《民法典》对“抵押权与租赁权关系”的重大改变+实践指引

租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。

因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。

但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。

⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。

”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。

”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。

原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。

”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。

四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。

民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。

⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。

如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。

《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。

抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。

其次，抵押权必须合法有效。

抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。

(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。

抵押权的⽬的在于担保债权受偿。

若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。

因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。

但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。

债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。

(三)债务⼈不履⾏债务。

倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。

(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。

债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。

“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。

”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《民法典》及相应司法解释在银行信贷业务中的应用作者：王春明2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《民法典》，2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过了《民法典》5个司法解释，其中《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》对银行信贷业务最为重要。

笔者就结合《民法典》及相关司法解释在银行信贷业务担保方面实务应用浅析如下。

1、居住权可能对抵押权带来重大影响相关法律法规：《民法典》第十四章第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。

第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。

实务分析：虽然居住权的设立对社会稳定具有重要意义，但对银行房产抵押贷款来说，是又一次挑战，亦即，在办理抵押登记前，信贷人员要核查抵押房产是否设立了居住权，如果存在居住权，就意味着丧失或降低了担保价值。

由于居住权自登记时设立，信贷人员在办理抵押登记时必须核查是否存在居住权，防止居住权设立在先影响银行担保权益。

结合案例：借款人以自有住宅抵押贷款20万元，期限1年，抵押登记前借款人将抵押房产设立居住权，居住权人为借款人的姑姑，年龄70周岁，身体十分健康。

贷款到期后借款人未能按期还款，虽然可以对抵押房产进行依法拍卖，但拍卖房产有居住权，无人参与竞拍，最终流拍，银行抵押权未能实现。

2、抵押不破租赁规则有修改，利用规则恶意逃废债将有所限制相关法律法规：《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

实务分析：《民法典》将“订立抵押合同前抵押财产已出租的”修改为“抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的”，《民法典》较《物权法》第190条规定增加了“转移占有”这一条件，在授信阶段，可以降低银行尽职调查难度，银行实地查看抵押物时只要未发现他人占有抵押物，可以认为抵押物不存在租赁关系。

经营管理浅析《民法典》担保物权新规对银行信贷业务的影响□ 杨晓宁摘要：《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式实施，《民法典》许多新原则、新概念和新规则，对银行信贷业务有着直接和深远影响。

本文围绕《民法典》担保物权中抵押财产范围、抵押与租赁关系、动产抵押效力、抵押财产处分、担保物权优先顺位等新规定，结合最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释等，分析了对银行信贷业务发展的影响及应对措施。

一、法定抵押财产范围有了新拓展《民法典》第395条明确7类财产可以抵押，第399条明确了6类财产不得抵押。

与《物权法》相比，变化主要有两方面：一是将海域使用权列入可抵押财产范围，删除以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，取而代之的是《民法典》第342条对土地经营权抵押的规定。

二是明确为公益目的成立的非营利法人禁止作抵押人。

银行在信贷押品准入上要把握好两个方面：一是银行在处理海域使用权、土地经营权等特殊抵押时，应关注政府主管部门政策、规范性文件要求，综合考虑抵押手续及抵押登记效力问题。

二是银行对以公益为目的的事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等非营利法人，不得接受其担保；对登记为营利法人的民办学校、幼儿园、医疗机构，审慎接受其提供的担保；对以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构，以公益设施以外的财产为其自身在银行办理信贷业务提供的担保，可以接受。

二、“抵押不破租赁”有了新变化《民法典》第405条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

《民法典》区别于《物权法》的变化主要有两个方面：一是将租赁关系的设立时间由“订立抵押合同前”变更为“抵押权设立前”，对于不动产抵押合同签订后到办理抵押登记前这一时段，仍然适用抵押不破租赁规则。

二是增加了“转移占有”条件，有利于银行作为抵押权人对抵押财产的调查。

银行作为抵押权人要从两方面做好应对：一是签订抵押合同后尽快办理登记，避免抵押人在登记前恶意出租并交付抵押物。

最高人民法院对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.07.05•【分类】其他正文对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复您提出的《关于修订和深化执行〈民法典〉融资租赁合同专章的建议》收悉，现答复如下：您提出的关于修改《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）融资租赁合同章相关立法条文的建议，我们将认真研究，积极向立法部门反映实践中存在的问题。

关于在《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》中增加由出租人自行处置方式确定租赁物价值的规定的建议，我们将通过调研及时论证完善的具体方式。

