(房地产管理)日本房地产泡沫的始末
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对比日本房地产泡沫个人浅谈日本地产泡沫经济是日本在上世纪八十年代后期到九十年代初期出现的一种经济现象。
根据不同的经济指标,这段时期的长度有所不同,但通常是指1986年底到1991年初的这个时期。
这是日本自二战后经济上的第二次高速发展时期。
这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑,因此随着九十年代初泡沫破裂,日本经济开始出现大倒退,从此进入了“失去的二十年”。
上世纪八十年代,日本地产一路上行,房价疯涨的时候,与当今的中国惊人相似。
日本人相信,他们只有一个东京。
东京掌握着全国最优良的教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价只会涨不会跌!但华尔街见闻根据历史数据发现,在日本楼市泡沫破裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市几乎同时从1992年陷入跌势。
从跌幅来看,东京圈、大半圈、名古屋圈组成的三大都市圈,在楼市暴跌的一二十年里,跌得最惨!唯一的区别或许就是跌到后来,一线城市可以止血,而二、三线城市根本就没有这个功能,只能继续跌。
上世纪六十年代开始,日本经济保持高速的双位数增长,迅速的从二战后恢复过来,并转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了展示全新的国家形象,日本进行了大量的基础设施建设。
在筹备东京奥运会期间,日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。
以此为契机,东京和日本全国各地都大兴土木,建设了一大批交通基础设施。
其中,令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。
1964年东京奥运前夕,连结东京与新大阪之间的东海道新干线通车运营,这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
从事后投资的数据比例来看,日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。
大规模的建设带动了建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展,从而带动日本经济进入了一个长期的全面腾飞阶段。
进入八十年代,日本的经济进入了鼎盛时期,日本制造的产品遍布全球,日本企业在全球范围内大量投资和收购,同一时期日本银行开始推行银行资本金管理改革。
日本房地产泡沫对中国的启示一、日本房地产泡沫成因二战后,日本百废待兴,尤其是住宅市场,供应严重不足,住房紧缺成为一个严重问题。
为解决这一难题,日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策,大力发展房地产行业,使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。
随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展,经济实力的迅速增强,至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。
此后,日本在继续开发新建住宅区的同时,加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。
东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。
土地的稀缺性,加上房产消费的盲目性,产生了土地神话。
土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
到1990年,日本的房地产的总价值约为20万亿美元,大约是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍。
从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。
日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮,日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司,尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有,大举向海外投资。
伴随“国富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增。
地产价格不断上扬,泡沫越吹越大,加之日本政府不明智地提高利率,最终使泡沫崩溃,国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定,从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。
20世纪80年代以来,日本央行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策。
