案例日本房地产泡沫

浅谈如何改革党校经济管理教学摘要：目前充斥经济管理教学中的热点问题是房地产是否存在泡沫，这对于我国经济理论界来说是近期时常争议的事。

但对于党校学员来说是一个“新”课题，这个课题的“新”意就是从多视角来探讨房地产泡沫，对其表现、隐患、成因通过分析讨论达成共识。

关键词：浅谈改革党校经济管理教学中图分类号：g4 文献标识码：a 文章编号：1007-0745（2013）06-0431-01新的一年党校经管教研室根据国家转变经济发展方式、挑战后金融危机对经济管理教学提出的要求，结合教学改革的总体目标，着重从教学内容再提升、教学方法再转换、理论教学再深化三个方面进行改革，实现了教学内容、教学方法、理论教学的深层次转变，使经管教学呈现新的局面。

一、教学内容再提升挑战后金融危机，要求经管教学改革必须突出新意。

我们基于理念新突破把教学内容改革置于当前经济热点上，从新破解和再深化的视角中推陈出新，探究出具有时代性、发展性、前沿性教学的新课题。

1、从历史事件中看我国的房地产泡沫表现。

1926年美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫，间接引发了上世纪30年代世界金融危机；九十年代初日本房产泡沫导致日本十年经济大萧条，15年的房价持续下跌；东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港币，是房地产泡沫支撑的后果；20世纪90年代初我国海南和北海房地产泡沫，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地。

房地产是一个牵涉众多行业的产业，居高不下的房价会带动上下游一些产品价格上扬，形成房地产泡沫，一旦泡沫破灭，会引发金融危机。

2、从房地产发展源头看我国的房地产泡沫隐患。

自1994年以来的全国城镇住房体制改革，带动了房地产行业的快速发展，使之成为经济发展的支柱产业，它对经济增长以2个百分点以上的贡献率，保持其产业增加值占gdp的比超过10%，开创了固定资产贡献率占gdp比重超界的先河，也带来了房地产开发投资占全社会固定资产投资比重超过国际警戒线的不良后果。

泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。

本⽂研究房地产作为⼀种实物资产的泡沫情况。

⼀、房地产泡沫形成的原因 从主观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有两个： ⼀是⼤量投机⾏为的存在。

对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个⽅⾯。

真实需求是居民为了满⾜⽣活需要、企业为了满⾜扩⼤再⽣产的需要⽽形成的需求。

投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。

投机者购买房地产不是为了实现保值增值，⽽是为了在价⾼时转⼿倒卖。

当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多⾮房地产企业和个⼈投资者⼤量投资于房地产，房地产交易⼗分⽕爆。

另⼀⽅⾯，在银⾏利率较低的情况之下，社会资⾦缺乏好的投资渠道。

因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致⼤量的房地产投机⾏为，房地产价格不断攀升。

⼆是商业银⾏的信贷⽀持。

由于房地产价值量⼤的特点，房地产泡沫是否出现，⼀个最根本的条件是市场上有没有⼤量的资⾦存在。

因此，资⾦⽀持是房地产泡沫⽣成的必要条件，没有商业银⾏配合，就不会有房地产泡沫的产⽣。

同样，对商业银⾏⽽⾔，由于房地产是不动产，银⾏部门普遍认为这种贷款风险较⼩，在利润的驱动下银⾏也⾮常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。

从⽽加强了投机者的融资能⼒，这就可能进⼀步地加剧了房地产价格的上涨。

从客观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有三个：把房地产估价师站点加⼊收藏夹 ⼀是房地产三级市场和租赁市场的不发达。

房地产⼀级市场是指政府举⾏的⼟地拍卖的⼟地市场，⼆级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指⼆⼿商品房交易市场。

