城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
运营管理手册2012年6月4日
目录 第一章服务观念及百货服务理念第二章岗位职责 第三章导购管理 第四章商品管理 第五章服务管理 第六章商户管理 第七章安全管理 第八章运营作业流程 附录１、礼貌用语100句 ２、禁忌用语8句
３、服务用语30句 第一章服务观念及**百货服务理念 一、**服务观念 公司所有的效益来自于对我们服务感到满意的顾客以及租户。因此，**服务的理念就是：要为我们的客户提供全方位多层次的管理服务，使顾客在购物的同时，能够感受到愉悦。 二、**百货服务理念 对顾客、对客户、对同事你唯一要做的就是服务 １、服务观念：顾客、租户、同事都是我们的服务对象，下一环节就是上一环节的客户。 2、讲求结果：仅仅用心是不够的，我们衡量工作的唯一标准是令人满意的结果。
第二章营运部各部门岗位职责 一、营运部经理岗位职责 直属上级：**百货副总经理 直属下级：营运部副经理 工作职责 1、根据公司的总体经营规划，制定营运部的目标管理计划和实施措施，确保完成公司下达的各项任务； 2、负责健全、建立、贯彻、执行公司及部门的各项管理规章制度，做到有章必依，违章必惩； 3、根据公司工作质量标准，考核及检查各区域的各项管理工作，发现问题及时处理，保证公司各项工作的正常运转； 4、制定各种规范及措施，避免各类事故发生，并根据考核结果，对下属员工的奖惩作出处理意见； 5、组织对竞争对手的市场调查，并进行分析，根据竞争对手状况及时调整经营策略； 6、收集各类相关信息并进行汇总反馈，为公司管理决策提供参考依据； 7、处理销售现场发生的较大事件，维护公司利益，确保顾客满意； 8、协调下属各部门的关系，沟通与衔接各部门的工作，使公司整体运作良好； 9、主持部门例会，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确下阶
城市建筑综合体设计分析 发表时间：2018-11-20T14:23:25.923Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第22期作者：吴道贤[导读] 由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。安徽星辰规划建筑设计有限公司安徽芜湖 241000 摘要：随着社会经济的发展，城市建筑也进入到了一个全新的领域。相比较传统的多功能建筑，城市综合体建筑综合了多个功能建筑数量和种类方面的特点，且不会引发新系统的出现。在现阶段城市中应用十分广泛。因此，分析研究城市建筑综合体设计具有重要的现实意义。 关键词：城市建筑；综合体；设计 引言 由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。城市综合体建筑的发展是建立在社会经济与人民生活的基础上，依靠科学发展，随着社会不断的进步，产生的一种新型建筑。城市综合体的出现，不仅满足了人们对建筑的要求，还为建筑行业的发展开辟了新道路。 1城市建筑综体特点；类型概述 1.1特点 城市建筑综合体实际上就是将多种功能混合组织在同一建筑体内（如图1）。其特点就是具有高可达性、高度复合性、空间尺度大、复杂系数高、活跃城市景观与巨大的社会效应等特点。 图1城市综合体功能框架 1.2城市建筑综合体的主要类型 1）按地理位置分为商圈型城市建筑综合体、CBD型城市建筑综合体、城市副中心型城市建筑综合体、交通枢纽型城市建筑综合体、城郊型城市建筑综合体。 2）按建筑面积分为大型城市建筑综合体、中型城市建筑综合体、小型城市建筑综合体。按使用性质分商业综合体、办公综合体、旅游综合体、生活综合体、交通综合体与酒店综合体。 3）按建设标准分为高端奢侈型与中档生活型。 2城市综合体建筑的设计要点 2.1建筑容积率设计要点 对于建筑容积率这个问题，投资商肯定希望在有效的土地上，尽可能增加建筑面积，但在我国的法律当中，这是不可以的。由于城市人口不断的增多，人们对土地的需求也不断的增多，从而使土地价格不断上涨。为了满足商家与法律的要求，我们可以借鉴优秀案例的经验，对一部分建筑公共场所进行开放，在没有办法提供交通、休息等公共区域时，可以稍微提高建筑容积率，从而有效的利用了建筑空间，满足商家对综合体建筑面积的增加的要求，又满足了城市居民对建筑功能的要求。 