日本房地产泡沫原因及过程

日本的房地产泡沫是怎样刺破的
1、过于宽松的货币政策
其实到1985年的时候日本房地产泡沫已经很严重了，后来因为所谓的“广场协议”，日元必须对美元升值，日本害怕本国的外贸受到影响，打击国内的经济，就实行了内需拉动经济的政策，货币政策非常宽松，降准到了历史最低点，导致市场资金十分充裕，进一步刺激资金流向土地和房地产，房价和土地价格就越来越高，加快了泡沫破裂。

2、信贷政策过于宽松
本身房地产泡沫就比较大了，这时候最应该做的是收紧信贷，也就是提高上浮房贷利率，但当时或许是对于房地产的影响准备不足等原因，导致在逐利本性下，各大银行都在继续大规模发放贷款，信贷危机放大了金融危机。

3、股市、房市投机成风，监管形同虚设
在金钱的诱惑下，从全民炒股到全民炒房，几乎是无缝对接，不仅是普通民众，乃至于各大上市公司都是如此，因为大家都看好房市，也看好股市，如此股市和楼市就彻底成为一体，想要动就更难了。

而作为政府监管单位来说，如果意识不到房地产泡沫是不现实的，如今看来似乎是日本政府有意为之，在人为调控效果不理想的情况下，主动刺破泡沫。

日本经济泡沫日本经济泡沫是指在1980年代末至1990年代初，日本经济进入高速增长阶段后迅速崩溃的经济现象。

这一期间，日本的房地产和股票市场经历了迅猛的增长，但最终崩塌导致严重的经济后果。

日本经济泡沫的形成可以追溯到二战后的重建时期。

在二战结束后，由于美国的援助和经济政策的推动，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。

然而，在1980年代末到1990年代初，日本政府实施了一系列的宽松货币政策，导致了过度的信贷扩张和资产价格的大幅上涨。

泡沫的首要领域是房地产市场。

人们普遍把房地产看作是可以获得巨额回报的理想投资工具。

因此，许多人借贷购买房产，不考虑其实际价值。

这导致了房地产价格的过度上涨，形成了一个庞大的泡沫。

许多人购买的房产都无法按时还款，导致了银行不良贷款的增加。

日本股票市场也成为了泡沫经济的一部分。

在1980年代，日本股市经历了一轮无比繁荣的时期，股票价格不断飙升。

许多公司的股价远远超过了其基本价值。

然而，在泡沫破裂后，股价暴跌，公司陷入了巨大的财务困境。

泡沫的破裂对整个日本经济造成了严重的冲击。

许多银行陷入了困境，由于过度贷款和不良贷款的增加，很多银行濒临破产。

此外，许多公司也因为投资失利和资本流失而陷入困境，大量员工失业。

整个经济在短时间内急剧萎缩，出现了长时间的经济停滞。

为了应对泡沫经济的影响，日本政府采取了一系列的措施。

首先，他们救助了许多陷入困境的银行和公司，避免了更大规模的金融危机。

其次，他们实施了一项财政刺激政策，通过增加公共支出来刺激经济增长。

然而，这些措施并没有取得理想的效果，日本经济长期陷入了停滞状态。

日本经济泡沫的破裂对世界经济产生了深远的影响。

泡沫的破裂引发了一次全球性的金融危机，许多国际金融机构因为与日本银行和公司的联系而受到波及。

此外，日本长期经济停滞也对世界经济的发展带来了一定的负面影响。

总的来说，日本经济泡沫是一个教训深刻的经济现象。

这次经历使得日本深刻认识到过度信贷和资产价格的过度波动所带来的风险。

日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。

然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。

本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。

一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。

银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。

2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。

3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。

二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。

大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。

2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。

3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。

三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。

政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。

2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。

政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。

3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。

在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。

4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。