在⼀个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。

新房交易只是所有交易中的很少⼀部分，⾼收⼊阶层去买新房，他们以前的房⼦会被下⼀收⼊层次的家庭占有，下⼀收⼊层次的房⼦⼜会继续向下传递。

我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房⽽不是⼆⼿房。

房地产领域典型案例检视剖析典型案例：中国房地产泡沫破裂案例背景：中国房地产市场自改革开放以来经历了快速增长。

在过去几十年中，房地产市场成为中国经济增长的重要推动力，对国内生产总值(GDP)的贡献率逐渐增加。

然而，随着时间的推移，房地产市场出现了一系列问题，最终导致了泡沫的破裂。

案例分析：1. 过度投资：由于中国政府对房地产市场的支持和鼓励，大量的资金涌入该行业。

这导致了过度投资，即供应大于需求。

许多城市的房地产项目数量迅速增长，但购房需求并没有同步增长。

这种过度投资最终导致了房地产市场泡沫的形成。

2. 价格过高：由于过度投资和供应过剩，房地产价格一直处于高位。

许多房地产开发商在高价位上销售房屋，使得购房成本过高，超过了普通家庭的承受能力。

这使得许多人无法购买房屋，进一步加剧了市场的不稳定性。

3. 地方政府依赖：许多地方政府将房地产市场作为财政收入的重要来源。

他们通过土地出让和相关税收来获取收入，进而支持地方经济的发展。

然而，这种依赖性使得地方政府在房地产市场出现问题时难以适应，进一步加剧了市场的波动。

4. 金融风险：房地产市场泡沫的破裂还带来了金融风险。

由于房地产市场的不稳定，许多房地产开发商和购房者面临财务压力。

一些开发商无法按时偿还贷款，导致银行和其他金融机构面临违约风险。

这可能对整个金融系统造成连锁反应，进一步加剧了金融风险。

5. 社会影响：房地产市场泡沫的破裂对社会产生了广泛的影响。

许多人投资房地产市场，希望通过房产升值来获得财富。

然而，泡沫的破裂导致房地产价格下跌，投资者遭受了巨大的损失。

这也导致了社会不满情绪的增加，可能引发社会不稳定。

结论：中国房地产市场泡沫破裂的典型案例体现了过度投资、价格过高、地方政府依赖、金融风险和社会影响等问题。

这个案例提醒我们，在房地产市场发展中，要坚持稳健的发展理念，避免过度投资和价格过高，同时要加强监管，防范金融风险，避免泡沫的形成和破裂对经济和社会造成的不利影响。

房地产业泡沫经济研究的开题报告题目：房地产业泡沫经济研究——以中国为例背景和意义：房地产业是经济发展的重要支柱，也是关乎广大居民生活的领域。

然而，过度依赖房地产业发展的国家容易出现房地产泡沫经济现象。

房地产泡沫经济指房地产市场价格超出实际价值的现象，当市场出现泡沫时，一旦破裂，将造成严重的经济影响，甚至影响社会稳定。

因此，对房地产泡沫经济现象的研究非常重要。

中国房地产市场近年来出现过热现象，引发了广泛的担忧。

在此背景下，研究中国房地产业泡沫经济现象对于制定和完善房地产市场及宏观经济政策也具有重要的指导意义。

研究目的：本文旨在研究中国房地产业泡沫经济现象，阐明泡沫经济的成因、形成机制以及对经济的影响，并提出相应的对策建议，以期为中国房地产市场健康稳定发展提供科学依据。

研究内容：1.概述通过引言，介绍房地产泡沫经济的背景及相关概念，对研究目的进行阐述，构建研究框架。

2.房地产泡沫经济的成因研究房地产泡沫经济的成因，探究经济周期和各种政策因素对房地产市场的影响，包括政策支持、市场预期等方面。

3.房地产泡沫经济的形成机制通过分析房地产市场供求关系、价格形成机制、市场主体行为等方面，探究房地产泡沫经济的形成机制，寻找泡沫经济的破灭时机。

4.房地产泡沫经济的影响探究房地产泡沫经济对经济发展所造成的影响，包括宏观经济影响、社会影响、民生影响等方面。

5.对策建议在针对房地产泡沫经济成因、形成机制和影响的分析基础上，提出对策建议，包括宏观政策、房地产市场调控政策、金融政策等方面。

6.结论总结研究结果，概括房地产泡沫经济的关键影响因素和应对方法，分析探讨未来研究方向和取得成果的意义。

研究方法：本研究采用文献调研、案例分析和统计分析等方法，以系统性和科学性为主导，综合运用情况分析、对比分析、理论模型分析等方法对研究对象进行深入探讨，以期达到科学研究的目的。

