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178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的 三旧 改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域 城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了 城中村 全面改造的复杂性,是广州市 城中村 改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘 城中村 全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂广东省 三旧 改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村 改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂ 城中村 的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出 城中村 改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取 一村一策 市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在 既要还要,不低他人 的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以 户 为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属 析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市 城中村 改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省 三旧 改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村 改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村 改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市 城中村 改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村 改造现状分析及应对策略研究 基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
1、广州市城市下城中村改造分析1.1城市化下广州城中村改造现状广州省在畸形发展的过程当中，得益于独特的地理位置，并且在经济发展方面也十分的迅速。
尤其是在80年代之后，从老城区开始慢慢发展成为现代的城市，我们可以将其统计为下图所示。
图1.1广州城中村分布图杨箕、冼村、萧岗、猎德、三元里、琶洲、林和等这几个地方都位于中心城区的七个试点当中来进行工程的实施，一切按照对应的政策来进行改造工作，一直到二零一九年六月底，广州市已经对这些项目进行了全盘改造用地面积也达到了，三十九万平方公里，在这其中，四十七个村，二十二平方公里，已经完工了，包括九个，目前，一直在实施过程中的有二十一个，前期已经完毕，的有十七个，二零一九年八月十四日，广州省开始不断的招标来将探索新旧时期广州旧村工作改造发展来进行统筹和划分。
1.2“城中村”改造中存在的问题1.2.1村民思想观念障碍，利益缺乏保障[1]村民在整体的改造过程当中是有关利益的相关者，所以，在进行改革的过程当中，村民的集体参与度是非常重要的，并且也要熟知改革方面的政策，能够在统一改造之后进行实施，为这些农民没有一定的生活保障。
这些农民文化水平也达不到一定的要求，所以很难融入到城市，导致他们在进行改造的过程当中，积[1]李鹏.“城中村”治安问题研究[J].经贸实践,2018(04)：270-271.极性并不高。
[11]并且，很多城中村的村民是世世代代就居住在这里的，从小是在农村里长大，附近的很多街坊邻居也都是自己所熟悉的人，村民之间也具有很强的宗属关系，并且有属于自己的风俗习惯和家族方面的思想，所以在很久之前就具有落叶归根的概念，这对于中国人来说是非常根深蒂固的一种思想。
1.2.2改造中对文化遗产的保护问题广州省在发展的过程当中，历史文化底蕴非常浓厚，并且已经经过了2200多年的历史沉淀，保留了非常多的文化遗产，并且很多重大的历史事件也是在广州的很多老城区来进行反映的，同时也是最重要的代表之一，而其中所存在的大部分都是城中村，比如说一开始建在清朝，位于白云沙贝村的明贤陈府等地方都具有深厚的文化底蕴，并且蕴含着非常久的历史沉淀保存的过程当中非常完整能够急剧体现出来明清时代的风貌。
