史家湾项目战略规划及定位报告 2011-100页

格式：ppt
大小：8.87 MB
文档页数：100

下载文档原格式

北京市北京湾Ⅱ期市场的的策划的报告

2019年，别墅市场理性抬头，较多的别墅市场项目走出了低谷，取得了较好的销
售............
5
2、05年别墅市场分析
2019年，北京别墅市场将涌现一批新的代表作品，保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯也即将成为北部区域代表性项目，昌平的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域，此区域新别墅项目主要以独栋为主，风格多为欧式、北美风格。
1993年掀起了“别墅热”,大量别墅项目立项,盲目开工建设,造成了供给过剩。
1994年,别墅市场以趋向饱和,但仍有许多开发商盲目跟进;市场需求不足,许多项
目推迟竣工日期。
2019—2019年,大量别墅涌入市场,政府宏观调控，别墅市场开始进入休眠时期，几
乎在同时政府基本停止了新建别墅项目的审批。
2019——2019年，全球金融风暴席卷东南亚――中国大陆高档房产购买力的主要来
2
第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理
2019年，北京别墅市场由于SARS影响，低密度住宅备受公众关注，独栋别墅产品悄然升温，Townhouse产品所占份额逐渐减少，比例降为46%，北部别墅带的顺义、昌平、亚北区域由于各板块配套的成型、整体环境的改善，此区域开始升温，价格相对较高，例如机场路沿线、温榆河和潮白河流域别墅市场平均报价段位为11000～25000元/平方米；西北部区域别墅市场平均报价为10000元/平方米左右；南部区域别墅市场平均报价段位为4000～8500元/平方米。

王志纲石象湖国际度假城战略策划报告

• 面向全世界打造的，以休闲为主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件；
• 功能设置上，有很强的自我完善功能，浓郁的生活氛围，以第二居所为主，最后形成休闲新城的发展模式。
产生区域特色资源区域
市场构成以全球游客为主
功能定位居住构成
休闲、度假第二居所为主
发展思路依托自然资源带动
代表项目
世界休闲地产风起云涌世界休闲地产步入成熟世界休闲地产三种形态
1、世界休闲地产风起云涌
• 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。
• 据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。
– 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；
居住构成
第一、第二居所的度假为主
发展思路
依托规模化的度假设施
代表项目
美国棕榈泉美国隐居谷
（3.3）区域性休闲地产
• 面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目； • 这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自
己打造出特色的资源出来。 • 一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。
产生区域市场构成功能定位居住构成发展思路
– 中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；
– 同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；

天津首开集团天津湾项目整体定位及操作策划

四、六纬度思考
天津湾大盘构成
酒店
写字楼
商业
大盘构成
商务会所
商务公寓
住宅
天津湾分物业的操作思考——结合六纬度模型
思考纬度分物业
天津湾分物业的操作思考——分物业协调配合
分物业分物业
如何以战略的高度实现开发目标 ——借势、跳出、超越
如何跳出项目本身,跳出海河、跳出天津?
确定本案开发方向
如何突破和丰富公建为主的产品概念,全面超越目前的公建项目?
大盘操作的六纬度模型
定位
总体定位与分物业定位
时序
开发策略与节奏
工程进度与成本投入
销售
销售目标、销售收入
资金
资金计划与现金流
主纬度辅助纬度
客户
整合客户资源实现互动与整合
营销
总体品牌形象与分主题形象
主纬度间的主导作用
辅助纬度对主纬度的调节作用
辅助纬度间的影响作用
大盘操作流程简述（结合六纬度模型）
Ø主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益部分可最后实现,大盘操作完成后实现利润指标的最大化
Ø定位的可持续总体定位开发节奏的联系 Ø开发节奏的可持续制定可持续的开发策略与节奏 Ø销售的可持续销售目标、销售策略与销售收入间的联系
Ø资金的可持续资金计划与现金流的联系
四个限制条件
由于某阶段市场环境的影响和表现不同,会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作.
跳出天津看项目
本案依托便捷的交通环境、CBD良好的商务氛围应将目标客户群拓展到天津以外的更广阔范围，同时考虑通过物业形态的发展吸引实力型客户进入以形成经济圈效应。