1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议,史称“广场协议”,迫使日元升值38%。
楼市前车之鉴:美国、日本房地产泡沫危机回顾自称为"日不落"的迪拜,在海湾边黯然目送美梦离去后不久,中国的海南便成为其接踵的房地产泡沫代表,出现在世人面前。
17年的轮回,让潘石屹5斤橘子和一条香烟的唏嘘,成为了近在眼前的感叹。
在热钱冲击下,伴随着一天一个房价的惊骇表现,海南十多年前残留的泡沫气息,愈来愈浓郁。
过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗?引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点:"在这个世界上,凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘;世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。
在世界上,大概只有德国逃过这一劫。
总之,这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。
"而历史上曾经出现过的四次房地产泡沫,正是这一观点最真实的写照。
1926年/美国、2008年/美国上世纪20年代中期,佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
在1923年-1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。
房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。
1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,2.5万名地产经纪人。
当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。
但在1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐。
紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃,最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
随后从1946年到70年代末,美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右(住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度)。
随着80年代和90年代利率逐渐下降,这一比例上升到100-110%左右。
从2000年的互联网泡沫开始,这一比例开始超过120%以上。
日本泡沫经济溯源与启示二战结束后,日本充分发挥后发优势、利用冷战的国际背景,创造了经济长期高速增长的奇迹,并迅速成为仅次于美国的世界第二经济大国。
20世纪80年代后半期至90年代初期,是日本经济发展的转折期。
股票、房地产等资产价格异常大幅上涨并严重膨胀,日本泡沫经济在此期间迅速生成并持续膨胀。
但泡沫经济的骤然破灭,不仅造成了资产急剧缩水和金融机构的不良债权迅猛增加,而且重创了日本实体经济,致使经济陷入停滞不前、企业大量倒闭、失业率不断攀升、消费严重不足和通货紧缩等各种矛盾相互交织的恶性循环之中。
日本经济疲软不堪,经济发展从巅峰跌至谷底,并陷入长期萧条或不景气状态,延宕至今。
尤为严重的是,泡沫经济崩溃后日本政府为刺激经济复苏长期实行的扩张性财政政策不但收效甚微,反而造成财政赤字不断扩大,“鳄口效应”日益突出,主权债务持续扩张,更为眼下积重难返、风险重重的日本主权债务危机埋下祸根。
国际上一般以年财政余额占GDP比重和债务总额占GDP比重两个指标来衡量一国主权债务,观察1985年以来日本主权债务变化情况可以发现,自泡沫经济崩溃后日本政府长期入不敷出,年财政赤字占GDP比重不断提高,除个别年份外,20世纪90年代中后期至今这一比重一直维持在6%左右,是国际公认安全标准的两倍。
尤其是2009年以来财政赤字急剧扩张,三年财政赤字为411万亿日元、376万亿日元和418万亿日元,占同期GDP比重分别为8.73%、7.81%和8.93%。
与此同时,日本政府债务总额节节攀升,年均增长超过40万亿日元。
到2011年日本债务总额接近1000万亿日元,占同期GDP比重超过200%,均创下历史最高记录,这意味着日本人均负担721.6万日元。
主权债务高企导致日本乃至全球经济都将面临巨大风险。
目前,日本成为所有发达经济体中主权信用评级最低的国家。
日本泡沫经济的生成与崩溃并非偶然,而是在跌宕起伏的国际形势下,国内经济发展中长期存在的诸多隐患在不恰当的经济政策刺激下的大爆发。
WORLD VISION 2022.NO.21Reading 阅读我把自2013年开始的源自安倍经济学的房地产畅销热潮称为“迷你泡沫”。
我之所以称其为“泡沫”,是依据以下这些显而易见的因素。
当出租房屋获得的投资收益率实质上低于5%时,可以判定房价存在泡沫成分;而低于4%时,基本上就可以判定为完全的泡沫了。