2.2造型设计要点 综合体建筑设计过程中，其里面的造型不仅体现了建筑设计的美感，而且要符合当前时代发展的特点，确保设计出来的建筑造型符合其理念和地域特点。现阶段，随着建筑规模的不断扩大，建筑体块的整体度越来越高。再对建筑造型设计过程中，尤其要注意建筑色彩上的设计，充分考虑灯光对色彩的影响，同时在设计过程中，还应从总体的角度考虑整个建筑的风格统一性。因此，再对建筑综合体的立面造型进行设计过程中，要尤为注意贴合地方特点和人们对美观的追求。 2.3建筑的空间形态设计要点 建筑的空间形态是指平面空间的造型与三维中空间的体型。由于城市综合体复杂的功能分区，在进行功能分区时，不仅需要在平面布局上来合理的设计，而且还要在立体空间上进行合理分区。一般是做好竖向的功能分区，不仅包括商业、办公、停车等不同的竖向分区，还包括建筑内部的分区，这些是通过楼板进行分区的，在这一过程中，各个部分的使用以及对声音的要求，在分区时都有很大的限制。 2.4复合业态设计要点 零售商业、餐饮休闲、办公、居住、文化娱乐。 2.5综合交通整合设计要点 轨道交通、城市公交、私家车、物流支持车辆、行人系统、非机动车。 3城市建筑综合体的规划布局 3.1合理整合设计 由于城市综合体的多功能性，在进行规划布局过程中，需要重视对各个分区之间的联系设计，确保实现分区之间有效的衔接，提升资源共享、信息互通的目的。常见的整合设计过程中，采用系列型、主从型、互补型和比较竞争型等多个组和类型，这些不同类型的组合方式根据实际用户需求的不同进行选择性的应用。
百货营运管理手册 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
百货营运手册 内容索引 （一）工作目标 （二）工作职责/范畴 2．1 营运部日常工作范畴附（营运管理部每日/周/月需完成事项） 2．2 经理/副经理/楼层组长/楼层助理/培训师/专柜组长/营业员/文员工作职责2．3 顾服科工作职责及范畴 2．4 市场调查工作范畴 （三）日常工作流程及管理制度 3．1 楼层组长/楼层助理/专柜组长/营业员每日工作流程 3．2 改衣室管理制度及工作流程 3．3 商品内部调拨程序附（调拨单） 3．4 内部借用商品流程 3．5 卖场行为及管理守则 3．6 销售及营运部违规、违纪管理制度 3．7 后仓管理制度 3．8 促销员工作手册附（培训确认表） 3．9 专柜陈列标准15条 3．10 互换柜工作事项 3．11营业人员进、出卖场管理制度附（进、出卖场签到表） （四）卖场人员的服务标准 4．1 开、闭店流程 4．2 卖场行为规范 4．3 优质服务“十大点” 4．4 退、换货原则 4．5 退、换货承诺服务 （五）附表 （六）附件日常功能明细 主要工作目标 卖场管理工作的最终目标只有一个，便是把货品卖出去！故此，为了达到这个目标就要把卖场打理得妥妥当当；要保证卖场里有各种货品，要把货品用合适的方式陈列出来，要检查各个地方合乎舒适和整洁的标准，要确保所有营业人员能以最友善
的态度为顾客提供最佳的服务，要监察卖场内所有货银的交收和核算，要随机应变设 法处理和解决所有在卖场发生的事情及问题……等。 归纳为一句：要做好卖场内一切的物、人、事、钱的管理工作。 销售及营运管理部工作范畴 一、卖场制度 策划销售及营运部之运作模式、工作体制、各有关科组之工作政策及程序。 二、预算工作 参与拟定营业及盈亏预算，控制卖场开支。 三、决策工作 审核、了解、分析、跟进各项工作任务。 四、协调工作 统筹销售及营运部各楼层的工作，协调卖场与其它部门之合作关系，务使达到最高经济效益及工作效率。 五、管理专柜 拟定管理程序，协助供应商调动，进货、销售、库存其货品，督促专柜供应商照百货年度计划配合各项工作。 六、监管工作 监管各楼层销售情况，定时收取报告，了解工作进度、员工工作表现、人事调动、班次及工作安排、货物销售速度及到货情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程，免除重复工作及浪费人力资源。 七、顾客服务 巡视卖场员工顾客服务之态度、销售技巧、陈列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。 八、促销工作 协助商场制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合促销布置卖场，参与讨论促销活动之广告计划及陈列设计。 九、培训工作 对所有卖场员工定期进行培训，传授经验，组织有关专业技巧培训----顾客服务标准、专柜工作守则、 销售技巧及步骤、日常工作程序、产品知识、陈列技巧、安全意识、潮流及市场动态等。提高服务素质，加强员工之工作能力及效率。 十、培养员工团队精神 将每阶段部门经营目标传达给员工，让每个人清楚知道自己的工作目标和奋斗方向，在员工中大力提倡友好一致，彼此信任，乐于协作，谦让有礼，争创业绩和团结。向上的精神，定期在员工中开展拓展培训，增强集体主义精神，要勇于克服困难，培养知难而进和勇于进取。
