租赁房屋抵押可以享有优先受偿权吗？

第1篇一、引言房屋产权法律是关于房屋所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权等方面的法律规范。

不同国家的房屋产权法律规定各有特色，反映了各自国家的法律传统、经济发展水平和社会制度。

本文将简要介绍几个主要国家的房屋产权法律规定，以供参考。

二、美国房屋产权法律规定1. 房屋所有权在美国，房屋所有权通过“产权证书”（Deed）来证明。

产权证书是证明房屋所有权的法律文件，由土地登记官（Recorder）或县法院（County Court）颁发。

2. 房屋使用权房屋使用权分为永久使用权（Estate in Perpetuity）和有限使用权（Estate for a Term of Years）。

永久使用权是指房屋所有权人可以永久使用房屋，而有限使用权是指房屋所有权人在一定期限内使用房屋。

3. 房屋租赁权美国房屋租赁权受到《租赁法》（Landlord-Tenant Law）的规范。

租赁合同是租赁双方权利义务的法律依据，租赁合同应当明确租赁期限、租金、押金、维修责任等内容。

4. 房屋抵押权美国房屋抵押权是指房屋所有权人将房屋作为抵押物，向债权人提供担保的一种方式。

房屋抵押权人有权在房屋所有权人违约时，依法拍卖房屋并优先受偿。

5. 房屋继承权美国房屋继承权遵循《遗嘱法》（Probate Law）和《继承法》（Intestate Succession Law）。

遗嘱继承是指房屋所有权人通过遗嘱指定继承人；法定继承是指房屋所有权人死亡后，没有遗嘱，按照法律规定由法定继承人继承。

三、英国房屋产权法律规定1. 房屋所有权在英国，房屋所有权通过“地契”（Deeds）来证明。

地契是证明房屋所有权的法律文件，由土地登记官（Land Registry）颁发。

2. 房屋使用权英国房屋使用权分为绝对使用权（Absolute Possession）和有限使用权（Limited Possession）。

绝对使用权是指房屋所有权人可以永久使用房屋，而有限使用权是指房屋所有权人在一定期限内使用房屋。

论抵押权的效⼒2019-08-29【摘要】抵押权的效⼒是抵押权制度的核⼼问题，本⽂从被担保债权、担保物、抵押关系当事⼈三⽅⾯⽅⾯论述抵押权的效⼒，研究抵押权的效⼒问题具有深远的理论与现实意义。

