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江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2022.06.10•【字号】•【施行日期】2022.06.10•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序正文执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理1. 承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2. 承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。
因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及《民法典》第七百零六条的规定认定租赁合同的效力：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点（类案裁判方法）案外人执行异议之诉又称执行标的异议之诉，是指案外人在执行程序中不服执行异议裁定，主张对法院查封、扣押、冻结的执行标的享有排除执行的民事权益，而向执行法院提出的诉讼。
与普通民事诉讼中确认之诉、给付之诉及形成之诉的私法功能不同，该类诉讼主要解决涉案执行标的物能否依法执行处置的涉公法问题，从而对不当或违法的执行措施予以纠正，对案外人真实合法的权利予以救济。
由于现行法律的相关规定不够具体明确，司法实践中存在适法不统一的情形。
本文结合司法实践中的典型案例，对案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。
一、典型案例案例一：涉及案个人执行异议之诉异议时间的审查执行法院在执行王某与周某买卖合同纠纷案件中，查封了被执行人周某名下的涉案房屋。
案外人郑某以其在查封前已购买涉案房屋为由请求中止对该房屋的强制执行。
执行异议被裁定驳回后，郑某以其对涉案房屋享有排除执行的民事权益为由，向执行法院提出案外人执行异议之诉，请求对涉案房屋判决不得执行并确认其对涉案房屋享有所有权。
审理中，被执行人周某对郑某主张的事实予以认可。
经审查，涉案房屋在郑某提出案外人异议前已通过司法拍卖裁定过户给竞买人陈某。
案例二：涉及基于合同法律关系提出的执行异议之诉因A公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，B公司申请法院查封了登记在被执行人A公司名下的多套房屋。
案外人刘某对其中一套涉案房屋提出执行异议，主张其为A公司的工程承包人，在法院查封前与A公司签订了商品房买卖合同，约定以工程款折抵购房款向A 公司购买该套商品房。
因此，刘某以其对涉案房屋享有消费者物权期待权为由，请求对涉案房屋判决不得执行。
案例三：涉及基于物权法律关系的执行异议之诉被执行人张某因未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，执行法院对登记在其名下的涉案房屋强制执行。
涉案房屋评估、拍卖过程中，案外人李某以其在法院查封前已与张某签订房屋代持协议，其系涉案房屋的实际权利人为由提出执行异议之诉，请求执行法院对涉案房屋判决不得执行并确认房屋归其所有。
山东高院执行局发布执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题文章属性•【公布机关】山东省高级人民法院,山东省高级人民法院,山东省高级人民法院•【公布日期】•【分类】问答正文山东高院执行局：执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题编者按2020年，山东省高级人民法院执行局编发了三期执行疑难法律问题解答，对规范全省法院执行实施行为，统一执行审查标准起到了一定指导作用，反响良好。
2021年始，执行局执行三庭根据当前执行工作中遇到的新情况、新问题，同时对前三期疑难问题进行系统整合，将陆续以专题形式，定期发布执行疑难法律问题参考意见，供全省法院在办理执行案件中予以参考，以推动全省法院执行规范化、专业化水平提升。
一、受理标准问题Q1.案外人执行异议的管辖法院应当如何确定？参考意见：案外人提出执行异议，原则上应由异议标的查封、扣押或冻结法院管辖。
执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院查封、扣押或冻结的执行标的提出异议的，由提出异议时的执行法院管辖。
受指定或者受委托的法院是原执行法院的下级法院的，由该上级法院管辖。
Q2.案外人对轮候查封、扣押、冻结的执行标的，提出排除执行异议的，法院应否受理？参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。
人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封、扣押、冻结自始未产生查封、扣押、冻结的效力。
因此，轮候查封并未发生实际查封的效力，案外人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应当向首查封法院提出异议。
案外人向轮候查封法院提出异议的，轮候查封法院裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回异议申请。
Q3.执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，案外人向首封法院提出异议后，首封法院予以支持并解除查封。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)【发文字号】法释〔2020〕21号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2020.12.29【实施日期】2021.01.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正）为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。
第一条异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。
申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。
不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。
