抵押权的转让与租赁权

租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。

因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。

但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。

⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。

”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。

”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。

原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。

”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。

四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。

民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。

⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。

如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。

《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。

抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。

其次，抵押权必须合法有效。

抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。

(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。

抵押权的⽬的在于担保债权受偿。

若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。

因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。

但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。

债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。

(三)债务⼈不履⾏债务。

倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。

(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。

债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。

“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。

”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

不动产租赁权与抵押权的冲突摘要不动产所有人将不动产出租后，又在该不动产上设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押人在抵押权设立后将不动产出租的，《物权法》第190条第2款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”对此款规定的含义，应该：若租赁关系存续不影响抵押权实现，则租赁关系继续有效；若租赁关系存续影响抵押权实现，则租赁关系对抵押权人无效。

关键词租赁权抵押权冲突作者简介：陈玉婷，华东政法大学2011级法律硕士（非法学）研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-056-02物权作为绝对权，具有优先效力。

根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利，对第三人则不得主张之，买卖（所有权之移转）本应破租赁，但鉴于居住为基本需要，且不动产价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要，因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度，即“租赁权物权化”。

据此，租赁权虽为债权，但法律基于对承租人之特殊保护，赋予其对抗效力，使其物权化，由此便产生了一个问题：租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前，抵押在后；以及抵押在前，租赁在后的情况下，抵押可否击破租赁的问题。

笔者试从以下两种情况进行分析：一、租赁在先，抵押在后当主债权到期而不能获清偿时，债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时，就引发一个问题：抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束？亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上？关于此问题，我国《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”且《担保法司法解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

”《物权法》第190条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权的转让与出租权一、引言在房地产领域中，抵押权和出租权是两个常见的法律概念。

