开发报建流程至施工许可证
房地产前期开发报建流程，主要指四证的申请，主要含土地证、用地规划许可证、立项、人防设计审图合格证、总图、公开招标、规划证及施工许可证。历时半年左右。具体流程如下：
一、不动产登记证（国土局）
1、土地成交确认书。拿地后，会很快取得土地成交确认书及公证书。
2、新项目公司注册。建设单位到工商局办理新项目公司注册，一般提供董事会决议、章程、房屋租赁协议等材料，取得工商准予设立通知书后，可以刻公章，刻完公章后办理营业执照。外资公司需要办理中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书。
3、变更受让方批复。新项目公司注册后，需要到国土局变更受让方，将拿地的公司变更为新项目公司。
4、勘测定界。到国土局办理勘测定界手续，取得勘测定界图，流程基本为到国土局窗口申请，国土测绘看现场，打定界桩，最后取得勘测定界图。
5、缴纳土地款、契税、印花税。
6、不动产登记证。申请表、相关税费缴纳凭证、土地勘测定界成果、经备案的国有土地使用权转让合同、法人代表（负责人）及代理人身份证件复印件等材料。
二、立项（发改委）
目前立项环节进行了简化，环保、节能等环节已经后置，不再成为取得立项批文的条件。具体如下：
1、在江苏省投资项目在线审批监管平台进行注册，生成项目编码。基本一两天完成。
2、所需材料：申请表、土地款发票、项目编码登记表、授权委托书、变更受让方批复，土地证，营业执照等。
3、环保、节能等流程虽然后置，仍需尽快找代理公司推进，总图审定前需要取得
三、规划许可证（规划局）
该阶段为方案阶段，主要对项目内建筑物布局、外立面、户型等进行审查。以前是先批方案后批单体，但是现在政策为方案和单体一起批，即方案阶段的单体户型、面积等就需要与最后报规划证的户型、面积一致。具体如下：
1、方案初审阶段
1）、专家会
设计方案三选一。专家选一个意见，并对选中的方案提出整改意见。
2）地形图
规划局测绘科申请勘测地形图、管线，该地形图只有半年有效期，过期重测。
3）市政规划设计要点
规划局市政科办理市政设计要点。
4）方案初审
根据专家意见修改方案后，报规划局进行初审。提供材料主要有地形图、方案文
本 2 套，总图6 套，数字报建、规划设计要点、市政设计要点、红线图等材料。该阶段规划局无时间限制。一般在一个月到两个月。方案一般做 3 轮修改。第一轮提交进去后，规划局提大方向上修改意见，例如偷面积、调高、外立面等。设计院根据意见进行修改。第二轮方案提交后，规划局提出小细节方面的修改意见，规划局根据意见进行修改。理想状态下，第三轮基本没有问题，期间如果建设单位和设计院有新的修改，此阶段时间无限拉长。
5）日照放大样。方案基本没有问题后，报测绘日照放大样。材料主要有红线图、地形图、管线图、联系单（经办人、科长签字确认可以进行放大样）。主要对楼间距进行审查，该阶段历时一个月左右。
6）方案公示。日照放大样成果合格后，设计院根据该结果调整总图后，报规划局建管科，经办人核对无误后，制作公示小样（A3 彩页），经科长、局长签字后可以公示。公示前一天需要提前联系南京日报，预留版面。公示时间从登报之日算起15 天公示当天，打印8 张A0 总图，经规划局盖章后，请信访办人员到现场张贴公示。
7）公示期间，开始征询教育局意见，设计院提供 2 套幼儿园方案文本，交教育局
审核。食堂部分需要经教育局指定的设计单位深化设计，并报食药监审查。在取得食药监通知书后，教育局出具同意幼儿园规划设计的函，及盖章的设计方案。
总图基本确定后，开始人防手续。首先，人防立项，该阶段主要是缴纳人防异地建设费，费用由
弹性，可以谈。缴纳人防异地建设费后取得人防行政许可。然后，人防部分设计审查（第三方），需要人防办在审查申请表上盖章（盖章时需要提供总图批复意见），第三方审查结束后，带着审查合格书到人防办换领人防设计审查合格书。
2 、方案审定阶段
1）公示期间，方案等待上局委会和区规委会，这个会每个月开一次，如果公示期间没有开，只能等开完会才能报方案审定。
2）公示结束后，将公示照片提供信访办，36 张照片， 6 个公示点分三天（公示开始、公示期间、公示结束）拍照，一张近景一张远景，共36 张。信访办确定公示期间无投诉，出具证明至规划局建管科后报方案审定。
3）绿色建筑审查。提供材料总图、单体图纸、申请表、节能环评报告、土地证等材料。经专家审核通过后，取得绿色建筑审查批复。
4）方案审定申请。
提供材料：申请表、总图 6 张、方案文本 2 套、数字报建、绿色审查、地形图、放大样报告、立项批复、亮化方案、教育局意见。
该阶段如果方案文本于公示文本一致，一个星期可以通过。如果有修改，该阶段时间无限拉长。
方案审定通过后，取得总图。
3、单体核准
1）总图基本确定后，开始人防手续。首先，人防立项，该阶段主要是缴纳人防异地建设费，费用由弹性，可以谈。缴纳人防异地建设费后取得人防行政许可。然后，人防部分设计审查（第三方），需要人防办在审查申请表上盖章（盖章时需要提供总图批复意见），第三方审查结束后，带着审查合格书到人防办换领人防设计审查合格书。
2）提供材料：申请表、土地证、立项、总图 2 张、单体平立剖2 套、数字报建、
规划设计要点、总图批复、人防设计合格意见书。
3）该阶段规划局主要审核数字报建，对照方案、审定总图核对面积线，核对无误后，经主任、分管局长签字后，可先发规划证。分管局长签字后，经办人录入系统，生成规划信息一览表及规证电子档，此时规证时间确定。
4）缴费。市政设施配套费：150元/ m2 * 一览表面积。住建局收。测绘费：江宁规划在此阶段全部交清，市区则在申报时缴纳。
5）签订白蚁合同。提供材料：合同、总图、单体首层平面及地下一层平面、信息一览表。
6）取得规划许可证原件，批后公示。
7）取得盖核准图章的图纸。
8）测绘放线。
四、施工许可证
I、规划许可证。
2、土地证
3、安全生产许可证
4、中标通知书、合同备案表（总包、监理）
5、开工报告
6、审图合格书（材料：施工图、规划许可证、消防改正通知书）
7、施工组织设计
8、安监证
9、质监通知书
10、消防备案通知书（新规后，消防设计审查后置，在取得规划证原件后，带原件复印件至消防窗口开具消防改正通知书，用于报图审和施工证，在取得施工证之后，再办理消防设计审查。）II、资金到账证明（合同价的50% ）
12、民工保障金（合同价的3% ）
13 、节能报告
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发,是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明）;建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求 啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。 一般来说,一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取 土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修 改规划也好，还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有 什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
