CPA 《经济法》 专题 物权与债权法律制度 第一段

物权和债权法律制度专题
物权和债权法律制度专题（一）
考点一、不动产的物权变动
1、不动产物权变动的情形
（1）登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

提示：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。

（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

②地役权自地役权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

（4）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

提示：上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。

未经登记，不发生物权效力。

举例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。

如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。

未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。

2、不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：
（1）登记簿与权属证书。

不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（2）更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（3）异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。

②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【例题·多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。

甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。

3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。

乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。

下列哪些选项是正确的？
A、异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力
B、异议登记于3月31日失效
C、甲有权向乙请求赔偿损失
D、甲有权向登记机构请求赔偿损失
【答案】BC
【解析】（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

BC正确，D错误。

（2）异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，A错误。

（4）预告登记
①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

（5）不动产买卖合同和登记
当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。

解释：合同效力和登记之间没有必然联系。

例如：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。

后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。

答案：乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同。

【例题·多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。

关于甲、乙、丙三方的关系，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。

A、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B、乙对房屋的占有是合法占有
C、乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D、丙已取得该房屋的所有权
【答案】BD
【解析】（1）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在本题中，甲与乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权，故A错误；B正确（2）甲与丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权，C错误；D正确。

考点二、动产的物权变动
1、动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外；
2、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

解释：对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。

但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。

【举例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。

甲因向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。

因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权，遭到乙的拒绝。

解析：（1）尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权；
（2）由于甲、乙之间未办理过户手续，乙不能对抗善意第三人丙。

【例题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。

丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。

乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。

该画在由乙占有期间，被丁盗走。

此时该名画的所有权属于下列哪个人？
A、甲
B、乙
C、丙
D、丁
【答案】A
【解析】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。

至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为人，其行为无效；A正确。

3、特殊的交付方式
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

风险也于此时发生转移。

举例：2011年5月1日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。

5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。

双方在买卖合同中约定，转让价款为2000元，一个月后交付款项。

在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。

（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

举例：甲的物委托乙保管，在乙保管期间，甲将乙保管的物的所有权转让给丙，甲把对乙的返还原物的请求权直接让与给丙，就可以完成交付。

（3）占有改定
所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

举例：2011年5月1日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，8月10日甲再将耕牛交给乙。

在本题中，耕牛的所有权自5月1日转移。

【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以５万元成交。

甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。

根据《物权法》的规定，此种交付方式属于（）。

A、现实交付
B、简易交付
C、指示交付
D、占有改定
【答案】D。