(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性
(二)建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如:公私同幢、私私同幢,或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下,功能改变会 提高其使用价值,如商业区的厂房 改成商业用房
(风险调整值的确定主观性太强,不易掌握)
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
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(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 (一)评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
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五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如:划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准,并向国家交纳土地出让金,才 能实行抵押权或转让。
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——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途,房地产用途 可以通过竞争决定,达到最有效使用。 评估房地产价值时,不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式,而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能,以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
(2)土地价格 =(房地产纯收益—建筑物纯收益)/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
(三)单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=(房地产纯收益—土地纯收益)/ 建筑物资本化率