5.《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。
第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。
按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
（二）微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。
整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。
局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。
第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。
由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。
（二）自主改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
（三）合作改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。
2016年广州市国民经济和社会发展统计公报广州市统计局国家统计局广州调查队（2017年3月19日）2016年，在市委、市政府带领下，广州市认真贯彻落实中央和省的各项方针政策，坚持稳中求进工作总基调，把握引领经济发展新常态，全力推进稳增长、调结构、促改革、惠民生，经济社会保持平稳健康发展，实现“十三五”时期良好开局。
一、综合2016年，广州市实现地区生产总值（GDP）19610.94亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长8.2%。
其中，第一产业增加值240.04亿元，下降0.2%；第二产业增加值5925.87亿元，增长6.0%；第三产业增加值13445.03亿元，增长9.4%。
第一、二、三次产业增加值的比例为1.22：30.22：68.56。
第二、三产业对经济增长的贡献率分别为23.0%和77.0%。
全年城市居民消费价格总水平上升2.7%，其中，消费品价格上升 2.7%，服务项目价格上升2.8%。
工业生产者出厂价格下降1.2%，其中，能源类下降6.6%，高技术类下降0.5%；轻工业上升0.3%，重工业下降2.0%；生产资料下降2.4%，生活资料上升0.3%。
工业生产者购进价格下降1.5%，其中，燃料、动力类下降4.7%，黑色金属材料类下降3.6%，有色金属材料及电线类上升 2.7%，化工原料类下降0.8%。
固定资产投资价格下降0.6%。
全年城镇新增就业31.25万人，就业困难人员实现再就业10.97万人。
全市城镇登记失业人员23.63万人，城镇登记失业率为2.41%，同比下降0.21个百分点。
全年帮助城镇登记失业人员实现再就业16.82万人。
城镇登记失业人员就业率达71.18%。
年末，全市经人力资源社会保障部门批准的人力资源服务机构共942家（包括人才中介机构、职业介绍机构），资助劳动力技能晋升培训7.45万人，农村劳动力转移就业人数2.69万人。
全年来源于广州地区的财政收入5174亿元，增长3.1%。
广州市旧改项目进度大曝光李博源资料整合1、天河区提到天河旧改，猎德村、林和村、冼村等作为旧改的典范，刷新了大部分人的认知，毕竟旧改之后，村民几乎摇身一变成为资产千万的土豪。
那么，作为广州市中心的天河区，各村旧改进度如何？海珠区作为广州旧改另一热土，吸引了不少大牌房企入驻，包括保利、佳兆业、珠光等。
此前沥滘村旧改启动，进一步推进海珠区旧改进程，而广州主城区土地资源日渐稀缺，加快旧改速度方能缓解土地稀缺的问题。
作为广州老城区，荔湾近年来的旧改动作越来越频繁，据不完全统计，荔湾区有超过15条村正在进行旧村改造或有旧改意向。
目前新世界、奥园集团、星河等知名房企，陆续落子荔湾旧改项目，老城焕新生，荔湾未来可期。
据不完全统计，白云区有超过20条村被列入旧改行列，其中陈田村、田心村、小坪村均已动工建设。
据统计，番禺区旧村改造数量位居广州各区首位，目前有着淘宝村之称的里仁洞村，被越秀地产以投资210亿元拿下，未来将会打造一栋300米左右高层商业建筑，成为万博CBD标杆之一。
黄埔区今年旧改驶向快车道，5、6月份更是好消息不断，先是笔村二期用地得到批复，后有大塱村改造动迁。
不仅如此，万科、富力、保利、碧桂园、时代等多个品牌房企已经拿下黄埔部分旧村的改造或已介入改造事项。
增城作为广州楼市供应大户，在旧改方面同样没有落下，旧改村落几乎遍布全增城各镇街。
目前，南沙的旧改项目已有众多大牌房企介入，包括升龙、富力、星河、中铁建、时代等，准备在此大展拳脚。