*** 手 册 rut 目录 一、服务观念及万顺达百货服务理念 二、岗位职责 三、导购管理 四、商品管理 五、服务管理 六、商户管理 七、安全管理 八、运营作业流程 九、附录1、礼貌用语100句 2、禁忌用语8句 3、服务用语30句 一、服务观念及*** 百货服务理念 （一）、现代服务观念 顾客导向是企业发展的根本，是现代服务观念的核心。公司所有的效益来自于对我们服务感到满意的顾客，因此，现代服务的观念就是要我们为顾客提供全方位多层次的生活服务，创造个性化的生活空间，使顾客在购物的同时，感受愉悦。每位员工都要牢记：服务、服务、更多服务! （二）、*** 百货服务理念 “既要尽心尽责，又要尽善尽美” 服务是*** 百货人的天职，对顾客、对客户、对同事你唯一要做的就是服务。 1、衣食父母：我们的工资和奖金来源于顾客和客户，要象对待亲人一样对待他们。
2、服务观念：同事也是顾客，下一环节就是上一环节的客户。在工作中要随时 随地牢记这个服务观念。 3、讲求结果：仅仅用心是不够的，我们衡量工作的唯一标准是令人满意的结果。 二、营运部各部门岗位职责 （一）、营运部经理岗位职责 直属上级商场总经理直属下级商场楼层主管任职要求 1具有大学本科以上文化水平。 2、具有五年以上相关工作经验。 3、品行端正，有强列的责任心和事业心。 4、具有较强的监督、检查、组织、协调能力。 5、具有较强的综合分析、发现和解决问题的能力。 6身体健康，精力充沛。 1根据公司的总体经营规划，制定营运部的目标管理计划和实施措施，确保完成公司下达的各项任务； 2、负责健全、建立、贯彻、执行公司及部门的各项管理规章制度，做到有章必依，违章必惩； 3、根据公司工作质量标准，考核各区域的各项管理工作，及时检查各工作流转程序的各个环 节，发现问题及时处理，保证公司各项工作的正常运转； 4、制定各种规范及措施，避免各类事故发生，并根据考核结果，对下属员工的奖惩作出处理意 见； 5、组织对竞争对手的市场调查，并进行分析，根据竞争对手状况及时调整经营策略；6收集各类 相关信息并进行汇总反馈，为公司管理决策提供参考依据； 7、处理卖场发生的较大事件，维护公司利益，确保顾客满意； 8协调下属各部门的关系，沟通与衔接各部门的工作，使公司整体运作良好； 9、主持部门例会，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确下阶段工作目标； 10、组织并参与策划各项促销活动，力争促进销售的提高； 11全面负责商场销售任务的完成； 12、完成上级领导下达的其他工作任务； （二）、营运部经理助理岗位职责 商场营运部经理 商场楼层主管、楼层助理 1具有大学本科以上文化水平。 2、具有五年以上相关工作经验。 3、品行端正，有强列的责任心和事业心。 4、具有较强的监督、检查、组织、协调能力。 5、具有较强的综合分析、发现和解决问题的能力。6身体健康，精力充沛。 1部门及现场运作事项稽查与协助; 2、负责组织下属、营业员的培训和考核； 3、人员工作绩效的评估及士气与绩效的提高；
总则 1、目的：为健全百货事业部营运管理体系，使各分店百货区员工的操作行为标准 化、规范化和系统化，特制定本规则。 2、适用范围：本规则适用于各分店百货区的营运管理。 3、制定程序：本规则由百货事业部之百货营运部起草，并经公司百货事业部、各 分店店长、分店百货区管理人员研讨修订审定，呈报公司主管营运的副总经理核准实施，修改亦同。 4、解释权：本规则由百货事业部统一解释。 5、注解：本规则如有与公司规章制度抵触之处、抵触部分以公司规章为准。
