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商业综合体建筑设计理念及关键要点探讨摘要：众所周知，城市综合体是现代社会城市不断发展的必然产物，因此，加强城市商业综合体的建筑设计尤为重要。
本文主要结合实例对城市商业综合建筑设计的相关要点进行探讨和分析。
关键词：商业综合体建筑；设计理念；关键要点引言随着世界经济的不断发展，各种高层建筑在城市中如雨后春笋般涌现，大型购物中心已成为集各种娱乐和购物活动于一体的休闲消费场所，逐渐成为休闲娱乐的基础，引领着现代个性化消费的前沿。
1商业综合体建筑设计理念设计本身就是一种预先计划好的行为，好的设计可以促进后续的发展。
因此，在设计和规划过程中，这类建筑必须具有前瞻性，以基本商业发展为基础。
但是，在设计过程中普遍坚持的基本理念应该是适应时代发展和公众需求，打造科技型现代商业综合体，坚持以人为本的基本原则，合理布局建筑空间，注重建筑规划与外观色彩运用的统一。
一是打造优质产品，塑造良好商业形象，加强规划设计下区域的空间品质，促进地理价值的进一步提升。
设计方案既要保证功能的完善和规划的合理性，又要体现生态绿化，始终坚持“经济、适用、美观”的基本原则，提高建筑功能，体现建筑价值；二是在功能设置和平面规划上，通常以商业步行街为中心，将所有店铺同时连接起来，以加强各种商业形式的联系。
所有主要建筑物应尽可能保持良好的朝向、通风和照明，整体造型美观，结构合理。
2现代商业建筑设计的发展现状中国的城市商业综合体发展较早，秋林百货是以百货公司为主要经营商品的城市商业综合体，最早成立于哈尔滨，它是俄罗斯人早期建立的一个城市商业综合体，随后的城市商业综合体逐渐发展和延伸，其主要功能由仓储、商业和辅助功能组成。
后来，随着城市的不断发展，购物模式不断更新，城市商业综合体也在不断变化。
城市的复杂生活需求被纳入商业综合体，以满足居民的购物、玩耍、社交和其他社会活动。
同时，一些商业设施和建筑的文化品位也在不断变化，目前有必要将城市环境融入城市商业综合体，促进城市商业综合体与城市的互动，以满足城市居民多样化的使用需求。
商业建筑规划设计控制要点(总6页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除商业建筑规划设计控制要点1、总平面的设计要求购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。
应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。
有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。
自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。
应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。
规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。
大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。
北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。
购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。
并且不能在商铺前横向设车道出入口。
人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。
2、购物中心的设计要求购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50 米。
首层商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。
购物中心商铺原则上不对外开门。
购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。
购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。
3、室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）室内步行街的中庭必须设在转折部位。
若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。
主中庭开洞面积大于600 平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。
两中庭间距离宜大于100 米。
严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。
若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
商业综合体开发浹程与規刘要虑一、商业項目优化的开发潼程K 开发定也 2s 体量規划 3、 物业配比4、 业态配比5、 功嵐分区 &平面布局7、设计任务书仁总体规划 2. 建筑设计3. 外立面设计4. 空间设计5. 交通设计6. 景观设计7. 照明设计 8. 装饰设计 1、 成本控制2、 材料及设备 招标采购3、 进度控制4、 工程质廈5、 资金计划 仁招商计划 2、 租金制定3、 招商策略4、 招商策划项目选址◊工程建设lj ＞招商运营1＞城市区位 2、 交通条件 3、 经济发展4、 城市规划5s 人口分布曾经有个不是很恰当但即很形象的比喻说:"做住宅地产是小学生，錶商业地产是大学生", 商业地产的开发与住宅地严的开发其实有很大的区别，从规划到建说设计、U 招商到舗售和运 t,商业地产的开发那比住宅地产复杂5、团从组建6、统一管理7、统一信息系统商业地产开发全程I监线：薛业策划和招商线红线:规划设计和建筑线紫线：运营伶理线报批报建线国际国内经济环境形势 初步币场调研：城巾、区位.环境、开发指标 等，确定I 丈域商业价值利商业机公分析。
J隔业地产幵发韦耍成本：lx I. 地成木仃也价軟及市政如住费 等》2、政府行政爭业性收费3、 建安成本:建筑和安装4、物业 启动及招商费用5、管理龙用6、 财务费用7、税金及附加.动项冃腦业公詞组 织及人力资 源规划决策过稈：尼否厂;介初发展战略々憐金怙呪城巾政笫风険和也休规创项目经济测算和可行性研究建筑形态及总卩规划规划世议功能分区及布同规划环境和杲或观创建议融姦方式，m 行先款、自有资金基金、伫托贷忍承it ift举资. 市场总体形彖规划顶II初步经济测球和业运营模式建议JB忖公司设立、工项、坏境评估、厉地产开发赛质顶目整体开发目标顶目整体开发战略项II幵发节凭的控制项日总依战略逹位分析顼II整体竟争5®略考虑顶II核心堯争促势的构协项II年股发展征咯删定不価工作整 体计划及预氛确定丽业公司商 业经背模式用地规划地形图. ・市政条 件,地帧水文,ft! 关规划文件和竦划 报吿中规划建议笛建筑：平面.鷹积划 分.柱网.立面风格. 园林將少卑松茨实.政第肉太：1.規划撚 度•布尚.体型.纤缄 送让• 2、消防：总圈 布环嗽点/难点部位, 3.人防：人防兴型和 沏枳.4.交通:JBA m 配冊•比例” 5、环 w ：磴点问題。