本文将重点探讨抵押权的转让与出租权的关系，探讨在转让和出租过程中各自的权益和责任。

二、抵押权的定义和特点抵押权是指债务人将其财产作为债务的担保物而设立的权利。

抵押权的特点在于，债权人可以依靠抵押物来进行债权的实现。

抵押权的设立通常需要经过合同的协议和登记的程序，确保其对抵押物的法律保护。

三、抵押权的转让抵押权可以在一定条件下进行转让。

转让抵押权需要债权人和债务人之间的协议，以及向相关机构进行公示和登记程序。

在抵押权转让后，债权人将债权的权益转让给他人，但是债务人的债务仍然存在，需要向新的债权人履行债务。

四、出租权的定义和特点出租权是指房地产所有权人将其房产出租给他人的权益。

出租权的特点在于所有权人通过租赁行为获得租金收益，但并不影响其对房产的所有权。

出租权通常需要通过租赁合同的订立，明确双方的权益和责任。

五、抵押权与出租权的关系在实际情况中，抵押权和出租权可以同时存在于一处房产中。

这种情况下，债权人拥有抵押权，可以依靠抵押物实现债权。

而房地产所有权人则可以享有出租权，将房产出租给他人并获得租金收益。

然而，在抵押权和出租权同时存在的情况下，需要注意各自的权益和责任。

债权人在行使抵押权时，需要尊重出租权人的权益，不得影响出租行为的正常进行。

房地产所有权人在享有出租权时，需要确保租赁行为不会影响到债权人的抵押权。

六、抵押权的转让和出租权的关系抵押权的转让可能会对出租权产生影响。

当债权人转让抵押权给他人时，新债权人可能会要求对房产进行重新评估或变更抵押合同的条款，这可能会对出租行为带来一定的影响。

出租人可能需要与新债权人协商并重新制定租赁合同。

七、出租权的转让和抵押权的关系出租权的转让一般不会对抵押权产生直接影响。

当房地产所有权人将房产转让给他人时，出租权也会随之转让。

但是，抵押权仍然存在，债务人需要向新的所有权人履行债务。

抵押权的转让与租赁手续抵押权的转让是指当债务人需要向第三方借款，且已存在可供抵押的财产时，债务人将其财产的抵押权转让给债权人作为借款的担保。

而租赁手续则指出租人将拥有的财产进行租赁，将其使用权转让给承租人以换取租金的过程。

本文将对抵押权的转让与租赁手续进行详细论述，以帮助读者更好地了解这两种交易方式的流程与规范。

一、抵押权的转让手续抵押权的转让通常需要经过以下几个步骤：1.确定借款需求：债务人首先需要确定其需要向第三方借款的具体数额，并充分考虑贷款期限、利率等因素。

2.寻找债权人：债务人需寻找愿意提供贷款的债权人，并协商确定贷款的利率、还款方式等借款条款。

3.确立抵押财产：债务人需要明确可以用于抵押的财产，并与债权人协商达成一致。

4.签订抵押合同：在明确借款数额、贷款利率和抵押财产后，债务人与债权人签订抵押合同，详细规定借贷双方的权益与义务。

5.办理登记手续：债务人需要按照相关法律法规办理财产抵押登记手续，确保抵押权的合法性和优先权。

6.履行还款义务：债务人应按合同约定履行还款义务，确保贷款按时偿还，以免导致抵押财产被拍卖。

二、租赁手续租赁手续的具体流程如下：1.明确租赁需求：出租人与承租人首先需要明确租赁的财产种类、租期、租金等具体需求。

2.协商租赁条款：出租人与承租人协商并达成一致，明确租金、押金以及租赁期限等相关条款。

3.签订租赁合同：根据双方协商的租赁条款，出租人与承租人签订租赁合同，详细规定租赁双方的权益和义务。

4.履行租赁合同：出租人应将财产交付给承租人，并提供相应文件和证明以确保财产的合法来源。

5.支付租金：承租人应按时支付租金，并妥善保管被租赁的财产，确保其正常使用并按时归还。

6.解除合同：租赁期满或双方协商一致解除合同时，承租人应按约定归还财产，出租人则应退还相应押金（如有）。

总结：抵押权的转让与租赁手续都是常见的金融和经济交易方式。

无论是抵押权的转让还是租赁手续，双方需签订合同并明确各自的权益和义务。

作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。

同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。

无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。

我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。

然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。

在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。

论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。

抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。

当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。

以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。

1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。

处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。

也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。

2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。