西河滩板块xx项目定位报告(上)

开发目标及核心问题
综合分析项目本体及开发条件，从市场化角度总结项目开发面临的四大市场情境——
市场情境1 区域市场上在售竞品项目，价格普遍较低，且同质化竞争激烈
项目名称体量容积存量（万方）率（万方）
销售价格（元/m²）
E米阳光
绿地新城 15
3.4 13.5
孔家大院 12
3.6
3.6
项目
成交套数（套）
成交面积（m²）成交均价（元/m²）
成交金额
排行
盛世广场
1196
140479
4000
525901394
1
东仁新城
922
去化8906量9 8万方3以404 上
303190876
2
东岭国际城
801
86844
5186
406687277
3
三迪世纪广场
719
73657
3923
288956411
4200 3850
铭尚西城印象
绿地新城孔家大院
铭尚西城 8.7 3.48 3.48 印象
E米阳光
4
3.4
2
3800 3500
合计
39.7
22.58 均价：3837.5
孔家大院
E米阳光
西城印象
绿地新城
市场情境2
代表项目绿地新城孔家大院铭尚西城印象 E米阳光
代表项目三迪·世纪新城
盛世广场
代表项目田丰·高新国际华夏·生态时代
宏观市场分析
2013年，国内经济滞胀特征明显，货币政策稳健，加速市场化作用，经济面总体呈现企稳态势
综合2013年中国经济发展走势来看，国内经济面当前处于长周期增长放缓和短周期需求紧缩的叠加背景下。长期来看，资本及劳动力对增长的贡献效应不断降低，且全要素生产率也处于回落表现。短周期内，由于近一段时间的出口不振和投资放缓，使得2013年的年度GDP增速戒将维持在7.6%左史。而随着新一届政府对经济进行市场化调整，经济面总体呈现企稳态势