预期成果：通过对中国房地产业泡沫经济现象进行深入研究，提出切实可行且有针对性的对策建议，为中国房地产市场和宏观经济的稳定发展提供理论和实践指导，具有重要的社会和经济意义。

资金的时间价值案例分析1、“陷入一场正在破裂的房地产泡沫之中的售房者是另外一群受害者，因为难以承担的利息费用在事实上已经阻止了私人售房行为。

惊人的事实是利率只要提高 3%，就会导致购房者每月的购房费用增加 23%。

比如说一所 75000 美元的房子，首期付款为 15000，在利率为 12%的情况下，购房者每月抵押的成本为617.17 美元；在 15%的情况下，每月成本为 758.67 美元⋯⋯”上述陈述是正确的吗？写出你的计算过程。

假设抵押期限为30 年。

同时假设给定的利率为名义利率。

2、你正考虑购买一辆二手车，提供的卖价为6800美元。

银行将借给你5700美元，名义利率为15%，每月复利计息一次，一共36 个月。

银行经理告诉你每月应 276.03 美元，但看上去他对这个数字并不是十分肯定。

银行经理对你每月付款的估计正确吗？如果不正确，那么正确的数字是多少？3、American Security Bank 提供 2.55%的名义利率，每日计息。

Chevy Chase Bank 提供 3.55%的名义利率，每季复利计息。

两种利率都是针对支票帐户的。

其他情况均同，你将为你的支票选择哪家银行？4、融资购买一辆24536 美元的 Mercedes-Benz，需要首期支付10%的现金。

购买价格的剩余部分将由 4 年期年实际利率 15%的银行贷款支付。

所有的费用，包括运输和交易商筹备费用，都包括在价格之中。

每年还款额是多少？如果 15%是名义利率，按月计息，则月还款额为多少？如果按季度计息，则季还款额是多少？5、一位房主在 1986 年 6 月，以 12.3 万美元购买了他的房子。

为了买房他支付了 2.3 万美元的现金，又协商10 万美元的抵押金，抵押期30 年，每年 9%的实际利率。

他从1987 年 6 月开始每年偿还个人欠的抵押金。

他想知道，大约在 2003 年 6 月，在他刚交完抵押金后，即他将退休时，还欠多少钱？6、某企业向银行借入1000 万元，期限3 年，到期需还本付息合计1300 万元，已知（ F/P，9%，3）=1.295 ，（ F/P ，10%， 3） =1.331 ，（ F/P ， 11%， 3）=1.368 ，则银行的贷款利率为（）。

-206-商品房泡沫判断：基于租售比的分析□汤鹏摘要：本文通过对近年来我国房地产销售价格和房屋租赁价格的变动进行分析及比较，利用"租售比"指标对我国房地产价格是否存在泡沫做出判断。

分析表明我国房地产市场已存在很大风险，针对这一事实深层分析房价、租价严重失调的原因，最后根据分析结果提出保持房价稳定的相关建议。

关键词：房价租价泡沫租售比（江西财经大学江西南昌330013）将货物单据提前给进口方，进口方进而提货进行销售，再以货款偿还银行的方式。

银行站在自身角度要求进口方另外提供担保，但担保人却仍然因为银行本身对货物的监管权的丧失而免除保证责任。

如此循环，必将使银行不愿意从事进口押汇业务，从而给国际业务的正常开展带来很大心里畏惧感。

另外，也不排除有些企业正是利用进口押汇业务中第三方担保免责的特点进行风险转嫁。

如子公司作为进口商，在以资金实力较雄厚的母公司为担保前提下，要求开证行叙做进口押汇就来得简单多了。

但母公司一免责，子公司出了问题也不会有很大影响。

三、防范措施基于上述问题，采取怎样的防范措施则是当务之急。

（一）完善我国相关立法贸易融资的法律文件如进口押汇合同、信托收据、担保书等文本的基本内容应该连贯一致。

进口押汇合同应该具备借款合同的性质。

信托收据应该明确银行对货物的所有权，而不是押权或质押权,以免出现"双保"问题，发生与《担保法》条款的冲突;同时还应该确定信托关系，明确受托人代银行处理货物后货款归还银行押汇以及违约责任。