【关键词】担保债权；担保物；抵押权⼈；抵押⼈抵押权的核⼼是就抵押物的交换价值优先受偿，抵押权⼈在实现其优先受偿权的过程中必然与抵押⼈之间发⽣⼀定的权利义务关系。

所以，抵押权的效⼒涉及三个⽅⾯的内容，即抵押权对主债权、抵押物以及抵押权关系当事⼈的效⼒。

⼀、抵押权对被担保债权的效⼒抵押权所担保债权的范围，是指抵押权⼈实现抵押权时，得以优先受偿的债权的范围。

⼀般⽽⾔，抵押权效⼒所及的范围遵从当事⼈意思⾃治，以其约定确定。

但是在当事⼈没有约定或是约定不明时，抵押权所担保的债权通常不仅包括主债权，还包括主债权的利息、违约⾦、损害赔偿⾦及实现抵押权的费⽤。

其中抵押权的设定并不转移抵押财产的占有，由此，抵押担保的范围并不包括保管担保财产的费⽤。

（⼀）主债权主债权，也称为原债权、本债权，因为主债权是抵押权设定和存续的前提和基础，其为抵押权效⼒所及⾃不待论。

（⼆）利息此处所指利息仅为约定利息，因为法定利息属迟延利息之范围，适⽤法定范围，它属于违约责任的⼀种形式，应当归⼊损害赔偿⾦的范围。

我国《物权法》明⽂规定抵押担保的债权范围包括利息，因此，不论债权⼈是否就债权利息予以抵押登记，利息债权应当属于被担保的债权，可以由抵押物受优先清偿。

（三）违约⾦违约⾦并⾮是抵押权当然的担保范围，需要抵押关系当事⼈对违约⾦做出明确的约定，且在抵押必须登记时加以登记⽅可⽣效作为抵押权担保的范围。

对此，各国民法⼀般要求，违约⾦作为主债权的附随性债权也属抵押权效⼒所及，但必须经登记；未经登记的违约⾦，不得就抵押物优先受清偿。

（四）损害赔偿⾦损害赔偿⾦是⼀种合同责任。

其本质是交换的反映。

对此，国外民法尚⽆明⽂规定，我国担保法则明确列为抵押权担保的债权范围。

司考民法复习：用益物权与担保物权考点整理抵押权1抵押权的概念与特征。

应掌握抵押权的概念与特征。

特别应当明确的是，抵押权的客体必须是特定的可处分的财产。

至于限制流通物能否设定抵押权，担保法未予规定，但一般学者认为，其抵押权有效，但禁止流通物上不得设定抵押权。

抵押权是不转移标的物占有的物权。

2抵押物的范围。

抵押物的范围包括：（1）土地使用权。

土地使用权主要是指国有土地使用权，农村耕地使用权不得设定抵押，但四荒土地使用权以及乡镇企业用地连同乡镇企业厂房可以抵押。

（2）房屋。

房屋可以设定抵押权，但房屋如转化为以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施的，不得抵押。

宗教用房不得抵押。

机关法人的公益性财产，如机关法人的办公用房、部队营房也不宜设定抵押。

农民用房可设定抵押权。

（3）交通运输工具。

交通运输工具可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。

（4）机器设备。

机器设备可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。

（5）林木。

林木可以设定抵押权。

（6）其他财产。

包括依法获准建造或正在建造中的房屋，办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

正在建造或计划建造的船舶可设定抵押。

但已被查封、扣押、监管的财产以及违法违章的建筑物，均不得设定抵押。

3抵押合同。

抵押合同是抵押人和抵押权人之间签订的合同，应采书面形式。

抵押合同对担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。

法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人拒绝办理登记致使债权人遭受损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

抵押合同不得约定流质条款，即抵押物的所有权在主债权未受清偿时归债权人所有。

流质条款为无效条款，但流质条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

实例演练1甲为一农民，因建房而向乙借款，双方约定，将自己承包的五亩及地上所种的小麦抵押给乙。

因甲无力还款而引起纠纷。

当前民商事审判中的疑难问题4最高人民法院民二庭副庭长刘贵祥第四个问题是关于的抵押方面的几个问题。

目前的担保形式是四种，保证就是信誉担保，人的担保，还有抵押，质押，留置，定金，这五种担保形式。

我们谈的问题多是是带有研讨的性质。

我说出这个观点，大家可以不同意，不过法院司法解释规定的东西我们是不管你们赞同不赞同，我们审判的实务是必须要遵守的。

就是最高法院的个案答复，有重要的参考和指导意义。

但是作为探讨问题就不一样了，比如说我讲过的保证期间约定过长的问题，一开始起码出现了三种观点，关于合同无效这个诉讼时效起算问题也有很多观点，争论的一塌糊涂。

到现在关于合同无效的诉讼时效起算点还争论很大，这是没有办法的问题。

而我一般的观点是按照司法解释来的，有个案答复，我基本上是按照个案答复来讲；如果没有，大家也知道我特别强调是个人观点。

梁老师写了一本书叫做《裁判方法》，除了我们学理解释、司法解释、立法解释之外，还有所谓的裁判解释。

裁判解释就是法官在审理案件的时候，对法律所做出的个人理解，个人的判断，所谓的自由心证和自由裁量；梁老师主要是说出现了法律上的空白，对法律概念上的不确定，这三种情况下都需要法官来做出判断。

比如说法律没有规定补漏，需要法官来做。

除了司法解释之外，司法解释也没有作怎么办？法官不可能因为法律没有规定而拒绝裁判。

那么有的有规定，这个有规定，那个有规定，大家都会看，可能说最高法院的司法解释跟前后的法律不一致，有矛盾怎么办？有先用的法律适用规则，后法优于前法。

上位阶的法又优于下位阶的法，特别法优于普通法，这个基本规则还是有的。

当法律出现一些概念不确定的时候最难办了，因为解释方法太多了，由于不同的解释方法做出不同的理解。

比如关于诉讼时效这个规定，当时我们请了几个老师，有一个请示答复，我们研究室的说民法通则有一条规定关于诉讼时效的规定，诉讼时效届满之后，债务人自愿履行的，不受诉讼时效的约束。