处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。

因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。

但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。

3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。

处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。

抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。

如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。

而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。

以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。

在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。

同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。

抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。

但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。

如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。

2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。

一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。

二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。

3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。

抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。

抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。

在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。

本文将从各个方面探讨这个问题。

一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。

抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。

债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。

抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。

租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。

租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。

租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。

二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。

在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。

比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。

如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。

例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。

2、债务人委托出租人处置抵押物。

这种委托可能使出租人优先受益。

如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。

3、债务人与出租人之间约定优先权。

在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。

作者简介:赵煜雯(1999-),女,汉族,江苏苏州人,苏州大学王健法学院硕士在读,研究方向:民商法学㊂抵押权和租赁权顺位规则研究赵煜雯(苏州大学王健法学院,江苏苏州215006)摘㊀要:我国‘民法典“第405条虽对抵押权和租赁权之间的顺位关系进行了一定的规制,但仍有较多不足之处㊂对抵押权和租赁权的优先顺位进行法律规制,需结合租赁权物权化的规范目的,限制和区分其适用对象,并遵循 公示在先,权利在先 的一般规则㊂在确定公示标准时,不动产租赁权应以转移占有作为主要标准,以登记作为补充标准;特殊动产租赁权应以登记作为唯一标准;一般动产租赁权应以转移占有作为标准㊂不动产和动产抵押权都应以登记作为标准,而非以抵押权设立时间确定顺位㊂此外,在处置先抵押后租赁的情况下,应判断租赁关系的存在是否对抵押权实现产生不利影响,而不直接地解除抵押物上的租赁关系㊂关键词:债权物权化;抵押权;租赁权;公示标准;优先顺位中图分类号:F23㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2023.23.0441㊀问题的提出我国现行‘民法典“第405条规定, 抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响㊂ 该条款较‘物权法“作了部分修改,其将原‘物权法“中的 订立抵押合同前 修改为 抵押权设立前 ,将 抵押财产已出租的 修改为 抵押财产已出租并转移占有的 ㊂同时,该条款并未对先抵押后出租的情形在法律上予以明确㊂实际上,第405条虽解决了抵押权和租赁权优先顺位的部分问题,但在法律适用和解释上仍有较多难题亟待解决㊂第一,抵押权和租赁权优先顺位规则是否统一适用于动产和不动产㊂从根本上说,此规则是租赁权物权化的重要体现,意在保护承租人的利益㊂其中,不动产租赁往往承载了维护社会稳定和人民生活根基的重要作用,动产租赁较不动产租赁而言似不具备此根本性作用,而只是属于正常商品经济的一部分,那动产租赁权的物权化是否同样具有正当性呢?事实上,部分大陆法系国家基于此考虑规定仅不动产租赁得以适用对抗抵押权人的规则㊂第二,抵押权和租赁权的顺位标志尚不明确㊂顺位表征着财产权实现的机会,财产上的各权利根据其取得对抗效力的时间来确定自身的优先顺位㊂现行法律即是对于抵押权和租赁权的顺位标志作出的修改,如将 转移占有 而非租赁合同成立生效作为租赁权顺位的标志㊂就租赁权而言,要求 转移占有 体现了对租赁权对抗效力的要求,如只是订立租赁合同,则其只是单纯的债权债务关系,又何以对抗物权?然而,转移占有的公示效力仍有一定局限性,更多学者提出采用登记的方式公示租赁权,认为未经登记的租赁权不能对抗已设立的抵押权更合理㊂对于抵押权来说,抵押合同的订立并不必然等同于抵押权的设立㊂同时,抵押权的设立也并不意味着该抵押权获得了对抗效力,目前规定仍然没有恰当体现出顺位标志和对抗效力之间的关系㊂第三,问题涉及如何处理先抵押后租赁㊂如抵押物在抵押权设立前就已转移占有给承租人,则原租赁关系不受该抵押权的影响,那么抵押物在抵押权设立后再转移占有给承租人的,是否原租赁关系就无法对抗该抵押权,抵押权人必然能够直接除去抵押财产上的租赁权,终止租赁关系呢?我国‘民法典“对该问题未作回应,以往的法律对该问题的规定也较为混乱,因此有必要研究讨论㊂2㊀‘民法典“第405条的适用对象2.1㊀债权物权化下的租赁权原则上,租赁权是债权,仅在当事人间具有效力,承租人有权请求出租人提供标的物上的使用收益,出租人有权向承租人主张租金债权,若出租人将租赁物转移给第三人后,承租人仅可主张违约责任,不能够向第三人主张继续占有使用租赁物㊂但各国基于政策和社会原因,皆陆续规定了 买卖不破租赁 ,赋予了租赁权在一定条件下对抗第三人的效力,也即租赁权的物权化㊂租赁权的性质是立法政策的选择㊂一开始,日本㊁德国等大陆法系国家法律都规定租赁权是债权,随着指导立法的政策变化,都逐渐将不动产租赁物权化㊂随着经济发展,生产力提高,财产的所有权和使用收益权能分离,利用他人财产的现象越发常见,包括但不限于在㊃131㊃他人建筑物中居住㊁营业等㊂因此,租赁权与人民生活密切相关,租赁权是否坚固直接影响着社会生活的安稳㊂虑及此,各国均采取增强租赁权效力的方针,规定租赁权,特别是不动产租赁权,可因登记㊁转移占有或证书交付等具有对抗第三人的效力㊂这种对抗第三人的效力,主要体现在买卖不破租赁规则中,出租人将租赁物转移给第三人所有后,若承租人的租赁权已通过占有或登记等方式进行公示,则能够对抗受让人,租赁契约对于受让人而言继续存在㊂其次,该物权效力也体现在对事实上侵害租赁权的第三人的损害赔偿请求权和排除妨害请求权㊂为平衡保护受让人和承租人的利益,租赁的物权化搭配以一定的公示措施,并在适用对象上进行一定限制㊂仅因当事人同意而成立生效的租赁合同并无对抗第三人之效力,唯通过一定方式将当事人间租赁关系表现于外者,方可取得物权效力㊂各国依据国情不同,规定不同的公示方式,包括交付(转移占有)㊁登记等,例如,‘奥地利民法典“明确规定, 如果租赁合同已在公共登记簿中登记,则承租人的权利被视为物权 ㊂2.2㊀抵押权与租赁权顺位规则的适用对象抵押权和租赁权的优先顺位规则是租赁权物权化的一个体现㊂抵押权是债权人在债权数额内对担保财产所享有的优先受偿权,旨在支配抵押物的交换价值㊂而租赁权是对物的使用收益价值的支配㊂若债务人能履行债务,抵押权人不必行使抵押权即可达到目的,此时抵押物上存在的租赁权和抵押权不会发生冲突㊂若抵押权人需行使抵押权,抵押权和租赁权就产生了冲突㊂租赁关系的存在严重影响了抵押物的交换价值,抵押权的行使也使得租赁等用益权等有随时被除去的危险,承租人对抵押物的支配得不到保证㊂抵押权和租赁权的顺位规则就是用以调和标的物上的用益价值和交换价值,通过强化已公示的租赁权的效力,增强对承租人的保护,平衡各方利益㊂抵押权和租赁权顺位规则中所指的租赁权须是物权化的租赁权,未物权化的债权对抵押权不具有优先效力㊂那是否所有财产上的租赁权都有物权化的必要呢?