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房地产估价师-培训课件教程

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房地产评估专题培训

房地产评估专题培训

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

房地产估价师培训课件

房地产估价师培训课件

房地产估价师培训课件标题：房地产估价师培训课件一、课程简介本课程旨在为学员提供全面的房地产估价知识，培养其成为合格的房地产估价师。

课程涵盖了房地产估价理论、方法与实践，让学员能够掌握估价技能，提高估价水平。

二、教学内容1、房地产估价基础知识（1）估价师职业发展与道德规范（2）房地产基础知识：类型、功能、产权形式等（3）房地产市场分析：供求关系、价格趋势、区域差异等2、估价方法（1）比较法：前提条件、数据收集、计算公式、调整方法等（2）收益法：预期收益、折现率、资本化率等（3）成本法：建筑物重置成本、土地还原成本、综合成本等3、实践案例分析（1）住宅小区估价：不同类型住宅的价格评估实例（2）商业地产估价：商业用途的房地产价格评估实例（3）工业用地估价：工业用地价格评估实例4、估价报告撰写（1）估价报告的结构与内容（2）估价报告的撰写技巧与规范三、教学方法1、理论讲解：通过讲座、案例分析等形式，使学员理解房地产估价的理论知识。

2、实践操作：通过实际操作，让学员掌握估价方法，提高估价技能。

3、小组讨论：学员分组进行讨论，分享实践经验，互相学习。

4、专家指导：邀请行业专家进行授课，为学员提供实际操作指导。

四、评估方式1、课堂测试：对学员的课堂学习情况进行测试，了解其掌握程度。

2、实践评估：对学员的实际操作进行评估，检验其估价技能水平。

3、小组讨论：对学员在小组讨论中的表现进行评价，了解其沟通能力与团队协作能力。

4、学习报告：要求学员撰写学习报告，总结课堂学习内容及实践经验。

五、结课证书完成全部课程学习，通过课程考核的学员，将获得本课程的结课证书。

同时，我们将为优秀学员提供推荐就业的机会，助力其在房地产估价领域取得更好的发展。

六、总结本课程通过系统的教学内容、丰富的教学方法以及全面的评估方式，旨在培养合格的房地产估价师。

我们期待各位学员在课程中取得丰硕的成果，为未来的职业发展打下坚实的基础。

【PPT】房地产估价师初始注册学习(精)

【PPT】房地产估价师初始注册学习(精)

显然， L 公司不应立即开发土地而应推迟这项投入，直至不动产价值的
不动产价值的不确定性水平下降，等待期权的价值减少。 项目价值=NPV+期权价值（选择权价值）+博弈价值（策略价值）
谢谢！
风险规避（Risk Aversion）与互动 公平（Reciprocal Fairness）
主体2
主体1
持续开发 持续开发 10-L , 10-L 非持续开发 8-ι, 4+ι
非持续开发
4+ι, 8-ι
土地可持续开发博弈分析
6+L , 6+L
（2）环境不确定性的影响—— 实物期权分析
风险（Risk） 不确定性（Uncertainty） 不可逆性（Irreversibility）
第1讲：合格估价师的知识结构要求Ⅱ
3、创新而务实的评估技巧 计算机与互联网带来的革命性变化 社会现象或经济问题分析的理性原则 4、独立而客观的估价立场 原则的公正性 程序的公正性 结果的公正性
第2讲：理解房地产经济分析的特殊性Ⅰ
1、区位分析的极端重要性 （1）“Location, location, and location”
第3讲：认识房地产估价的常见问题Ⅱ
（3）三大类评估方法的同一性问题
估价目的的根本性与估价方法的灵活性 不同估价方法的共同市场（分析）基础 （4）论资产评估与项目评价的区别 洪开荣，技术经济，1999年第8期。
论资产评估与项目评价的区别
甲地——物业：纯收益50万元（当地年均正常收益为60万元， 当地年均正常收益为40万元） 甲地——物业：所有者的投资回报率10% （行业平均回报率 12%，行业平均回报率8%） 试问：（1）从资产评估师的角度来看，该物业价格是多少？ 60/12%，40/8%，其他？ （2）从项目评价者的角度来看，该物业价格是多少？ 50/10%，60/12%，其他？ （3）如何理解上述数字的实质内涵（经济意义）？ 若再考虑：重置成本净值为500万元，市场比准价格为480万元， 三大类评估方法的统一性 ？