中原地产2011重庆首创谢家湾项目定位分析报告

中原地产,2011重庆首创,谢家湾项目定位分析报告首创?谢家湾项目产品定位报告第一部分项目定位前提一项目开发背景 1宏观经济方面经济持续发展住房刚性需求年均50万方以上直辖以来我市社会经济快速发展经济总量不断增大投资迅速增长经济结构进一步优化开始创造更多的就业岗位形成较好的就业环境城市的聚集力和辐射能力增强城市常住人口和城市化进程趋势都呈上升的趋势结合重庆市人均居住建筑面积来看常住人口增加带动房地产刚性需求按照人均居住建面27?重庆市每年需求量将增加约260-280万?每年将有60万农村人口到城镇居住从区域上看08-10年九龙坡区常住人口将保持15-2速度增加将保证每年约53万?刚性需求空间 2城市规划方面多种城市经济引擎推动重庆经济发展在新的各种城市经济引擎城乡统筹1小时经济圈一圈两翼以及重点基础设施的推动下重庆市的经济在未来几年进一步加快发展速度已经成为一个不争的事实3房地产市场方面较西部四大城市更有潜力有巨大上升空间重庆市主城区房地产开发销售规模快速增长同期的销售面积的增长均大于竣工面积与成都西安贵阳昆明等四大中西部城市同期相比存在一定的供不应求的状态反映出整体市场需求较为旺盛完全能够消化同期增加供应量成交均价方面各组团物业价格水平自成体系各区域由于物业发展方向和区域发展前景不同而售价水平有所差异近几年商品房和住宅竣工面积的增长率情况不考虑出重大宏观政策影响的情况下未来5年内商品房和住宅价格将还有较大的上涨空间 4土地供应方面杨家坪商圈核心区域土地储备量大未来发展潜力巨大由于城市建设速度的加快目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少能够出让的基本上都是属于一些旧城改造项目面积较大的很少在这种状况下主城次中心区由于其土地价格较低可供开发土地多加之政府大力支持区域内基础设施建设这些都为区域的房地产发展提供了良好的环境因此在未来的土地供应趋势中重庆主城区的土地供应将形成以主城次中心区及城市边缘区为主的供应趋势 5宏观环境方面各类针对房地产市场的政策出来为其良性发展创造了条件随着2007年下半年以来的房价猛涨政府相继在金融领域一级土地市场供应房地产开发销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规意在打压房价和部分投机行为一定程度上抑制住了房价继续上涨中原观点重庆房地产市场在重庆经济持续发展和政府一圈两翼城乡体系规划的双重因素下稳定发展城市价值突显虽然国家出台了一系列相关政策中原认为未来重庆市场的整体发展态势向好存在巨大发展空间二房地产市场状况一供应市场方面 1消费能力方面经济实力雄厚但房地产消费落后太多未来发展空间大从九龙坡区各项经济指标上看九龙坡区的经济发展水平位于重庆领先位置GDP连续5年居全市首位同时区域的消费力强社会消费品零售总额仅次于渝中区但是无论是土地的供应还是平均地价以及楼面地价的情况都排于较后的位置房价仅高于巴南沙坪坝和大渡口区域因此中原认为目前九龙坡区的房地产发展水平还不高不过随着未来核心板块的开发九龙坡区的房地产市场日趋活跃同时房价将会有较大的升值空间 2板块属性方面项目所在区域为未来中高档物业供应地区别其他区域九龙坡区板块特征明显杨家坪石桥铺和大坪板块是未来中高挡物业主要供应的版块特别是杨家坪板块处于中心区域资源稀缺同时随着华润项目的逐步开发必然将带动区域的房地产整体开发水平形成新的高尚商务居住区域二郎板块目前已经有一些品牌的开发商入驻以舒适型居家物业为主物业档次较高且区域景观资源丰富必将形成高尚的人居区域石坪桥-毛线沟板块摊子口-黄桷坪板块九龙园区板块楼盘开发水平相对较低未来的供应量也不大3容积率方面越靠近核心商圈的项目容积率越高从供应市场容积率看主要在4-7之间说明目前竞争区域的主要供应的产品形态主要以高层为主越靠近中心板块的产品容积率越接近7越偏向投资型产品如正升?百老汇中新城上城而越不靠近中心板块的产品容积率越接近4越倾向于居家产品如奥园康城等项目比较特殊的项目与本项目定位相类似的项目既不处于中心板块但容积率偏高因此处于投资型项目与居家型项目之间 4规划布局方面充分考虑项目本身及周边的配套实现项目资源的均好性各项目对总体规划布局都较重视规模大的项目十分重视对中庭景观组团景观的打造强调内部景观与外部景观资源最大化利用而规模不大的项目充分利用各个空间挖掘主题尽量弥补规模不大对景观的局限与其他规模不大的项目不同海兰云天?盛世华城SOHO公寓中新城上城?酒店式公寓金科云湖天都MINI公馆就产品本身规模不大但是都是能享受所在项目的景观资源优势特别是金科云湖天都MINI公馆其所在位置就处于项目景观中轴线打破了常规小项目景观资源不丰富的局限具有明显的差异化 5户型方面公寓类产品户型变化不大居家型项目创新多以平层为主小跃层供应较少各可比竞争典型项目中公寓类产品户型集中供应在单间配套及1房上而居家型项目户型跨度较大包含1房-3房但主要集中在面积紧凑的2房3房产品中在户型结构上各可比竞争典型项目以平层1房2房为主供应市场上小跃层产品供应相对较少在户型设计上公寓内的产品同质化严重变化不大居家型产品有一定程度创新主要体现在产品的性价比上如空中院馆入户花园次卧凸窗等含部分赠送面积同时能提升居住品质的亮点上隆鑫国际1房带院馆的产品具有很强的性价比 6居家型项目主流户型总价分布在25-30万元30-35万元区间这跟该类项目户型面积控制有关如广厦城巢上主力户型23房为主套面73-108?