一、关于出租人取回租赁物与主张赔偿损失是分别基于物权和债权而提出的不同主张，不存在抵偿关系的问题。

从立法的体系角度看，根据民法典融资租赁合同章的规定，当事人可以在承租人逾期支付租金（第七百五十二条）、承租人擅自处分租赁物（第七百五十三条）、租赁合同无法继续履行（第七百五十四条）等情形下，行使合同解除权。

根据您在建议中关注的问题，我们主要分析承租人逾期支付租金构成根本违约，出租人依据民法典第七百五十二条请求支付全部剩余未付租金，也可以解除合同，收回租赁物时，因租赁物的归属不同，可能产生的不同法律后果。

如果出租人选择请求承租人支付全部剩余未付租金、其他费用和损失（未付租金占有的利息损失等）的，并不适用民法典第七百五十八条的清算规则。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十五条的规定，出租人可以在诉讼中主张以拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿，也可以请求参照“实现担保物权案件”程序拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿。

拍卖、变卖租赁物发挥的是担保功能。

租赁物已经登记的，出租人享有优先权，租赁物未登记的，不能对抗善意第三人。

如果出租人选择请求解除合同，收回租赁物的，出租人收回租赁物的法律后果会因为租赁物归属不同而有所区别。

2023-2024年农发行调查评估专业技能资格准入基础知识考试题库（附含答案）一、单选题1.国有资本经营预算制度的核心是（）。

A：调整私有企业和国有企业之间的分配关系B：调整国有资本经营预算与社会保险基金预算之间的关系C：调整国家和国有企业之间的分配关系D：调整国有资本经营预算与政府性基金预算之间的系正确答案：C2.O是财政制度的核心，是财政赖以存在的基础，是国家政治体制的重要组成部分。

A：财政收入制度B：财政支出制度C：政府预算制度D：国家金库制度正确答案：C3.资本市场是长期资金融通的市场，主要包括（）。

A：大额可转让定期存单市场和股票市场B：债券市场和股票市场C：同业拆借市场和回购市场D：大额可转让定期存单市场和票据市场正确答案：B4.所有权的消灭包括绝对消灭和相对消灭。

下列情形中,属于所有权绝对消灭的是()。

A：甲的一古代字画被焚毁B：乙的汽车在其死后被其子继承C：丙的珍珠项链遗失D：丁将房屋变卖正确答案：A5.依据《民法典》，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后O日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

A：五B：十C：十五D：二十正确答案：B6.依据《关于落实“藏粮于地”战略推动农地业务高质量发展的意见》，对2023年新发放的支持黑土地保护的农村土地流转和规模经营贷款FTP价格优惠OBP。

A：10B：15C：2D：25正确答案：C7.依据《中国农业发展银行行内联合贷款业务管理办法》，O负责办理担保手续，并负责抵（质）押物的日常管理工作A：牵头行B：代理行C：参与行D：项目所在地成员行正确答案：B8.农发行调查评估条线员工，应恪守独立自主、客观公正、专业判断等原则，保持OA：精准性B：营利性C：独立性D：民主性正确答案：C9.未经O的汇票，银行不予贴现。

A：托付B：提示C：承兑D：担保正确答案：C10.依据《中国农业发展银行行内联合贷款业务管理办法》，（）应在每个还本付息日前30日，书面通知借款人，要求借款人按时支付贷款本息。

《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】•【分类】司法解释解读正文《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用作者：林文学杨永清麻锦亮吴光荣作者单位：最高人民法院目次一、担保制度解释的制定背景和经过二、担保制度解释的指导思想三、担保制度解释对于优化营商环境的具体体现四、担保制度解释的主要内容为正确适用民法典有关担保制度的规定，切实规范担保交易秩序，保障债权实现，缓解中小企业融资难、融资贵等问题，2020年12月25日，最高人民法院审判委员会第1824次会议通过了《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称担保制度解释），并已于2021年1月1日起施行。

现就担保制度解释涉及的有关问题予以说明，以期对该解释的正确理解和适用有所裨益。

一、担保制度解释的制定背景和经过担保作为一项重要民事法律制度，涉及民事法律体系的各个方面，担保制度的完善对于促进经济发展起着至关重要的作用。

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了民法典，民法典的颁布对于各主体的民商事活动都具有深远的影响，尤其是在担保领域，民法典作出了重大变革，包括保证方式和保证期间的修改、纳入非典型担保合同、逐步消灭隐形担保、抵押财产转让规则的调整等诸多方面。

为切实做好民法典的贯彻实施工作，正确适用民法典有关担保制度的规定，我们对原担保法解释进行逐条梳理并进行了较为深入的研究，组成了专门的研究团队，对担保领域的相关理论和实务问题进行了深入的专题研讨，为此次司法解释起草工作打下了坚实的理论基础。