自2015年下半年起,东京市中心出售的商品房预期收益率大多数都没有达到5%,有的甚至还大幅低于4%。
我可以解释得再详细些。
自安倍经济学出台以后,购买东京市中心新建商品房的人,大都不是为了“自己居住”的实际需要,而是用于投资。
购买者是外国人,还有以应对遗产税为目的的日本富裕阶层。
想要投资的客人看完样板房后,销售人员一定会拿出“预期收益率”和“预期租金表”等资料。
当然,说到底这些只是“预期”,2015年上半年,即使是在“预期”估算中,也已经有大半的房屋收益率仅在5%左右。
逐步下滑的房租请冷静地思考一下。
所谓的租金,是要有人来租房之后才开始产生。
以投资为目的购买的房屋,如果没有人租会怎么样呢?首先,会增加成本。
物业费加上房屋维修基金,或许还要另附宽带费用,以及固定资产税和城市计划税。
没有租金收入,这些都是只出不进的 赤字。
如果一年没有人租,赤字金额会相当庞大。
还有一个严峻的事实。
那就是房屋的交易价格会泡沫化,但是工资不会。
为什么呢?原因很明白。
无论是新房,还是二手房,有人以投资为目的购买,但是没有人以相同的目的去租房,不会发生“经济形势良好,再租一套吧”这种需求。
因此租房需求都是刚需。
如前所述,泡沫只发生在股票和房地产市场,几乎不会波及普通消费品和个人收入。
换言之,即使发生房地产泡沫,也基本上不能期待工资会涨。
支撑租赁市场的是工薪阶层,或者是普通公司对宿舍的需求。
它们都不会影响到房地产泡沫。
更进一步说,当今日本的住房,整体处于相当大的供给过剩状态。
根据总务省2013年进行调查、2014年公布的《住宅和土地统计调查》,全国的空房率为13.5%。
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析最近几年,中国房地产市场开始迅猛发展,成为人们广泛关注的焦点。
而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历,也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。
社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。
首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境,在此基础上,着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素,并對二者作出了分析和对比。
标签泡沫经济;房地产市场;中国;日本1 日本房地产泡沫的形成及原因分析日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。
二战结束后,日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。
然而,在这个飞速发展的经济体中,房地产出现了严重泡沫:土地价格在短短的三年间暴涨了近2倍。
1990年日本土地的总价值几乎是美国的4倍。
从1986—1989年,日本的商品房价格整整涨了2倍。
这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。
从20世纪90年代初期开始,日本房地产泡沫开始崩溃,股价和房价大幅下跌,对实体经济也带来严重的影响,日本的经济进入长期的萧条期。
房地产泡沫破灭后,对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏,日本的经济一直处在萧条期,直到现在也没有完全恢复。
究其成因,可以从以下几个方面分析:1.1 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。
二战之后,日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹,成为世界第二大经济实体,仅次于美国。
但是急速发展的日本,经济结构偏向于内需不足、出口导向型,与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位,积累了数额庞大的外汇储备,这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。
1985年,迫于美、英等国家的压力,日本签订了《广场协议》,日元加速了升值的步伐。
国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场,为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。
1.2 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。
《广场协议》签订后,日元大幅升值,对日本的出口导向型经济产生了很大影响,出口产品大幅下降。
泡沫经济日本泡沫经济是一个曾在全球范围内引起过极大关注的经济现象。
日本曾是泡沫经济的典型代表之一。
20世纪80年代至90年代初,日本经济经历了一个异常繁荣的时期,被称为“泡沫经济时代”。
起因泡沫经济的原因是多方面的,其中最主要的原因之一是1985年的广场协议。
广场协议是七国集团与日本就日元汇率问题达成的一项协议,致使日元升值,从而导致了日本商品在国际市场上的价格下降,提升了日本出口竞争力。
