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一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
房地产开发报建流程
第一步：规划立项
第二步：项目申报
完成规划立项后，开发商需要向相关部门提交项目申报材料。
这些材料包括项目规划书、环境影响评价报告、建设用地申请书、施工图设计文件等。
申报材料的内容需要符合当地规划和建设的要求。
第三步：审批
项目申报后，相关部门会对申报材料进行审查和评估。
审批程序通常包括初审、进一步论证和终审等环节，以确保项目的合法性和可行性。
审批过程中，开发商需要配合提供补充材料或回答审批部门的问题。
第四步：预售许可
审批通过后，开发商可以申请预售许可证。
预售许可证是开发商开展商品房销售的重要证件，需要提交相关材料，如商品房销售计划、资金按证明材料、规划和建设方案变更申请等。
预售许可证的获得标志着项目可以进行销售活动。
第五步：施工许可
获得预售许可证后，开发商可以申请施工许可证。
施工许可证是房地产项目进行实际建设的重要许可证，需要提交施工图设计文件、施工组织设计方案、施工队伍资质等材料。
施工许可证的获得意味着项目可以开始实际施工。
第六步：竣工验收
项目施工完成后，开发商需要向相关部门申请竣工验收。
竣工验收是保证项目质量和合规性的重要环节，需要提供竣工图设计文件、工程质量检测报告、使用说明书等材料。
通过验收后，房地产项目才能正式交付使用。
以上是房地产开发报建流程的主要环节。
不同地区和项目类型可能会有些许差别，但整体流程大致相同。
开发商在报建过程中需要积极配合相关部门的要求，注重合规性和质量，确保项目的顺利推进和成功完成。
房地产开发报建流程完整版一、前期准备工作1.项目规划：确定房地产项目的定位、规模、业态等基本要素。
2.土地获取：通过拍卖、挂牌、协议等方式获取合适的土地。
3.项目可行性研究：进行市场调研、经济评价、财务分析等，确保项目的可行性。
4.环境评估：对项目的环境影响进行评估，准备环评文件。
二、资料整理1.土地意向书：与土地供应方签署土地意向书，明确双方的意向。
2.土地出让合同：与土地供应方签署土地出让合同，确定土地的使用权。
3.政府备案：将土地出让合同备案到相关政府部门，获得相关证书。
4.规划许可证：申请规划许可证，获取房地产项目的规划设计批准文件。
三、申请审批1.建筑施工许可证：申请建设单位，编制项目建设方案并提交施工管理部门审批，获得施工许可证。
2.规划许可证：向规划行政主管部门申请规划许可证，提交项目的土地使用权证明、规划设计文件等资料。
3.环境影响评价表格：进行环境影响评价后，填写环评表格并提交环保主管部门审批，获得环评批复文件。
4.安全生产许可证：申请安全生产许可证，提交有关资料并验收合格，获得安全生产许可证。
四、规划设计1.设计单位选择：选择合格的设计单位进行项目的规划设计工作。
2.概念设计：进行概念设计，包括项目的外观形象、功能定位、建筑风格等。
3.规划设计：进行规划设计，确定项目的总平面布局、用地分区、交通配套等。
4.建筑设计：进行建筑设计，包括主体建筑结构、立面设计、室内空间布局等。
5.施工图设计：进行施工图设计，制定详细的施工方案和施工图纸。
五、建设验收1.开工报告：在开工前，向相关部门提交开工报告。
2.竣工验收：施工完成后，向相关部门提交竣工验收资料，进行竣工验收。
3.验收合格证书：通过竣工验收，获得相关部门的合格证书。
以上就是一个完整版的房地产开发报建流程。
不同地区、不同项目可能在具体操作上会有所差异，但整体流程大致相同。
开发商在进行房地产项目报建时，需要按照相关规定和要求进行操作，严格遵守法律法规，确保项目的合法性和可行性。
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产开发全流程及详细报建流程1.策划阶段：在房地产开发的策划阶段，开发商需要确定项目的商业价值和目标，并进行市场调研和分析，确定项目的定位和发展方向。
同时，还需要进行土地选址和评估，确定合适的地块用于房地产开发。
2.规划阶段：在规划阶段，开发商需要进行项目整体规划，确定项目的总体布局和建筑面积，并配套规划项目的道路、绿地和公共设施等。
此外，还需考虑项目的环境、交通、市政条件等，确保项目的可行性。
3.设计阶段：在设计阶段，开发商委托设计师进行项目的建筑设计和施工图设计。
设计师会根据项目规划的要求和市场需求，进行建筑外观、内部空间、设备设施等的设计，并制定相应的施工图纸。
4.报建阶段：在报建阶段，开发商需要将项目的设计图纸提交给相关政府部门进行审批。
开发商需要准备包括项目规划书、建设工程规划许可证申请书、施工图设计文件、建设用地规划许可证等文件，并按照相关要求进行报建。
5.施工阶段：在施工阶段，开发商需要组织施工队伍和采购施工材料，按照设计图纸进行施工。
同时，开发商需要积极与政府相关部门、监理公司等进行协调配合，确保项目按时、按质、按量完成施工。
6.销售阶段：在项目建设完成后，开发商需要进行房屋销售。
开发商可以通过经纪人、线上线下渠道等方式进行销售。
销售阶段需要进行营销活动、签订购房合同、收取定金和全款等。
7.交付阶段：在购房者付款完成后，开发商需要办理商品房交付手续，将房屋产权按照合同约定的方式进行过户。
同时，开发商还需要进行物业交接和验收等工作，确保购房者能够顺利入住。
8.运营阶段：在项目交付后，开发商还可以选择自己进行物业运营，或委托物业管理公司进行运营。
物业运营包括小区设施维护、物业管理、绿化管理、安保服务等内容，为业主提供良好的居住环境。
1.准备申请文件：开发商准备好相应的申请文件，包括土地使用证书、地籍图、规划许可证、拆迁安置方案、建设用地规划许可证等。
2.申请报建：开发商将准备好的申请文件提交给当地的城市规划局或建设局，同时缴纳报建相关费用。
第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下儿个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。
出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。
U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。
同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。
主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。
3 销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。
