广州市城中村改造介绍精选文档

关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。

目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。

近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。

一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。

棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。

远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。

棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。

形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。

2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。

（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。

针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。

中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见（穗办[2002]17号）按照我市率先基本实现社会主义现代化、建设现代化中心城市的要求，为加快“城中村”改制步伐，经市委、市政府批准，现就我市“城中村”改制涉及的有关问题提出以下意见：一、关于“城中村”村民户口“农转非”问题改制的“城中村”，应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。

在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。

换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。

二、关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题(一)关于农村集体土地的处置。

实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第(五)款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。

转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。

如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。

因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。

(二)调整自留用地政策。

村委会撤销后，今后不再配给自留用地。

政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的上盖建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。

“城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组 织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地； 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员 同意；
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
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2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋 重置价给予货币补偿；
萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
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二、广州市城中村改造政策
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2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村

OBSERVER/产业观察城申耐旧改，激活城市――以广州市城市更新为例■文—易嘉兴邓丽敏张炜康扫一扫，分享本文城镇化是社会经济发展和社会工业化趋于成熟的必然产物，是社会进步的重要标志。

在城市更新如火如荼开展背景下，我国城市中旧村分布零散，其发展具有很大无序性，用地效率低，阻碍城市发展布局，对城市形象和城市功能产生负面影响。

把旧村纳入城市规划统一进行改造，不仅能增强地区经济建设活力，也能促进土地集约开发利用需要，对于城市发展具有重要意义。

现状剖析，城市发展必经之路根据广州市公共资源交易中心数据统计,2020年确定合作企业旧村共有53条，改造范围约3856.05万平方米，项目总投资额高达3137.71亿元（仅统计已公布数据）。

其中增城区确定合作企业规模最大，共有23个旧村改造项目确定合作企业，占总项目个数43.40%，改造范围约1435.45万平方米，占总面积的37.22%，为土地市场提供大量土地供应。

预计投资额约1086.04亿元，投资规模居广州市各区之首。

根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见工作方案》（穗府办函〔2020〕66号）,拟通过城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目来完成改造工程。

其中三年实施计划表明，广州将在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，各村在1公里范围内均已建设或规划地铁站，以实现“村村通地铁”目标。

83个旧村改造项目多分布于广州市中心城区位置，从化区、花都区、增城区及南沙区分布数量较少。

83条旧村改造面积共计5705公顷，其中黄浦区和荔湾区改造面积最大，两区合计改造面积占总面积44.07%,是短期内旧村改造主要阵地；南沙区和从化区面积较少，合计仅占改造面积3.05%；其余各区改造面积较为平均，占改造面积5%-10%o旧改面临的障碍及需克服的困难一是政府政策缺乏稳定性。

广州市旧村改造逐渐步入深水区，政策体系不断完善，各项政策不断出台，随着时代变迁不断变化调整与细化规定。