为确保司法解释能够符合经济交易的基本规律，便于人民法院在审判实践中统一裁判尺度，我们在加强调研的基础上，广泛征求社会各界意见，力求达成认识上的一致。

在2019年起草《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）期间，我们已经比照民法典草案的相关规定，对于担保制度进行系统性梳理，在《纪要》中设置专门章节予以规定，对于《纪要》在审判实践中取得良好社会效果和法律效果的内容，此次司法解释予以吸收和改进。

《民法典》知识问答第5期（物权编）1.关于自然资源，下列说法正确的是（）【多选题】 *A.国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。

(正确答案)B.国家实行一切自然资源都有偿使用的制度。

C.依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

(正确答案)D.用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。

所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

(正确答案)答案解析：《民法典》第324条、325条、326条、329条。

第325条：国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。

2.关于居住权，下列说法正确的是（）【多选题】 *A.设立居住权，当事人可以采用口头形式订立居住权合同。

B居住权不得转让、继承。

(正确答案)C.可以通过遗嘱方式设立居住权。

(正确答案)D.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

(正确答案)答案解析：《民法典》第367条、369条、第371条。

第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

3.判断：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该土地所有权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

（）【单选题】 [单选题] *A.正确(正确答案)B.错误答案解析：《民法典》第378条4.关于地役权，下列说法正确的是（）【多选题】 *A.设立地役权，当事人可以采用口头形式订立地役权合同。

B.供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

(正确答案)C.供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

(正确答案)D.地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。

《民法典》中涉居住权房屋的执行难题及其破解一、本文概述《民法典》作为新中国第一部以法典命名的法律，其在中国的法律体系中具有里程碑式的意义。

在众多的法律条文中，关于居住权的设定无疑为公民的居住权益提供了更为坚实的法律保障。

任何法律的实施总会遇到一些实际执行中的难题，特别是涉及居住权房屋的执行问题更是复杂多变，需要我们在实际操作中不断摸索和完善。

本文旨在探讨《民法典》中涉及居住权房屋的执行难题，并针对这些难题提出相应的破解策略。

我们将从居住权的定义和性质出发，分析居住权房屋在执行过程中可能遇到的法律问题，如权利冲突、执行难等。

同时，我们还将深入探讨造成这些难题的深层次原因，包括法律制度的不完善、执行机制的不健全等。

在此基础上，本文将提出一些针对性的破解策略。

这些策略旨在通过完善法律制度、优化执行机制、强化司法保障等手段，有效解决居住权房屋执行过程中的难题。

我们希望通过这些努力，能够为保障公民的居住权益提供更加有力的法律支撑和实践指导。

二、《民法典》中居住权房屋的相关法律规定在《中华人民共和国民法典》中，关于居住权房屋的规定主要见于第三百六十六条至第三百七十一条。

这些条款对居住权的概念、设立方式、登记生效、权利限制、消灭原因等进行了详细规定。

第三百六十六条规定了居住权的定义，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

这一规定明确了居住权的基本属性，即它是一种用益物权，旨在满足居住需求。

第三百六十七条规定了居住权的设立方式，包括合同设立和遗嘱设立两种形式。

这意味着，居住权的设立需要当事人之间的合意，并通过书面形式进行记载。

同时，遗嘱也可以成为居住权设立的依据。

第三百六十八条规定了居住权的登记生效制度。

根据该规定，居住权自登记时设立。

这一规定强调了登记在居住权设立过程中的重要性，有利于保护交易安全和当事人的合法权益。

第三百六十九条则对居住权的转让、继承等问题进行了规定。

《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。

原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

”根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。

根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。

通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。

这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。

因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。

2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。

这也是⼀个⾮常重要的改变。

在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。

特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。

此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。

论《民法典》第405条“抵押不破租赁”作者：李璐来源：《科学导报·学术》2020年第70期【摘要】我国《物权法》第190条规定了先租后抵情况下抵押不破租赁的原则，但该条并未明确出租事实应该如何认定，导致实践中出现倒签租赁合同的行为损害抵押权人的利益。

《民法典》第405条是对《物权法》第190条的实质性修改，将抵押权设立时间作为判断权利次序的依据。

本文先对《民法典》第405条的理解与适用提出几点看法，逐字对比《民法典》第405条和《物权法》第190条，再结合司法判例观察“抵押不破租赁”在实践中如何适用，并辨析“抵押不破租赁”的适用范围仅限于不动产，最后对倒签合同行为提出几点对策和总结。