销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。
2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。
3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。
4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。
5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。
6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。
二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。
2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。
3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。
4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。
5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。
三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。
2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。
3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。
4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。
四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。
2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。
3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。
四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。
2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。
3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。
房地产开发报建程序及资料准备一、报建前准备1.1 项目选址房地产项目的选址对于报建流程是至关重要的。
要根据市场需求，调查当地市场情况，找到适合开发的土地。
1.2 风险评估选址后需要进行风险评估，评估报告需要提交给相关部门。
评估报告应包含项目区域的地形、气候、地质、生态环境等详细资料，以及对周边环境和政策的评估。
1.3 规划设计项目规划设计需要满足当地的规划要求和法规。
规划要求包括用途划分、建筑密度、绿地率等，法规要求包括消防安全、环保等。
规划设计文件需要提交给有关部门审核并获得批准。
二、报建流程2.1 预审房地产开发报建的第一步是提交预审资料。
预审需要提交本次开发建设方案、土地使用证等资料，经过审核确定是否有报建条件。
2.2 立项预审通过后，需要提交项目立项报告。
立项报告应包括项目基本情况、项目规划方案和工程量清单等。
2.3 设计审查立项通过后，需要进行规划设计审查。
审查需提交规划设计方案、对规划设计方案出现争议的说明材料，审查文件需要获得有关部门的批准。
2.4 投资审查设计审查通过后，需要进行投资审查。
投资审查内容包括建设方案、工程预算、收益分析、融资方案等，审查需要获得有关部门的批准。
2.5 建设许可证申请投资审查通过后，需要进行建设许可证的申请。
申请需要提交建设申请书、建设项目的规划设计文件、建设工程预算等资料，获得有关部门的建设许可证。
三、资料准备在房地产开发报建的整个流程中，需要准备大量的文件材料。
资料的准备包括但不限于以下方面：3.1 基础资料基础资料包括项目选址和用地情况、环境评估等情况的材料，包括土地使用证、环评报告等，基础资料的准备需要提前做好。
3.2 设计资料设计资料包括项目的规划设计文件和设计说明资料，资料准备需要遵照相关规章制度和颁发文件。
3.3 建设资料建设资料包括建设许可证、工程建设批准等文件材料，需要提前准备好。
3.4 经济、财务资料经济、财务资料包括工程预算、物资清单、资金项目计划、收益分析、融资方案等，需要遵照国家和地方相关规定、标准制度等要求进行准备。
房地产开发报建流程完整版一、准备阶段：1.项目策划：确定项目规划、土地使用权及规划报建条件。
2.项目可行性研究：进行市场调研、经济评估和技术可行性分析，确定项目的可行性。
3.项目立项：编制项目建设方案，并经过相关部门批准立项。
4.设计策划：确定项目的总体设计方案，包括项目建筑、结构、给排水、电力、通信等设计。
5.环境评估：进行环境影响评估，并根据评估结果提出环境保护措施。
6.勘察设计：对项目所需土地进行勘测，编制项目勘察设计报告。
二、申请阶段：1.初次申请：根据开发项目的规模和性质，向国土资源管理部门提交申请报告，包括项目总体情况、土地使用要求等。
2.初审：国土资源管理部门初审申请报告，对项目是否符合规划要求、土地利用政策等进行评估。
3.公示：根据土地管理法规定，对通过初次申请的项目进行公示，接受公众的反馈和意见。
4.再申请：根据公示结果，对存在问题和异议的项目，进行调整并重新提交申请报告。
5.审批文件：国土资源管理部门审核通过项目申请后，发放《房地产开发报建许可证》，作为开发建设的准入证明。
三、审批阶段：1.建设单位回执：开发商收到《房地产开发报建许可证》后，应向国土资源管理部门回执确认。
2.施工方案：开发商根据项目设计和审批要求，制定项目的具体施工方案，并向建设单位和相关主管部门递交。
3.审图及审批：相关部门对项目图纸进行审查，包括施工图纸、剖面图、建筑平面图等。
4.施工许可：通过审图及审批后，相关部门将发放《施工许可证》，作为开发商开始房地产项目实施的准入证明。
5.验收备案：工程竣工后，开发商向相关部门申请验收，并将验收合格的项目进行备案。
四、施工阶段：1.施工准备：按照施工方案，开发商准备施工所需人力、物力和技术。
2.施工监管：相关主管部门对施工过程进行监管和检查，确保施工符合设计要求和安全标准。
3.工程质量验收：项目竣工后，相关主管部门对工程质量进行验收，并出具工程质量鉴定报告。
4.投入使用：通过工程质量验收后，开发商可以将项目投入使用，并向相关部门办理相关手续。