项目建设前期报批报建管理流程 ……房地产公司 ……年……月……日
目录 1 流程概述................................................................ 1.1流程目的及适用范围................................................... 1.2定义................................................................. 1.3流程关系............................................................. 1.4部门职责............................................................. 1.5流程输入及输出文件................................................... 2图示.................................................................... 2.1系统图............................................................... 2.2流程图............................................................... 3流程操作指引............................................................ 3.1项目前期报批报建阶段................................................. 1)项目投资备案的工作要点：............................................. 2)办理建设用地规划许可证的工作要点：................................... 3)办理国有土地使用证的工作要点：....................................... 4)办理建设工程规划许可证的工作要点：................................... 5)办理建筑工程施工许可证的工作要点：...................................
（转）房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 转载自斯佳丽转载于2010年05月06日 09:25 阅读(4) 评论(0) 分类：地产空间 举报 （非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢） 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
2011年(最新版)房地产开发报建流程 2011年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25
（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82 第一部分项目开发报建流程
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
房地产开发项目开工前报建全流程即开工前报建清单 第一部分，房地产开发公司的准备工作 90日 在报行政机关审批之前，房地产开发公司所需做的工作为： （1）办理好土地出让手续，办理开发资质（在所需资料齐全的基础上大概10日） （2）委托有资质的勘察设计院对待建项目进行地质灾害评估，出具报告书（按地块进行地灾一般需要15日，此项为获 取土地证的前置要件） （3）应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金（设计方案的拟定含上会讨论，本项目已经完成上会 和设计概念，但总体项目设计方案需委托有资质的企业设 计约20日不含反复调整修改时间）。 （4）地块的地质勘察设计 15日、施工图设计30日（此项为行政审批审图的前置重要条件，共约45日不含反复调整修改时间）第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：（去掉重叠天数 共计90日） 1、项目方案设计及论证（25日可与第一部分（3）同步进行，
重叠20天） 2、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项（资料齐全基础 上7个工作日即9日） 3、节能评估报告（10日） 4、机场净空限高批复（资料齐全基础上即9日） 5、环境影响评价（表）（7日），环保局审批（9日）。 6、水土保持评价报告（7日），水利局审批（9日）。 7、地震安全评价报告（7日），地震局审批（9日）。 5、6、7项可重叠 8、规划设计方案审查（资料齐全基础上9日） 9、公示前总平图审核（资料齐全基础上9日） 10、交通影响评价（7日），交通局审批（9日）。 11、日照分析（7日） 12、地块的地质灾害评估及备案（15日与第一部分（2）重叠） 二、规划总图审查（规划定点图）及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：（共计112日） 1、人防办进行人防工程建设布局审查（要排队15日，不含反复调整修改时间） 2、国土资源局办理土地预审，土地登记发证测绘（15日） 3、公安消防支队、公安交警支队、建设局、规划局、城管局、环保局、园林局、对建设工程图纸相关专业内容和范围进行审查（每个部门9日，累计约50日）
开发报建的具体流程 房地产开发程序 一、立项审批 1 、项目立项申请报告书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目 地形图（一份） 8 、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5 、人 防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9 、建设资金证明； 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。 （二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工公开招标申请表； 3 、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工邀请招标审批表； 3 、建设工程监理邀请招标审批表； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