《房地产估价师培训》课件

《房地产估价师培训》课件

普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。

房地产估价课件-精简版

房地产估价课件-精简版
1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
27
第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1

A2 (1 Y1)(1 Y2 )

An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )

n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
35
第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
18
第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。

《房地产评估》课件

《房地产评估》课件

撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。

房地产估价基础知识PPT培训课件


▪ 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？
▪ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 ▪ 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房
屋拆迁的土地。
▪ 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地 平整能直接进行建设的土地。
2.建筑物
▪ 建筑物：人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配 件和设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空 调、电梯、通讯、防灾 等）等组成的整体物。
，心理上主动、积极，处理起顾客的抱怨问题来会无往而不胜。
1. 实际价格
2. 名义价格
▪ (十二)按房屋的存在形式划分 ▪ ――现货价格（现房价格）和期货价格
（期房价格） ▪ 现货价格＝期货价格＋储存费用
▪ (十三)按照房地产的存在形态划分 ▪ ――土地价格、建筑物价格、房地价格
四、影响房地产价格的因素
⑴ 管理者对机构内部工作人员进行监督。 7.3做好压力容器和消防器材的定期检验工作，发现问题及时解决并向站长汇报。 34． 评标过程保密 做好服务技巧的强化训练，要从以下几个方面入手： 面对抱怨的积极态度 1．遇心服务技巧
(十一)按付款方式不同而形成的价格划分 俗语说“不打不相识”，善用顾客的抱怨，解决得好，会加深这个顾客的印象，反而会成为主顾。掌握了这几条原则，在面对问题的时候
权证 ▪ 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共
有权证、房地产他项权证
▪ 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房 地产，无产权、部分产权和共有产权房地产， 划拨性质、集体性质土地的估价。
2. 合法使用
▪ ----以城市规划/土地用途管制等为依据 2、优秀团干部的推荐每年不少于2名，但不超过所属企业团
主要内容
– 房地产的概念及特点 – 房地产的类型 – 房地产价格的概念和类型 – 房地产估价的概念 – 房地产估价机构的组成

房地产估价师-培训课件


决定
多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。

房地产估价新规范和基本术语标准培训(ppt 102页)_2555


估价原则
*相较于99版规范，将“装修改造前提”改为了“更新改造前提”，更 新改造也包括装修，表明新规范“更新改造前提”包含的范围比原来 要广。 *新规范将老规范的“重新利用前提”改为了“重新开发前提”。重新 利用前提指“认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除 建筑物后再予以利用为前提估价”；重新开发前提是指“认为估价对 象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价”， 可以看出，新规范的重新开发包括的范围要比老规范重新利用的范围 广，重新利用仅仅指拆除现有建筑再予以利用。 5、遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件 下的价值或价格。 6、遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定 日期的价值或价格。在老规范的估价时点原则中，要求估价结果应是 估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
在99版规范中，这种估价方法称为“市场比较法”，而在新规范中称 之为“市场法”。 运用市场法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立比较基准； （4）进行交易情况修正； （5）进行市场状况调整； （6）进行房地产状况调整； （7）求取比准价值。 *相较于老规范，新规范将老规范中的“进行交易日期修正”、 “进 行区域因素修正”、“进行个别因素修正”改变为“进行市场状况调 整”和“进行房地产状况调整”。新规范中的房地产状况调整包含了 区域因素调整和个别因素调整。 *在老规范中，对估价结果的求取称之为“求出比准价格”，而在新规 范中对估价结果的求取称之为“求取比准价值”，表述更为严谨规范。
的市场汇率中间价计算。 *相较于99版规范，新规范增加了“统一房地产范围”，这一项在老规 范中是没有的。 *新规范将老规范中的“统一采用单价”改述为“统一价格表示单位”。
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第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房 地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
房地产评估培训
房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 房地产评估概述 房地产价格 房地产评估的成本法 房地产评估的收益法 房地产评估的市场法 房地产评估的剩余法
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。
（一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）

土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
பைடு நூலகம்

土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。居住自动续期。

1. 根据国家规定： ì 城镇土地 Þ 国家所有 ï ï 土地所有权 í ï ï î 农村和市效土地 Þ 农民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
ì 划拨土地使用权 ï ï 土地使用权 í ï ï î 出让土地使用权
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其 载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
（二）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
（三）房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3 属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4 ～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
第二节
一、房地产价格的特性
房地产价格
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们 价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格 是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地 使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
二、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 例题 7 、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5 ，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？