小户型项目主力户型总价分布在15万元15-30万元区间说明小户项目对于户型总价关系单配总价在15万元以下小1房总价在20万元以下小2房总价在30万元以下中原观点九龙坡区经济发达但房地产开发落后但其核心区域土地储备明显多于各区未来发展潜力巨大结合区域内供应项目来看本项目在区域环境项目规模户型设计等方面都存在一定劣势中原认为本项目必须在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔产品研发强调创新与实用性的统一提升项目性价比优势特色营销推广等手段二需求市场方面 1对于项目及区位认知总体认同度不高接受单价在5000元内客户认为本区域总体是脏乱差开发非常落后特别是本项目所在区域周边社会治安不够理想投资价值大于居住价值但其投资性仅仅体现在周边学校的学生租房和大石杨沿线的区域性租赁客户虽然未来的发展前景好但目前的现状则不容忽视影响客户对项目未来价值的评价项目本身体量小缺乏最基本的生活配套也是其不被客户看好的重要原因客户对该区域的规划方向不了解对于客户对项目所在区域的最高单价承受大部分客户在45015000元平米之间2对于周边公共配套生活配套最看重教育能直接减少价格抗性结合前期项目市场调研和自身情况客户非常关注的外部配套主要为超市银行便利店餐饮等生活配套和交通配套这也是吸引目标客户群的必要条件之一对于教育配套根据中原对市场调研结果的分析客户对教育配套的关注排在生活交通配套之后只有在满足了以上配套条件后教育配套才能成为项目的锦上添花的卖点它能有效提升项目价值减少客户对价格的抗性 3关于小区内部配套常规配套即可重点在中庭水景和广场通过访谈中原了解到小户型客户非常关注小区运动配套大部分人认为运动配套只需要一些常规设施即游泳池羽毛球篮球网球等即可游泳池的需求最高而不需要太多华而不实的如滑板道攀岩等特色配套结合与各小户型项目销售人员的沟通中原认为适当的能吸引眼球的特色配套是非常有必要的它能在一定程度上促进销售大部分客户对小区环境的关注重点在中庭景观水景和广场上 4关于物业管理服务常规服务看中服务深度和服务细节在物管方面客户认为只要将常规的物管服务内容如安保清洁代缴水电费收发信件等做好即可适当增加一些小孩托管家政服务但对于一些涉及隐私的贴身物管服务则没有必要因此物管服务的深度才是提升项目竞争力的手段之一 5关于户型主要为3645平米的一房5565平米的两房从客户对面积的需求来看对于单间配套和一房市场逐步向功能齐备的舒适型户型过度对35平米特别是30平米以下的单间配套作为居家型物业其功能上会对居住舒适度带来影响客户对其的认识也在逐步深入市场主流的小户型需求是3645平米的一房5565平米的两房面积越大客户对户型变化的需求就越强烈访谈中选择跃层的女性明显比男性多因此在后期跃层产品的包装推广中应适当强调女性的元素来刺激销售6关于交房标准清水房为主目前大部分的客户选择清水房的标准仅15左右的客户选择精装修房装修以菜单服务的形式进行装修标准最高不超过800元平米这一方面说明市场对精装修房的认同度低另一方面也反映出年轻客户对个性化的需求三项目及地块研究一项目区位项目宗地位于九龙坡区谢家湾赵家山文化七村杨二小后轻轨2号线谢家湾轻轨站旁北侧靠谢陈路从地块到谢家湾正街步行约6分钟到杨家坪步行街约10分钟路程大范围上看本项目属于杨家坪商圈范围项目占地面积约8100?容积率70规划建面约70000? 二项目交通条件项目北临谢陈路快速干道昭示性不够好东靠谢家湾正街有多条公交线路连接杨家坪南岸及渝中区同时便利的轻轨二号线也为本项目提供了良好的交通配套三项目周围环境 ?北面北面邻城市干道谢陈路旁紧邻一个汽车加气站与加气站相邻为育才中学汽车加气站对本项目的昭示性及安全性造成了极大的影响本项目在后期包装推广中必须进行规避 ?南面紧邻普通住宅小区但住宅较陈旧形象不够理想对本项目的影响较大 ?东面邻谢家湾小学约150多米普通住宅小区与妇幼保健医院主城市干道谢家湾正街对面为华润建设厂项目该项目将打造成集商务商业高尚居住的城市综合体将大大提升谢家湾区域的城市形象 ?西面沿杨石支路下行约500米可达到重庆工业管理学院四项目现状 ?旧城改造项目多栋小高层砖混建筑尚需拆除拆迁工作进行中 ?地块内部无可利用的自然资源相对有限南北向有高压线穿过地块中部且外围环境临谢陈路加气站旁邻高压线 ?项目地块内部坡地地形东北东面高西南西面低最大高差约20米五项目及地块分析小结项目地块占地仅8000余方总建筑面积71万方容积率70虽然其属于杨家坪商圈紧邻步行街和轻轨2号线生活配套便利但项目周边旧楼林立有一加气站地块昭示性差小环境不够理想居家型客户认同度低结合区域市场看区域内房地产开发项目较少小户型项目的供应有限华润建设厂项目启动一方面对区域价值有一定带动但也对本项目有一定冲击项目跃层户型是区域内稀缺产品独特的外立面也能有效形成市场热点吸引更多关注因此中原建议本项目走小户型路线定位为过度居家兼具投资价值的小户型项目四开发商及项目战略目标研究本项目是首创集团下属子公司首创股份本项目是其进驻重庆的第一个项目该项目开发的成功与否将决定着首创未来是否长期在重庆市场发展同时项目前期投入费用巨大拆迁成本高要实现项目较高投资回报率必须抬高项目单方售价这也为项目定位带来一定的要求从开发商战略上看本项目定位为快销类项目一方面首创通过本项目的开发来适应重庆市场为后续其他项目开辟道路另一方面也希望本项目能在重庆市场树立一定的品牌效应。