各国规定有所区别,通常认为不动产租赁更有物权化的价值㊂其中,德国民法典第566条和567条明确规定, 买卖不破租赁 以及 先出租后抵押 的规定仅适用于住房,在动产上仅通过第986条提供占有保护㊂法国民法典1743条则规定, 买卖不破租赁 仅适用于已订立公证或规定期日的租赁契约的土地承租人㊁佃农㊁房屋承租人㊂而日本民法典第605条也只规定不动产租赁在登记后能取得对抗第三人的效力,并未对动产租赁有明确规定㊂台湾民法典虽特例规定 买卖不破租赁 适用于不动产和动产租赁,但台湾民法典第866条却仅规定不动产先出租后抵押的情形,而未对动产租赁和抵押的情形予以规制㊂比较法上,通常认为动产租赁权没有特别保护的必要㊂一方面,不动产上的租赁多以居住㊁营业为目的设立,常构成承租人正常居家或营业生活的重要基础,不仅价格不菲,且频繁变动不利于社会稳定㊂另一方面,不动产的承租人多经济实力较弱,有倾斜保护之必要㊂反观动产租赁,除营业所需之生产设备外,多为日常生活用品的租赁,可替代性强,对承租人正常生活的影响较轻㊂因此,笔者也更认同将抵押权和租赁权顺位规则限定于不动产㊂其次,即便抵押权和租赁权顺位规则同时适用于不动产和动产,也有必要对两者分别进行规制㊂抵押权和租赁权的先后排序依赖于其公示顺序,不动产和动产物权变动依据其性质通常采取不同的公示制度,不动产和特殊动产通常以登记为公示要件,动产通常以转移占有为公示要件㊂故而,抵押权与租赁权的顺位规则有必要明确此种区分㊂3㊀抵押权与租赁权的公示标准和优先顺位3.1㊀租赁权的公示标准3.1.1㊀租赁权以登记为公示标准租赁权物权化 的公示功能由登记还是转移占有来承担是一个值得探讨的问题㊂租赁权的公示机制越发完备,权利的对世性也就越强,也就更倾向于平衡保护第三人利益㊂我国现行法律明确规定,以转移占有作为公示标准,不少学者认为,对不动产租赁而言,以登记作为标准更为合适㊂主要理由如下:一是登记比占有的公示效能高,公信力更强,也更为准确,在此种构造下,抵押权人只需查看登记簿,就能知晓财产的权属情况㊂二是若以转移占有作为标准,出租人和承租人可串通共同制造虚假的占有表象㊂三是租赁权如无需登记公示即可获得物权效力,将对交易安全造成巨大损害㊂第三人难以从外观获知抵押物上是否存在租赁权,却须为此承担重大风险㊂四是目前我国对于房屋租赁等不动产租赁已经建立起了登记制度,只是原先的登记主要以行政管理为目的,现在只需将登记赋予更强的私法效果即可㊂五是从比较法上看,日本㊁法国不动产租赁权等皆以登记为公示要件㊂理论上,以登记作为公示要件确实更能够达成平衡承租人和抵押权人利益的目的㊂然而,立法首先是要满足实践的需要㊂尽管我国‘城市房产管理法“早已规定,出租人和承租人应签订书面合同并向相关部门登记备㊃231㊃案,但我国不动产租赁的登记率仍远小于预期㊂一方面,租赁登记往往和租赁管理税等挂钩,出租人不愿配合进行登记,承租人也不愿意出租人将该成本转嫁于自身㊂另一方面,房屋承租人通常是经济上的弱者,自身知识有限,并无进行租赁备案登记的法律意识,常以中短期租赁为主要方式,登记手续对于其过于繁琐㊂因此,以登记作为不动产租赁的唯一公示标准仍不具备现实土壤㊂3.1.2㊀租赁权以占有为公示标准对于不动产租赁权,为何采取转移占有作为公示标准㊂其一,不动产租赁权是承租人对于不动产使用收益价值的直接支配,此支配建立在承租人对该不动产的直接㊁现实的占有上㊂因此,此种占有能够成为租赁权的外衣㊂反观普通的不动产物权,其占有关系错综复杂,直接占有人并不一定是所有权人,只有通过登记才能准确彰显其物权状态㊂其二,任何能够公开表征当事人的物权变动的效果意思的行为,都可以成为公示行为,不动产物权并非一定要通过登记进行公示,当占有能够公开反映不动产租赁权的状态时,也可以作为公示标准㊂其三,不管是先抵押后出租,还是先出租后抵押,法律所保护的都是设定抵押权时的抵押物的状态㊂可以说,即使不确定抵押物被转移占有的具体时点,只要在抵押权设立时,抵押物正为承租人占有,则设立的抵押权顺位劣后于租赁权㊂其四,从比较法上看,德国民法典和台湾民法也皆承认转移占有可以作为不动产租赁的公示标准㊂3.2㊀抵押权的公示标准我国不动产抵押权采公示生效主义,自登记时设立,即其设立之时已完成公示㊂因此,不动产抵押权的顺位以登记为准㊂根据‘民法典“第403条的规定,动产抵押采公示对抗主义,在订立抵押合同时生效,在办理抵押登记时才得以对抗第三人㊂‘担保制度解释“第54条规定,若动产抵押合同订立后未办理抵押登记,抵押人将该动产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外㊂因此,只凭合同设立但未进行登记的动产抵押权人,不得对抗已经取得占有的承租人,但能够对抗恶意承租人㊂换言之,动产抵押权原则上以其产生对抗效力的时间点作为确定顺位的标准,在例外情况下,以其权利设立的时间点作为标准㊂因原则上公示才能为第三人知晓,才能确定和第三人的先后顺序,若第三人以其他方式知晓了权利已设立,则以权利设立的时间为准也不会损害第三人的正当利益㊂因此,‘民法典“第405条一律以 抵押权设立 作为不动产和动产抵押权顺位标准的规定,不仅与其他法律相矛盾,也未能遵循 公示在先,效力在先 规则,其表述修正为 抵押权登记前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响 更为合理㊂3.3㊀抵押权与租赁权的优先顺位抵押权和租赁权根据其产生对抗效力,即公示的时间点进行先后排位,在先者得以对抗在后的权利㊂在确定不动产租赁权和抵押权顺位时,可采双轨制,比较租赁物转移占有或租赁登记备案的时间点和不动产抵押权登记的时间点来排列顺位㊂若承租人未进行租赁登记,则以转移占有时间为准;若其不能证明占有情况或者未占有租赁物,但进行了登记,则以登记时间为准;若其既能够证明已转移占有,同时也进行了租赁登记,则以二者中时间先者为准㊂登记相对于占有公示效能更高,更能准确反映不动产权属情况,但积极进行登记的不动产承租人并不应因该登记行为反而遭受不利,未进行登记的不动产承租人尚能通过证明占有情况维护自身权益,进行登记的不动产承租人也应当有此权益㊂另外,若双方只签订了租赁合同,未转移占有或进行登记,则该不动产租赁权不具有物权效力,不得对抗不动产抵押权㊂在确定特殊动产的租赁权和抵押权顺位时,应当统一以登记作为顺位标准㊂在确定一般动产的租赁权和抵押权顺位时,应当比较一般动产租赁中标的物转移占有的时间点和动产抵押权登记的时间点来进行先后排序㊂抵押物