5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。

日本泡沫经济剖析及对我国的启示一、引言日本泡沫经济是指在20世纪80年代日本经济迅速发展并达到高峰后，突然崩溃的经济现象。

这场泡沫经济崩溃对日本经济和社会造成了巨大的影响，对其他国家的经济政策也带来了启示。

本文将对日本泡沫经济的原因进行剖析，并探讨对我国的启示。

二、日本泡沫经济的形成2.1 经济快速增长在20世纪80年代初，日本经济以惊人的速度增长，跻身世界第二大经济体。

这一快速增长主要得益于日本政府的发展战略和技术创新。

2.2 资产价格泡沫的形成日本泡沫经济的主要特征是资产价格的疯狂上涨。

房地产和股票市场都出现了高度的投机活动，推动了资产价格的不断上升。

很多人把大量资金投入到股市和房地产市场，形成了资产价格泡沫。

2.3 财政政策和货币政策的宽松日本政府和央行采取了宽松的财政政策和货币政策，导致了资金供应的过度扩张。

低利率和高度宽松的货币政策使得信贷流动性过剩，资金流向了投机性的资产市场，加剧了泡沫经济的形成。

三、日本泡沫经济的崩溃3.1 资产价格崩溃随着日本泡沫经济的过热，资产价格泡沫最终崩溃。

1989年，日本股市崩盘，股票价格迅速下跌。

随后，房地产市场也崩溃，房价急剧下跌。

3.2 银行业危机由于大量借贷资金流入投机性资产市场，许多银行放贷不当，资产质量恶化。

泡沫破灭后，许多银行面临巨大的坏账风险，引发银行业危机。

3.3 经济长期低迷泡沫经济的崩溃对日本经济产生了长期的负面影响。

经济长期低迷，失业率上升，消费萎缩，投资缩减，通缩现象严重。

这种经济状况持续了十余年，被称为“失落的二十年”。

四、对我国的启示4.1 谨防资产价格泡沫日本泡沫经济的教训告诉我们，过度投机和资产价格的疯狂上涨最终会导致泡沫的破灭。

我国需要加强监管，防范资产价格泡沫的形成。

4.2 健全金融体系泡沫破灭后，日本银行业面临巨大的危机，给整个经济带来了冲击。

我国应当加强金融监管，确保银行业和其他金融机构的稳健运营，防范金融风险。

日本房地产泡沫经济课件日本房地产泡沫经济是1980年代至1990年代时期日本经济高速发展的一种产物，指日本房地产价格长期持续上升，最终导致房地产泡沫破裂而引起的一系列经济危机。

本文将介绍日本房地产泡沫经济的主要原因、影响及其启示。

一、主要原因1.老龄化和城市化。

日本人口老龄化和城市化程度领先于世界，人口密度大，土地资源有限，使得土地建设和房地产需求急剧上升，房地产价格因此疯狂上涨。

2.政府干预和金融自由化。

政府对房地产和金融市场的过度干预，导致资金过度流入房地产和金融市场，从而刺激了房地产价格的短期上涨和泡沫的形成。

3.利率过低和贷款松散。

1980年代初期，日本央行放松了货币政策和信贷政策，大量低质量借款人得以获得低息贷款，房地产市场需求大增，致使房价急剧上涨。

4.投机心态和不良贷款规模扩大。

人们普遍认为房地产价格会一直上涨，投机心理迅速蔓延，大量使用杠杆投资房地产，使得不良贷款规模急剧扩大。

二、影响1.经济萎靡和失业率上升。

经济萎靡，GDP和企业盈利大幅下降，大量企业倒闭，失业率快速上升。

2.银行破产和金融危机。

不良贷款规模愈来愈大，银行资本大幅缩水，银行破产、金融机构瘫痪，出现了严重的金融危机。

3.资产泡沫破裂和房地产市场萎缩。

1989年12月，日本房地产市场价格达到高峰，随后价格迅速下跌，资产泡沫破裂，经过十多年的下跌，房地产市场仍然没有完全恢复，直到今天房价仍处于低谷。

三、启示1.权力、金融与房地产三者制约。

权力对于金融和房地产市场的干预，对经济影响极大，因此权力、金融与房地产三者之间需要建立稳定的互动机制。

2.发展房地产市场需谨慎，避免投机泡沫。

政府应充分考虑房地产市场的需求和供给，合理规划土地资源，控制房价上涨速度，避免房产泡沫。

3.建立良好的金融监管机制。

银行和金融机构需要加强内部管理，建立完善的风险管理制度，同时政府也需要积极监管金融市场，减轻经济泡沫的危害。

4.多元化投资，避免杠杆过大。

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。

回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。

其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。

与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。

在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。

对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。

东京都中央区的地价上涨了3倍。

1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。

日本泡沫经济时代引言：泡沫经济是指指数狂飙突进，投资热潮迅猛，股市和房地产市场出现极度繁荣的一段时间，通常在经济周期高峰时期出现，而随后出现全面崩溃的经济现象。

日本泡沫经济时代是指1980年代至1990年代初期，日本经济迎来了一段以股市和房地产市场为代表的繁荣时期，而在1991年，泡沫破裂导致了严重的经济衰退。

本文将探讨日本泡沫经济时代的原因、影响和经验教训。

一、日本泡沫经济时代的原因1. 金融自由化与财政政策在20世纪80年代，日本政府实施了一系列的金融自由化政策，如准入门槛的降低、银行利率的自由化等，导致了大量资金注入股市和房地产市场。