担保应该是独立担保，保证人承担连带责任。

随着国际金融市场竞争的加剧，银行应适应需求，争取在进口押汇业务中寻找更多、更大也更安全的利润增长点。

为了最大限度地确保银行的利益、控制信托收据和进口押汇业务中的风险点，理应通过由开立信用证并叙做押汇引起的信托法律关系得到司法救济。

也可以适当借鉴法律制度相对健全的地区，如借鉴我国香港地区的资金监控方式，再如其他地区，开证行除了要求信托收据外，还要求开证申请人作为出票人开具商业本票后才放单，以此来减少自身损失。

三家信托公司破产案例随着海南地产泡沫的破灭，海南信托行业持续5年的繁荣(1988年-1993年)终于散去，此后一蹶不振。

海南信托业对房地产的风险敞口非常集中，当年在海南流行“两个80%”的说法，海南信托公司资金80%流向房地产，另外20%中间接有80%流向了房地产。

房地产泡沫破灭之后，信托公司在手地皮和在建楼盘大幅减值，1994年-1995年开始不断有信托公司被重组。

一部分信托公司开始非法融资防止资金链断裂。

一直到2006年9月，海南赛格信托国际投资公司被宣告破产，海南信托业一直没有东山再起。

案例一：汇通信托破产海南汇通国际信托投资公司大部分的投资及贷款均用于房地产业，随着海南房地产泡沫经济的破灭，其用于房地产项目的投资及贷款因房地产的贬值而形成亏损或呆坏账，大部分贷款无法收回，投资项目搁浅，资产损失极为严重。

因海南汇通违规经营，中国人民银行于2001年11月21日决定对其实施停业整顿，并停止其有关金融业务。

海南汇通得意之作是“三亚地产券”。

三亚市政府利用下属的三亚市开发建设总公司作为发行人，以市丹洲小区800亩土地为发行标的物，向持有该市身份证的居民及海南的法人团体发售2亿元地产投资券，筹集的资金用于土地开发，而后将地产销售收入及相应的存款利息扣除相关费用，作为偿付投资券收益的来源。

这是中国最早的资产证券化理念下的金融产品。

这次投资券于1992年10月20日至31日发售时取得了成功，其中个人股为1912.4万股，每张身份证限购一张投资券，面值为1000元，占发行总额的9.56%，其余为法人股。

海南汇通担任投资管理人，当时预计1992年12月动工开发丹洲小区，1995年8月5日前完成开发，1995年11月10日进行清盘，到时一次性兑付投资券权益。

随着海南房地产泡沫破灭，三亚市开发建设总公司在申请延期二次清盘的情况下仍无法盘活地产，2000年11月土地被三亚市政府无偿收回。

2002年，三亚市政府给予个人投资者80%的现金补偿，法人股部分兑付与否则未有定论。

市场失灵政府干预的案例一、市场失灵政府干预的案例1、西班牙2011年房地产泡沫：2011年，西班牙的房地产泡沫形成，房价上涨迅猛，但西班牙的政府未能及时采取行动，导致该地区信贷体系出现不健全的结构性问题。

2、美国金融市场危机：2008年美国金融市场崩溃，导致美国经济大规模倒退，大量失业，此时美国政府实施了多项针对金融机构的严厉管制，努力恢复该国经济紧张的局势。

3、中国新西兰的大牧场发展：自2015年以来，中国投资新西兰的大牧场发展受到政府的支持，并于2016年发布了《中国投资新西兰大牧场发展政策》，以促进两国大牧场产业的发展。

4、英国经济削减政策：2016年，英国政府开展了大规模财政削减政策，目的是希望努力实现减税，降低经济增长的负担，减少财政支出，缩小财政赤字，以恢复英国经济繁荣。

二、针对不同案例，政府所采取的措施1、西班牙2011年房地产泡沫：西班牙政府在应对房地产泡沫时采取了尽可能多的政策措施，包括：出台宽松的住房贷款政策，给予抵押贷款者减免利息的建议，以及政府对泡沫房及投资类房产给予减税。