这使得日本的出口增加,刺激了日本经济的增长。
同时,政府实行了过度宽松的货币政策,导致了资金过度涌入股市和地产市场,出现了资产泡沫。
泡沫破灭然而,泡沫终究是要破灭的。
1990年,日本股市和地产市场同时崩溃,泡沫破裂。
从此后的30年中,日本经济一直处于低迷状态。
大量企业破产,失业率飙升,日本社会出现了严重的经济问题。
影响泡沫经济给日本带来了深远的影响。
首先是对日本经济的影响。
泡沫经济破灭后,日本陷入经济低迷,长达数十年无法摆脱。
其次是对日本社会的影响。
经济萧条导致了社会不稳定,出现了大量失业人口,对日本社会造成了严重冲击。
再者是对日本国家形象的影响。
泡沫经济时代曾让日本成为世界经济的一极,但泡沫破灭后,日本一度成为世界经济的“悲剧”,国家形象受损。
启示泡沫经济给我们带来的一个重要启示是,经济发展需要稳健可持续。
过度依赖某一产业或出口方向可能会导致经济泡沫的产生,一旦泡沫破裂,后果将不堪设想。
因此,政府需要审慎制定经济政策,引导经济持续发展,避免泡沫的出现。
总的来说,日本的泡沫经济是一个深刻的教训,不仅给日本经济带来了沉重的打击,也给全球经济带来了警示。
我们要警惕经济泡沫的出现,保持经济的健康发展,才能实现长期繁荣。
日本泡沫经济时代引言:泡沫经济是指指数狂飙突进,投资热潮迅猛,股市和房地产市场出现极度繁荣的一段时间,通常在经济周期高峰时期出现,而随后出现全面崩溃的经济现象。
日本泡沫经济时代是指1980年代至1990年代初期,日本经济迎来了一段以股市和房地产市场为代表的繁荣时期,而在1991年,泡沫破裂导致了严重的经济衰退。
本文将探讨日本泡沫经济时代的原因、影响和经验教训。
一、日本泡沫经济时代的原因1. 金融自由化与财政政策在20世纪80年代,日本政府实施了一系列的金融自由化政策,如准入门槛的降低、银行利率的自由化等,导致了大量资金注入股市和房地产市场。
此外,政府还实施了积极的财政政策,大量投入建设和基础设施领域,进一步刺激了经济增长。
2. 土地和股票市场的热潮在泡沫经济时代,日本的土地和股票市场热潮达到了巅峰。
由于资源和土地有限,土地价格不断上涨,并引发了一系列的投机行为。
投资者争相涌入股票市场,导致股票价格虚高,出现了大量炒作和操纵行为。
3. 大规模的企业投资和借贷行为日本的企业在泡沫经济时代追逐着高利润和低成本的目标,大规模进行投资和借贷行为。
这导致了资金供给过剩,进一步刺激了经济的增长。
然而,这样的投资行为过于冒进,忽视了风险和可持续发展的经营理念。
二、日本泡沫经济的影响1. 财富重分配不均泡沫经济时代,股票和房地产市场繁荣带来了大量财富,但这样的财富并没有公平地分配。
社会上出现了贫富差距扩大、贫困问题愈加凸显的现象,增加了社会不稳定因素。
2. 经济衰退和失业激增泡沫破裂后,日本经济出现了严重的衰退,GDP下降,企业倒闭,失业率激增。
整体经济形势严峻,社会动荡加剧。
3. 金融体系危机和债务危机在泡沫破灭后,许多企业和个人因无法偿还债务而陷入危机。
此外,许多银行的不良贷款和过度投资导致了金融体系的崩溃,需要政府采取干预措施来拯救金融市场。
三、日本泡沫经济时代的经验教训1. 谨慎投资和规范金融市场泡沫经济时代的教训之一是,投资者和金融机构应该保持谨慎,规范市场行为。
日本泡沫经济背景日本泡沫经济是日本在1980年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。
日本战后迎来了经济高速发展之后的第二次大发展,但这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑。
90年代初日本泡沫破裂,日本经济出现大倒退,此后进入了平成大萧条时期,使得日本经济长期停滞,带来了“失落的十年”。
泡沫经济前期主要表现1988——1989年,公司投资急剧膨胀。
伴随高股价,新股票发行的快速升值,当银行在不动产方面寻找资金投向时,股票发行便成为公司融资的一个重要来源。
反过来,公司利用它们持有的不动产进行间接的股市投机,从而形成了不动产与股市双重泡沫——房地产价格持续暴涨及日经股价指数持续暴涨。
(1)股价持续猛烈暴涨。
1987年底,日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%,并赶超了美国,成为世界第一。
1989年底股票总市值继续膨胀至896万亿日元,占当年国民生产总值的60%。
(2)房地产价格持续暴涨。
股市泡沫与房地产泡沫是日本泡沫经济的两大根本“支柱”。
当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时,日本房地产价格也正在疯狂,不断上涨。
与此同时,由于日元巨幅升值,也严重刺激了日本人海外收购与海外投资热情。
1990年,随着日本股市泡沫的率先破灭,日本房地产泡沫也随之破灭泡沫经济破灭表现1989年,日本泡沫经济迎来了最高峰。
当时日本各项经济指标达到了空前的高水平,但是由于资产价格上升无法得到实业的支撑,所谓泡沫经济开始走下坡路。
投机者开始丧失了投机欲望,土地和股票价格不断下降,因此导致帐面资本亏损。
由于许多企业和投机者之前将上升的帐面资本考虑在内而进行了过大的投资,从而带来大量负债。
随着中央政府金融缓和政策的结束,日本国内资产价格的维持便不复存在。
