房地产开发报建流程及案例分析法

Coordination
04
开发过程中的心得分享
Experience Sharing
01 开发手续基本流程简述
开发手续基本流程简述
土地取得
合法预售
综合验收
流程简述
四证办理
房屋交付
产权确认
开发手续基本流程简述
建设用地规 划许可证
建设工程 规划许可
证
五证办理
商品房预 销售许可
证
国有土地 使用证
建筑工程 施工许可
变化二
审批项目及缴费项目减少 代表性事件：施工质量备案，安全备案等；物业保证金， 片内基础设施配套费；供电配套费市场化运行。
弊端
对缴费审查越来越严格
变化三
电子文档报批环节增多加重 代表事件：2019年4月份开始，施工证办理审批、前期 物业审批、物业验收审批、综合验收审批全部启用电子 报批（现在电子审报完，主管单位甚至不用盖章，二维 码电子扫码）
开发工作如何干？
开发工作的首要原则：不留隐患
不按规矩出牌，政府是会秋后算账的
案例
人防工程易建、资产管理中心监管
开发工作如何干？
开发工作的首要能力：学习能力
活到老，学到老。 政策随时在变，学习也要一直在路上。
开发工作如何干？
开发工作的首要大忌：坏了江湖 声名
开发是个很敏感的岗位，不仅要有业务能力，更要有职业操守、职业道德与 职业素养，这是对公司负责、对项目负责的
感谢聆听
Thanks for watching
产业开发部
刘杰
证
02 开发关键节点配合部门
03 开发手续几项重要变化
四个核心
提速 增效 规范 减负
一个事实
程序会看似越来越简化 审批过程越来越严谨
变化一
行政审批体系改革，各项审批权限集中 标志性事件：2019年上半年成立审批局
利与弊
利：对口部门简化，收件与办理便捷，政府服务意识加 强 弊：对报建材料的合规性有更高要求，存在审批局与原 业务科局扯皮问题
开发工作如何干？
开发工作的首要信念：办法总比 困难多
开发工作遇到问题，一定要找到路走下去。不知道如何 走路，是最可怕的事情。若没有路，我们创造路也要走。
案例
xx商业楼、xx厂实பைடு நூலகம்塔综合验收
开发工作如何干？
开发工作的重要技能：知人善用
管理讲知人善用，开发工作也需知人善用。
各类政府人员画像：积极作为，携手前行；推诿扯皮， 不担风险；喜欢收礼，见钱眼开；好大喜功，不办正事； 满腹牢骚，处处找茬；和蔼可亲，但不作为；书生气质， 不越雷池；外表冷漠，说事讲理。 各类人员都有应对之策，为我所用，借力打力
涉及范围：电梯、消防以及其他工程质量问题
意义
意义：报建、工程、销售、采购等各部门不要为了验收 而工作，而是切实为了工程质量与业主而负责
变化六
联审、联验将是下一步重要趋势。 代表事件： 《xx市施工图设计文件数字化联审实施方 案（试行）》、《xx市城市规划区房地产开发项目竣工 联合验收实施细则》、 《xx市关于推进新建商品房交房 即办证改革试点工作的通知》
开发报建流程及案例分享
Development application process and case sharing
产业开发部 安逸的蚂蚁
目录/CATALOG
01
开发手续基本流程简述
Process Description
03
开发手续几项重要变化
Important changes
02
开发关键节点配合部门
意义
意义：对报规材料与工程施工要求更加体系化
应对方法
二
熟习业务紧跟政策
四
内部加强细节管理
一
依法依规报建
三
做好项目统筹
04 开发过程中的心得分享
心得分享
引言
做开发，是件痛并快 乐的事
“痛”
责任重大，关系全局， 兢兢业业，如履薄冰
“快乐”
项目推动带来的成就感爆棚、 社交圈子的提升、视野与格 局的升华，个人价值的体现
开发工作如何干？
开发工作首要保障：团队凝聚力
开发工作除了要照章办事，还要发挥团队主观能动性。 相信各部门专业的人要做专业的事情，遇到问题时更要 群策群力。很多工作是良心工作。一个团队在一个正能 量中，人多是力量大，一个团队在负能量中，人多是瞎 胡乱。
案例
1、关于xx气体灭火设施的变更 2、关于xx地下车库电缆线的处理
人对人的评价都是客观中肯的，人要有大智慧，是不耍小聪明。 注重个人江湖声名（不乱承诺，言必出，行必果；不乱评价。）维护公司大 义（没有谁会喜欢两面三刀的小人，既使为一时博人认同，事后也将会受人 唾弃）
有了好的江湖声名，才能得到更多的认可，才能越来越快的融入到圈子中来。
企业是员工的名片，员工更是企业的名片。
影响
影响：审批内容越来越透明，不合规、缺项将无法进行 完成审批。
变化四
加大引入第三方机构（或专家组）进行验收与评估的力 度
代表事件：水保、环评、规划、物业等各类验收
意义
第三方更专业、第三方更容易管理、第三方让政府部门 摆脱更多责任
变化五
验收很重要，但使用过程中的检查与出现问题后的问责 会更加常态化
其间问题——开发工作如何干？
保障
我们需要什么样的保障？
技能
我们需要什么样的技能？
能力
我们需要什么样的能力？
02
04
06
01
03
05
07
态度
我们需要什么样的态度？
信念
我们需要什么样的信念
原则
我们需要什么样的原则？
禁忌
我们干开发最大的禁忌是什 么？
开发工作如何干？
开发工作的首要态度：钉子精神
案例
1.历史遗留项目综合验收（一步落后，步步落后） 2.华粹园抢在元旦前完成的综合验收（或差之毫厘，将 谬以千里） 3.九州花园消防验收（你永远不知道明天和意外哪个先 来到） 4.政府返款也要盯紧（政府永远都是缺钱的）