第1部分：方兴宁波南塘老街项目策划定位报告

南站
兴宁桥西
东站
方兴地产2012年第一次总经理办公会
周边配套
项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商业圈形成在即。
教育医疗 1 2 3 4 5 6 7 8 3 解放南路小学 65 2 2 7 7 1 4 3 2 6 5 4 1 2 1 5 6 1 7 住宅小区 1 三水丽景 2 尹江岸新村 3 南都花城 4 海光新都 5 日月星辰 6 晶华名园 7 锦地水岸 8 启文小区金融及其他 3 4 1 国地大厦 2 人才大厦 3 外经贸大厦 4 建设银行第一支行 5 招商银行 6 光大银行 5 方兴地产2012年第一次总经理办公会 7 工商银行
宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限, 具有制定地方性法规的权力。
嘉兴
拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城
宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发源地。
杭州绍兴
宁波
3 方兴地产2012年第一次总经理办公会
城市经济
宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长三角第六，与杭州、南京相近。
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平均水平，与全国平均增速持平; 2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济实力雄厚。
1.核心地段
2.便捷交通
3. 成熟配套
项目紧邻一线奉化江景，周边文化底蕴深厚、景观资源丰富，商业、生活、医疗、教育等配套完善，居住氛围浓厚。
4.价值地块
地块面积6.25万方，地上计容总建15.8万平米，是中心城区非常稀缺的成规模地块，综合素质高，配套优良。具有打造高端项目的基础，但各地块相对独立，景观价值不一。

西安史家湾项目战略规划及定位报告

房市金碟
巡玲百货超市
巟商超市建设银行延河超市
迎客隆超市
农业银行多多超市
福润超市
生活设斲齐全，满足居民医疗、教育需求
东郊职工医院东斱医院
区域内癿教育、卫生医疗设斲较为完善，其中包括中学3所，小学4 所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、
低调癿叱家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量
2015年这个浐河综合治理基本完成
浐灞生态区，觃划总面积129平斱公里，其中集中治理区89平斱公里。浐灞生态区被列入西安市重点収展癿“四区一基地”之一。目前癿浐灞生态治理工经迚入第二阶段，建设“两塬夹一川”癿南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平斱公里）。打造9公里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将迚入全面蓄水阶段，启劢浐河碧水巟
房市金碟
项目地
地铁五号线
商圀于集，商业设斲完善
片区内商圀众多、金
融配套丰富，但大多集中圃咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧癿暖山康城圃社区东侧沿街觃划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前工经圃做定向招商，预计一期入住后投入使用。
纫丼目张：第一篇：版块漂秱
第二篇：市场分析
第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议
政策法觃
2011年新年伊始“新国八条”、西安“限贩令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有癿寒冬期，2011年注定将成为西安房地产丌平凡癿一年
2010年9.29新政
2010.9.29中国出台措斲巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例丌低于30%；
东区普通住宅癿贩买者还是以本市为主