1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》,对土地金融进行总量控制,这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落,并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析引言房地产是一个关系到国民经济和社会发展的重要领域。
过去几十年间,世界各国都曾经历过不同程度的房地产泡沫。
其中,日本在20世纪80年代末期经历了一场巨大的房地产泡沫,而中国目前也面临着自己的房地产挑战。
本文将对日本房地产泡沫和中国房地产现状进行分析,以便更好地了解两国在房地产领域的相似性和差异性。
日本房地产泡沫泡沫形成日本房地产泡沫形成于20世纪80年代,受到多个因素的影响。
首先,日本政府通过宽松的货币政策和税收优惠措施,鼓励人们投资房地产。
其次,日本股市的繁荣和企业盈利增加,推动了人们对房地产的投资热情。
此外,日本的人口增长和城市化进程也加剧了房地产需求。
泡沫崩溃然而,由于供应过剩和高成本,日本房地产市场最终崩溃。
以地价为首的房地产价格持续上涨,最终导致房地产泡沫破裂。
房地产价格崩溃对日本经济造成了巨大冲击,银行不良贷款激增,企业破产和失业率飙升。
中国房地产现状市场规模中国目前是全球最大的房地产市场之一。
随着经济的发展和城市化进程的加速,中国房地产市场规模不断扩大。
特别是一二线城市的房地产价格涨幅较大,吸引了大量的投资者。
政策调控中国政府一直在努力调控房地产市场,以防止形成泡沫和确保市场的稳定。
政府采取了多种措施,例如限制购房人数、提高首付比例、增加土地供应等,以抑制房价过快上涨。
供应与需求矛盾中国房地产市场面临着供应过剩和需求调整的矛盾。
一方面,许多城市存在大量的空置房屋,导致供应过剩;另一方面,一些年轻人由于高房价无法购买房屋,使得需求受限。
日本与中国房地产的比较相似性日本房地产泡沫和中国房地产市场都受到了政府政策的影响。
两国政府都采取了宽松的货币政策和税收优惠,以刺激房地产市场。
此外,两国都面临着供应过剩和高房价的问题。
差异性然而,日本和中国房地产泡沫也存在一些差异。
首先,造成泡沫的原因不完全相同。
日本的泡沫主要是由于投机炒作和供需失衡,而中国目前尚未形成明显的泡沫。
透过日本房地产泡沫看我国房地产房地产泡沫是指由投资者对特定地区或国家的房地产市场过度投机而引发的价格虚高和市场崩盘的现象。
日本在20世纪80年代曾经历过一场被视为史上最严重的房地产泡沫,该事件对日本经济产生了深远的影响。
通过对日本房地产泡沫的研究,我们可以从中汲取教训,分析我国房地产市场的风险,并提取相应的政策建议。
一、日本房地产泡沫的形成和破裂1980年代,日本经济蓬勃发展,投机性房地产投资愈演愈烈。
大量资金涌入房地产市场,推高了房价。
继而,普通民众开始把投资资金注入到购买房地产上,很多人将全部积蓄甚至贷款购买房产。
这些行为进一步加剧了市场价格的上升。
然而,由于供求关系的扭曲,房地产市场开始出现供大于求的情况。
随着购房热情的降低和人口老龄化等因素的影响,房地产需求逐渐下降。
此时,市场价格开始回落,而那些盲目投资的人被困在一些昂贵的、无法转卖的房产中。
最终,房地产泡沫破裂,市场陷入混乱。
二、影响分析1. 经济衰退:房地产泡沫的破裂导致了大规模的经济衰退。
投资者遭受损失,民众购买力下降,银行不良贷款飙升。
整个经济体系受到严重影响,失业率上升,社会不稳定因素增加。
2. 资本损失:许多人用借贷资金购买了高价值的固定资产,如住房和商业地产。
然而,在泡沫破裂后,房地产价格大幅下跌,这意味着他们投入的资本遭受了巨大的损失。
这不仅对个人影响深远,也对整个金融系统产生了重大冲击。
3. 社会不平等:房地产泡沫过度扩大了财富差距。
一些投机者通过购买并炒作房地产获得了巨额利润,而普通民众则因高房价而无法负担住房成本。
这加剧了社会的不平等,导致社会矛盾加剧。
三、借鉴教训与政策建议1. 稳定金融市场:加强金融监管,并引入有效的风险管理措施,以避免金融泡沫的形成。
2. 控制房地产市场:实施有效的供需调节政策,避免过度投机和价格崩盘。
建立完善的市场机制,引导资金流向实体经济而不是虚拟投机。
3. 多元化经济结构:依靠房地产市场作为经济增长的主要支柱是不可持续的。
日本房地产泡沫形成的原因(一)金融自由化的影响全球范围内的金融自由化思潮对日本经济社会产生了深远的影响。
对企业而言,金融自由化与国际化增长了企业的融资渠道,大型企业“脱媒”“的倾向加剧,对国内银行的依赖程度降低。
对金融机构而言,金融自由化转变了其经营环境,日本金融机构面临市场风险、利率风险、汇率风险等新风险。
随着国外金融机构的进入,日本国内金融机构之间的竞争也越趋激烈,这也迫使金融机构投向高风险、高收益的房地产领域。
为在激烈市场竞争中有立足之地,在房地产开发商存在迫切资金需求下,银行不断发放抵押贷款,为土地市场和房地产市场提供巨量的融资服务。
(二)货币政策的过度宽松20世纪80年代初期,日本房地产泡沫就显现端倪。
1985年签订的广场协议后,日元大幅度升值。
为减轻日元升值对本国经济与出口贸易的影响,日本央行迅速加大了货币供应量。
在之后的几年里,日本货币供应量都维持在10%以上的年增长率,大规模的货币供给也直接推高了股价与房价。
与此同时,日本央行还大幅降低银行贴现率,以减缓日元升值。
