房地产投资管理体制如何创新(doc 7页)
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房地产投资管理体制如何创新(doc 7页)
内容摘要：市场经济的投资主体多元化和投资去向流动化，增加了投资回报的风险变数,无论是哪类投资主体，或哪种投资方式，都迫切需要投资管理的到位，都要求投资管理体制的不断改革创新，以适应市场投资过程中出现的新情况。鉴于此，本文构建房地产投资中利益分享机制，对投资管理体制的改革创新问题作出探讨。
关键词：房地产 利益分享机制构建 投资管理 体制创新
市场经济的本质就是将资源（包括投资）配置在能产生最大效益的地方，但市场经济的潜在规则和我国市场体系的不成熟、不完备，使得市场经济的非主流因素显现，不确定因素增多，从而增加了投资回报的风险变数。
房地产信贷风险
（一）房地产信贷过程
要了解房地产的信贷风险，首先从银行对房地产的信贷过程来看。银行对房地产信贷过程主要集中在三个阶段：
地产开发阶段。在这一阶段，承担土地一级开发的有土地储备中
生这类风险。
2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对同类项目的供需情况是衡量的主要指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。
3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。
4.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾有购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产，实现套利，给银行带来很大损失。
5.不确定性风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如：原材料价格的上涨会增加房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。
房地产利益分享机制的构建
（一）利益分享的必然
1998年以来，我国房地产投资和房地产需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的，以银行信贷款为主的住房金融体越来越显现出风险增大的迹象。
在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，这也是宏观调控与市场发展的最终目标。
（二）房地产利益共享的金融制度安排
近年来，国际发达市场已经形成了一整套较为完整的房地产金融市场体系。可大致归纳为：公开的证券市场（可分为一级市场和二级市场）——上市融资、并购、房地产投资信托基金。银行间市场—房地产债券融资、房地产信托融资、房地产证券化、短期融资券。银行间接触资市场——房地产抵押贷款、项目融资、融资租赁、开发商贴息委托贷款。场外交易市场——海外基金、联合开发。
反观我国的房地产市场和金融证券市场，在银行信贷主导的状况下，几乎不存在健全而又畅通的全民参与、全民利益共享的其他房地产金融制度安排。目前房地产资产证券化仅局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题。而且，即便在银行间市场上，上市的固定收益产品也存在交易量小、参与性不足、流动性不高的问题。
（三）推出房地产投资基金的迫切性
房地产投资基金在成熟市场是一种体现全民共享机制的产品创新。它的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利益或出售房地产的收益。
在成熟市场，房地产投资基金除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还成为一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。这主要表现在以下几个方面：
参与者的广泛性——绝大多数的房地产投资基金产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者都能在交易所市场参与买卖。产品高度的流动性——资产证券化产品已经将房地产资产的流动性大大提高了，房地产投资基金作为资产证券化产品中可以在交易所市场上市
交易的产品，具有更高的流动性。严格的监管和自律——所有已经推出房地产投资基金的国家，都在公司法、证券法、信托法、基金法、税收法等法律框架内，为房地产投资基金单独设立了更为严格的法律和监管安排，业内也有比一般金融证券行业更高的自律要求。长期稳定的高回报——房地产投资基金指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数，并比美国长期国债指数更具稳定性。
房地产投资管理体制的改革与创新
随着经济体制改革的发展，我国投资管理体制发生了深刻变化：较大幅度地缩减了指令性计划范围，在广泛领域内可能地发挥了市场调节作用；扩大了部门、地方、企业的投资决策权限，基本改革了计划投资管理过分集中的状况；加强了按照价值规律制定经济政策、调节经济运行的作用，淡化了行政手段对经济的管理；对一些中心城市、沿海开放城市及大型企业集团实行计划单列。
同时，我国投资管理体制仍然存在一些问题。主要表现在：以行政手段分配投资的旧体制的基本格局没有改变，决策不承担责任，使用投资不注重效益的情况仍相当普遍和严重；中央掌握的投资与承担的重点任务极不相称，而且资金来源不稳、不足。从国家看，投资缺乏有效的调控和引导；从地方、部门、企业等投资主体看，没有建立起有力的自我约束机制，加剧了投资规模膨胀和结构扭曲状况。
2006年全国人大通过的《“十一五”规划纲要》，进一步对投资管理体制的改革创新作出了具体安排，如，“深化投融资体制改革”、“做好产业投资基金试点工作”等，目前，改革措施基本得到落实：中央基本建设基金已建立；国家专业投资公司成立；投资管理得到进一步改进。应该说，政府已开始从投资管理体制的高度进行防范，国家对房地产行业的调控从中央行实施的对住房贷款基准利率的上调，国务院的内部传发的文件精神和酝酿出台征收房地产增值税和物业税等政策法规，可以预见，包括房地产在内的所有投资行业的长期“泡沫”现象和投资风险，将会随着投资管理体制的改革创新，得到相应地遏制和有效地化解。
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