【关键词】抵押不破租赁;抵押权;租赁权;转移占有一、“抵押不破租赁”概述“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。

准确理解该规则，主要有以下几点内容：（一）承租人已经占有租赁物虽然租赁权属于债权，但其具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。

也就是说，尽管租赁权的性质是债权，但却具有优先于物权的效力。

而之所以要对承租人进行如此高强度的保护，主要是在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，并且占有具有一定的公示功能。

因此，无论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”，都在《物权法》《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。

换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅是一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。

（二）在后的抵押权已经设定无论是“买卖不破租赁”，还是“抵押不破租赁”，本质上都是在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。

因此，在“买卖不破租赁”中，要求所有权已经发生变动;在“抵押不破租赁”中，要求抵押权已经设立。

而《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同，在动产抵押场合，固然往往意味着抵押权已经设立，但在批准生效场合，抵押合同成立也不意味着就当然生效;就不动产或不动产权利抵押而言，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利在效力上弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权。

最新《民法典》答题题库100题（单选76题多选24题含答案）最新《民法典》答题题库0100题（单选676题多选24题含答案）1、（单选题）某影星因声音独特并拥有特定的口头禅而被大众熟知。

如果该影星想使用法律手段对自己的声音加以保护，对其声音的保护应当参照（）保护的有关规定。

A.身体权B.名誉权C.姓名权D.肖像权正确答案：D2、（单选题）下列哪一情形，用人单位应当与劳动者订立无固定期限劳动合同?（）A、劳动者在该用人单位已经连续工作五年B、劳动者在该用人单位已经连续工作满十年C、已经连续订立二次固定期限劳动合同，但劳动者有严重违纪行为D、已经连续订立二次固定期限劳动合同，但劳动者不愿意续签合同正确答案：B3、（单选题）用人单位安排劳动者加班加点，工作日延长劳动时间的，按照不低于本人工资的（）支付加点工资A100%B150%C200%D300%正确答案：B4、（单选题）赵先生欲收养一名子女，对于其收养的相关事项，下列说法正确的是？（）A.赵先生与其收养的子女应当办理收养公证B.赵先生与其收养的子女应当签订收养协议C.应当向县级以上人民政府民政部门登记D.如果该子女查不到生父母，办理登记的民政部门应当登记后公告正确答案：C5、（单选题）耕地的承包期为()年。

A.三十B.十C.七十D.五十正确答案：A6、（单选题）小美家的泰迪犬走丢了，情急之下她悬赏一万元寻犬，小丽在路边发现了走失的泰迪犬并送还小美。

请问关于悬赏的一万元下列说法正确的是（）。

A.小丽有权索要悬赏的一万元，小美应当履行承诺B.小丽只能按照泰迪犬的市场价格索要悬赏金C.小丽有权索要悬赏的一万元，但是小美可以不足额支付D.小丽属于做好人好事，不应该索要赏金正确答案：A7、（单选题）小王有一台价值一万元的相机，先是在5月1日抵押给了小李，并办理了抵押登记，同年7月10日又抵押给了小张，并未办理抵押登记。

请问当所有的债权期限都届满时，对于该相机的清偿顺序下列说法正确的是（）。

民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。

条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。

承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。

本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。

在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。

在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。

抵押权和租赁权顺位规则研究作者：赵煜雯来源：《现代商贸工业》2023年第23期摘要：我国《民法典》第405条虽对抵押权和租赁权之间的顺位关系进行了一定的规制，但仍有较多不足之处。

对抵押权和租赁权的优先顺位进行法律规制，需结合租赁权物权化的规范目的，限制和区分其适用对象，并遵循“公示在先，权利在先”的一般规则。

在确定公示标准时，不动产租赁权应以转移占有作为主要标准，以登记作为补充标准；特殊动产租赁权应以登记作为唯一标准；一般动产租赁权应以转移占有作为标准。

不动产和动产抵押权都应以登记作为标准，而非以抵押权设立时间确定顺位。

此外，在处置先抵押后租赁的情况下，应判断租赁关系的存在是否对抵押权实现产生不利影响，而不直接地解除抵押物上的租赁关系。

关键词：债权物权化；抵押权；租赁权；公示标准；优先顺位中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2023.23.0441问题的提出我国现行《民法典》第405条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

”该条款较《物权法》作了部分修改，其将原《物权法》中的“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已出租并转移占有的”。