自1986年1月到1987年2月,日本央行连续5次降低银行贴现率,将贴现率从5%降至2.5%,降后贴现率为全球主要国家最低水平,并维持低贴现率长达27个月。
宽松货币政策激发了市场的投资热情,市场上出现大量土地投机行为,也造成银行土地抵押贷款急剧膨胀。
(三)银行信贷的过度扩张在日本房地产泡沫膨胀期间,银行信贷向房地产业高度集聚,房地产贷款占银行信贷总额明显偏高。
当房地产市场繁荣发展时,银行所持有的房地产资产与房地产抵押品将推高银行的资本规模,改善资本充足率,提升银行资金实力。
在此环境下,银行有更大动力扩大房地产贷款,进一步推高房价。
同时,当时的低利率政策也加速了银行信贷的扩张。
而过多的银行信贷资金无法完全被实体经济吸收时,大量资金将流入资本市场,导致资产价格的快速上涨,加大了泡沫经济破灭的风险。
(四)金融制度与监管的缺陷从第二次世界大战到房地产泡沫破灭期间,日本一直以金融稳定为最高目标,对金融机构实行保护政策。
一、疯狂1986 年到1991 年,日本六大城市地价上涨2.07 倍,CAGR 为25.2%;1984 年到1988 年,东京都宅基地的资产额由149 万亿日元升至529 万亿日元,增加2.6 倍。
东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP 增加额(72 万亿)的5.3 倍。
二、毁灭1992 年泡沫破灭之后,日本地价持续下降14 年,直到2006 年才有所回升;2007 年底,六大城市土地价格仅相当于1991 年高点的27.7%;绝对价格也只相当于25 年前,也即1982 年的水平;三、背景1、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应,低价公房调节住房市场价格的机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅,出售或出租给中低收入阶层;由私营发展商提供商品房,满足中高收入阶层需求;政府通过低价公房来调节住房价格,1966-2000 年,新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。
住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金,为所有居民提供个人住房抵押贷款,其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款;1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制,一般情况下,家庭是土地的净出让方,而政府和企业是土地的净买入方。
企业是土地价格上涨的最主要推动者。
在1985-1992 年,日本企业购买了价值45.97 亿日元的土地,而家庭出让土地的收入高达83.42 万亿日元。
2、日本的城市化进程已经接近尾声战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时,也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录:1947 年到1965 年,仅仅18 年的时间,日本城市化率由33.1%提高到68.1%,年均提高1.94 个百分点,年新增城市人口约228 万人。
其中1947 年到1955 年,城市化率每年提高2.9 个百分点,城市人口每年增加305 万。
到1985 年,日本的城市化已经达到76.7%,日本的城市化已经接近尾声。
3、1980 年代以前日本土地市场情况:“土地神话”与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。
中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 2、日本房地产市场概况 3、日本房地产泡沫的基本特征
一、房地产泡沫发生时的背景 1、日本的城市化进程已经接近尾声 2. 土地价格的阶段性表现及其原因 3、日本宏观经济面的变化 4、金融自由化
二、房地产泡沫的形成及扩大 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲 3、企业行为的扭曲 4、人口再次向三大都市圈迁移,东京成为金融中心 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用
三、房地产泡沫期间的调控政策 1、土地政策 2、货币政策
四、房地产泡沫的破灭 直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 1、泡沫的代价 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
六、日本房地产泡沫的启示 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 如图所示,日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈,即东京圈(包括东京都,琦玉县,千叶县和神奈川县),大阪圈(包括大阪府,京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市,即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。
