广州市城中村改造介绍课件

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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿

空间上：居民大多在村内，生活、工作都在村内 解决
1.3 海珠区城中村类型归纳
城中村类型
特征
一般生产型 典型村——沥滘村
产业方面：
统计上：没有专业化的产业类型，产业链不完整， 村内分布作坊、小工厂、门市，但没有形成规模
空间上：村内产业用地混合程度一般，村内的作 坊和工厂有一定联系 人口方面：
统计上：外来人较多、村内有村民居住；居民从 事的工作多样
主要类
型（商 务/生 活型服 务/贸 易型/
平面
(见最 后一页
竖向
的备注)
其他）
生态情 历史情 况况
备注
处于万
平均3000m2
工厂、 小作坊
服装生产
生活型 服务
低
低
居住、 教育科 研、工 业用地
亩果园 边界、 拥有大 量的生
非历史 文化名 村
态资源
拥有北
平均100m2
小作坊
布料加工与服装 生活型
生产
空间上：居民中、部分外来人口在村附近的工厂 区工作，村民在村内生活，主要靠收租为生 生态方面： 在万亩果园附近
1.3 海珠区城中村类型归纳
城中村类型
特征
生活型城中村 典型村——客村
产业方面： 统计上：村内几乎没有作坊、小工厂、门市 空间上：较为单一，以居住为主 人口方面： 统计上：外来人多、村民几乎都在村内居住
空间上：居民中、外来人口的工作地点遍布广州 市，村民在村内生活，主要靠收租为生
1.4 圈层结构
1.4 圈层结构
2.海珠区典型城中村分析
2020/12/2
概况
经济与产业
人口
改造意愿
小结
2.1 专业生产型城中村—康乐村

城中村改造的规划管理对策
• 城中村改造的指导原则 • 1. 政府主导，市场运作；2. 规划统筹，配套建设；
3. 村民为本，多方共赢；4. 吸引资金，多元筹措； 5. 依法安置，合理补偿；6. 政策支持，分类指导； 7. 注重时序，稳步推进。
城中村改造的主要模式
• 除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑 的新建，通过多种手段改善城中村的居住 环境，
（四）环境卫生条件差由于缺乏统一的规划和管 理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足， 加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性 和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物 无序堆放。
（五）社会治安混乱城中村暂住人口过多、人口构成 复杂、素质较低，加上出租屋分散、隐蔽、无人管理， 使得城中村往往成为犯罪嫌疑人的隐匿处、边缘人群 的聚居点。绑架勒索、吸毒贩毒、无证游医等现象屡 见不鲜，社会治安状况堪忧。
• 基本概念摘要: 城中村是指在快速城市化进程中原农村居住区
域（包括土地、房屋等要素）、人员和社会关系等就 地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业 布局，仍是以土地及土地附着物为主要生活来源，以 初级关系（地缘关系和血缘关系）为基础的聚落由于 农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离 于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村 落，亦称为“都市里的村庄”。 仅指位于城区边缘农 村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但 在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村 模式的村落。
• 催生了一批城市食利村民, 他们依赖集体资产分红、土 地补偿款和房屋出租费, 坐享其成, 无所事事。
• 而那些既没有土地又没有一技之长的村民就会沦为城 市的贫困游民, 生活没有保障。
农民
大学生
这里既不像城市那样干净整洁、 管理有序，也不像乡村那样单纯 质朴、邻里守望，而是聚居着大 量流动人口。这是一群背井离乡、 怀揣梦想的人，他们或是进城谋 生的农民，或是刚毕业工作不理 想的大学生，以老乡、同学、职 业等为纽带在“城中村”聚集， 有着复杂的社会结构和旺盛的生 命力。