房地产评估【PPT课件】

20
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
24
五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
25
五、房地产的价格种类
19
四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。

象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。
▪ 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达
式为：
▪
区域因素修正系数 （10）0
（5—6）
▪ 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房
地产相比较的区域因素综合得分。
▪ 具体的打分方法见表5—1。
▪ 多项选择题 ▪ 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 ▪ A 商业繁华程度 B 环境状况 ▪ C 基础设施状况 D 交通状况
正常价格 2000 （110050） 190（ 5 元 / 平方米）
▪ 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏
低2%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格 2000 （19080） 204（1 元 / 平方米）
▪ 4.进行区域因素修正
▪ 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，
它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房 地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价 格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能 实现的合理价值的评估方法。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构 和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地 产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估 对象，收集评估所需资料等工作。

2
一、房地产估价程序
3.0.1按照科学、严谨、完整的估价程序按 部就班地开展估价工作，
可以使估价工作具有计划性并规范化、精 细化，
避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费， 从而可以保证估价工作质量， 提高估价工作效率。
3
一、房地产估价程序
履行必要的估价程序是完成任何估价项目 的基本要求，
也是房地产估价机构和注册房地产估价师 防范估价风险、
一、房地产估价程序
房地产估价的专业性很强，需要专门知识 和经验，评估价值的高低直接关系到有关 单位和个人的切身利益，甚至关系到公共 利益和人民财产安全。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规 定国家实行房地产估价评估制度，并规定 房地产价格评估应按照国家规定的技术标 准和评估程序进行评估。
本规范即是国家规定的技术标准和评估程 序。
4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一 名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘
估价对象、撰写估价报告等估价工作。
12
一、房地产估价程序
3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注 册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务， 分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构 的名义承揽估价业务。
1估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价 报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准 确、简洁。
2价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体 到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到 日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、 半年、年等。
7
一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。

房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。

(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性
（二）建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如：公私同幢、私私同幢，或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会 提高其使用价值，如商业区的厂房 改成商业用房
（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
第22页/共66页
(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
第6页/共66页
五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才 能实行抵押权或转让。
第7页/共66页
——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途 可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
（2）土地价格 =（房地产纯收益—建筑物纯收益）/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=（房地产纯收益—土地纯收益）/ 建筑物资本化率

+200*65%*（（1+6%）0.5-1） =10.23（元/平方米） （4）开发利润=（（1）+（2））*10%=35（元/平方米） （5）土地价值=（（1）+（2）+（3）+（4））*（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地总价
16
❖ 某宗地所在区域的土地取得费为15万元/亩， 土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为20 个月。土地开发费在开发期内均匀投入，贷 款月利率为1%，按月计算复利。土地开发的 投资回报率为10%，土地增值收益率为15%， 土地资本化率为7%，土地使用年期为30年。
30
注意事项
各地对基准地价公布的时间不一致 各地政府对基准地价的构成内容规定不一致 各地对土地使用权年限规定不一致
31
案 例3
某企业和外商合资，利用其现有场地做投资。 场地共1500平方米，土地最高出让年限为60年， 合资35年，取还原利率为10%。经调查得知，该 地政府规定基准地价为1000元/平方米，并分析 该确定场地个别因素修正系数为120%，该市场 转让因素修正系数为110%，试用基准地价系数 修正法评估该土地使用权转让价格。
有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖 欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收 入。
除有租约限制之外，总收入应采用正常客观的数 据。
38
注意：
房地产的收入分为实际 收入和客观收入。其中：
实际收入：经营房地产所 得到的实际成果；
客观收入：排除了各种特 殊、偶然因素，并处于最佳 利用状态时，房地产在公开 市场上一般可能取得的正常 收入。
❖ 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
7
（六）影响土地使用权价格的因素

收益法
通过估计房地产的未来收益来确定其价值。
成本法
通过计算建筑物的重建成本和折旧等因素，来 确定其价值。
估价要素
1
房地产的基本属性
考虑房屋类型、面积、地理位置等因素。
市场均衡位置与交通便利度
2
了解房地产所处区域的市场需求和交通
状况。
3
市场关注度与购买意愿
考虑人们对该房地产的关注度和购买意
房地产所处区域的整体经济发展
2 市场风险
分析市场供需关系和竞争状况对房地产价值的影响。
3 天然灾害风险
评估自然灾害对房地产的潜在影响和风险。
结论
1 概括总结
总结估价报告的关键发现和结论。
2 给出建议
根据估价报告的结果，提供相应的建议和决策支持。
参考文献
估价方法
《房地产估价方法指南》 《房地产投资估价理论与实践》
数据来源
《国家统计局房地产市场数据年鉴》 《房地产市场分析报告》
4
愿。
水平
了解房地产所在区域的经济状况和发展 潜力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
估价数据分析
历史数据
分析过去几年的房地产销售数 据和市场趋势，以预测未来的 房地产价值。
现有数据
收集当前市场上类似房地产的 销售价格以及相关数据。
未来预测
基于市场趋势和经济预测，对 未来房地产价值进行预测和分 析。
市场风险分析
1 政策风险
考虑政府政策变化对房地产市场的影响。
《房地产估价报告》PPT 课件
房地产估价报告 PPT课件
简介
房地产估价报告是对房地产价值进行评估和分析的专业报告。了解估价报告 的定义、重要性及应用场景。

1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况