异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。
第三条执行法院收到执行异议后三日内既不立案又不作出不予受理裁定，或者受理后无正当理由超过法定期限不作出异议裁定的，异议人可以向上一级人民法院提出异议。
上一级人民法院审查后认为理由成立的，应当指令执行法院在三日内立案或者在十五日内作出异议裁定。
法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋篇一：租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行王显彪高旭一、基本案情20XX年2月，周树君与李涵订立租房协议书，约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。
期间，李涵与第三人刘平共同居住此房屋。
后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金，20XX年4月23日，周树君到法院提起诉讼，要求法院判令解除租房协议书，同时要求李涵腾退租赁的房屋，给付欠缴的租金，并返还电卡。
20XX年6月3日，周树君与李涵在法院主持下，达成调解协议，双方解除租赁合同，李涵承诺其将于20XX年6月29日前将其租赁的房屋腾退，将该房及房屋配套的电卡返还给周树君，并向周树君给付房屋租金及违约金。
李涵未及时履行调解书确定的义务，20XX年6月30日，周树君向法院申请执行，要求李涵腾退房屋，返还房屋钥匙和电卡。
二、执行情况在受理该执行案件后，执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵，并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果，要求李涵务必尽快到法院，与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。
在此期间，申请人周树君来到法院，向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书，承诺书内容为：“经双方认可，李金明同意房主从20XX年7月10日开启李涵所租之房屋，屋内物品请费心给予整理，暂存放周先生处。
如有丢失损坏由李方负责。
”周树君据此要求法院同意撬开房门锁，将李涵的物品清空，将房屋交还给申请人。
执行人员经审查后认为，李金明虽为被执行人李涵的父亲，但其并非李涵的委托代理人，也非本案的当事人，其无权对李涵的物品进行处分，此事还须李涵亲自解决。
随后，在法院执行机制威慑下，李涵在第二次传唤后来到法院，执行人员立刻联系周树君，双方在法院主持下，研究腾房交接的方案。
李涵称该套房屋虽然是由其承租的，但是他是替第三人刘平租的，现在实际上是刘平在里面居住，房子里面有些什么东西他不清楚，哪些物品是刘平的也并不清楚。
执行异议之诉案件审理指南-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1执行异议之诉案件审理指南近年来，执行异议之诉案件数量增幅较大，审理中出现了很多新情况、新问题。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一法律适用，省法院民一庭在深入调研和综合论证的基础上，就执行异议之诉案件审理中的一些疑难问题制定本指南，供全省各级法院参考。
需要说明的是，本指南仅就《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条规定的执行异议之诉作出解答，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的执行分配方案异议之诉将另行研究并适时作出疑难问题解答。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一执法尺度，江苏高院民一庭经过深入调研，广泛征求意见，形成了《执行异议之诉案件审理指南》，并于2015年7月2日印发，供全省法院参考。
近年来，执行异议之诉案件数量增幅较大，审理中出现了很多新情况、新问题。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一法律适用，省法院民一庭在深入调研和综合论证的基础上，就执行异议之诉案件审理中的一些疑难问题制定本指南，供全省各级法院参考。
需要说明的是，本指南仅就《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条规定的执行异议之诉作出解答，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的执行分配方案异议之诉将另行研究并适时作出疑难问题解答。
1、受理执行异议之诉案件应当符合哪些条件根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条以及《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条的规定，案外人、申请执行人提起执行异议之诉，必须符合下列条件：（一）执行异议之诉必须在执行过程中，即在执行程序开始后、针对执行标的的强制执行程序终结前提起。
（二）案外人、申请执行人提起执行异议之诉必须经过执行异议审查的前置程序，即执行法院已经作出执行异议审查的裁定，案外人或申请执行人对裁定不服的，可以提起执行异议之诉。
案外人执行异议之诉分析【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。
但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。
本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。
对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。
【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封一、案例基本情况（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。
某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。
在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。