2、美国金融市场危机：美国政府采取的措施包括：向银行提供资金支持，放松金融监管，利用税收优惠和抵押贷款帮助民众，以此来抑制投资者的情绪波动；明确了个人和公司责任，增加银行合规要求；采取紧缩财政政策，达到经济复苏的目的。

3、中国新西兰的大牧场发展：根据新西兰的政策，中国投资者可以购买或许可新西兰平原上的1000公顷以上的牧场，同时还可获得贷款、获得税收减免与补贴。

这些措施都是为了吸引中国投资者，促进大牧场发展。

4、英国经济削减政策：英国政府采取的措施主要包括：紧缩政府支出，以促进英国财政赤字减少；实施政府采购战略，以支持政府部门的采购行为；激励负担过多的人们去减少消耗能源；鼓励传统的制造业发展；加强社会福利政策，以使更多的老年人能够享受更多的福利。

不同普通商品住宅租售比的调查及探讨【摘要】通过梳理国内外有关租售比的相关研究，对2011年上半年抚州市城区普通商品住宅租售比进行调查，参考有关学者提出的较为符合中国实情的租售比合理標准计算模型，采取分类细化和比较的研究思路，对抚州市城区商品住宅价格的合理性进行评价，结果表明抚州市城区三大不同区域的多类商品住宅的租售比值超出合理范围，存在不同程度泡沫，呈现出一定的规律性；最后对抚州市房地产投资和消费选择及房地产调控提出相关建议和对策。

标签租售比；商品住宅；调查；抚州引言近年来房价的不断攀升，引发社会广泛关注，对房地产市场是否存在泡沫也存在较大的争论。

诸多学者也依据相关指标进行过测算，但因房地产发展的区域性及阶段性不一，较难对房地产市场是否存在泡沫进行一个合理准确的判断。

在诸多测算中，租售比是一个公认的衡量房市泡沫的指标。

国内对租售比的研究较晚，研究内容主要涉及“租金的构成内容”、“租金与房价的关系”、“租售比的特点及影响因素”、“合理租售比的计算模型”等方面。

其中对合理租售比的探讨较多。

从其研究思路看分为以下几种情况：第一种是利用国际标准“租售比”推导模型得出租售比合理标准，再进行实证分析，根据合理标准判断一个地区的房价是否存在泡沫或合理；第二种是，直接依据国际标准，进行实证分析，来判断一个地区房价的合理性；第三种是在考虑实际情况的基础上对国际标准“租售比”推导模型进行修正，得到较为符合中国实情的租售比标准计算模型，然后得出合理标准并进行实证分析。

国内对租售比的研究与国外尚有一定差距，尤其是在构建符合我国国情的合理租售比标准计算模型等方面研究不足。

尽管马冬等人考虑了“装修状况”和“议价能力”对租售比的影响并提出了较为符合中国实情的租售比标准计算模型，但通过查阅文献发现，对租售比的分类比较研究尚不多见，有待加深。

因此本文采取分类比较研究方法，考虑房屋的结构、装修状况和房屋新旧程度，首先对房屋进行细化分类，然后分类计算租售比值，再从时间和空间角度，进行比较，以衡量不同区域、不同期间房价的合理状况；最后提出相关建议以期为政府房地产调控借鉴提供参考。

《微观经济学》期末考查作业姓名：方*学号：**********专业：化学工程与工艺日期：2012年05月27日微观经济学案例分析一.房地产价格影响因素及其泡沫经济所谓泡沫(泡沫经济)，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。

一般可以简要的释义是：虚拟资本的过度增长。

具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。

这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。

这就是泡沫（泡沫经济）现象。

随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。

房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。

房地产业在我国发展迅速，即使当年在经济危机下，仍然能够稳步增长，并保持较高的GDP贡献率，然而居高不下的房价致诸多社会问题。

为了国民平均生活水平的提高，兼顾社会公平与效率，国家出台一系列价格管理政策，价格控制国家稀缺资源.二．案例研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。

房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。

因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。

2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。

房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。

浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。

其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。

无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。

若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。

同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。

鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。

5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。

有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。

房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。

而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。

2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。

滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。

但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。