同时，该条款并未对先抵押后出租的情形在法律上予以明确。

实际上，第405条虽解决了抵押权和租赁权优先顺位的部分问题，但在法律适用和解释上仍有较多难题亟待解决。

第一，抵押权和租赁权优先顺位规则是否统一适用于动产和不动产。

从根本上说，此规则是租赁权物权化的重要体现，意在保护承租人的利益。

其中，不动产租赁往往承载了维护社会稳定和人民生活根基的重要作用，动产租赁较不动产租赁而言似不具备此根本性作用，而只是属于正常商品经济的一部分，那动产租赁权的物权化是否同样具有正当性呢？事实上，部分大陆法系国家基于此考虑规定仅不动产租赁得以适用对抗抵押权人的规则。

民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同4篇篇1民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同随着我国社会经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣。

在购房过程中，有些人会选择通过抵押房屋来获得贷款。

同时，一些房东也会选择将自己的房屋进行抵押，以获取一定金额的贷款。

在这种情况下，房屋抵押和租赁可能需要同时考虑，而《中华人民共和国民法典》中也有关于这一方面的规定。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在房屋抵押和租赁合同中，房屋抵押合同是在租赁合同之前签订的。

这是因为房屋抵押合同需要在银行或其他金融机构审核通过之后才能生效，而这个过程通常需要一定的时间。

因此，在签订租赁合同之前，房东或购房者需要提前与金融机构签订房屋抵押合同，以便正常进行后续的租赁手续。

在房屋抵押合同中，通常会明确规定房东或购房者对房屋进行抵押的金额、期限、利率等相关事项。

同时，房屋抵押合同一般会约定如果抵押人未能按时偿还贷款，抵押权人有权对房屋进行处置，以实现债权的清偿。

而在租赁合同中，也需要明确规定租赁的期限、租金支付方式、押金金额等重要内容，以保障双方的权利。

此外，在房屋抵押和租赁合同中，需要明确规定租赁期间是否可以将房屋进行二次抵押或转租。

如果允许这种操作，双方需要在合同中作出相应规定，以防止发生纠纷。

同时，双方还需注意在签订合同时要保护自己的合法权益，确保合同内容合法有效。

总的来说，房屋抵押和租赁是常见的房地产交易形式，而在这种情况下《中华人民共和国民法典》对于相关的规定和要求是非常重要的。

双方在签订合同时应仔细阅读合同条款，保护自己的合法权益，避免发生纠纷。

希望通过相关法律法规的规定，能够更好地促进房地产市场的发展，实现双方的合作共赢。

【2000字】篇2民法典是我国立法最重要的一部法律，对于房屋抵押和租赁的规定也是十分详细和严谨的。

在民法典中，关于房屋抵押在前租赁在后合同的规定是非常重要的，因为这涉及到房屋所有权、抵押权和租赁权之间的关系，关系到各方的权益和责任。

民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定“抵押不破租赁”，指的是出租⼈将财产出租并转移占有后，⼜⽤该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。

《民法典》颁布后，对于抵押权与租赁权冲突的规则较《物权法》发⽣了较⼤变化，对于两种权利的⾏使产⽣重⼤影响。

那么民法典中抵押权与租赁权的关系是怎么规定的呢?抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望对⼤家有所帮助。

⼀、民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定1.根据我国《民法典》的相关规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼀是指抵押权的设⽴不影响原租赁关系的存续，承租⼈仍可基于租赁合同继续占有使⽤租赁物;⼆是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物受让⼈继续有效，受让⼈取得的是有租赁负担的抵押物。

抵押⼈在设⽴抵押时应当将已经设⽴的租赁权事实告知抵押权⼈，因抵押⼈未尽告知义务⽽导致抵押物价值贬损的损失，抵押权⼈可以向抵押⼈主张。

在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这⼀事实受让⼈是明知的，受让⼈明知物上有权利瑕疵仍然从事交易应当风险⾃担。

2.法律依据：《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼆、抵押权⾯对租赁权时应注意哪些问题(⼀)动产抵押的，抵押权⼈除了签订抵押合同外，⼀定要办理抵押登记。

如此抵押权才能具有对抗效⼒。

否则，会因抵押的动产出租并交付后，承租⼈的租赁权优先于抵押权。

(⼆)承租⼈承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、⼟地等不动产，承租⼈需到不动产登记部门查询抵押、查封状况;租赁车辆、机器设备等动产，承租⼈需到市场监督管理部门(原⼯商⾏政机关)查询。

未尽到审查义务，承租⼈在租赁物设⽴抵押权后承租的，风险⾃担。

(三)抵押权⼈发现抵押物在抵押登记前已抵押的，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租⼈何时占有的。