第一章：百货营运部及各岗位职责 第一节、百货营运部职责 遵循公司的经营理念，围绕公司制定的经营目标、方针去贯彻执行。在提高部门全体人员的业务水平和管理水平的基础上，促成各分店百货区实现销售任务和盈利目标。具体职责如下： 1、在主管营运的副总经理指导下，负责设计分店百货区的运作程序，并进 行培训、督导和考核。 2、确保公司的方针政策和各项管理制度的贯彻执行。 3、指导督促分店百货区的商品管理、跟进各项促销活动、检查促销布置情 况，通过报表分析各区域经营情况，给予指导建议。 4、负责对分店百货区管理人员进行定期培训，传授经验，组织有关专业技 巧（顾客服务标准、专柜日常工作程序、销售技巧及步骤、商品知识、 陈列技巧、安全意识、潮流及市场动态等）培训。提高管理人员服务素 质、工作能力及效率。 5、加强与采购部门之间的沟通协调，及时反馈销售情况、顾客信息，通过 合理的销售分析，对分店百货区的促销活动及卖场调整提出合理化建 议。 6、加强与分店店长和相关部门的沟通协调，促进工作效率及经济效益不断 提高。 7、负责监管各分店百货区的销售情况，定时收取报告，了解工作进度、员 工工作表现、班次及工作安排、商品周转情况。供应商到货情况及促销 活动的成果。改善工作流程，免除重复工作及人力资源的浪费。 8 培养员工团队精神，定期将百货营运部每阶段的工作目标传达给分店百货区 管理人员，使之清楚知道每阶段的工作目标。在员工中大力推行互信、 协作、谦诚的工作作风，鼓励争创业绩。 9、组织联络各分店百货区提出促销方案。 10、分店百货区人员的调动、晋升应由各店店务上报总部百货营运部，由百 货营运部上报分管营运的副总经理及事业部总经理批示，再上报总经理 核准后交由人力资源部跟办。
百货商场运营手册—商户管理九大制度 2013-07-05 （一）品牌进场管理规定 （二）商户场内管理规范 （三）品牌进场装修管理规定 （四）专柜人员管理 （五）货品进出管理 （六）结算管理 （七）品牌退场管理规定 （八）货品进出管理 （九）品牌退场管理规定 一）品牌进场管理规定 1、品牌登记 1）所有进场品牌均须填写《供应商登记表》，此表由招商部填写，对品牌的风格、价位、铺货商场、销售情况、商品档次、厂方或代理商联
系方式、商户要求等逐项填写清楚，并认真考察商户实力，验证有关证件（即营业执照、税务登记证、商标注册证、质检报告、委托书或代理证），留存相关销售报表资料、画册。 2）招商部根据商场整体情况，填写《品牌进场审批表》，对品牌进行总体把握，并与商户进一步洽谈，达成初步合作意向，报至品牌评审小组。 3）品牌评审小组进行最终审核，确定符合要求可以引进的品牌。品牌评审小组由商场核心管理层人员组成。 2、进场审批 1）品牌评审小组准予引进的品牌，由招商部负责办理品牌进场所须缴纳费用（即入场费、质量保证金、装修保证金、用工费用等），将审批表附上缴费复印件转交财务部。 2）财务部接到《品牌进场审批表》后，要对合作条件认真审核，尤其是检查费用缴纳情况，财务部必须见到缴费凭证后方可签批。 3）商场总经理进行最终审批。 3、签订合同 1）《品牌进场审批表》通过后，由招商部负责与商户签订《联营合同》一式四份，《补充条款》一式两份。 2）财务部负责审核合同文书，并与《品牌进场审批表》认真核对，尤其是入场费、质量保证金、装修保证金、区域面积、扣率、促销费、合同期限、员工工资、销售提成等要项。 3）财务部将审核后的合同交总经理签批，并加盖公司合同章。
城市综合体设计策划书 姓名： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划内容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
吉林华桥外国语学院本科毕业论文 （2010级）
万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness
摘要 自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。 优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。 本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。 关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式
Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model