随着2019年旧村改造计划出炉，花都旧改逐渐有了实际性的进展，先是横潭村被时代拿下，后有田美村“出嫁”富力，花都未来或将迎来华丽的改变。
10、从化区上半年从化旧改火热推进，禾仓村、联星村西华社、东风村先后被时代中国、雍晟置业、珠光集团拿下旧改资格。
此外，还有接近10条村正进行旧改推进，包括太平村、江埔村等。
城市更新广州最新批复！编辑／陈家文城中村改造规划定了！近日消息，广州市人民政府批复同意《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》。
据批复，广州市规划和自然资源局将按照《专项规划》确定的目标和时序，分区引导、分类施策，积极稳步高质量推进广州市城市更新、城中村改造，落实城市发展战略，持续优化城市结构，推动经济社会发展。
据了解，去年10月，《广州市城市更新专项规划根据中指研究院监测数据显示，2021年、2022年、2023年城市更新政策出台的数量均较多。
2021年、2022年是各地城市更新政策出台的高峰期，年度出台的市级政策数量均在130项左右。
2023年，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策，仍然处于政策出台高峰期。
中指研究院认为，回顾过去几年的政策变迁，2021年住建部提出“防止大拆大建”，在大的政策基调下，城市更新大特大城市房地产新模式下重点发展的方向。
同时，相关部门及时总结城中村改造可复制经验做法清单。
第二，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。
第三，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括城市体检、可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。
《专项规划》都有哪些亮点？平方公里城中村改造《专项规划》提出，至2035年累计推进城市更新平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。
分步有序推进城市更新《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。
2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）。
广州城中村改造实例分析发表时间：2016-07-28T08:51:20.987Z 来源：《基层建设》2016年9期作者：李力[导读] 城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
广州城市建设咨询服务公司 5100601、引言城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块 “诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块 “难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型： 2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
⼴东今年＂⼤拆⼤建＂⼴州9条城中村改造成硬指标■今年硬指标
猎德村(天河)
冼村(天河)
林和村(天河)
⼩新塘村(天河)
杨箕村(越秀)
琶洲村(海珠)
棠下村(⽩云)
三元⾥村(⽩云)
萧岗村(⽩云)
据悉，以旧城镇、旧村庄、旧⼚房改造为主要内容的“三旧”改造，旨在当前⼟地资源供需⽭盾异常突出的情况下，拓展建设空间、保障发展⽤地，并改善城市⾯貌和⼈居环境。
这是国家给⼴东省的特殊政策，也是省部合作建设节约集约⽤地⽰范省的重要内容，政策期限为期三年。
作为全省“三旧”改造⼯作的重点区域和试点⽰范城市，去年12⽉21⽇⼴州市出台了《关于加快推进“三旧”改造⼯作的意见》，随后还由市⼈⼤通过，成⽴新的正局级政府机构———市“三旧”改造办。
记者了解到，市“三旧”改造办直属市政府，作为市“三旧”改造领导⼩组⽇常性⼯作机构，以及统筹全市“三旧”改造⼯作的常设性⼯作部门。
在昨天的揭牌仪式后表⽰，“三旧”改造办就是应该在改造的过程中抓典型，今年要完成9条城中村的改造⼯作，拆迁⾯积1000万平⽅⽶，拉动投资1000亿元。
⽽在中、远期的⽬标任务和年度实施计划中，将⼒争⽤3-5年时间基本完成位于城区的52条城中村的全⾯改造任务，在2015年以前完成对不符合城乡规划的旧⼚房搬迁改造⼯作，并抓好城市重点功能区的旧城成⽚重建改造⼯作。
■对话
宁把房⼦盖⾼
也要腾出绿地
从⼴州市⼟地开发中⼼主任，到市“三旧”改造⼯作办公室筹备组组长，昨⽇，丁强在上任市“三旧”改造办常务副主任后，接受了记者的采访。
任务9条城中村是硬指标，主⼲道及场馆周边有碍观瞻的地⽅将先⾏拆除。