城市商业综合体建筑设计方案分析摘要：越来越多的商业综合体已经成为一些城市的重要组成部分和重要建筑，而商业建筑的商业圈，使商业综合体建筑成为城市的主要问题，在区域经济发展中发挥着主导作用，是餐饮、住宿、购物中心的集合，休闲等方面的功能建筑，是城市人口集中消费和企业竞争的场所。
由于其规模和多功能性，设计方案还提出了一系列复杂的问题，使用了先进的建筑技术标准，与正常条件相比，这些标准必须经过仔细设计。
关键词：城市商业综合体；建筑设计；该方案；分析研究1现代城市商业综合体建筑的特点（1）外部特征。
现代城市商业综合体建筑与其他城市综合体紧密相连，外部设计要求与当地城市的总体规划相统一。
集聚区主要是大范围的街区，这在一定程度上导致了城市结构的无序，并在一定程度降低了土地和空间的利用率。
因此，其设计特点具有高可达性、集约性、整体一致性和功能复杂性，以满足城市标准化发展的需要和商业建筑的内部功能需求。
商业综合体建筑一般建在城市交通网络发达、功能集中的区域，如交通便利的城区、城市主干道、城市地铁路口等，具有良好的空间辐射能力和经济集聚效应。
许多商业综合体建筑位于市中心，充分发挥其活动，不仅反映了城市的地标性建筑，还展示了城市的精神文明和经济发展，为城市的发展提供了动力。
由于商业综合体建筑具有很强的代表性和文化特色，方向感差的人会以它为参考寻找目的地。
（2）内部特征。
现代商业综合体的室内设计具有大空间尺度、树形交通系统、现代城市景观和高科技综合设施的特点。
综合体建内部通常设置大中庭，既能保证内部空间的通透性也满足建筑内部防火分区设置的要求。
综合体建筑内部的大尺度空间可以满足城市规划发展的需要和商业建筑的内部功能需求。
2城市商业综合体发展现状尽管在现代化进程中，商业综合体的数量不断增加，但仍存在许多模糊和混乱的问题。
目前，城市商业综合体设计中存在的主要问题是指导脱节、适应性弱、设计过度。
城市商业综合体由于其体量大、吸引力强，对城市产生了巨大的影响。
商业综合体设计方案1. 引言商业综合体是指集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性商业项目。
本文档旨在提供商业综合体的设计方案，确保商业综合体能够满足人们的需求，提供舒适的环境，吸引更多的消费者。
2. 设计原则在商业综合体的设计方案中，我们遵循以下原则：2.1 多功能性商业综合体应该提供多种功能，满足消费者的各种需求。
除了购物、餐饮和娱乐等常见的功能外，可以考虑增加一些特色服务，如健身房、影院、儿童乐园等，以吸引更多的消费者。
2.2 空间布局合理商业综合体的空间布局应该合理，方便消费者的流线，提供便利的购物体验。
不同功能区域应该明确划分，同时考虑到人流量的分布，合理安排出入口和通道的位置。
2.3 环境舒适商业综合体的设计应该注重环境的舒适性，营造一个宜人的氛围。
可以利用自然光线和植物绿化等手段，增加室内的自然元素。
同时，要注意空调、照明等设施的合理配置，确保温度和光线的适宜。
2.4 品牌定位和差异化商业综合体应该有明确的品牌定位，并通过差异化的设计和服务来吸引消费者。
可以考虑引入一些特色店铺、主题活动等，提供与众不同的消费体验。
3. 设计方案3.1 整体布局商业综合体的整体布局应该注重流线和空间的合理利用。
一般来说，可以将购物区域、餐饮区域、娱乐区域和办公区域等划分为不同的功能区域。
购物区域可以根据品牌定位和商品类型进行分类，方便消费者浏览和购买。
餐饮区域可以设置不同风格和档次的餐厅，满足不同消费者的需求。
娱乐区域可以设计儿童乐园、游戏厅、影院等多样化的娱乐设施，提供丰富的娱乐选择。
3.2 空间设计在商业综合体的空间设计中，可以采用开放式的设计风格，增加空间的通透感。
可以利用大面积的玻璃窗，让自然光线充分照射进室内。
同时，也可以在室内设置休息区、休闲区等，供消费者休息和交流。
3.3 环境设计商业综合体的环境设计应该注重舒适性和宜人性。
可以在室内设置一些绿植，增加自然元素。
可以利用合适的色彩搭配和灯光设计，营造温馨的氛围。
商业综合体方案设计与商业规划一、引言商业综合体，也称为商业综合体，是指将商务、购物、文化、休闲等多种功能融合在一起的建筑群体，是城市发展的重要组成部分。
商业综合体的成功不仅取决于其建筑设计，还包括商业规划的全面性和合理性。
探讨商业综合体方案设计与商业规划的重要性以及具体步骤。
二、商业综合体方案设计1. 建筑设计商业综合体的建筑设计需要考虑到功能性、美观性和商业运作的需求。
建筑外观应该吸引人，内部空间布局合理，便于商业运营者进行展示和销售。
2. 空间规划商业综合体的空间规划应该分为不同的区域，包括商铺区、餐饮区、娱乐区等。
每个区域都应该有清晰的定位和特色，方便顾客选择并提升消费体验。
3. 设施配套商业综合体所需的设施包括停车场、卫生间、休息区等，这些设施的设计应该符合顾客的需求，提升整体商业综合体的品质。
三、商业规划1. 市场调研在商业规划阶段，对当地市场进行调研是至关重要的。
了解当地人口结构、消费习惯、竞争对手等信息，有助于确定商业综合体的定位和特色。
2. 商业模式商业综合体的商业模式应该符合当地市场需求，考虑到租金、管理费、营销费用等因素，制定合理的经营计划。
3. 合作伙伴商业综合体的成功离不开合作伙伴的支持，包括商家、运营管理公司等。
建立合作伙伴关系有利于共同发展。
四、总结与展望商业综合体方案设计与商业规划是商业综合体成功的关键。
良好的设计和规划能够提升商业综合体的品质，吸引更多的顾客，实现经济效益和社会效益的双重目标。
未来，随着消费需求的变化和技术的发展，商业综合体方案设计和商业规划也将不断进行调整与优化，以适应市场的需求。
商业综合体大厦建筑方案设计说明随着城市化进程的不断推进，商业综合体大厦的建设变得越来越普遍。
商业综合体大厦作为商业地产的一种新兴形式，不仅提供了商家开展经营活动的场所，也为城市居民提供了购物、休闲、娱乐等一站式服务。
本文将对商业综合体大厦的建筑方案进行设计说明。
首先，在商业综合体大厦的建筑设计中，建筑风格的选择至关重要。
建筑风格要与周边环境相融合，既能体现大厦的独特性，又能与城市的整体风貌保持一致。
可以考虑采用现代建筑风格，融入一些传统元素，以增加建筑的艺术性和观赏性。
其次，在商业综合体大厦的功能规划中，需要充分考虑商家的需求和消费者的利益。
大厦的一层可以设计成商业街，为零售商提供出店的机会，吸引更多消费者。
从二层开始，可以设置餐饮区域，提供各种美食选择，吸引消费者在购物之余享受美食。