百货商场运营管理手册 基本内容 （一）品牌进场管理规定 （二）商户场内管理规范 （三）品牌进场装修管理规定 （四）专柜人员管理 （五）货品进出管理 （六）结算管理 （七）品牌退场管理规定 （八）货品进出管理 （九）品牌退场管理规定 一品牌进场管理规定 1、品牌登记 1）所有进场品牌均须填写《供应商登记表》，此表由招商部填写，对品牌的风格、价位、铺货商场、销售情况、商品档次、厂方或代理商联系方式、商户要求等逐项填写清楚，并认真考察商户实力，验证有关证件（即营业执照、税务登记证、商标注册证、质检报告、委托书或代理证），留存相关销售报表资料、画册。 2）招商部根据商场整体情况，填写《品牌进场审批表》，对品牌进行总体把握，并与商户进一步洽谈，达成初步合作意向，报至品牌评审小组。 3）品牌评审小组进行最终审核，确定符合要求可以引进的品牌。品牌评审小组由商场核心管理层人员组成。 2、进场审批 1）品牌评审小组准予引进的品牌，由招商部负责办理品牌进场所须缴纳费用（即入场费、质量保证金、装修保证金、用工费用等），将审批表附上缴费复印件转交财务部。
2）财务部接到《品牌进场审批表》后，要对合作条件认真审核，尤其是检查费用缴纳情况，财务部必须见到缴费凭证后方可签批。 3）商场总经理进行最终审批。 3、签订合同 1）《品牌进场审批表》通过后，由招商部负责与商户签订《联营合同》一式四份，《补充条款》一式两份。 2）财务部负责审核合同文书，并与《品牌进场审批表》认真核对，尤其是入场费、质量保证金、装修保证金、区域面积、扣率、促销费、合同期限、员工工资、销售提成等要项。 3）财务部将审核后的合同交总经理签批，并加盖公司合同章。 4）财务部负责将有关合同转招商部和商户各一份。 4、厂商进场 1）《联营合同》签署后，由招商部给商户出具区域平面图，并通知商户将品牌装修立体效果图、平面图、电路图交工程部，由其办理《品牌装修方案审批表》，并到相关部门审核签字，最后经总经理审核签字，厂商到财务部交纳10元钱，持收据复印件到招商部购买《商户管理手册》，厂商方可进场装修。 2）厂商上货并标价，正式营业。 二商户场内管理规范 1、商户进场时间：商场每天提供两个时间段供各商户进场处理相关事宜：每天早8：30～9：00，晚19：00～19：30，其他时间不允许老板坐店经营。如因特殊情况老板需要进店经营者，身份等同导购员，必须着我方规定的统一工装并服从我方统一规定。 2、调货规定：商场允许商户将专柜货品调出商场，但为保证商户货品安全，货品调出商场必须经楼层主管签字认可，否则商场一律不准放行。 3、进出货规定：商户进出货使用本商场专用货梯，不允许使用客用步梯及观光电梯。 4、销售规定：本商场实行统一收银，各商户不得在卖场内不经收银台，私收顾客现金或进行场外交易，各商户也不得将团购业务介绍到其他商场或专卖店。
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图） 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，
百货商场管理手册 第一章商场管理概述 一、商场管理内容： 商场经营是经营者通过其创造性劳动（服务），促进商品流通，实现经营者预付资金的回收和增值。包括：铺位租凭、合作经营和品牌代理等形式。结合公司的管理运作系统，商场管理就是为了实现经营目的而实施服务性管理，主要有商场日常事务管理、保洁卫生管理、安全保卫管理、商品管理、客户服务管理和物业维修管理等内容。 对商场进行专业化的管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营管理目标的保证。由于体育品牌卖场的特点不同，因此，我公司在对各商场进行管理时并不是将综合百货零售业成熟和成功的管理模式照搬到商场管理去，而是针对商场经营性的实质进行特色管理。 通过有层次的管理机构进行宏观计划与调控，制订切实有效的管理细则，具有规范化操作，专业技能，良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营策划、客户服务、安全保卫和环境卫生等方面以年度计划、月度计划、周计划、单项计划等管理运作方式。建立目标计划管理、服务质量管理、绩效管理和成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经销商提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。 1、一般性管理 （一）对经营户、合作商的管理。 （二）商场形象的维护与改善。 （三）客户服务管理。 （四）商场消防安全管理。 （五）商场设备设施管理。 （六）商场内外清洁卫生管理。 2、特殊管理 商场管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商场管理的一项重要工作是要进行企业形象的维护宣传推广，不断扩大商场的知名度，树立良好商场形象，吸引更多的潜在供应商和消费者。这是商场管理的一项必不可少的工作，其主要内容有以下几点：
