房地产评估知识培训资料32页PPT

第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权

1.1.3 房地产的分类 1）按房地产用途分类
（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城 市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地 产；
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1.1 房地产及其特征
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1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相 保互 值影 增响 值（邻避设施）
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习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基 本概念、特性和分类；了解房地产价值与 价格的关系；掌握影响房地产价值的各个 因素。
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第1讲 房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
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上 海 环 球 金 融 中 心
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台 北 标 志 性 建 筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如 水、矿藏、森林等自然资源。
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1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义 土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。
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补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门 、窗，可以遮风避雨、保温隔热。

13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。

勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
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建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
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例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
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土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值

3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物

土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、 科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十 年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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4.1 房地产评估概述
我国土地使用权价格体系
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4.1 房地产评估概述
3.根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
4.按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
5.根据权益分类：
➢ 所有权价格；使用权价格；其他权利价格
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4.1 房地产评估概述
（二）影响房地产价格的因素
1.一般因素
（ 1 ）经济因素 （ 2 ）社会因素 （ 3 ）政策因素 （ 4 ）心理因素
（四）投资利息 （五）销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）开发利润
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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4.2 房地产评估的成本法
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发 成本分阶段均匀投入，则：
如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机 场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算 损耗的新建房地产。

解:设开发商可承受地价为V
（1）开发完成后的总价值为：3000×40=120000 万元
（2）建造成本、管理费用及配套费用：1050×40×(1＋6％＋15％) ＝50820(万元)
（3）投资利息:V×12％×4＋50820×12％×2＝0.48V+12196.80
（4）销售税费：120000×5％＝6000(万元)
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
1 直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题：某房开地发产商估拟价购入200亩土地，规划允许建筑第面七积章为假40设万开平发方法米, 单位建筑面积的建造成本为1050元/平方米，管理费用为建造成本 的6％，区内设施配套费用预计为建造成本的15％，税收为销售收 入的5％，年利息率为12％，开发商的直接利润率为30％，预计 单位建筑面积价格为3000元。总开发时间为4年，开发成本为均 匀投入，单利计息。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖 方承担，求开发商能承受的地价。（直接成本是指开发商的土地 取得成本和开发成本）。
建设期的起点是估价时点，终点是预计待开发房地产开 发完成竣工的时期；租售期是房地产竣工的日期至租赁或 销售完成的时期
房地产估价
实际估价中,需要注意：
第七章 假设开发法
首先，现时的房地产经营中，存在房地产预售或者预租的 情况，这样建设期与租售期有重合的部分，在实际估价 中要注意区分，
其次，在开发期可能会有一些特殊因素的影响，使得开发 期延长。如在房屋拆迁或者土地征收中遇到“钉子户”， 基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不 到位，遇到恶劣天气等等原因，会导致工程停工，使得 开发期延长。

（2）从权益角度对房地产估价对象的分类



“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地 产 “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地 产 “干净”的房屋所有权和集体土地的房地产 部分产权的房地产 共有的房地产 有租约限制的房地产 设立了抵押权的房地产 设立了典权的房地产 设立了地役权的房地产
（二）房地产估价定义中的关键术语
1、专业房地产估价人员 是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或 者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生 效，从事房地产估价活动的人员。 2、估价目的 是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用 途，也即委托人将未来完成后的估价报告拿去做 什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动 或者民事行为、行政行为等的需要。



手续不全的房地产 临时用地或临时建筑的房地产 产权不明权属有争议的房地产 违法占地或违章建筑的房地产 已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产 被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产 房地产的租赁权，即承租人权益 房地产的抵押权 房地产的典权 房地产的空间利用权 房地产中的无形资产
公开市场价值：





交易双方是自愿地进行交易 交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化 交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象 交易双方掌握必要的市场信息 交易双方有较充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
非公开市场价值
3、估价原则
是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索 中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基 础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价 所依据的法则或标准。

（二）对一宗土地的基本认识

项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】


现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】


了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算

课题一 路线价法

（三）路线价法适用的对象和条件


路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容

课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念

路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。