此外，还可以设置休闲娱乐区域，如电影院、KTV等，为消费者提供一站式的娱乐服务。
在功能规划中，还需要合理安排大厦内的通道和楼梯，以确保消费者的流动性和便捷性。
另外，商业综合体大厦的室内设计需要注重空间利用和舒适性。
在商业区域中，可以采用开放式设计，提供宽敞、通透的购物空间，使消费者能够自由浏览和选择商品。
在餐饮区域中，可以设置各种餐桌和座椅，以满足不同人数和需求的消费者。
在休闲娱乐区域中，可以设置舒适的沙发和座椅，以提供休息和娱乐的场所。
同时，还需要注意照明和空调系统的设计，以保持室内环境的舒适度和适宜度。
此外，在商业综合体大厦的外部设计中，需要注重景观效果和可持续性。
可以设置花园和绿化带，提供宜人的观赏环境，以吸引消费者和提升大厦的美观度。
同时，还需要考虑可持续性设计，如利用太阳能、雨水收集系统等，以减少对能源和资源的消耗，提高大厦的绿色性能。
最后，商业综合体大厦的安全性也是设计中的重要考虑因素。
需要设置合适的防火系统和安全疏散通道，以保障消费者和商家的安全。
同时，还需考虑大厦的物业管理和维护，以确保设施设备的正常运行和及时维修。
商业综合体设计方案商业综合体设计方案1. 引言商业综合体是一个集购物、餐饮、娱乐、办公及住宅等多种功能于一体的综合性商业区域。
在城市发展过程中，商业综合体的设计与规划起到至关重要的作用。
本文将从商业综合体的选址、功能规划、空间设计、公共设施等方面，提出一套科学合理的商业综合体设计方案。
2. 选址商业综合体的选址是非常重要的，合适的选址能够吸引足够的客流量，使商业综合体获得稳定的收益。
在选址过程中，应考虑以下几个因素：- 城市发展趋势：选择位于城市发展前沿区域，以保证商业综合体能够长期发展。
- 交通便利性：考虑附近道路、公交线路等交通设施情况，确保便利的交通条件，吸引更多的客流。
- 人口密度：选择人口密集的地区，以保证商业综合体有足够的潜在客户。
- 竞争环境：对附近已有的商业设施进行充分调研，避免过度竞争。
3. 功能规划商业综合体的功能规划需要综合考虑目标客户群体、市场需求及目标定位。
在功能规划过程中，可以考虑以下几个方面：3.1 购物区域购物是商业综合体的核心功能之一，应根据目标客户群体的需求规划合理的购物区域。
可以将商业综合体划分为主力店、专卖店、品牌店等不同类型的商铺，满足不同客户的购物需求。
3.2 餐饮区域餐饮是商业综合体的重要组成部分，可以规划多个餐饮区域，包括快餐、特色美食、餐厅等不同类型的餐饮场所，以满足不同客户的口味需求。
3.3 娱乐区域娱乐设施是吸引客流的关键，可以规划电影院、游乐场、运动场等娱乐设施，提供多种娱乐方式，吸引不同年龄段的顾客。
3.4 办公及住宅区域商业综合体可以设立办公楼和住宅楼，吸引白领和居民在商业综合体内工作和居住，提高商业综合体的客流量和附加值。
4. 空间设计商业综合体的空间设计需要考虑人流量、通风采光以及商铺的布局和展示效果等因素。
4.1 人流量和通道设计商业综合体内的通道应宽敞明亮，方便顾客流动，并且通道的设计要符合消防安全标准。
可以设置指示标识、扶手电梯、自动扶梯等设施，提高顾客的使用便利度。
大型商业综合体规划与建设方案随着城市化进程的加快，大型商业综合体的建设成为了现代城市发展的重要组成部分。
商业综合体不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、娱乐、餐饮、文化等多种功能于一体的综合体验空间。
在商业综合体规划与建设方案中，需要考虑到人流、交通、环境、文化等多个方面的因素，以实现商业综合体的可持续发展。
一、商业综合体规划的基本原则1.人性化布局：商业综合体的规划应以人为本，注重人流组织和便利性。
合理规划商业区、娱乐区、餐饮区、休闲区等功能区域，使人们在商业综合体中能够便捷地找到所需的服务和娱乐。
2.生态环保：商业综合体的规划应注重环境保护，提供绿化景观、自然采光和通风等设施，减少对环境的负面影响。
同时，商业综合体应鼓励可持续发展的商业模式，如推广绿色消费和低碳生活方式。
3.交通便利：商业综合体的规划应考虑到交通流量和交通方式的多样性，提供便捷的交通接驳设施，包括地铁、公交、停车场等。
同时，商业综合体应鼓励步行和骑行等低碳出行方式，减少对私家车的依赖。
4.文化融合：商业综合体的规划应注重文化元素的融入，提供艺术展览、文化演出等文化活动。
同时，商业综合体应鼓励本土文化的传承和创新，为人们提供多样化的文化体验。
二、商业综合体规划的具体内容1.商业区规划：商业综合体的核心是商业区，规划时需要考虑商业区的面积、商铺数量、品牌定位等因素。
商业区的布局应注重品牌的多样性和差异化，以满足不同消费者的需求。
同时，商业区的设计应注重空间的灵活性，以适应未来的商业变化。
2.娱乐区规划：商业综合体的娱乐区是吸引人流的重要因素，规划时需要考虑到不同年龄段人群的需求。
娱乐区可以包括电影院、游乐设施、儿童乐园等，以提供多样化的娱乐选择。
3.餐饮区规划：商业综合体的餐饮区是人们休闲和社交的重要场所，规划时需要考虑到不同餐饮类型的需求。
餐饮区可以包括中餐、西餐、快餐等，以满足不同口味的消费者。
4.休闲区规划：商业综合体的休闲区是人们放松和休息的场所，规划时需要考虑到人们的休闲需求。
商业综合体规划设计方案评审要点 （专项业务类） 一、前言 1. 商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方
案设计阶段 （ 含方案深化设计）、 初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。 2. 商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用
者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从 使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能 力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1． 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确
是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 2． 此阶段商管公司的任务及准备工作内容
