集中供地下，房企如何快速拿地买地要有融资方案和合作方案l集中供地新政下，开发商拿地时间集中，比如4月份就有不少热门城市扎堆拍地。
l这也意味着，房企不但需要提前缴纳大量的保证金，拍到地后还要支付巨额土地出让金，压力不是一般大。
尤其全国化规模房企，布局广，一个城市上报20块地，仅仅是缴纳保证金，整体资金压力都非常大。
l但阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌反而认为，透明的市场、有计划的市场反而好做事，资金可以早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。
l当然，为了缓解资金压力，很多房企早有对策。
l一是要求拿地要有融资方案。
l央国企背靠大树，不用担心资金问题。
比如有媒体曝出上海集中供地前夜，某央企准备了1300亿元的资金，准备在上海土拍大干一场。
而某地产10强为了在北京抢地，迅速回笼资金，光是保证金就花了超过140亿。
l但对于差钱的中小房企，要想买买买，只好自己努力了。
l据了解，现在很多房企为了减轻公司资金压力，要求团队在买地的时候必须有融资方案，主要是从外面找钱，这样财务可能会支持，集团审批通过几率才会大一点，如果没有融资方案，难度会越来越大。
l因为要参加集中拍地，动不动就需要几百亿资金，消耗掉资金，房企流动性会有很大问题，一旦流动性出问题，企业发展就会出问题。
l所以，这几个月，很多房企都进入疯狂找钱的模式。
很多融资机构表示，没有想到业务量这么大，额度完全不够用了。
在房企疯狂找钱下，融资成本也是水涨船高。
据知情人士透露，不少前融的融资成本达到了15%以上，非常恐怖。
l二是拿地上会要带着合作方案，降低资金压力。
l相比融资，联合拿地也有利于房企降低资金压力，而且方式更加温和，风险系数也更低。
这几场集中土拍中，联合拿地的比例越来越高了。
l比如杭州首轮土拍就有11宗地由房企联合体拿下，北京首轮集中土拍中，以联合体报名的房企多达89个！l某千亿房企投拓部总经理表示，公司资金紧张，要求区域拿地必须联合拿地，最好带着合作方案上会。
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房企拿地与投资分析，看看高手都是怎么玩的！投资的内涵及方式1何谓房企的投资工作。
房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节。
2主流房企经济测算要点。
现阶段主流房企强调“ 快周转” ，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标。
现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%。
主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模；资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度。
3土地获取的主要方式。
4各类获取方式的税务成本比较。
税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素。
勾地方式与案例解读1勾地的内涵。
官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。
2勾地关键要素。
3勾地案例分析。
➣勾地案例1：物业返还、溢价返还常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是——土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。
➣勾地案例2：带开发方案挂牌勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等。
➣勾地案例3：限定保证金或土地出让金为外资基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。
➣勾地案例4：利用或制造地块瑕疵目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。
➣勾地案例5：直接指定政府的协议单位土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件。
