日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

《中国商贸》ｃＨＩＭＢｕｓ【ＮＥｓｓ＆ＴＲＡＤＥＭａｒｌ【ｄ市场研究日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示①中南财经政法大学财政税务学院李静怡摘要：本文首先论述了日奉房地产泡沫的表现，然后对其破灭原因进行分析．归纳出日本房地产泡沫的教诩对我国房地产市场的有益启示，以期为我国房地产业和房地产市场健素运行提供借｜‘。

关键词：日畚房地产泡沫启示中图分类号：Ｆ２９３．３５文献标识码：Ａ文章编号：ｌ００５—５８００（２００９）ｌｏ（ｂ）一０１５一０２自２００８年１１月以来，我国采取了积极政策来促进住宅需求，如下调贷款利率，上浮房贷利率折扣，降低印花税及其它房产交易税等。

２００９年以来，我国房地产市场ｌ￣５月份销售量同比增长了２６．７％，５月份全国平均房价同比攀升了１７．６％。

上半年全国商品房销售迅速增长，房地产开发投资增速逐步提高，商业性房地产贷款余额新增较多。

然而，随着房价的上涨，“地王”频出，房地产泡沫渐渐显现。

１９８３～１９９０年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量的影响，导致日本经济自１９９１年以来进入衰退状态，直到现在还未完全恢复。

当时的日本人多地少、土地紧张稀缺，并且经济持续高速发展，与现在的中国有相似的地方，具有一定的可比性。

本文对日本房地产泡沫进行分析研究，希望从中吸取其经验教训，避免重蹈覆辙。

１日本的房地产泡沫的表现地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。

１９８６年日本地价与物价指数之比为２５．２，１９９０年涨列６８．２，短短三四年时间上涨了将近３倍。

到１９９０年，日本的房地产的总价值约为２０万亿美元，大约是１９５５年的７５倍，相当干当时全球股市总市值的２倍。

在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的４倍多。

主要原因有下几点：一是日本人多地少，使得地以稀为贵，二是经济的迅速发展以及城市化的要求对土地需求越来越大，三是政府的宏观调控不到位，对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。

日本泡沫经济对中国当前经济的启示日本泡沫经济是日本在1980年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。

根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。

这是日本战后仅次于60年代后期的经济高速发展之后的第二次大发展时期。

这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期。

日本的泡沫经济虽然已经过去20多年了，但其作为一段沉痛的历史教训，还在不断地受到专家学者的探讨研究，以避免类似的错误重演。

近年来，中国经济呈现两个令人关注的焦点：一是人民币面临升值压力，中国政府既要面对经济发达国家的责难，又要承担国内货币政策改革的困难；二是房地产价格的急剧上升。

从表象看二十世纪八十年代中期开始的日本泡沫经济也是以本币升值和资产泡沫(房地产泡沫是日本泡沫经济的主要组成部分)为序幕，这与中国当前经济形势惊人地相似。

我们都知道，泡沫经济对日本经济造成了毁灭性的打击，日本经济、尤其是金融体系至今仍然遭受泡沫经济后遗症的困扰。

为避免重蹈扭辙，我们就有必要借鉴日本经验、教训分析当前中国产生泡沫经济的可能性，并采取相应措施加以应对与防范。

一、树立防范泡沫风险的思想意识一个国家在经济高速发展时期产生泡沫经济现象是客观必然的，但在产生经济泡沫的开始阶段就必须树立对泡沫经济风险，即泡沫经济破灭对国民经济的巨大恶性影响的防范意识，这样才能主动地采取措施，把泡沫经济威胁经济健康发展的隐患控制在相对安全的状态下，这就需要研究有关泡沫经济生成的原理，认识其对社会经济的巨大危害。

研究日本泡沫经济形成到破灭的特点，结合我国国情，借鉴日本经验教训，深入掌握泡沫经济破灭的周期规律及其经济指标的区间范围，特别是要加强各地区、各行业领导层、决策层甚至职能层的防范泡沫风险的思想意识观念。

二、建立防范泡沫风险的国家预警机制要密切关注世界经济和我国经济现状和走势，建立经济发展的预警机制。

日本泡沫经济的成因及其对中国的启示一、泡沫经济的简介泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。

泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

泡沫经济的形成主要有两个重要的原因：第一是宏观环境宽松，有炒作的资金来源；第二是泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。