广州近200城中村将开启改造,方圆、星河拿下东瓜宇、大涌村!2019-06-17 11:43:27广州“旧改”之路，越走越稳，越走越宽！据广州公共资源交易中心的不完全统计，截至2019年5月，广州至少有195个城中村开启改造相应工作，中心区就占了101个，占比达52%。
其中，今年上半年，22个旧改重点村中已有18个迎来新消息；另外，有12个村完成旧改招标，7个村正在进行房企招标阶段，以及3个村同意旧改，速度可以说是历年之最。
截至今年5月，广州公共资源交易中心已完成旧村改造项目交易11宗，成交金额556亿元。
今年2月，在广州市发改委发布的《广州市2019年重点建设项目计划》提到，广州今年将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。
其中黄埔区涉及的项目最多，其次为白云、荔湾、越秀等区域。
此外，番禺的沙溪村和广州第一淘宝村里仁洞村也即将进行招商，这是番禺的“重量级”项目，体量都近200万平，投资金额更是高达200亿！▲沙溪村位置极为优越吉山村，目前进行旧村改造基础数据调查工作事项的公示，下一阶段将委托政府公共交易平台公开招商。
广州的旧改，从上半年的进度可以想象，下半年的动作绝对不止上面这些，将开启“高速”模式。
下面127个村，目前仍未有操刀房企：越来越多房企参与到广州的旧改项目中。
据不完全统计，目前广州已有63个城中村确认了“配对”房企，其中时代、富力、保利、万科、珠光集团等房企揽下多个旧村改造项目。
值得一提的是，保利在广州的旧改项目中，不乏“靓地”，涉及广州金融城、海珠红卫村、新塘TOD枢纽等市重要发展规划节点，成为当前参与广州旧改项目数量最多的房企，涉及到13个项目。
此外，截至去年底，被誉为“旧改之王”的富力在全国拥有已签约的城市更新项目43个，其中在粤港澳大湾区就占有24个，在广州也拿下12个广州旧改项目。
星河湾：将黄埔萝峰村打造成旧改标杆6月5日，黄埔萝峰旧村改造项目展示中心正式启幕；同时，萝峰旧改回迁房的样板房，也首次向社会开放。
2016年广州南沙国民经济和社会发展统计报告2016年，南沙以自贸试验区建设为根本，统筹推进国家级新区开发建设，积极做好稳增长、调结构、促改革、惠民生等各项工作，形成了“双区”蓬勃发展的良好态势。
一、综合经济总量：2016年全区实现地区生产总值1278.76亿元，比上年（下同）增长13.8%。
其中，第一产业增加值为54.51亿元，增长2.1%；第二产业增加值为843.22亿元，增长9.1%；第三产业增加值为381.03亿元，增长28.6%。
三次产业增加值的比例为4.3:65.9:29.8。
财政税收：2016年，全区实现税收总额386.53亿元，增长15.5%。
全区一般公共预算收入69.18亿元，增长13.0%（剔除营改增和一次性收入因素）；一般预算支出139.52亿元，增长20.5%。
全年区级财政用于改善民生的投入达121.81亿元，占本级预算支出总额的87.3%。
固定资产投资: 2016年，全区完成固定资产投资813.15亿元，同比增长31.0%，其中基础设施项目完成投资226.20亿元，同比增长48.3%；产业项目完成投资586.95亿元，同比增长25.4%。
16项市重点建设项目完成年度投资计划的150.7%，156项区重点建设项目完成年度投资计划的112.1%。
明珠湾起步区灵山岛尖整体征拆已完成，明珠湾展示中心已投入使用，主干路网初步形成，中交华南及国际业务总部、中化中国金茂总部、中铁隧道全国总部等项目加快建设。
蕉门河中心区56个重点项目有序推进，金洲总部经济集聚区基本成型，蕉门河“双桥”、市民广场、蕉门河环境景观提升工程等一批公共服务和市政基础项目已完工投入使用，“城市客厅”形态基本形成。
二、农业2016年，全区实现农林牧渔业总产值88.90亿元，其中种植业产值46.83亿元，占全区农林牧渔业产值的52.7%；渔业产值34.42亿元，占全区农林牧渔业产值38.7%；畜牧业产值6.58亿元，农林牧渔服务业产值1.07亿元。
广州市统计局办公室关于做好2016年人口变动抽样调查社区
表填报工作的通知
【法规类别】人口计划管理
【发文字号】穗统办字[2016]8号
【发布部门】广州市统计局
【发布日期】2016.10.17
【实施日期】2016.10.17
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
广州市统计局办公室关于做好2016年人口变动抽样调查社区表填报工作的通知
（穗统办字〔2016〕8号）
各区统计局：
根据国家统计局和广东省统计局的统一部署，今年11月1日我市将开展2016年全国人口变动抽样调查，其中社区表填报范围从中选小区扩展到全市所有村、居委会，为做好我市社区表的填报工作，现将有关要求通知如下，请认真贯彻执行。
一、调查范围
2016年人口变动抽样调查社区表填报范围为全市2638个村、居委会。
二、调查内容
调查表使用国家统计局
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