此外，政府还实施了积极的财政政策，大量投入建设和基础设施领域，进一步刺激了经济增长。

2. 土地和股票市场的热潮在泡沫经济时代，日本的土地和股票市场热潮达到了巅峰。

由于资源和土地有限，土地价格不断上涨，并引发了一系列的投机行为。

投资者争相涌入股票市场，导致股票价格虚高，出现了大量炒作和操纵行为。

3. 大规模的企业投资和借贷行为日本的企业在泡沫经济时代追逐着高利润和低成本的目标，大规模进行投资和借贷行为。

这导致了资金供给过剩，进一步刺激了经济的增长。

然而，这样的投资行为过于冒进，忽视了风险和可持续发展的经营理念。

二、日本泡沫经济的影响1. 财富重分配不均泡沫经济时代，股票和房地产市场繁荣带来了大量财富，但这样的财富并没有公平地分配。

社会上出现了贫富差距扩大、贫困问题愈加凸显的现象，增加了社会不稳定因素。

2. 经济衰退和失业激增泡沫破裂后，日本经济出现了严重的衰退，GDP下降，企业倒闭，失业率激增。

整体经济形势严峻，社会动荡加剧。

3. 金融体系危机和债务危机在泡沫破灭后，许多企业和个人因无法偿还债务而陷入危机。

此外，许多银行的不良贷款和过度投资导致了金融体系的崩溃，需要政府采取干预措施来拯救金融市场。

三、日本泡沫经济时代的经验教训1. 谨慎投资和规范金融市场泡沫经济时代的教训之一是，投资者和金融机构应该保持谨慎，规范市场行为。

日本房地产泡沫与中国房地产现状分析引言房地产是一个关系到国民经济和社会发展的重要领域。

过去几十年间，世界各国都曾经历过不同程度的房地产泡沫。

其中，日本在20世纪80年代末期经历了一场巨大的房地产泡沫，而中国目前也面临着自己的房地产挑战。

本文将对日本房地产泡沫和中国房地产现状进行分析，以便更好地了解两国在房地产领域的相似性和差异性。

日本房地产泡沫泡沫形成日本房地产泡沫形成于20世纪80年代，受到多个因素的影响。

首先，日本政府通过宽松的货币政策和税收优惠措施，鼓励人们投资房地产。

其次，日本股市的繁荣和企业盈利增加，推动了人们对房地产的投资热情。

此外，日本的人口增长和城市化进程也加剧了房地产需求。

泡沫崩溃然而，由于供应过剩和高成本，日本房地产市场最终崩溃。

以地价为首的房地产价格持续上涨，最终导致房地产泡沫破裂。

房地产价格崩溃对日本经济造成了巨大冲击，银行不良贷款激增，企业破产和失业率飙升。

中国房地产现状市场规模中国目前是全球最大的房地产市场之一。

随着经济的发展和城市化进程的加速，中国房地产市场规模不断扩大。

特别是一二线城市的房地产价格涨幅较大，吸引了大量的投资者。

政策调控中国政府一直在努力调控房地产市场，以防止形成泡沫和确保市场的稳定。

政府采取了多种措施，例如限制购房人数、提高首付比例、增加土地供应等，以抑制房价过快上涨。

供应与需求矛盾中国房地产市场面临着供应过剩和需求调整的矛盾。

一方面，许多城市存在大量的空置房屋，导致供应过剩；另一方面，一些年轻人由于高房价无法购买房屋，使得需求受限。

日本与中国房地产的比较相似性日本房地产泡沫和中国房地产市场都受到了政府政策的影响。

两国政府都采取了宽松的货币政策和税收优惠，以刺激房地产市场。

此外，两国都面临着供应过剩和高房价的问题。

差异性然而，日本和中国房地产泡沫也存在一些差异。

首先，造成泡沫的原因不完全相同。

日本的泡沫主要是由于投机炒作和供需失衡，而中国目前尚未形成明显的泡沫。

关于20多年前的日本地产泡沫日本给世界留下的两宗“财富”之一是房地产“泡沫”（另一宗是“经济奇迹”）。

房地产泡沫，是日本政府放松宏观调控，放任房地产投机造成的必然恶果。

据日本国土交通省公布的数据，1985年～1988年的短短3年间，东京的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京中央区的地价上涨了3倍。