因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。
案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。
法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。
对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。
如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。
本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。
因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。
山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答文章属性•【制定机关】山东省高级人民法院•【公布日期】2020.07.28•【字号】•【施行日期】2020.07.28•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序,保全和先予执行正文山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答为妥善审理执行异议之诉案件，统一裁判尺度，提高审判质效，根据相关法律和司法解释的规定，现就审理执行异议之诉案件若干问题，解答如下：一、案外人在执行异议之诉中同时提出确权、给付请求，如何处理？答：案外人在执行异议之诉中，同时提出与案外人据以主张排除执行的民事权益直接相关的权属确认、给付请求的，人民法院可以一并审理，对于相关请求是否支持、是否排除执行，均应在具体判项中予以明确。
对于案外人提出的与排除执行的民事权益并非直接相关的其他请求，不予一并处理。
二、执行异议之诉案件审理期间执行程序终结，如何处理？答：在执行异议之诉案件审理期间，执行程序因申请执行人撤销申请、申请执行人的债权已经实现等事由而终结，原告未撤回起诉的，应当依法裁定驳回起诉。
三、案外人以具有优先受偿权为由提起执行异议之诉，如何处理？答：案外人以对执行标的具有担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，鉴于法定优先权仅影响受偿顺序，不属于排除执行的事由，一般应告知案外人通过执行异议复议程序或者分配方案异议程序解决。
四、案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：（一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理；（二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持；（三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。
浙江省高级人民法院办公室印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知（浙高法办〔2014〕39号）本省各级人民法院：现将《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》印发给你们。
执行中遇有问题，可根据不同诉讼环节分别报我院执行局或审监庭。
浙江省高级人民法院办公室2014年9月11日浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋（以下简称房屋）时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。
而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。
为了保障申请执行人和房屋承租人的合法权益，确保执行程序顺利进行，维护司法权威，省高院经深入调研，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供全省法院办案中参考。
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。
如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。
租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。
三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。
抵押畅抵债抗行后对案外人租金餌法律思考□澳门吴旎缘吴锦华一个案例：2014年4月29日四川媽旧房地产公司将位于乐至县的一处商业一号楼九个铺面抵押给西部某信托公司（以下简称：信托公司），商业二号楼十五个商铺抵押给成都某商业银行，并在当地不动产交易中心办理了抵押登记，2014年8月23日四川媽旧房地产公司（甲方，简称原出租人）将上述二十四个商业铺面打包出租给自然人戴夕阳（乙方），合同约定：租期六年，前三年免租租金，第四年租金为48元/平方米/月，以后每年租金按5%递增；乙方欠付租金或其他费用按照日千分之三支付违约金；乙方缴纳履约保证金80万元，预交2017年8月23至2017年11月22日租金；履约保证金在合同到期后，且经 甲方验收合格后十日内无息返还；合同还约定戴夕阳可以对商铺进行转租等内容。
2017年11月30日资阳市中级人民法院通过司法拍卖无果后将商业二号楼十五个商铺抵债并腾退给成都某商业银行。
2016年9月26日成都某法院对商业一号楼九个铺面进行查封冻结，商业一号楼九个铺面通过司法拍卖未果，2018年10月30日成都某法院出具抵债裁定，将上诉商铺以二拍起拍价抵债给信托公司。
信托公司并未办理产权过户登记。
信托公司于2019年9月21日向商铺实际使用人和承租人送达《告知函》，告知其：商铺所有权已经由成都某法院裁定归信托公司所有，请你接到本函后，主动与我公司联系，协商完善租赁手续，否则将视为非法占用，我公司将收回房屋并追偿占用期间的租金并追究法律责任，留下了联系人、联系电话等。
这样一个实践中的法律案例，涉及众多法律关系，即租赁合同法律主体的继承问题、租金收取起算时间点问题、债的抵消问题、债权债务的概括承继问题以及降低租金的情势变更问题等，在诉讼过程中，这些问题都成了争议焦点，一个看似简单的租金催收问题，变成众多法律关系的合集，如果处理不当，会给金融公司带来较大的经济损失，甚至应收的租金得不到法院的支持。