商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案 （含方案深化 ）设计评审、空调冷热源 论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及 方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为 物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经 过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主 导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各 方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与 规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读， 以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作 时能够有的放矢，提高工作效率。 3． 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和
公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）
【关注点 1】：业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、 所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、 业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、 主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以 及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点 2】：步行街布局 1） 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽， 使各主力
店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街 与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿 插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店 的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的 “冷段”和“死角 ”；
2） 步行街的总长度通常以280〜350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处
设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约 500〜700平米（开洞面积），次中庭面 积约 300〜400 平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以 80〜100 米为宜。 【关注点 3】：交通组织 1） 城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场（ 3000〜 10000 平米左右）。大型城市广场 应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置； 2） 竖向布置 在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线
相匹 配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交 通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地 面坡度进行 “多首层 ”设计； 3） 道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不 含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大 限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达 和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵； 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计 统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点 10】）。 【关注点 4】：停车位 根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素， 合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有） 的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以 上。 【关注点 5】：停靠站和公交车站 为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少 于 20 米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确 定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。 【关注点 6】：管理用房 根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和 销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的管理用房，还有食堂等辅助用房。大 商业用房面积应达到 1000 平方米；食堂面积 600-1000 平方米；销售型物业（含大 商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为 3%。- 5%）;管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立， 避免后期出
现住宅物管用房产权纠纷问题。 【关注点 7】： 消防疏散通道 在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商 铺位置。 【关注点 8】：变形缝 结合万达综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到 不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。
、建筑方案设计评审 1． 此阶段商管公司任务及准备工作内容
1） 任务： 规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，商管公司则着重进行招