二、日本泡沫经济的产生与破灭二战后，日本政府为了促进经济的发展，提出了“贸易立国”的政策。

经过四十余年的发展，日本经济增长迅速，贸易顺差不断增加，国力有了明显的提高，并且在上世纪八十年代崛起成为仅次于美国的世界第二位的经济大国。

从战后到泡沫崩溃前的这段时间看，日本的国民生产总值（按当年价格计算）在1950年只有109亿美元，而到了1980年则超过了10000 亿美元，同时期人均国民收入在1950年只是123美元，在世界上排第三十七位，到了1980年则增长到7680 美元，上升到发达国家的第十三位。

日本能够在战后迅速崛起，“贸易立国”的政策在其中发挥了重要的作用，正是在这一政策的指引下日本的对外贸易有了长足发展，赚取了大量的外汇资金，为本国的经济起飞奠定了坚实的资本基础。

日本对外贸易长期处于顺差地位，经济飞速发展，而同期美国经济增长乏力，如在1981年美国经济增长率仅为1%,而此时的日本则保持着4% 的增长率，美国对日本长期的贸易顺差地位越来越不满意，美国国内对改变这种状况的呼声越来越高涨。

1985年9月，美国主导了由美、德、日等国签署的《广场协议》，此协议要求日元升值并开放国内市场等。

就这样，日本的经济改革就在美国的逼迫下匆匆进行，更为重要的是日本的这次改革并不能完全独立的以本国利益优先为目标进行，这次改革从一开始就渗透着美国的特殊影响。

正是在这次改革之后日本国内的流动性迅速增加、投机盛行，这导致了日本国内股市和楼市泡沫越吹越大，是泡沫就会破裂，最终在1990年前后股市和楼市的价格出现大幅下降，而后崩盘，资产价格的暴跌无可避免的导致实体经济的大幅收缩，此后日本经济陷于长达十年的低迷期。

日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。

然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。

本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。

一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。

银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。

2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。

3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。

二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。

大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。

2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。

3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。

三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。

政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。

2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。

政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。

3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。

在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。

4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。

5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。

日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。

随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。

然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。

本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。

一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。

在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。

然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。

二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。

我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。

同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。

2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。

因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。

同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。

3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。

为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。

4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。

在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。

5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。

由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。

6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。

我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，今天中国的房地产发展正进入疯狂时代，十多年房价只涨不跌的规律和政府对土地希缺的勿悠，让越来越多的人更加确信房价保值不跌的神话，然后历史总有着惊人的相似，回顾日本房地产的崩盘始末，或许对中国房地产的未来走势有着一些启示。

战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。

上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。

日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。

日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。

日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。

弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。

日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。

伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。

日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。

日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。

伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。

但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。

实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。

1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。

在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。

日本八十年代经济泡沫对我国经济的启示3200字摘要:八十年代的日本经济正处在转变增长模式、改变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的转型期,而我国当今的经济状况与此有着很多相似。

因此,本文将通过对比日本八十年代经济状况与我国经济现状的相似之处, 论述日本在当时采取的宏观政策的几大问题, 最后提出日本经济泡沫生成与破裂对我国经济发展的启示。

关键词: 经济泡沫货币政策股票市场房地产市场引言20世纪80年代,日本与美国贸易战逐渐升级到汇率战。

1985年,“广场协议”签订后,引发日元急剧升值,日本国内资产价格迅速膨胀,经济结构较快调整。

90年代初,日本股票市场和房地产市场的泡沫相继被挑破,资产经济泡沫破灭后,经济增长戛然而止,并出现长达十年左右的停滞,日元升值的负面影响逐渐显露。

当前中国人民币汇率形成机制面临改革,日元汇率剧烈调整的国内外背景、日元升值后日本经济结构的变化,以及日元升值对泡沫经济生成的促进机制等,都值得中国在推进改革中思考和借鉴。

■一、四相似之处引以为鉴(一)国际经济状况相似。

1980年代,美国经济面临财政赤字和贸易赤字的双重危机,政府选择维持高利率以应对,并试图引入外资以维护国际收支平衡。

然而,高利率使美国的制造业更加艰难。

因此,美国逼迫日币升值,以挽救日益萧条的美国制造业。

1985年,“广场协议”签订后,日本股价以每年30%、地价以每年15%的幅度增长,而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右,泡沫经济越来越远离实体经济。

