房地产评估培训课件.pptx

1.1.3 房地产的分类 1）按房地产用途分类
（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城 市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地 产；
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1.1 房地产及其特征
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1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相 保互 值影 增响 值（邻避设施）
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习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基 本概念、特性和分类；了解房地产价值与 价格的关系；掌握影响房地产价值的各个 因素。
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8
第1讲 房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
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上 海 环 球 金 融 中 心
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台 北 标 志 性 建 筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如 水、矿藏、森林等自然资源。
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1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义 土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。
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补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门 、窗，可以遮风避雨、保温隔热。

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四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
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五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
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五、房地产的价格种类
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四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。

房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。

quality * Quantity
%
$
Land Land
Quality * Quantity
%
$ห้องสมุดไป่ตู้
估计的市场价值 总质量% *【（建筑质量%*建筑价值$）+（土地质量%*土2 地价值$）】
内容框架
§7.1 房地产评估概述 §7.2 房地产价格及其影响因素 §7.3 收益法 §7.4 市场法 §7.5 成本法 §7.6 假设开发法 §7.7 基准地价修正法 §7.8 路线价法 §7.9 在建工程评估
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（二）房地产的特性
1、位置固定性（一般 是以一个城市为一 个市场，没有两幢 完全相同的房屋）
2、使用长期性
3、保值增值性
（1）人口的增加和经 济的发展 ；
（2）对房地产本身的 投资改良 ；
（3）外部经济或相互 影响，如交通条件 或周围环境改善；
（4）通货膨胀。
4、投资大量性（取得土地使用权、 开发和再开发、建筑设计和施工、 房地产销售等）
墓地使用期限
70年：居住用地 50年：工业用地 50年：教育、科技、文化、卫生、体育用地 40年：商业、旅游、娱乐用地
一般为50年或 70年；护墓费 以20年为一个 缴费周期
50年：综合或其他用地
国家出让土地使用权的方式：协议、招标、拍卖、挂牌
土地使用者可将土地使用权转让：出售、交换、赠与
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土地的认识?!
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 （土地不是平面，是立体的） 广义（地心—地表—大气层）；狭义（地皮、地
表，土壤层）
具体一宗土地的范围可分为三层：①地球表面， 简称地面；②地面以上一定范围内的空间，简称 地上空间；③地面以下一定范围内的空间，简称 地下空间。

撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。

第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
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第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征 （一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。 （教学楼、锅炉房）
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修正系数
1.交易情况修正系数= 可正比常实交例易交情易况情指况数指数 100
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指 数
可比实例交易时数价1格00指
3.房地产状况修正系数= 可比待实估例房房地地产产指状数况 数指 100
7.撰写评估报告
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7
第二节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的原理及适用范围 1.原理：
（1）估测房地产未来收益 （2）折现率 （3）房地产的价值=未来收益折现后的价值
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2.适用范围
（1）适用于有合法收益的房地产，包括商场、 写字楼、旅馆、公寓等。
（2）不适用于政府机关、学校、公园等公益 性房地产。
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（二）房地产的特征
1.位置固定性
2.供求区域性
3.使用长期性
4.投资大量
5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
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3ห้องสมุดไป่ตู้
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
P=
2477%7401
(1
1 7%)44
3358836.1（ 5 元）

土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、 科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十 年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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4.1 房地产评估概述
我国土地使用权价格体系
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4.1 房地产评估概述
3.根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
4.按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
5.根据权益分类：
➢ 所有权价格；使用权价格；其他权利价格
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4.1 房地产评估概述
（二）影响房地产价格的因素
1.一般因素
（ 1 ）经济因素 （ 2 ）社会因素 （ 3 ）政策因素 （ 4 ）心理因素
（四）投资利息 （五）销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）开发利润
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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4.2 房地产评估的成本法
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发 成本分阶段均匀投入，则：
如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机 场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算 损耗的新建房地产。