房地产估价培训讲义

修正方法：差额法和比率法。 采用比率法进行的修正一般公式为： 可比实例成交价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正数额=正常价格 采用差额法进行修正的一般公式为：

1．统一房地产范围
指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差 别。
（1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债 权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分 的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的 成交价格进行加价或减价处理。
课题一 市场比较法基本原理

市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法， 其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

课题一 市场比较法基本原理


如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交 易情况修正。 经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常 的成交价格变成了正常价格。

课题三 可比实例价格的修正与调整

1．造成成交价格偏离正常的因素


（1）有利害关系人之间的交易。

课题二 交易实例搜集与可比实例筛选




二、可比实例的筛选 1．筛选可比实例的数量要求 在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足 要求。 2.选取可比实例的质量要求 1.可比实例应是估价对象的类似房地产； 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近； 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正 常价格。

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房产估价方法—收益法
运用收益法估价应按下列步骤进行：




1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影 响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土 地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适 用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较 法进行估价时采用。
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宗地地价评估基本方法—剩余法
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交 易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式： V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息
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房产估价方法—收益法
资本化率分析确定方法：
1、市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价 格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本 化率。 2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整 值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整 值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对 象的用途及新旧程度等确定

1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
地产职业培训之房地产估价讲义【精 品PPT】
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

包括项目可行性研究、开发流程管理 、营销策略等房地产开发与经营相关 内容。
学员心得分享交流环节
分享学习过程中的感悟和收获，如对市场分析的深入理解、估价方法的掌握程度等 。
交流在实际工作中遇到的问题和解决方案，促进学员之间的经验共享和互助学习。
讨论如何将所学知识应用于实际工作中，提升个人职业能力和团队整体绩效。
基础设施
基础设施的完善程度直接影响房地 产项目的吸引力和价值，如交通、 教育、医疗等基础设施的完善程度 。
供需关系及价格走势分析
供应情况
房地产市场的供应情况包括土地 供应、房屋新开工面积、竣工面 积等，供应不足会导致房价上涨
。
需求情况
房地产市场的需求情况包括购房 需求、租赁需求等，需求增加会
推动房价上涨。
案例分析与讨论
运用所学的房地产估价理论和方法对案例进行深入的分析和讨论，包括估价模型的选择 、参数的设置、报告的编写等方面。
经验总结与启示
总结案例中的成功经验和教训，提炼出对房地产估价实务操作有指导意义的启示和建议 ，帮助估价师提高实际操作能力和应对复杂情况的能力。
04 行业发展动态与趋势展 望
国内外行业现状及对比分析
祝愿学员在房地产估价与发展 行业中取得更大的成功。
感谢您的观看
THANKS
02 房地产市场分析与预测
宏观经济环境对房地产市场影响
经济增长
政策调控
经济增长对房地产市场有重要影响， 经济增长快时，房地产市场活跃，房 价上涨；经济增长放缓时，房地产市 场可能受到抑制。
政府对房地产市场的调控政策直接影 响市场走势，如限购、限贷、土地供 应等政策措施会对市场产生较大影响 。
利率水平
下一步学习计划和资源推荐

项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】


现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】


了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算

课题一 路线价法

（三）路线价法适用的对象和条件


路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容

课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念

路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。

通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收

普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。

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（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。

▪ 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？
▪ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 ▪ 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房
屋拆迁的土地。
▪ 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地 平整能直接进行建设的土地。
2.建筑物
▪ 建筑物：人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配 件和设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空 调、电梯、通讯、防灾 等）等组成的整体物。
，心理上主动、积极，处理起顾客的抱怨问题来会无往而不胜。
1. 实际价格
2. 名义价格
▪ (十二)按房屋的存在形式划分 ▪ ――现货价格（现房价格）和期货价格
（期房价格） ▪ 现货价格＝期货价格＋储存费用
▪ (十三)按照房地产的存在形态划分 ▪ ――土地价格、建筑物价格、房地价格
四、影响房地产价格的因素
⑴ 管理者对机构内部工作人员进行监督。 7.3做好压力容器和消防器材的定期检验工作，发现问题及时解决并向站长汇报。 34． 评标过程保密 做好服务技巧的强化训练，要从以下几个方面入手： 面对抱怨的积极态度 1．遇心服务技巧
(十一)按付款方式不同而形成的价格划分 俗语说“不打不相识”，善用顾客的抱怨，解决得好，会加深这个顾客的印象，反而会成为主顾。掌握了这几条原则，在面对问题的时候
权证 ▪ 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共
有权证、房地产他项权证
▪ 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房 地产，无产权、部分产权和共有产权房地产， 划拨性质、集体性质土地的估价。
2. 合法使用
▪ ----以城市规划/土地用途管制等为依据 2、优秀团干部的推荐每年不少于2名，但不超过所属企业团
主要内容
– 房地产的概念及特点 – 房地产的类型 – 房地产价格的概念和类型 – 房地产估价的概念 – 房地产估价机构的组成

土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、 科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十 年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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4.1 房地产评估概述
我国土地使用权价格体系
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4.1 房地产评估概述
3.根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
4.按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
5.根据权益分类：
➢ 所有权价格；使用权价格；其他权利价格
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4.1 房地产评估概述
（二）影响房地产价格的因素
1.一般因素
（ 1 ）经济因素 （ 2 ）社会因素 （ 3 ）政策因素 （ 4 ）心理因素
（四）投资利息 （五）销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）开发利润
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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4.2 房地产评估的成本法
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发 成本分阶段均匀投入，则：
如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机 场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算 损耗的新建房地产。