1985年,日本人口1.21亿,面积37.8万平方公里,人口密度达到325人/平方公里,其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%,但是面积占比仅10.4%,三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。
同年,日本城市化率达到76.7%,城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。
2、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应,低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅,出售或出租给中低收入阶层;由私营发展商提供商品房,满足中高收入阶层需求;政府通过低价公房来调节住房价格,1966-2000年,新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金,为所有居民提供个人住房抵押贷款,其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款;1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制,一般情况下,家庭是土地的净出让方,而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年,日本企业购买了价值45.97亿日元的土地,而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。
3、日本房地产泡沫的基本特征 (1)特征1泡沫巨大 1984年到1988年,东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元,增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。
(3)特征3跌幅大、时间长 1986年到1991年,日本六大城市地价上涨2.07倍,CAGR为25.2%; 1992年泡沫破灭之后,日本地价持续下降14年,直到2006年才有所回升; 2007年底,六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%;绝对价格也只相当于25年前,也即1982年的水平;
一、房地产泡沫发生时的背景 日本房地产泡沫的形成和扩大,离不开当时日本所处的特定历史环境。因此,在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前,我们首先看下在1985年以前,包括土地市场在内的日本宏微观经济的情况。
1、日本的城市化进程已经接近尾声 战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时,也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录1947年到1965年,仅仅18年的时间,日本城市化率由33.1%提高到68.1%,年均提高1.94个百分点,年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年,城市化率每年提高2.9个百分点,城市人口每年增加305万。到1985年,日本的城市化已经达到76.7%,日本的城市化已经接近尾声。
2、1980年代以前日本土地市场情况“土地神话” (1)土地价格的总体趋势 与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。
土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小,土地被认为是最为可靠的财富,生产技术可以不断发展,商品可以不断生产出来,国土面积却无法扩大,因此,土地价格似乎会只升不降。
日本统计局公布的资料显示从1956年到1985年的30年间,日本名义GDP增长了约38.6倍,而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。
(2)土地价格的阶段性表现及其原因 如下表1956年到1985年期间,日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。
第二轮暴涨发生在1968-1974年,土地价格在7年内上涨了近2倍,年均复合增长率高达20.1%;
主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。 婴儿潮1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期,到1968-1974年,这群婴儿的年龄达到19-27岁,陆续进入婚姻年龄,更为重要的是,当时正处于日本城市化的高峰期,这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市,因此形成了对城市住房的刚性需求;