在20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。

到1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟相当于整个美国地价总额的4倍。

到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，空前的房地产泡沫产生了。

只要是泡沫，必然会破灭。

从1990年秋季开始，房地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1991年，东京、大阪、京都等大城市的房地产价格下降了15%～20%。

到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。

据日本不动产研究所统计，截至2000年3月，东京圈平均地价已从1990年的3月峰值下滑58.9%，同期商业用地平均地价更跌落了71.4%。

日本人为泡沫经济付出了沉重的代价。

1992年由于股票和土地价格下降所造成的资产损失相当于当年的国民生产总值的90%。

1994年3月，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，这个数字相当于日本当年的GDP。

日本土地总价值减少了223万亿日元，股票价值减少了178万亿日元。

泡沫经济还给日本金融系统造成了巨额坏账。

1998年底，日本官方认为金融机构坏账达7131亿美元。

到了1999年，有学者估计这个数字超过了高达10000亿～12000亿美元。

西方有些经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。

日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书（1993）》，将泡沫经济肆虐的10年称之为“失去的10年”。

白皮书沉痛地总结说：“泡沫经济有害无益，土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的…负遗产‟。

1989年日本房地產泡沫始末让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。

银行盲目放贷热钱大炒地产从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。

经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。

走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。

为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。

而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。

已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。

银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。

樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。

最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。

结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。

只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。

如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。

于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。

更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。

以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。

日本房地产泡沫的产生及破灭20世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂，大量企业破产，银行等金融机构出现了普遍的坏账，将日本的经济拖入了20年的阴暗中。

现在中国的宏观经济发展和行业的发展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地产泡沫能给我们带来启示一：日本房地产市场概括：1，日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房价格机制。

