的基本原则（一）

１、建设项目用地必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。

２、建设项目用地原则上应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模围；交通、能源、水利、矿山、军事设施等建设项目用地，在确实需要的情况下，也可以在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模围外。

３、建设项目用地必须纳入年度土地利用计划。

４、建设项目占用耕地必须依法履行耕地占补平衡义务。

三、报批的基本原则（二）

５、建设项目用地涉及征收农村集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活；使用国有土地也必须对被用地单位予以补偿、妥善安置。

６、建设项目用地需要按照有关规定缴纳相关税费（如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费、水利建设基金等）。

７、单独选址建设项目申请用地必须符合国家产业政策、行业用地定额标准，供地方式符合国家有关规定。

四、审批权限（一）

根据《土地管理法》、《省实施〈中华人民国土地管理法〉办法》等规定，按下列权限报批农用地转用、土地征收。 （一）城、镇、村批次用地的审批权限（1）

具体地说：

1、国务院审批

我省、、三市(市、区政府所在地)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模围的农用地转用(同时审批征收土地)；

转用或征收基本农田；

征收土地70公顷以上，征收耕地35公顷以上。

四、审批权限（二）

（一）城、镇、村批次用地的审批权限（2）

2、省政府审批

、、三市以外的省辖市政府所在的城市和县级政府所在的城关镇土地利用总体规划确定的建设用地规模围的农用地转用（同时审批征收土地）；

征收土地70公顷以下，其中耕地35公顷以下；

使用国有未利用地4公顷以上。

3、省辖市政府审批

前述规定以外的城市、村庄、集镇土地利用总体规划确定的建设用地规模围的农用地转用。

四、审批权限（三）

（二）单独选址建设项目用地的批准权限（1）

1、报国务院批准

（1）国务院批准（或核准、备案受理，下同）的建设项目；

（2）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（3）省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（4）国家重点建设项目、军事设施、跨省级行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地；

（5）转用或征收基本农田；

（6）征收土地70公顷以上，征收耕地35公顷以上。

四、审批权限（四）

（二）单独选址建设项目用地的批准权限（2）

2、前述规定之外的建设项目用地涉及农用地转用、土地征收和使用国有未利用地4公顷以上的，由省人民政府批准。

3、使用建设用地和国有未利用地4公顷以下，由市、县人民政府审批。

第二部分 建设用地置换审批

一、基本概念

二、建设用地置换报批原则

三、申请置换的主体

四、建设用地置换审批权限

五、地方的做法

一、基本概念

（一）建设用地置换定义

建设用地置换是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

（二）置换土地分类及定义

1、拟置换建设用地

拟置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地（即不宜利用建设用地）。包括现状是建设用地，以及经过依法批准转用（征收）现状为农用地、未利用地的土地。

2、被置换土地

被置换土地是指适宜用于建设的土地。包括现状建设用地、农用地、未利用地。

二、建设用地置换报批原则(一)

(一)建设用地置换必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。纳入年度置换周转用地计划。

(二)被置换土地涉及的农用地转用、土地征收、使用国有未利用地依法应在省以下政府批准权限。

(三)置换后的建设用地用途要与原用途相同，确需改变用途的，要随建设用地置换一同批准。

(四)建设用地置换必须签订置换协议。

二、建设用地置换报批原则(二)

(五)建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

(六)建设用地置换涉及的建设用地总规模不得增加，农用地和耕地面积不得减少，且质量相当。

(七)建设用地置换涉及征收农民集体土地和拆迁房屋等地上附着物的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。 三、申请置换的主体

(一)农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，申请置换主体为市、县（区）人民政府。

(二)前项以外的建设用地置换，申请置换主体均为具体的单位。对用于工业、商业、旅游、娱乐、房地产开发等建设按政策规定需要通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，申请置换主体原则上为土地收购储备机构或开发区管理委员会；对用于其他项目建设的，可以为拟使用被置换土地单位。乡（镇）人民政府也可以申请本行政区域的建设用地置换。

四、建设用地置换审批权限(一)

根据《土地管理法》、《省实施〈中华人民国土地管理法〉办法》、《省建设用地置换暂行办法》的规定，建设用地置换按下列权限报批。

（一）建设用地与建设用地置换

1、国有建设用地之间置换，由市、县人民政府审批。

2、集体所有建设用地之间置换，不涉及征收集体土地的，由市、县人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限(二)

（二）建设用地与农用地置换(1)

1、国有建设用地与国有农用地置换

（1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模围的，由省辖市人民政府审批；在县城以上的，由省人民政府审批。

（2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模围外的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限(三)

（二）建设用地与农用地置换(2)

2、集体建设用地与集体农用地置换

（1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模围的，不涉及征收集体土地的，由省辖市人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。

（2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以上（含县城）城市建设用地规模围的，由省人民政府审批。

（3）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模围外的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限(四)

（三）国有土地与集体土地置换，由省人民政府审批。

五、地方的做法(一)

（一）做好置换土地调查等前期工作(1)

1、成立协调机构

做好建设用地置换工作，靠一个部门是不能完成的，需要政府牵头，各有关部门共同参与，按政府要求做好本职工作。

2、搞好土地调查

要对置换土地上涉及的土地面积、类别，房屋等地上附着物数量、类型，涉及到的农户等情况调查清楚。同时要对拆迁安置位置的土地情况进行调查。

五、地方的做法(二)

（一）做好置换土地调查等前期工作(2)

3、制定有关政策 制定建设用地置换项目实施办法、复垦区房屋等地上附着物拆迁补偿和安置办法、土地调整办法、新农村建设方案（布点规划、村庄规划）等政策规定。

4、开好村民会

要开好置换土地涉及的农村集体经济组织的成员或代表会议，置换涉及的农户必须要参加。要将置换政策、拆迁及征地补偿标准、安置意见等情况向群众公开、讲清楚，取得群众的同意。要禁止一切的强迫行为。

五、地方的做法(三)

（二）资金要保障

建设用地置换需要一定的拆迁补偿和土地复垦资金，资金能否保证，是置换工作成败的关键之一，因此，我们要求资金必须落实。

（三）批后需认真组织实施

对于建设用地与农用地置换，重点要抓好拟置换建设用地上的拆迁安置和土地复垦工作。

第三部分 土地征收管理

一、征收土地概念和特征

二、征地在建设用地管理中的地位

三、征地程序

四、征地补偿和安置

一、征收土地概念和特征(一)

（一）征收土地含义