当前,美国“双赤字”依旧,人民币面临同样升值压力。

2008年金融危机之时,美国提出再平衡战略,欧洲同样希望通过出口摆脱经济危机,当前中国经济面临的国际形势与当年日本的十分相似。

(二)经济发展战略相似。

1970 年初,日本国内产能过剩,投资主导型经济增长方式面临瓶颈,因此日本经济逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。

1981年开始,出口拉动日本GDP 大幅增长,对GDP贡献达到23%,日本贸易顺差扩大,出口依赖成为其八十年代的发展战略。

日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示20世纪80年代中后期，日本经历了一次大规模的泡沫经济过程。

泡沫经济破灭后，日本进入了长达十多年的经济衰退。

目前的中国经济与泡沫崩溃前的日本经济有许多相似的地方：巨额外汇储备、本币升值、流动性过剩，资产价格大幅上扬等，这些因素引起了一部分人对中国是否会重蹈当年日本覆辙的担忧。

然而目前的中国经济与20世纪80年代的日本经济存在着很大的差异，出现日本式的长期衰退的可能性很小。

但认真吸取日本泡沫经济教训，防止中国经济大起大落，则是当务之急的事情。

日本泡沫经济的形成原因多种因素作用导致日本的泡沫经济。

政策失误，长期实行扩张性政策，市场流动性过剩，大量资金涌向资产市场是直接原因；“股价神话”、“土地神话”，全国上下对未来预期的盲目乐观，是形成泡沫的间接原因。

具体来看：一是政府实行扩张性宏观政策，矫枉过正。

为消除“广场协议”之后日元大幅升值的影响，日本政府采取了扩张性的财政和货币政策，以刺激内需。

货币政策方面，日本央行从1986 年1 月至1987 年2 月13个月间，连续5 次降低再贴现率，由当初的5％降至历史最低水平2.5%，并将其保持到1989 年5 月。

日本政府没有根据经济形势的变化，适时调整政策，在国内需求旺盛、资产价格高涨的情况下仍然维持宽松的货币政策，使得本来资金已经很富裕的经济体系内到处充斥着廉价资金，企业融资便利且成本较低，大量资金进入非生产领域，催生巨大的资产泡沫。

二是市场资金过剩，企业和个人投机活跃。

由于企业直接融资成本较低，而股票和房地产市场收益率较高，因此，大量资金并没有像期待的那样流向制造业，更没有流向当时美国重视的IT等带来新的增长点的新经济领域，而是通过特定金钱信托、基金信托、信托银行等渠道更多地流向了房地产、股票和休闲娱乐业，推动资产价格迅猛上涨，形成泡沫经济。

据日本央行统计，在1985年到1990年间，日本法人企业筹资405万亿日元，36%用于实际投资，64%用于股票或土地投资。

论日本房地产泡沫对中国的启示内容摘要上世纪八十年代日本经历了房地产泡沫的产生发展与爆破，其面临的房地产问题与中国房地产现状十分相似。

本论文通过中日房地产情况的比较，得到两国房地产问题的相同点与不同点，总结出几点借鉴与反思，为中国解决房地产问题，促进房地产行业健康发展提供了思路。

关键词: 中日房地产异同对策一.背景资料20世纪80年代后期，日本实行宽松的金融政策，直接导致了大量的资金流入房地产行业及股票市场等，致使日本房价暴涨。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，美元贬值。

而美元的贬值，导致大量国际资本注入日本房地产行业，更加刺激了房价的上涨。

从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

而后受房价骤涨的诱惑以及日本人民相信房价不会“贬值”的神话，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和投资房地产。

到1989年止，国土面积仅相当于美国一个加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

当年日本的GDP为3万亿美元左右，而全国住宅市值为6.47万亿美元。

到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。

居高不下的地价让日本普通民众感受到了严重的居房不易，使普通的住房在人民的眼里变成了一种高档的奢侈品。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

经此之后，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条，至今也未能彻底走出阴影。

这次房地产泡沫也常被称为"二战后日本的又一次战败"。

相对而言，中国房地产市场经历了以下几个发展阶段：第一阶段：中国房地产的起步1978年：理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年：北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。