已出租但未转移占有的,不得对抗已登记的动产抵押权㊂当动产抵押权人订立抵押合同但未进行登记的,不得影响已出租并转移占有的租赁关系,但能够对抗知道或者应当知道已订立抵押合同的承租人㊂4㊀先抵押后出租的法律规制4.1㊀‘担保法解释“和‘物权法“的态度先抵押后出租,指的是同一财产上既有抵押权,又有租赁权,抵押权处于优先顺位的情况㊂抵押权设立后,如债务人不履行债务或者当事人约定的实现抵押权的事由发生,抵押权人可以就拍卖㊁变卖抵押财产所得价款优先受偿㊂因此,对抵押物的处置必然会改变抵押物的归属,也使抵押物上的租赁关系受到影响㊂对该优先顺位如何实现,有两种观点,第一种观点认为,在实现抵押权时,顺位在后的租赁权被当然除去,租赁关系当即不会约束受让人,也不会对该物的交换价值有任何不利影响㊂第二种观点认为,如果存在租赁关系的抵押财产经变价仍能够清偿抵押债权,表明租赁权的存在并未㊃331㊃对抵押权的实现产生不利影响,至于受让人在受让财产时已知该租赁的存在应自担风险,不值得特殊保护㊂因此,顺位在后的租赁权仅在对实现抵押权产生不利影响时可被除去㊂此前的‘担保法解释“和‘物权法“对该问题都作出了规定㊂前者第66条第1款规定, 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力㊂ 后者第190条规定, 抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 ㊂首先,在适用情况的描述上,两者都将 先抵押后出租 的情形限定在抵押权设立在先,订立租赁合同在后,并未完全考虑抵押权是否登记,租赁是否已转移占有,不符合 公示在先,效力在先 的规则,有一定局限性㊂其次,在法律后果的规制上,‘担保法解释“侧重于就承租人和受让人之间的关系进行规定,直接击破 买卖不破租赁 ,而‘物权法“则侧重于对承租人和抵押人之间的关系进行规定,更为合理,但仍没有明确采用上述两种方式的哪一种实现抵押权的优先顺位㊂在‘民法典“出台后,对 先抵押后出租 并没有明文规定,因此有必要进一步研究 先抵押后出租 的适用情形和法律后果㊂4.2㊀先抵押后出租的规制模式4.2.1㊀先抵押后出租的适用情形首先,要明确在何种情形下适用 先抵押后出租 的规定㊂台湾民法典第866条规定,在设定不动产抵押权后,抵押人可以在该物上设定其他用益物权或租赁权㊂事实上,先抵押后出租中所指的租赁权的性质应类似于用益物权,即该租赁权必须是物权化后的租赁权㊂如果是未转移占有或未经登记的租赁权,其性质仅为单纯的债权,根据物权优于债权的原则,承租人不得以租赁合同的存在对抗抵押权人行使抵押权,也不得对抵押物的买受人主张租赁权㊂这不仅是租赁权物权化的应有之义,也与 买卖不破租赁 规则相适应㊂根据我国‘民法典“第725条规定, 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力 ㊂即所有权变动不影响租赁合同效力的前提之一是承租人取得对租赁物的占有,未转移占有的租赁权不得对抗买受人,自然更不得对抗强制执行中的财产取得人㊂4.2.2㊀先抵押后出租的法律后果该规范的目的旨在调和抵押权和租赁权之间的关系,谋求最大程度地发挥标的物上的交换价值和使用价值㊂抵押人在设定抵押权后,仅发挥了该财产等价报酬征收机能的交换价值,其使用收益权并不会受影响㊂因此,抵押人不仅可以自己使用收益抵押物,可以在抵押物上设定用益物权和租赁关系,否则难以充分发挥物的价值㊂在不侵害他人合法权利的前提下,法律也应当鼓励对物的高效利用,促进商品经济发展㊂基于此,在租赁权的存在不影响抵押权的正常实现时,完全可以容忍该租赁权继续存在,发挥原有的功能㊂从比较法来看,日本和我国台湾地区都采用了较为灵活的方式处置在后的租赁关系,如台湾地区民法规定,抵押权人实行抵押权受影响者,法院可除去该权利或终止该租赁关系后拍卖㊂综上所述,笔者认为,顺位在后的租赁权并不因实现抵押权而被除去,还应当进一步衡量租赁权对抵押权实现的不利影响,判断是否使得抵押物无人应买或者出价显著低于市场价格而难以实现抵押债权,从而在保证抵押权人顺位利益的基础上,兼顾协调各方当事人的利益㊂参考文献[1]程啸.担保物权研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2017:384.[2]我妻荣.债权各论(中卷)[M].徐进,李又又译.北京:中国法制出版社,2008:188.[3]林诚二.民法债编各论(上)[M].北京:中国人民出版社, 2007:247.[4]谢在全.民法物权论(中册)[M].北京:中国政法大学出版社,2011:698-699.[5]李淑明.民法物权[M].台北:元照出版有限公司, 2012:399.[6]孙鹏,王勤劳.抵押权与租赁权的冲突与协调[J].法律适用,2009(2):20-23.[7]程啸.我国法上的不动产权利体系与不动产登记能力[J].中国不动产法研究,2016,13(1):39-58.[8]房绍坤.论抵押权与租赁权冲突之解决 兼评 民法典物权编(草案) 第196条[J].山东社会科学,2020(2): 24-29.[9]陈华彬.民法物权[M].北京:经济科学出版社,2016:108.[10]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2014: 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抵押权与租赁权有何冲突现在在借贷的情况下，债权⼈⼏乎都会选择抵押权作为保障债权的⼿段,这⽆可厚⾮,但是很多债权⼈在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为⾃⼰的债权是万⽆⼀失，⽆须担⼼的了。