商 分析及物业管理方面的研究分析，提出方案评审意见。规划院通过组织一次或多次 评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完 成建筑方案设计。由于建筑方案通常经过多次评审和调整，在多次评审调整过程中 方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段。为方便 起见，我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述。 2） 准备工作： 地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各
自的 业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作。 主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管 理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾 处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经 营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。 2． 评审关注 商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计
的 确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中 心（广播、LED有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商 铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、 垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确 认；员工通道的要求。 商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商 管用房平面布置，确认房产技术条件。
室内商业步行街 1） 步行街主入口：步行街主出入口门高不低于 3 米，两侧及上方立面应采用通 透玻璃幕
墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值；商 业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江流域及长江流域以北地 区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）； 出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、 风力较大地区，步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定 性； 2） 步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为
5.4 米，二、三层层高为 5.1 米，走道吊顶下净高分别控制为 3.6 米和 3.3 米。若室 内步
行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美 食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、 二层的影响，油烟必须高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他 层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应 预留厨房点位位置和排油烟位置； 3） 管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面 向通道开
门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据 商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外 侧； 4） 公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽
度：首层10〜11米，二、三层16〜17米，步行街楼板开口尺度：层数为 2层的步 行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16〜25 米。步行街走道净宽宜 4 米，“桥 ”的净宽度宜 3.5 米，在中庭周围走道净宽 可适当加宽至 5〜6 米；2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30〜50 米）；各主力店 与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 5） 步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为 100卅以下，餐饮类商铺面
积一般为100〜200卅。所有商铺单元进深宜8米〜16米（其中零售和服务类商铺 不宜超过 10 米），面宽 8.4 米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则 等异形商铺设计，
降低招商难度； 6） 步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行 街商铺外立
面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商 铺与主力店通道的立面）； 7） 步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺 布局调整；
特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔 设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入 口处的店铺，面积不低于 180 平米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。
【关注点 10】：广场内部竖向交通组织 1） 扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原 则是，在步
行街的主入口 20-30 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米〜70 米之间，也就