由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格。

2，日本实行土地私有制，家庭可以出卖土地，政府和企业是土地的主要买入方。

二：房地产泡沫发生时的背景1，日本的城市化已经基本完成注：纵轴为城市化率，横轴为时间（年）在七十年代开始城市化率增长基本停止。

2，GDP增长减缓。

第一次石油危机之前，日本实际GDP增长年均超过10%，在两次石油危机之后，降为4%。

3，经济增长方式由投资主导转为出口主导。

战后随着工业化和城市化快速发展，固定资产的投资成为主导方式，但随着工业化和城市化的结束国内产能严重过剩。

为维持经济增长，出口成为主导。

如：1979年和1980年经常项目顺差仅为18亿美元和21亿美元，但在81年暴涨10倍，达200亿美元。

1986年时为928亿美元。

4，70年代初到1985年的广场协议，进行了日元汇率改革和外汇管制改革，日本逐步实现国际化。

5在1979年日本开始逐步实现金融自由化，包括：融资自由化，利率自由化，业务管制自由化。

三：房地产泡沫的形成：1，在1985年的广场协议之后，日元基本实现国际化，并且开始明显的升值。

2，日元的明显升值导致出口出口受到威胁，因为日本经济增长以出口为导向，从业威胁了经济增长。

3，为维持经济增长日本政府开始采取扩张的货币政策和财政政策。

货币政策：央行调低利率和增加货币供应。

从1986年1月开始连续5次调低利率至2.5%。

在大量增加货币供给的情况下，CPI指数依然维持在很低的水平，因为大量资金进入到了股票市场和房地产市场，没进入商品市场。

日本房地产泡沫形成的原因(一)金融自由化的影响全球范围内的金融自由化思潮对日本经济社会产生了深远的影响。

对企业而言，金融自由化与国际化增长了企业的融资渠道，大型企业“脱媒”“的倾向加剧，对国内银行的依赖程度降低。

对金融机构而言，金融自由化转变了其经营环境，日本金融机构面临市场风险、利率风险、汇率风险等新风险。

随着国外金融机构的进入，日本国内金融机构之间的竞争也越趋激烈，这也迫使金融机构投向高风险、高收益的房地产领域。

为在激烈市场竞争中有立足之地，在房地产开发商存在迫切资金需求下，银行不断发放抵押贷款，为土地市场和房地产市场提供巨量的融资服务。

(二)货币政策的过度宽松20世纪80年代初期，日本房地产泡沫就显现端倪。

1985年签订的广场协议后，日元大幅度升值。

为减轻日元升值对本国经济与出口贸易的影响，日本央行迅速加大了货币供应量。

在之后的几年里，日本货币供应量都维持在10%以上的年增长率，大规模的货币供给也直接推高了股价与房价。

与此同时，日本央行还大幅降低银行贴现率，以减缓日元升值。

自1986年1月到1987年2月，日本央行连续5次降低银行贴现率，将贴现率从5%降至2.5%，降后贴现率为全球主要国家最低水平，并维持低贴现率长达27个月。

宽松货币政策激发了市场的投资热情，市场上出现大量土地投机行为，也造成银行土地抵押贷款急剧膨胀。

(三)银行信贷的过度扩张在日本房地产泡沫膨胀期间，银行信贷向房地产业高度集聚，房地产贷款占银行信贷总额明显偏高。

当房地产市场繁荣发展时，银行所持有的房地产资产与房地产抵押品将推高银行的资本规模，改善资本充足率，提升银行资金实力。

在此环境下，银行有更大动力扩大房地产贷款，进一步推高房价。

同时，当时的低利率政策也加速了银行信贷的扩张。

而过多的银行信贷资金无法完全被实体经济吸收时，大量资金将流入资本市场，导致资产价格的快速上涨，加大了泡沫经济破灭的风险。

(四)金融制度与监管的缺陷从第二次世界大战到房地产泡沫破灭期间，日本一直以金融稳定为最高目标，对金融机构实行保护政策。

日本房地产泡沫（转）2007-01-09 15:32日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。

在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。

历史上影响最大的一次房地产泡沫事件 20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。

全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。

然而，还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。

日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。

在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。

从日本奇迹到衰退陷阱 在历史上，从来没有一个国家像日本在1953～1973年那样迅速实现经济的转型。

在短短20年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，东京成为全球最大、最充满活力的国际都会。

1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。

1973年末的石油危机使日本经济受到强烈冲击。

然而，日本人却借此机会大力开发节能技术，发展汽车、半导体、计算机等消耗石油较少的高新技术产业，不但缓解了石油价格暴涨带来的打击，而且恢复和强化了高速发展的基础。

此后十几年，日本的经济增长速度虽然从前二十年的9.25％下降到4％左右，但还是远远高于其他发达国家，比起美国更是高了整整一倍。

到20世纪80年代，日本经济步入了令人眩目的鼎盛时期。

日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。

第二。

诸多“世界领先”的称谓和经济新常态，让我们联想起上世纪90年代的日本。

回顾历史，以史为鉴，对当前中国经济发展具有重要的指导意义。

一、日本经济泡沫形成、破裂历程及影响1、日本经济泡沫形成破裂历程回顾从二战后一直到1985年，日本实施“贸易立国”发展战略，依靠美国提供的技术、管理和市场，保持经济高速发展，并在1987年超越苏联成为世界第二经济大国。

但80年代的美国，却是经济持续低迷。

美国认为日本长期搭美国的便车致富，于是在1985年发动了以“广场协议”为代表的“货币战争”。

美国联合英法德日，直接干预日元汇率，迫使日元大幅升值，随后大量热钱流入日本，资产价格飞涨。

日本政府为了挽回出口市场的损失，意图刺激内需，使用了过度扩张的货币政策，短短一年连续五次降息，将央行贴现率从5%降低到2.5%。

长期超低利率政策和大量发行的货币导致流动性过剩，股票和房地产市场泡沫迅速膨胀。

到了1989年，经济泡沫已非常巨大。

日本政府为了阻止泡沫继续膨胀，打出两个组合拳，第一拳提升再贴现率，紧缩货币；第二拳直接管制房地产交易，控制土地融资。

但这两拳力度过猛，结果直接导致股市暴跌，房价崩盘，泡沫破裂。

此后10年，日本经济陷入长期停滞和低迷的状态，被称为日本“失去的10年”。

2、日本泡沫经济的影响（1）经济停滞不前。

日本战后GDP增长率平均保持在15%左右，到80年代泡沫期则稳定在7%左右，泡沫破裂后，增长率从90年的7.5%下降95年的1.4%，甚至出现了好几个年度的负增长（见图1）。