当时有一个请示，不受诉讼时效约束是什么意思，自愿履行又是什么意思？下面法院让最高法院答复这个问题，最高法院研究半天说搞不懂。

司考民法钟秀勇讲义：抵押权司考民法钟秀勇讲义：抵押权。

2014年司法考试复习的大幕已经拉开，很多考生投入了新一年的复习之中。

为了帮助广大考生更好地进行复习，法律教育网整理了抵押权的名师讲义，希望能够帮到大家。

精彩链接：司考民法钟秀勇讲义：地役权司考民法钟秀勇讲义：担保物权概述司考民法钟秀勇讲义：共有司考民法钟秀勇讲义：物权法定原则一、抵押权的设立《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

二、抵押中的“地随房走、房随地走”《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

【例一】甲仅有一栋楼房，为了融资，甲于4月1日将自己的房屋抵押给乙，仅办理了房屋抵押登记。

4月20日，甲又将建造楼房的建设用地抵押给丙，仅办理了建设用地使用权抵押。

①4月1日，乙同时取得房屋占有范围内建设用地使用权之抵押权（第一顺位）。

②4月20日，丙同时取得房屋的抵押权（第二顺位）。

③房屋和房屋占用范围内的建设用地均构成重复抵押，乙第一顺位，丙第二顺位。

④仅房屋占用范围之外的建设用地由丙单独享有抵押权。

【例二】为了融资，甲将自己的建设用地使用权抵押给乙，向甲借了1000万元（无利息），并办理了抵押登记。

此后，甲在该建设用地上建造房屋。

物权法历年司考真题2002 年（一）单项选择题3.甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。

现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权答案：D知识点：（1）按份共有：共有人的优先购买权（2）租赁：承租人的优先购买权（3）物权优先于债权8.甲将房屋一间作抵押向乙借款20000 元。

抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000 元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。

对此，下列哪一表述是正确的?A．甲有权将该房屋出卖；但须事先告知抵押权人乙B．甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意C．甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意D．甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权答案：《物权法》已作了不同的规定，见《物权法》191 条，因此物权法颁布后应选C，此题在《物权法》颁布前，所以当时的答案为 A知识点：抵押物的转让（二）多项选择题37.甲借用朋友乙的自行车数月。

期间，甲因急需用钱，向同事丙借200 元，并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。

后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。

现问下列哪些表述是正确的?A．因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效B．因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效C．甲、丙应共同赔偿乙的损失D．应由甲单独赔偿乙的损失答案：AD知识点：动产质权的善意取得40.甲急需资金经营商店，于是向乡信用社借款3 万元。

乡信用社要求甲用其中1.5 万元购买信用社发行的有奖无息定期一年的无记名的存单作质押，并对号码作了登记，但存单仍由甲持有。

后甲将存单以1.45 万元的价格转让给乙套现。

存单到期后乙拿到乡信用社要求兑现，乡信用社认为这是甲借款作了质押的，拒绝兑现。

预抵押登记有优先受偿权吗依据我国相关法律的规定，抵押⼈在正式办理抵押登记前，可以申请预抵押登记的，⽽抵押权⼀般是⾃办理登记后⽣效，那么预抵押登记有优先受偿权吗?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏的解答，希望以下的知识对读者有所帮助。

⼀、预抵押登记有优先受偿权吗申请预抵押登记后，没有正式办理抵押登记的，抵押权没有成⽴，所以是没有优先受偿权的。

《中华⼈民共和国民法典》第⼆百⼆⼗⼀条【预告登记】当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。

预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。

第四百零⼆条【不动产抵押登记】以本法第三百九⼗五条第⼀款第⼀项⾄第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权⾃登记时设⽴。

⼆、如何办理房屋预告登记(⼀)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。

商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履⾏的能⼒，具体说来需要具备已交付全部⼟地使⽤权出让⾦，取得⼟地使⽤权证书。

持有建设⼯程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投⼊开发建设的资⾦达到⼯程建设总投资的百分之⼆⼗五以上，并已经确定施⼯进度和竣⼯交付⽇期这四个条件后才能取得预售许可证。

(⼆)与开放商约定房屋预告登记。

在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另⾏书⾯约定房屋预告登记。

⽆论如何，双⽅约定是进⾏预告登记的前提。

(三)申请预告登记。

在已完成预售合同登记备案⼿续后，买房⼈可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。

如开发商未按约定与买房⼈共同申请预告登记，买房⼈可以单⽅申请预告登记。

(四)申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。

以上知识就是⼩编对相关法律问题进⾏的解答，申请预抵押登记后，没有正式办理抵押登记的，抵押权没有成⽴，所以是没有优先受偿权的。