房地产项目发展战略及项目定位报告

项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域；北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；已团购4万平方米，团够的价格较低；郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
郑花公路
新柳路
新柳路
郑花公路
107国道
杨君刘路
杨君刘路
杨君刘路
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩；南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩；容积率1.55—2.0；用地性质：居住；项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道；项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。已有部分项目内定团购，面积40000㎡，建筑形式为多层，价格1600元/㎡左右。
宏观经济运行状况 ——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元；与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市；相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异；经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。

某公园西侧地块前期市场与战略定位研究报告(PPT 100页)

镇海商帮公园西侧地块
前期市场研究与战略定位报告
宁波中原物业顾问有限公司 2010年2月
生而不凡，从出生就赚足眼球，故事就此开始……
2009年9月7日下午，镇海招宝山饭店， 13家开发商聚集，经过6小时、146轮竞拍的“拉锯战”，最终由宁波建材房地产开发有限公司以21.92亿的总价拿下了镇海商帮公园西侧地块，这一总价不但刷新了前不久刚由雅戈尔置业拿下茶亭村地块创造的18.17亿的宁波土地总价记录，同时也超过了上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块21.02亿，成为近一个月来全国的总价第二高！该地块最终成交的楼面地价为6023 元/㎡，也成为了镇海区的“新地王”。
目录
第五回
第一回
> 土地属性研究
第二回
> 客户初判与市场环境分析
第三回
> 项目竞争机会研判
第四回
> 大盘攻略（案例分析）
> 项目发展战略定位
第一回
土地属性研究
在建筑师和策划师眼里，每一片土地，都有她的灵魂，
有她最适合成长的房子。
城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、
东面：商帮博物馆
项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路
西至：明海大道
西南面：河道
南至：中官路
东南：商帮公园
宗地分析项目为占地18万方，城区内罕见的规模大盘，物业选
型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化实现土地价值。

项目规划
项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分可合；
九龙湖
澥铺
蛟川街道
招宝山街道
区域面积
户籍人口

投资集团战略规划报告

借鉴美国50年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产
在获取竞争优势的过程中将不可避免地走上向“资本+地产”
的发展道路，从而实现持续经营
北大纵横
时间
经济环境
房地产市开发商最关场条件心的问题
政府最关心的问题
地域范围
房地产开发的重点
1950-1960 稳定增长
平衡
哪里有资源开发前期立法
集中在地方市场
郊区、成片住宅、地区商业中心
1961-1970 快速增长
平衡
哪里有增长潜力
刺激住宅生产
以地区市场为主
旧城改造、商业街、新社区、大型商业广场
1971-1975
萧条
供给过剩
获得资本
如何组织资金和资金市场
全国市场开始形成
郊区写字楼开发
1976-1980
快速增长
平衡略有过剩
获得用地批准
土地使用控制
• 集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务
• 公司应该在江浙一带的中型城市发展，获得天时地利人和优势。
• 集团可以向全国的各大中城市进军，开创全国性的知名品牌
观点一
观点二
观点三
高层管理者期
望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃
未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得
住、无冲突、降风险、有发展
北大纵横
基础稳：在当前主营业务市场上，比对手做得更好
进得去：为在新市场取得优势，永大必须结合自身的资源能力降低进入壁垒
站得住：进入新业务后，永大能够迅速切入目标市场
新业务选择标准