GDP总量在1997年到达到515万亿日元的峰值，然后开始裹足不前。

日元汇率从“广场协议”到1989年泡沫破裂前升值约1倍，到2011年，升值达到3倍（见图2）。

（2）资产泡沫严重。

日本股市从1982年的6000点，一直上涨到1989年的38900点，涨幅550%，泡沫破裂后，连跌4年，跌幅达到60%（见图3）。

房地产价格指数从战后到1989年上涨了约150倍，在泡沫顶峰时期，仅东京23个区的总地价已经超过美国全国地价，可谓盛极一时。

日本房地产的巨大泡沫是如何形成的(1)泡沫形成源于宽松的货币政策日本巨大的房地产泡沫早在二十世纪八十年代就已经出现了先兆，这一切是源于“广场协议”的签订，给日元汇率带来大幅度的上升，使得出口行业和日本经济出现下滑的趋势，日本政府为了扭转这一局势，开始运用宽松的货币政策，具体来说是让更多的货币在市场上流通，央行对货币的供给量在接下来的几年里始终处于10%以上的增长水平，并且也在1986年至1987年的一年多时间内，通过五次降息，快速地将贴现率降到世界最低水平 2.5%，并将这一低贴现率维持了两年多的时间。

大量货币的流通、少量实体经济的投资机会就使得房地产业和股市繁荣发展。

与此同时，宽松的货币政策也使得企业的贷款需求加大，而银行观察到了这样大量的贷款需求后，降低了贷款门槛，将更多的资金用来发放针对不动产业的贷款，银行土地抵押贷款额与土地投机相互影响和共同膨胀。

(2)银行在房地产业发放贷款规模的急速扩张当日本处于房地产泡沫的膨胀时期，房地产业所占用的贷款在所有的银行贷款当中比重高达30%，在这种情况下，房地产价格上涨会给持有大量房地产或抵押房地产的银行等金融机构带来资产规模的迅速扩大，基于对盈利的追求，银行会愿意投放大量的房地产贷款。

房地产价格与银行贷款互相推动、互相作用，使得房地产泡沫愈加膨胀。

另一方面，政府推行的低贴现率政策使得人们为贷款所付出的代价更低，这就促使人们对于信贷的需求急速上升，这也是银行发放大量贷款以及各金融机构进行金融创新的推动力。

而大量的信用贷款未被用于发展实体经济，或者说有限的实体经济资金需求量远远小于贷款的数额，这就让资产的价格迅速上升，泡沫不断膨胀，且有着巨大的破裂危险。

(3)金融格局被自由化影响日本推行的是国际化与金融自由化的市场理念，并且这种自由化具有宽广领域、渐进性以及不平衡性。

日本的经济以及金融格局都在很大程度上受自由化理念的影响。

这样的国家化与金融自由化为日本的企业带来了更多从市场中筹集资本的渠道，企业也能够利用多种金融工具为企业带来盈利。

一、低利率政策引发房地产泡沫日元的升值，对日本的工业造成了相当大的冲击。

企业的生产成本不断上升，出口竞争力下降，乃至1986年经济出现了负增长。

为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业纷纷向海外转移生产基地，本土出现产业空心化趋势。

产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，引起国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了恶性循环。

在这样的背景下，日本政希望通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费。

从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。

当时的日本经济处于景气上升的过程中，超低的利率引诱大量的资金流入房地产、股票等非生产性行业，使得投资品价格短期内迅速上扬；投机者将价格上涨后的房产和股票抵押给银行以获取更多的贷款，进行新一轮的投机。

于是20世纪80年代的日本经济呈现出非理性繁荣的特征，虚拟资产泡沫越吹越大。

到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。

东瀛看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

二、监管不当导致盲目贷款连续5年的房地产价格飙升为日本房地产业积累了严重的泡沫。

谁也没有料到，日本银行监管制度的变化改变了商业银行对房地产贷款的偏好，竟成了此事件的始作俑者。

1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本银行开始推行银行资本金管理改革。

当时日本商业银行资本金比率普遍较低，平均只有3%左右。

为了推动银行国际化，政决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。

在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还不得不调整银行资产结构。

房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。

于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域，助长了房地产泡沫。

三、国际资本的投机加大了泡沫程度《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。