这种观点其实是不绝对的，⽐如说租赁，那么这两者之间有什么冲突呢？下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。

抵押权与租赁权有何冲突抵押权⾸先是担保物权，是以确保债务清偿为⽬的的物权，以物的交换价值为内容，不是利⽤标的物本⾝的权利，⽽是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本⾝虽然已经毁损、灭失，⽽代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

⽽租赁权，是以⽀配物的使⽤价值为内容，标的物本⾝的瑕疵直接影响权利的⾏使，租赁权本⾝是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租⼈的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性。

由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受ng=EN-US,当债权⼈因债务⼈不能履⾏到期债务⽽对抵押物进⾏处分时,则可能出现因租赁权的存在⽽使抵押权⼈不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的⾏使⽽影响承租⼈继续租⽤该物的权利的情形,从⽽出现了抵押权和租赁权的冲突问题。

具体有两种情形：(⼀)先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满⽽租赁还未到期的情况下，就会产⽣抵押权和租赁权的冲突。

我国仅规定了租赁权发⽣在先，抵押权发⽣在后的情形，对抵押权发⽣在先，租赁权发⽣在后的情形未作明⽂规定。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

因此以已登记的抵押财产出租的，不适⽤"买卖不破租赁"的规则。

理由在于：1、在实现抵押权时，买受⼈可能因为标的物上负担租赁权⽽不愿意⾼价购买，致使其卖得的价款不⾜以清偿担保债权，则抵押权⼈应当有权要求解除租赁关系。

2、根据前⼿权利优先于后⼿权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成⽴的租赁权。

租赁中的租赁物抵押权及法律规定在租赁合同中，租赁物抵押权是一项重要的法律规定。

根据相关法律法规和合同约定，租赁物抵押权保障了租赁双方的权益，确保了租赁交易的顺利进行。

本文将从法律规定、抵押物的范围和抵押权的效力等方面进行探讨。

一、法律规定在我国法律中，租赁物抵押权主要依据《中华人民共和国物权法》第六章的相关规定进行。

该法规定了抵押权的设立、变更和消灭等问题。

租赁中的租赁物抵押权即为在租赁合同中约定的抵押权。

二、抵押物的范围根据法律规定，租赁物抵押权主要涉及租赁物这一特定的财产。

租赁物可以是不动产，如土地、房屋等；也可以是动产，如机械设备、汽车等。

在租赁合同中，双方应明确约定抵押的具体物品，并在合同中明确抵押物的权属和数量等信息。

三、抵押权的效力租赁物抵押权的设立，通常需要依法办理相关抵押登记手续，才能对第三人发生效力。

根据《不动产登记暂行条例》和《动产抵押登记办法》等法规规定，抵押物的抵押登记应当向有关登记机构提出申请，并办理相应登记手续。

只有取得有效的抵押登记证明，抵押权才能对第三人产生效力。

四、租赁中的抵押权保障租赁中的租赁物抵押权作为一种法律约定，主要起到保障出租方权益的作用。

通过对租赁物设立抵押权，出租方在租赁合同中获得了一种担保措施。

在租赁人未能按照合同约定支付租金或违约时，出租方可以行使其抵押权，保证其债权的实现。

同时，租赁物抵押权也为出租方提供了一种追索权的保障，当租赁人存在逃匿、转移或违约等情况时，出租方可以通过抵押权保全租赁物，并追究租赁人相应的责任。

总之，租赁中的租赁物抵押权是一项法律规定，通过设立抵押权可以保障出租方的权益，并确保租赁交易的顺利进行。

租赁物抵押权需要依法办理相关登记手续，才能对第三人产生效力。

通过租赁物抵押权的约定，出租方可以在租赁人违约时行使其抵押权，实现其债权的保全。

同时，租赁物抵押权也提供了出租方追究租赁人责任的法律依据。

因此，租赁双方应在合同中明确并遵守相关抵押权的约定，以确保自身权益的实现。

⼟地使⽤权的出租出让转让与抵押有哪些区别⼟地使⽤权⼈将⼟地抵押后，并不丧失转让权，但在转让⼟地使⽤权时，应告知抵押权⼈。

法律咨询：
⼟地使⽤权出租与出让、转让、抵押的区别是什么?
律师解答：
出租就是租给别⼈了，所有权没有转移;
出让、转让所有权都转移给别⼈了
抵押只是在你换不起账的情况下，所有权转移
相关法律知识：
⼟地使⽤权抵押的前提及准备⼯作
1、⼟地使⽤权抵押必须以初始⼟地登记作为前提，领取⼟地使⽤证。

2、以划拨、租赁、⼊股⽅式取得的⼟地使⽤权，必须连同地上建筑物⼀同抵押。

以出让⽅式取得的⼟地使⽤权，可以抵押。

3、⼟地使⽤权抵押应当进⾏地价评估。

(1)以出让⽅式取得的国有⼟地使⽤权，由抵押⼈委托具有⼟地估价资格的中介机构进⾏评估，评估结果由抵押权⼈认可并经国⼟管理部门确认后，发放确认⽂件，并批准抵押;
(2)以划拨、出租、⼊股⽅式取得的国有⼟地使⽤权可按不同的⽤途、性质实⾏差额抵押，由抵押⼈委托具有⼟地估价资格的中介机构进⾏评估，评估结果经⼟地管理部门确认，发放确认⽂件并批准抵押，核定出让⾦数额后，由抵押⼈和抵押权⼈签定抵押合同。

4、抵押⼈向⼟地管理部门申领《抵押许可证》。

⼟地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的⽤地性质规定该宗地抵押率，最⾼抵押⾦额。

同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国⼟部门办理抵押登记，未经登记的抵押⾏为⽆效”这⼀限制性条款。

民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。

条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。

承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。

本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。

在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。

在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。

民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定“抵押不破租赁”，指的是出租⼈将财产出租并转移占有后，⼜⽤该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。

《民法典》颁布后，对于抵押权与租赁权冲突的规则较《物权法》发⽣了较⼤变化，对于两种权利的⾏使产⽣重⼤影响。

那么民法典中抵押权与租赁权的关系是怎么规定的呢?抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望对⼤家有所帮助。

⼀、民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定1.根据我国《民法典》的相关规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼀是指抵押权的设⽴不影响原租赁关系的存续，承租⼈仍可基于租赁合同继续占有使⽤租赁物;⼆是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物受让⼈继续有效，受让⼈取得的是有租赁负担的抵押物。

抵押⼈在设⽴抵押时应当将已经设⽴的租赁权事实告知抵押权⼈，因抵押⼈未尽告知义务⽽导致抵押物价值贬损的损失，抵押权⼈可以向抵押⼈主张。

在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这⼀事实受让⼈是明知的，受让⼈明知物上有权利瑕疵仍然从事交易应当风险⾃担。

2.法律依据：《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼆、抵押权⾯对租赁权时应注意哪些问题(⼀)动产抵押的，抵押权⼈除了签订抵押合同外，⼀定要办理抵押登记。

如此抵押权才能具有对抗效⼒。

否则，会因抵押的动产出租并交付后，承租⼈的租赁权优先于抵押权。

(⼆)承租⼈承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、⼟地等不动产，承租⼈需到不动产登记部门查询抵押、查封状况;租赁车辆、机器设备等动产，承租⼈需到市场监督管理部门(原⼯商⾏政机关)查询。

未尽到审查义务，承租⼈在租赁物设⽴抵押权后承租的，风险⾃担。

(三)抵押权⼈发现抵押物在抵押登记前已抵押的，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租⼈何时占有的。

破产中土地房产抵押权与租赁权处置规则以下是 8 条关于破产中土地房产抵押权与租赁权处置规则：
1. 哎呀，你知道吗，在破产的时候，土地房产抵押权那可是很重要的呀！就像小明的公司破产了，银行拿着抵押权，那房子可就得优先考虑银行的权益啦！
2. 嘿，可别忘了租赁权哦！假如破产的房子租给了小李，那小李的租赁权也得合理处置呀。

就好像是在一个大舞台上，各方都要有自己的位置。

3. 想想看，要是抵押权和租赁权冲突了咋办？这就好比两辆车在一条路上相遇了呀！难道就不管不顾了？当然不行啊！
4. 破产中处置这些权利，得公平公正吧！不能偏袒一方呀。

