广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例摘要：随着城市的快速发展和建设，城中村现象越来越明显，其带来的一系列问题也愈发凸出，建筑密度大，布局混乱，卫生条件差……等等因素都会制约着城市的发展。
本文通过分析广州市现有城中村商业形态改造更新实例，总结其更新改造特点并学习，以广州市天河区棠下村作为研究对象，最终总结出城中村商业形态更新改造的策略建议。
关键词：城中村、商业形态、改造更新1、广州典型城中村商业形态——以棠下村为例1.1 区位条件棠下村位于广州市天河区东南部，是广州典型的城中村，也是低收入人群的居住区。
经过调研，棠下村具有城中村特点，即低层住宅聚集，楼距紧凑，还未被开发，村内很多低收入人群聚集。
在广州快速城市更新扩张背景下，截止2017年9月，有10万人左右的常住和流动人口聚居在棠下村，社区面积不足一平方公里。
棠下村居民由本地居民和外来务工人员组成，外来务工流动人员占了大多数。
因棠下村交通方便，乘坐BRT到棠下村站即可，出勤方便，且房租便宜，广受外来务工人员的欢迎。
1.2人口状况（1）人口数量：截至2017年，棠下村常住和流动人口达到10万人左右。
（2）人口构成：根据调研的数据整理，非广州户籍居民占了94％，这些居民居住方式为租房，从事的职业有建筑业、服务类等等，大学毕业求职者和刚投身工作的白领也有部分租住在此。
（3）人口受教育情况：外来人口中，拥有大学本科学历的人数约占总人口的1.90％，拥有初中学历的人数最多，大约占总人口的41.03％。
以上数据反映了棠下村居民的受教育水平与基本社会阶层偏低。
（4）职业构成：外来人口中，从事人数最多的为散工，其次是商人和工人。
从事人数较多的职业技术含量不高，学历限制也较低。
1.3商业空间布局（1）与交通路径密切结合棠下村的商业配套设施表现出显著的线型沿街道平均布置的特点，商业街主要是贯通南边棠德南路与北边中山大道的道路，中山大道的棠下村BRT公交站点与棠德南路的棠德南公交站点，是主要的人流方向。
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
1. 引言茅岗城中村是一个位于广州市黄埔区的老旧住宅区，由于历史原因，这里的建筑物老化严重，基础设施落后，居民生活质量较低。
因此，为了改善茅岗城中村的居住环境和提升居民生活品质，制定了本改造方案。
2. 目标和原则本次改造的目标是打造一个现代化、生态化、宜居的社区，满足居民的住房需求和社区公共服务需求。
在改造过程中，需要遵循以下原则：•回归自然：注重生态环境的保护和建设，提高居住环境的舒适度。
•保留文化特色：尊重历史文化，保留茅岗城中村的特色建筑，营造浓厚的社区文化氛围。
•统筹规划：结合居民需求、基础设施改善等因素，进行整体规划，确保改造效果的协调性和一致性。
•公平合理：改造过程中公开、透明，保障居民的合法权益不受侵犯，确保改造工作的公平合理。
3. 改造方案3.1 建筑物改造目前茅岗城中村的建筑物老化严重，需进行整体修缮和改造。
具体措施如下：•修复墙体和屋顶：对建筑物外墙和屋顶进行修补和保养，提升建筑物的整体外观和抗台风能力。
•更新门窗：更换老旧门窗，安装新型的节能门窗，提高建筑物的隔音和保温性能。
•改善供水供电：升级供水管道和供电系统，确保居民用水和用电的安全可靠性。
•强化楼梯和走廊：修缮楼梯和走廊，提供舒适、安全的流动空间。
3.2 公共设施改善改造茅岗城中村还需改善公共设施，提供更好的社区服务，具体包括：•增加公园和绿地：在社区内增加公园和绿地，使居民可以有更好的休闲娱乐场所，增加生态环境。
•建设社区中心：建设社区中心，提供社区居民活动的场所，举办各种文化、体育活动，增进居民之间的交流和互动。
•提升交通设施：改善社区的交通状况，增加停车场、公交站点等，方便居民出行。
3.3 居民配套设施改善为了提升居民的生活品质，改造方案还包括改善居民配套设施，具体包括：•增加商业设施：在社区内增设商店、超市等商业设施，方便居民购买日常生活用品。
•增设教育和医疗设施：增加学校、医院等教育和医疗设施，方便居民就近就学和就医。