城市综合体分析 摘要：随着祖国经济的腾飞，各行各业都取得了飞速的发展。同样，作为城市 中心的重量级建筑、地标型建筑也如雨后春笋般冒了出来。各式各样的城市综合 体在全国各地涌现，高度越来越高，规模也越来越大。究竟综合体是怎样的一个 现状，本文来做一个初步的研究。 关键词：综合体；建筑设计；城市规划 1、城市综合体的概念 “HOPSCA”的概念最近几年反复被提及，那么它究竟是什么呢？（Hotel）综合 酒店、（Office）写字楼、（Parking）停车场、（ShoppingMall）大型综合购物中心、（Convention）会展博览、（Apartment）社区公寓、“HOPSCA”就是这些的复合体，当然它也有一个特别的名字——城市综合体。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、 形成价值链的高度集合化的建筑群体。因此，城市综合体已经不单单局限于一个 建筑或者几个功能，而是多个建筑和多种功能相结合的产物。由于它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 2、城市综合体的类型 将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城 市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的 能动关系，就可以形成一个多功能、高效率的综合体。所以，综合体的种类也是 非常多种： 2.1.商业主导型 以著名品牌的大型超市、大型购物广场、特色风情街、精品商城等为核心， 汇集其它商业、写字楼、文化娱乐、酒店、高档公寓、交通等功能业态，形成多 样化商业空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。例如：宁波万达广场， 位于宁波鄞州中心核心区，总占地面积 21.09 公顷，总建筑面积 55 万平方米，由 国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成。 2.2商务主导型 以高档写字楼尤其是金融保险、跨国公司总部或地区总部等为核心，汇集其 它商业、餐饮、会议、展示、文娱、高档公寓、交通等功能业态，形成多样化商 务办公空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。例如：北京环球贸易中心，项目整体为集5A 级智能化写字楼、五星级酒店、涉外酒店式公寓、专属会馆、 会议会展中心等多种现代商务功能于一身的50万平方米建筑群落，使环球贸易 中心成为京城北部罕有的大规模专业办公综合体。 2.3交通主导型 以城市或城市地区性交通枢纽、节点为依托，以写字楼、酒店公寓、购物中心、交通物流和转换等核心功能，形成交通空间带动其它功能业态互动的城市综 合体。例如：虹桥交通枢纽交通核心体是国内乃至世界上规模最大的交通枢纽综 合体。高度集成多种交通模式，集高铁、磁浮、机场、地铁于一体。同时结合枢 纽平台来进行大规模的综合开发，最大限地度提升枢纽商业价值，综合开发了大 型商场、办公、会议及宾馆等物业类型。 2.4人居主导型 以城市居住功能为核心，与酒店、商业、休闲等功能有机相融，营造动静和 谐的现代都市生活空间，提升社区整体气质，演艺时尚的现代都市生活，形成新
城市综合体的空间构象分析 ——中国成都万达广场景观研究杂志 （建筑与环境学院，四川大学，成都610065，中国，四川） 摘要 通过分析在成都万达广场的城市整体空间形态，典型的城市综合体，整个空间被分为外部广场空间、内部空间及其内部空间与外部空间联系。这样一个城市综合体包含的相关特性从空间形态的角度阐述了建筑组织技术和内涵。这些技术并提出了城市群应该被视为一个有机的整体，动态变化相互影响了建筑的内部空间，外部空间的凝聚力和吸引力，从而定义了影响区域空间形态组织技术和现实意义。 关键词：万达广场，空间形态，城市综合体