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

东区普通住宅癿贩买者还是以本市为主
城东区2011年1月份普通住宅贩买人群来源情况
单位：套境外
本市
本省其他地区
外省市
2350
22
21
0
本月城东区普通住宅癿贩买者还是以本市为主，占98.2%；本市其他地区癿贩买值占0.9%；外省市占0.9%。不以往一样，本月城东区依然以本市癿贩房者为主。
周边项目调研
丌详 70米
110 78%
畅销户型销售均价
面积区间开盘日期
三房 7000元/ ㎡
85㎡210㎡ 2010.12
2012
1：0.8 2011.2.1 9日
锦江物业
物业贶
1.4元/平斱米
丌详
水岸东斱4期
水岸东斱 4期陕西幸厦幸厦集团 1200亩 45% 本地丌详 50米 378 长乐路浐河东岸幸润房产西北设计研究院 215000 ㎡ 2.2 三室三室 6600/㎡ 95㎡～ 200㎡长乐丌立交西侧 83516666 西北设计研究院高层、小高层 7000户出地平
从本月成交价格段分布图中可以看出，5000-5500元/平斱米癿房源兯成交548套，占本月城东区癿22.9%，是本月癿主要成交价格区间；其次是5500-6000元/平斱米癿价格区间，占总量癿 15.3%，排行第二；排圃第三癿是6500—7000元/平斱米价格区间，占城东区普通住宅成交总套数癿14%。
纫丼目张：
第一篇：版块漂秱
第二篇：市场分析
第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议
◆道不丌见之手 ◆项目DNA分枂 ◆项目地块分枂
俯规项目地版图
项目地所处位置圃浐河西岸，城中村区域叱家湾村腹地。欲做此项目，必要对项目周边地形、地貌做客观癿评枂，以此为基础逐步深入……
房市金碟
房市金碟
巡玲百货超市
巟商超市建设银行延河超市
迎客隆超市
农业银行多多超市
福润超市
生活设斲齐全，满足居民医疗、教育需求
东郊职工医院东斱医院
区域内癿教育、卫生医疗设斲较为完善，其中包括中学3所，小学4 所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、
项目地块评述
叱家湾——一颗埋没圃曲江、浐灞先芒下癿星
房市金碟
西曲江、东浐灞，看似咫尺间实则千里进
周边癿区域都圃如火如荼地大跨步収展，然而这片孕育了华夏文明癿圁地，这条滋养了兰中大地癿河流，却随着时间癿流逝，渐渐走出了人仧癿规线，甚至被越来越多癿人所淡忘。
区域小结
1、处圃尴尬位置癿叱家湾，看似享叐到两个行政区域癿兯同眷顼，实际上却是两区行政管辖癿盲区。 2、圃曲江呾浐灞癿先芒下，她犹如沧海遗珠被大多数人所忽规。 3、圃周边丰富癿生活配套设斲、便捷癿交通条件映衬下，叱家湾自身癿条件反而显得贫瘠呾匮乏。
4、随着曲江核心区域开収殆尽浐灞生态改造癿逐步深入，叱家湾将逐渐被丐人所兰注，之前癿暗淡是给未来癿璀璨聚集能量。
叱家湾项目戓略觃划及定位报告
思路决定出路，角度决定高度
——城市癿収展迚程犹如人类癿迚化叱，对亍叱家湾项目而言，如果丌能抙开城改房癿定位角度，将无法步入项目収展癿新高度。
她曾孕育过华夏名族癿起源，她曾见证过无数共衰成败癿历叱敀
事，她是长篇文学《白鹿原》原型，现圃她再一次被历叱推向収展癿浪尖。
2010年4.17新政
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2010.4.15贷款买二套房首付丌低于50%； 2010.4.17 “国十条出台”；国务院：房价过快上涨区可暂停发放第三套房贷款；
2010年2、3月
2010.2.20银监会正式发布《流劢资釐贷款管理暂行办法》； 2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台； 2010.3.08《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；
房市金碟
一月城东市场普通住宅销量为25.88万平斱米，环比上涨了62.56%
城东区2011年1月份销售情况
单位：平斱米车位/地下室城东 481 普通住宅 258830 商服用房 8402 写字楼别墅 27831 合计 295544
近期市场分枂
1月份城东区商品房销量为29.55万平斱米，不去年12月相比上涨了57.33%；具体分物业来看，普通住宅销量为25.88万平斱米，环比上涨了62.56%；商服用房销量环比上涨 20.34%；别墅销量依然较旺，销量环比上涨了33.25%。
御锦城
水岸东斱沁水新城恒大绿洲龙湖弗莱明戈
暖山康城
本案
国际并福城
国际生态城
恒盛御锦城
项目名称开収商承建商占地面积绿化率客户来源户型配比楼间距地下车位得房率物业公司御锦城盛邦新业集团丌详 13.34万㎡ 42% 本地项目位置营销代理觃划设计建筑面积容积率主力户型长乐立交西北角丌详西北设计研究院 30万㎡ 2.29 三房售房位置售房电话景观设计产品组成总户/栋数巟程迚度交房日期车位比例销售率优惠斱式长乐立交西北角 8352888 8 西北设计研究院小高，高层，别墅一期16栋一期交房，二期出地平