就如同分蛋糕一样，要切得均匀合理。

比如小王的抵押和小张的租赁，都得妥善安排呢。

5. 土地房产抵押权可不能乱搞呀！要是随意处置，那不就乱套了么。

就像球赛没了规则，那还怎么踢得精彩呢！
6. 租赁权也不是可以随便忽视的哟！要是不顾租客的权益，那多不合理呀。

好比人家在海上航行，突然没了方向指引。

7. 破产中的土地房产抵押权与租赁权处置，真的需要好好想想怎么弄才对。

这可不是开玩笑的事，关系重大着呢，就像建房子要打好根基一样！
8. 总之呢，在破产中，土地房产抵押权和租赁权的处置得非常谨慎，要综合考虑各方面，不能马虎！要做到让各方都能接受，这才是正确的做法呀！。

抵押权和租赁合同6篇篇1甲方（抵押权人）：___________身份证号码：_________________________联系方式：_________________________乙方（抵押人）：___________身份证号码：_________________________联系方式：_________________________丙方（承租人）：___________身份证号码：_________________________联系方式：_________________________鉴于甲方与乙方达成以下协议：乙方将其拥有的特定财产作为抵押物抵押给甲方，以确保特定的债务得到履行。

同时，甲方同意将该抵押物出租给丙方使用。

为此，各方在平等、自愿、公平的基础上，经友好协商，就抵押权和租赁事宜达成如下协议：一、抵押物描述1.1 乙方将其拥有的______________________（详细地址）之房产/物品作为抵押物抵押给甲方。

二、抵押权条款2.1 乙方抵押之物业应确保其所有权无争议，且未被法院判决、行政命令或其他任何第三方权利所限制或影响。

2.2 乙方必须确保其抵押物不存在任何形式的法律纠纷或权属争议。

否则，由此产生的法律责任由乙方承担。

2.3 若乙方未能按期履行债务，甲方有权依法处置抵押物以实现其抵押权。

三、租赁合同条款3.1 甲方同意将上述抵押物出租给丙方使用。

租赁期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

3.2 丙方应按时支付租金，租金总额为______元，支付方式为每______（月/季/年）支付______元。

3.3 丙方有权在租赁期内合理使用抵押物，但不得损害抵押物，不得改变其结构或用途。

3.4 若丙方未能按时支付租金或违反租赁约定的其他条款，甲方有权解除租赁合同，并要求丙方立即返还抵押物。

四、债务履行及违约责任4.1 乙方应按时履行债务，若未能按时履行，甲方有权依法追究乙方的法律责任。

房屋买卖中的权利转让方式在房屋买卖中，权利转让是一个重要的环节。

买卖双方在交易过程中可能会涉及到房屋所有权、使用权、出租权等多种权利的转让。

为了确保交易合法、有效，各种权利的转让方式需要严格遵守相关法律法规。

本文将介绍房屋买卖中常见的权利转让方式，并对其进行详细论述。

1. 房屋所有权转让房屋所有权转让是房屋买卖中最常见的权利转让方式。

在买卖合同中，卖方将房屋的所有权转让给买方，买方支付相应的购房款项。

房屋所有权转让的程序通常包括以下步骤：双方协商签订正式买卖合同；办理房屋产权过户手续；支付购房款项；办理不动产登记等手续。

在权利转让过程中，买卖双方应当互相配合，遵守法律规定，确保交易的合法性和顺利进行。

2. 房屋使用权转让除了房屋所有权之外，房屋使用权也是房屋买卖中的重要权利之一。

房屋使用权转让一般指的是将房屋出租给他人使用。

在这种情况下，房屋所有权仍然属于卖方，而出租权则转给了租户。

房屋使用权转让需要双方通过租赁合同明确约定租金、租期、维修责任等相关事宜。

在租赁期间，租户享有与房屋使用权相应的权利和义务，并按时支付租金。

一旦租赁期满或双方协商解除合同，房屋使用权将转回给卖方。

3. 房屋抵押权转让在房屋买卖过程中，有时候卖方会将房屋作为抵押物借贷，此时涉及到房屋抵押权的转让。

在这种情况下，买方作为债权人可以要求卖方向其转让房屋抵押权，以保障自己的债权利益。

房屋抵押权转让需要通过债权人与债务人之间的协商或者通过法律途径进行。

在转让过程中，债权人需要确保房屋不存在其他抵押权或者纠纷，确保自己的利益得到保护。

4. 房屋租赁权转让除了出租房屋的使用权之外，卖方还有可能将自己对房屋的租赁权转让给买方。

这种情况下，买方成为租赁合同的受让方，继续履行原先的租赁合同，享有与租赁权相应的权益和义务。

在转让过程中，买卖双方应当认真审查租赁合同，确保转让的合法性和有效性。

总结起来，房屋买卖中的权利转让方式有房屋所有权转让、房屋使用权转让、房屋抵押权转让和房屋租赁权转让等多种形式。