住房抵押贷款这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长,仅1972年民间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍,加之于前期GDP高速增长带来的财富积累,以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非常充裕。
1975年,受通货膨胀的影响,人口迁出城市,城市地价下跌8%;这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响,日本经济滞胀(即高增长高通胀),通货膨胀达到2位数,城市生活成本大幅上升,导致人口迁出城市。
3、日本宏观经济面的变化 1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。
(1)宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长” 如图所示,在第一次石油危机以前,日本宏观经济年均增长率超过10%,但是从第一次石油危机开始,日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。
战后日本,进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后,产品供不应求,国内缺乏资金,投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期,经济增长的主导方式,而出口的主要任务在于获取资金,以便于引进技术和设备。到1970年初,日本的重工业化进程和城市化进程基本结束,国内产能过剩,产品供过于求,国内投资增速放缓,投资主导型经济增长方式面临瓶颈,日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生,维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。
日本的出口额在1979年突破1000亿美元大关,1986年突破2000亿美元。而经常项目顺差的增长更为惊人1979年和1980年,经常项目顺差仅分别为18亿美元和21亿美元,但是1981年暴涨了近10倍,达到200亿美元,此后逐年上升至1986年的928亿美元。
1983年2月,在出口的推动下,日本经济进入了新一轮的景气周期,即里根景气。
(3)日元的国际化 日元国际化进程起步于1970年代初,1985年《广场协议》后基本实现。 日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化,后者的最终目标是外汇进出自由化。如下图所示
在日元汇率改革方面1971年,布雷顿森林体系开始解体,美元贬值,日元一次性升值14.4%。1973年布雷顿森林体系最终解体,日本开始实行浮动汇率制(当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制,日元对美元基准汇率并未发生变化)。1985年9月《广场协议》之后,日本汇率基本实现了市场化。
在外汇管制改革方面1980年代基本完成外汇进出自由化。日本首先于1980年修改《外汇和外贸管制法》允许外国人购买日本股票,同时外汇交易由“原则禁止”变为“原则自由(按实际需求来定)”,随后于1984年进一步取消了“外汇实需原则”。
4、金融自由化 金融自由化包括三个方面的内容,即融资自由化,利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步,1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后,金融自由化进程全面加速。
融资自由化以1979年颁布无担保国内公司债及可转债的使用标准,并允许美国的希尔斯·罗巴克发行了日元本位制无担保公司债,允许松下电器产业发行完全无担保可转换公司债,为起点,日本开始了融资自由化进程。附带新股承销权的公司债(1981年),欧元债券(1983年),完全无担保普通公司债(1985年)等先后被引入资本市场,至1985年,日本融资自由化的法律框架基本搭建完成,此后日本政府进一步放宽了对上述融资方式融资额度,利率和发债标准。
利率自由化以1979年导入可转让存款为标志,日本开始了利率自由化进程。1984年启动定期存款的利率自由化进程,1985年市场利率联动型存款和自由利率的大宗存款先后获准发行,1986年起,日本政府进一步发松了对上述存款的最低存入额度和存款期限的限制。至1990年代初基本完成利率自由化。
业务管制自由化业务管制自由化进程于1983年起步。1983年银行获准销售公共债和银行公债,并于1987年和1988年先后展开股票期货交易和股指期货交易;金融机构开设分店的规定也于1983年大为放宽。1999年10月,银行、金融信托、证券公司之间的相互渗入完全自由化。
二、房地产泡沫的形成及扩大 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 (1)日元国际化导致扩张性货币政策的实施 日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响,是泡沫期间扩张性货币政