房地产企业拿地十六种模式详解

房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。

政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。

2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。

3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。

4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。

5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。

该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。

6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。

7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。

8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。

9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。

10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。

11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。

12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。

13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。

14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。

15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。

16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。

以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。

开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。

房企不同拿地方式的操作及风险防范一、房地产企业可以通过哪些途径获取土地（一）房地产企业的六种拿地方式（二）六种拿地方式的利弊分析（三）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式二、一二级联动获取土地实操及风险防范（一）如何成功获取土地一级开发权（二）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析（三）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总1、前期开发的法律文件2、土地一级开发的法律文件3、土地一级开发成本类的法律文件1）收购土地及拆迁的文件2）基础设施投资类文件3）前期费用文件4）计入土地一级开发成本的二级开发文件（四）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？（五）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析（六）如何策划前期资金投入保障资金安全（七）如何合理合法避税（八）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒（九）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜（十）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现（十一）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍三、二级市场拿地方式实操及风险防范（一）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？（二）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析（三）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？（四）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？（五）如何避免“招拍挂”雷区？（六）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果（七）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧四、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范（一）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？（二）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效（三）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动（四）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本（五）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范五、股权收购获取项目实操及风险防范（一）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍（二）股权收购如何做好合理避税（三）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析（四）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？（五）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操六、商品房包销获取项目实操及风险防范（一）商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现（二）商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱（三）商品房包销如何合理避税（四）真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范七、承包经营获取项目实操及风险防范（一）通过承包经营获取项目有哪几种方式？（二）承包经营获取项目几种方式的不同之处及利弊分析（三）企业如何审时度势在几种方式中进行取舍（四）真实案例全面解析承包经营获取项目实操及风险防范八、模板（一）土地一级开发相关法律文件模板1、前期开发的法律文件2、土地一级开发的法律文件3、土地一级开发成本类的法律文件（1）收购土地及拆迁的文件（2）基础设施投资类文件（3）前期费用文件汇总（4）计入土地一级开发成本的二级开发文件（二）二级市场拿地相关文件汇总1、招拍挂成功拿地策划案2、招拍挂拿地相关法律文件（三）股权收购获取项目相关文件汇总1、股权收购获取项目策划案2、股权收购获取项目交流提纲3、股权收购获取项目尽职调查报告4、股权收购获取项目法律意见书（四）商品房包销获取项目相关法律文件汇总1、商品房包销获取项目策划案2、商品房包销合同范本。

房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。

2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。

3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。

4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。

5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。

6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。

7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。

8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。

9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。

10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。

11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。

12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。

13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。

14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。

15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。

16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。

中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。

2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。

3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。

4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。

5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。

6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。

7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。

8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。

9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。

10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。

11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。

12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。

13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。

14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。

15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。

16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。

这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。

开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。

房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业。

然而，房地产企业在土地获取过程中面临着各种各样的财税风险。

本文将对房地产企业土地获取的九种模式的财税风险进行深度解析，为房地产企业在土地获取过程中识别和应对风险提供参考。

第一种模式：市场购买和交易模式。

这种模式下，房地产企业通过市场购买或交易土地。

财税风险主要包括土地购买成本高、交易手续费用和税费等。

房地产企业在购买土地时应注意合理议价，避免支付过高的购买成本；并且在交易中应了解各种税费政策，合理安排交易时间和方式。

第二种模式：政府招拍挂模式。

在此模式下，房地产企业通过政府组织的招拍挂方式获得土地。

财税风险主要包括土地竞拍价格过高、竞拍保证金风险等。

房地产企业应根据市场情况合理选择参与竞拍项目，并计算好自己的承受能力，避免因竞拍价格过高而造成巨额资金压力。

第三种模式：长期租赁模式。

在此模式下，房地产企业通过长期租赁的方式获得土地使用权。

财税风险主要包括租金的支付问题和租赁合同的风险。

房地产企业在选择长期租赁的土地时，应充分考虑租金支付的承受能力，并仔细审查租赁合同，确保自身权益不受损害。

第四种模式：土地转让模式。

这种模式下，房地产企业通过代建、融资租赁等方式获得土地使用权，然后将土地转让给开发商获得收益。

财税风险主要包括土地转让价格的确定和税费风险。

房地产企业在土地转让过程中应了解土地的市场价值，合理确定转让价格；并且了解土地转让的税费政策，避免因税费问题导致亏损。

第五种模式：合作开发模式。

这种模式下，房地产企业与土地使用权人或其他开发商等达成合作协议，共同开发土地。

财税风险主要包括合作方式和分配比例的确定、合作协议的风险等。

房地产企业在选择合作开发时应慎重考虑合作方式和分配比例，确保自身权益得到保障。

第六种模式：土地侵占模式。

这种模式下，房地产企业通过违规侵占土地获得使用权。

拿地方式1招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。

（国税函【2010】220号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地增值税不得扣除。

国税发【2009】31号第27条规定：企业所得税可以扣除）问题2：契税问题。

财税【2004】134号规定补偿款等应交契税、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题：应按照土地成交总价款计征契税）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。

财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。

例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题5：以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此办理。

(和税局沟通）2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。