西安市开发项目报建流程 西安市开发项目报建/报批、取证工作规程 1.0目的 明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.0使用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。 3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。 3.1行政负责: a )公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报; b )公司备案申报。 3.2 前期部负责: a)《房地产开发项目手册》的办理; b)《土地使用证书》办理; c)《建设用地批准书》申办; d)《建设用地规划许可证》的办理; e)《建设工程规划许可证》的办理; f)《施工许可证》的申办; g)《商品房预售许可证》的申办; h)《房屋所有权证》的办理。 3.3工程部负责办理:开发项目竣工综合验收的申报。 第 1 页共 10 页 4.0作业内容
4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政 主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/ 许可文件。 4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习 相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所 需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。 4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理 4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。 4.3.2公司与他方共同投资开发的项目，应按照相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。 4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件: a)有明确的章程和固定的办公地点; b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/ 经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济管理人员; c)有不少于企业等级的自有流动资金; d)有符合国家规定的财务管理制度。 4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项 目所在地(省、自治区、直辖市)建设行政主管部门提报资质认定申 请。 4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等第 2 页共 10 页 级，由项目所在地建设行政主管部门根据项目规模审定其资金、人员
房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
房地产前期报建流程及经验感想 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配臵要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位臵、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设臵项目子公司，在房 子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间
开 发 报 建 流 程 及 细 则 二〇一二年 目录 第一章开发中心职能概
述..................................................................... (2) 第二章开发报建流程图… 第三章征地理性阶段 (3) 第四章规划建设报建阶段 第一节：办理建设用地规划许可证 第二节：办理土地征、建设工程规划许可证 第三节：办理建设工程施工许可证 第四节：办理预售许可证 第五章竣工验收阶段 第一章开发部职能概述 一、开发部的职责概况： 1、组织、协调、执行报批报建工作；
2、根据项目开发进度计划，编制《项目报批报建计划》； 3、负责前期征地阶段的报批报建； 4、负责建设阶段的报批报建； 5、负责工程施工过程和销售环节的报批报建工作； 二、开发部在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门： 包括有市发改委（纺办招商局）、市（纺办）规划局、市（纺办）建 委、市（纺办）国土局、市房管局、市经房办、市政园林局、环保局、 区公安分局、市消防支队、人防办、气象局、文物局、市勘测院、地 名办等政府职能部门。 三、根据开发流程，开发部报建体系划分为三个主要阶段： （一）、征地、立项阶段； （二）、规划建设报建阶段； （三）、竣工验收阶段； 第二章开发报建流程图
第三章征地、立项阶段 一、征地前期土地调研 1、调研拟征地块内容：土地周边市政道路、高压线、小区用电距离、 市政配套设施、地块有无大型文物、地块下有无军用设施、地块周 围城市总体规划、以及有无拆迁。 2、了解拟征地块规划设计条件：与规划部门确认容积率、绿化率、建 筑密度、建筑物高度、退让红线要求、配套公建面积。 3、了解拟征土地价格及竞争情况：周边地块价格、评估中心对本地块 估价、了解竞争对手详细情况。 二、招拍挂资料准备 1、土地局：土地批文、土地评估报告、地质灾害评估、规划设计条 件、地形图、道路红线图、宗地测量成果、测量成果表（勘察 院）、挂牌公告、招拍挂文件 2、公司：营业执照、申请、初期可研报告 3、注意事项：招标文件的规定条件、申请文件中招拍挂申请人与签 订出让合同的主体约定 三、土地招拍挂 1、成交确认单、出让合同签订、出让金缴纳、契税缴纳 2、注意事项：地面附着物清理规定、地下公共管线设施改移时间、土 地移交时间。 四、委托设计院方案设计和项目立项备案 （一）设计院方案设计
地产新版开发报建流程 及细则 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
开发报建流 程 及 细 则 目录
第一章开发中心职能概 述..................................................................... (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概 述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简 述..................................................................... (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市 （区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。