房地产价格培训课件

八、补地价：是指需要补交给政府的一笔地价 ❖ 需要补地价的情形主要有以下四种：
（1）更改政府原土地使用权规定的用途
（2）增加容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地使用权， （4）出让的土地使用权续期
第五节 房地产价格评估原则
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每 一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值—法定优先受偿 款—已贷款余额/社会一般贷款成数
例题：
❖ 某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟 建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投 资的80％，开发商以5000元／m2的价格预售了其 中100套，建筑面积共计10000m2 ，预购人按房价 的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在 建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。 开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在 建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权 下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押 贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。
《城市房屋拆迁估价指导意见》、物权法、担保法
案例分析
❖ 例:在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发 挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵 押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务， 并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂 房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用 途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及问题： （1）现时的抵押估价按上述要求评估是否合理;(2) 评估时应注意什么事项?
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
一、合法原则
（一）要求房地产估价在以估价对象的合法权益为前提进行
（二）内容
1、产权合法
权益状况不同，评 估价值就会不同。
2、利用、使用合法 3、处分方式合法
4、估价过程合法
合法原则
1、合法产权:房地产所有的产权必须的房地产权属证书和 有关证件为依据。
2、合法使用:应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3、合法处分:应以法律、法规合同等允许的处分方式为依
一定的收益或利润。 ❖ 第二，如果放弃资金的使用权力，相当于付出一定的代
价。
❖ 资金时间价值的大小取决于本金的数量多少，占用时间的 长短及利息率（或收益率）的高低等因素。
现值是指未来收到或付出一定的资金相当于现在的价 值。
❖ 期房价格=现房价格—期变现期间现房出租净收益 的折现值—风险补偿
例：某套商品住宅期房的面积为90m2，需10个月才 能入住，类似商品住宅现房的市场价格为4500元/ m2，每月末的租赁净收益为2500元/ 套。估计年折 现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期 房目前的市场价格。
❖ 再次抵押价值=2000×（50000-10000） /50000-260/65%-200=1000(万元）
五 、从产权进行划分
所有权价格：所有权是最完整最重要的权利，设有其 他权利会降低其价格；
使用权价格：大陆目前有偿出让和转让土地的价格都 是使用权价格。
其他权利价格：如部分产权的房地产，设抵押权的房 地产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
合法原则有两个问题: ❖ 其一是按现时的房屋用途进行估价; ❖ 其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转
移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中 央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂 的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应 在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面， 以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。 这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用 权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至 市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水 电供应、排水排污的相应权利等。
七、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
现货价格：是指在交易达成后立刻或在短期内进行 商品交割的价格
期货价格：是指在交易达成后按约定在未来某个日 期进行商品交割的价格
房地产现货价格 房地产期货价格：是指以未来状况的房地产为交易
对象的价格
资金的时间价值
资金的时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值 资金的时间价值可以从两方面来理解： ❖ 第一，将资金用作某项投资，由于资金的运动，可获得
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
算和判定评的估结价果格。 成交价格
Байду номын сангаас
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
❖ 在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。
二、最高最佳使用原则
（一）最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是 指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方 式为估价基础。
（二）原因：拥有者意图取得最大经济利益
（三）内涵：最佳规模、最佳用途、最佳集约度
（四）寻找方法（满足四个条件）： 1、 法律上的许可性 2、 技术上的可能性 3、 经济上的可行性：收入现值大于支出现值； 4、 价值是否最大
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹性？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件