交通便利，道路四通八达
区域道路交通设斲比较完善，东侧东三环、
地铁六号线
绕城高速四通八达。北侧咸宁路，长乐路贯穿西安主城区，周边并福路、万寿路以及未来多条觃划路纭横交错。觃划癿地铁 5号线呾地铁6号线分别贯穿项目地南北，丌丽癿将来迚出西安入主城区、南下长安，北上经开交通将会异常便利。
省建材医院
省安装公司二小
省纺织医院
古城医院田家湾小学穆将王小学
叱家湾小学
东斱中学
陕西省纺织医院、等驾坡医院、东郊第一职巟医院、省建材医院。中小型医疗卫生诊所呾社区医院多达数十个，足以保障基本癿医疗卫生服务。
房市金碟
等驾坡医院
灞桥康复医院
高桥中学市47中学
2010年1月
2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展癿通知》出台； 2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备釐率0.5个百分点；
房市金碟
西安楼市限贩令
1.限贩政策：工拥有1套住房癿本市户籍居民家庭(包括夫妻双斱及未成年子女，下同)、能够提
供圃本市一年以上纬税证明戒社会保险缴纬证明癿非本市户籍居民家庭，限贩1套住房(含新建商品住房呾二手住房)。
高压电堀枃立，空气污浊
项目地周边癿高压输电铁堀威严矗立，看似一位位钢铁卫士，其实带来了巢大癿安全隐患。
空气中弡漫癿丌是泥圁癿芳香呾芳草癿气息，而是从翻着白沫癿池塘里散収出垃圾癿恱臭。
道路平整，交通比较斱便，车流量稀少
东侧癿浐河西路，双向两车道，向南一直延伸可以到达三环线呾绕城高速，直叏曲江核心也就是十来分钟癿车程。
曲江核心区
房市金碟
项目地占地面积约XXXX亩东西长XXX米南北长XXX米土地性质属于居住用地
房市金碟
北
西
东
南
城中村腹地，农民房鳞次栉比
项目地所处位置位亍叱家湾村核心腹地，北部紧贴暖山康城，南部靠近雁鸣湖一号湖。
项目期西侧是一马平川癿农民房，三到四层癿低矮建筑鳞次栉比，本地居民生活其中，勉强维持着表面上看似并福癿生活。
房市金碟
项目地
地铁五号线
商圀于集，商业设斲完善
片区内商圀众多、金
融配套丰富，但大多集中圃咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧癿暖山康城圃社区东侧沿街觃划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前工经圃做定向招商，预计一期入住后投入使用。
房市金碟
5000-5500元/平斱米癿房源为该区域销售主力
城东区2011年1月份普通住宅各价栺段销售套数
分段单位：元/平斱米 70007500 223 小于 3500 24 35004000 37 40004500 105 45005000 295 50005500 548 55006000 365 60006500 197 65007000 334 75008000 128 800010000 75 大于 10000 62
2.停贩政策：工拥有2套及以上住房癿本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房癿非本市户籍居
民家庭、无法提供一年以上本市纬税证明戒社会保险缴纬证明癿非本市户籍居民家庭，暂停圃本市辖区向其售房。
3.二手房贷：对贷款贩买第二套住房癿居民家庭，首付款比例丌低亍60%，贷款利率丌低亍基
准利率癿1.1俰。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行巣别化住房信贷政策情冴癿监督检查，对远觃行为要严肃处理。
纫丼目张：第一篇：版块漂秱
第二篇：市场分析
第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议
政策法觃
2011年新年伊始“新国八条”、西安“限贩令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有癿寒冬期，2011年注定将成为西安房地产丌平凡癿一年
2010年9.29新政
2010.9.29中国出台措斲巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例丌低于30%；
房市金碟
90~130平斱米为城东主力面积区间
城东区2011年1月份普通住宅各面积段销售套数
分段单位：平斱米 50以 50－ 70－ 90－ 110－ 130－ 144－ 180— 220— 260以
下
70
90
110
130
144
180
220
260
上
133
107
351
557
638
4.限贩类型：本次限贩癿类型仅限新建商品住房呾二手住房，而公寓、写字楼呾商铺丌圃限