随着城市的快速发展，近年来，经济、城市人口和土地逐渐集中在某些地方。为了适应这个发展趋势，城市综合体是城市居民享受便捷的商务、工作、生活、餐饮、文化娱乐在一个城市的空间活动。城市综合体位于城市的核心地位，其优越的条件，交通方便，丰富的经济形式和人口流动大。然而，人口过度集中、土地过度使用，同时光污染的严重问题，因此现代城市规划中不在核心领域有更多的限制，以满足城市发展和日益增长的公民生活需要。 中国西部将要建立一个以成都市为贸易中心的商业区位。从这个的角度来看，不仅成都人喜欢此地，这样的都市也吸引更多的人在此居住、投资与消费。调查表明，成都市有超过80个城市综合体，有的是构造和一些在建的，万达广场是一个复合物。 万达广场位于西南在第二圈成都市区新成仁路、晋江的交叉路。它涵盖的情节从东二环路以北至以南的路，从金华路东再对老成仁路西。规划用地总计7.7公顷，总建筑面积40公顷，包括购物商场18公顷，15.4公顷的高层住宅，写字楼、酒店式公寓4公顷。 万达在总结前人经验的基础上提出了城市综合体商品房的第三代发展模式。它的优势在于结合商业活动类型如住宅，办公楼和酒店。新的居住模式的“城中城”形成，它集中了许多商业活动和商店、超市、食品和饮料服务、电影院、健身房、室内步行街等。多功能相互补充，最大限度的满足公民对商业需求的多元化设施和服务[1]。 1、空间配置 1.1建筑选址的关系 图形–地面关系的研究。在左图，建筑构成的图形空间的地面，和规划建筑有一个清晰的图底关系，建筑表现出强烈的完整性，并没有涉及到建筑空间精心设计。建筑建设关系基本上可以被转移到合适的人。图底关系是对城市空间的重要理论。万达广场是一个大型综合性建筑综合体，由不同商业活动组织成好的建筑流线。建筑覆盖总面积约7.8公顷，广场与总计近5公顷，因此建筑平面空间接近广场，和图2地面的关系是明确的。建筑和空间均匀分布，他们每个连续连接，建筑和空间相互转让关系[ 2 ]。然而，空间不是全封闭的，所以图的转换对建筑有影响。
商场营运工作计划 商场营运工作计划 2016年百货商场营运经理年度工作总结及15年工作计划.doc 2016xx商场百货营运经理年度工作总结及15年度计划周而复始又过了一年，在这一年里，非常感谢上级领导对我的信任，既是对我履行职责的监督，也是对我个人的关心和爱护，更是对我的极大帮助，让我得以学习、成长、进步。我将利用本次总结的契机，认真回顾检查自己履行职责的情况，诚恳听取上级领导的审议和批评，不断改进工作，更好地履行职责。回顾今年，我部门紧紧围绕目标的整体部署及全年工作计划开展工作。为完成每期目标，为了提升自我，完成业绩，商场基层领导班子加强了人员管理及导购员的服务意识、服务状态、陈列等的管理。特别值得肯定的是，今年的团队竞赛中我们精百部的凝聚力都取得了名次，全体员工团结一心，共同努力，在郊游活动中也表现出比其他部门更和谐团结的一面。不仅提升了精百部形象，而且销售业绩也有攀升。 去年13年1月至12月15日总销售量22167763.01元，今年14年同期销售量为27732078.9元(扣除周六福:339748、电信:198232、眼镜店:1197)，今年的发展速度是去年同期的1.2陪，比去年同比增长25%。回望我xx部在13年到12月15日前的区域销售情况，如下: 化妆品区:3231993.60 女装区:7708454.50 鞋区:3991056 童装:508158.6 床品:1443288 内衣区:1103296.81
皮具:903932.4 饰品:460260 钟表:1413012.4 周六福:448358 烟酒:493734.7 电子:134102 其他男装:328116 合计:22167763.01 图1 年度工作计划总结-招商营运部 2016年工作总结 2016年工作计划 提交部门:总经办 提交人: 李光超 日期:2016.1.26 大型商场管理制度--营运部 宿迁国泰百货大楼股份有限公司管理手册营运部营运部岗位职责 一、营运部工作职责 全面负责商场招商营运工作，制定销售计划及品牌升级、品类规划方 案并负责具体实施，做好供应商及员工的管理服务工作。 二、营运部工作主要岗位职能 1、熟知公司各项管理规定及工作要求; 2、熟知公司《商品流转程序》及各职能部门的业务运作情况; 3、熟悉商场整体运作流程; 4、熟悉商场所售商品结构和区域分布;