商业项目前期定位报告
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Click to edit Master subtitle style泉州浦西万达广场——前期商业市场调研及定位报告2011年3月23日.wanda3></a>目录一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据7></a><B style='color:white;background-color:#886800'>4、结论一、城市概览1.城市卖点泉州——福建省三大中心城市之一;著名侨乡;“世界宗教博物馆”;有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。
一、城市介绍2.总体介绍泉州素有“民办经济特区”之称。
城市竞争力排名全国第26位,经济总量位居全国前列,人均GDP位居全国第二十五位,城市生活质量全国第32位,现有人口800万、常住人口180万(至2010年),辖<B style='color:white;background-color:#886800'>4个市辖区、5个县、代管3个县级市一、城市介绍泉州是国务院首批公布的2<B style='color:white;background-color:#886800'>4个历史文化名城之一,也是中国古代海上丝绸之路的起点,唐朝时为世界四大口岸之一,宋元时期被称为“东方第一大港”,被誉为“世界宗教博物馆”,联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。
曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。
泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产,其中南音是中原雅乐的活化石,梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。
全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。
分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人,旅居香港同胞70万人,旅居澳门同胞6万人,三者合占全省60%以上。
总规前期产品定位目的:通过市场分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”,有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二:土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”,如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目(含分期发展项目),需要分析发展趋势。
3、竞品综述(个案不得少于5个)①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析(产品方面、量价方面、客户构成方面等)对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现,包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外,竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭(悦府系列、高端低密度系列):➢置业诉求:房屋不仅作为居住功能,更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求,追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心,坚持自己的品味,情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征:客户属于金字塔上层人群,属富有阶级。
(一)对项目前期工作的重要性认识不足。
个别部门对项目工作在经济发展中的战略定位不高,特别是对项目前期工作的重要性、紧迫性认识不到位,责任感不强。
尤其是在县本级财力有限情况下,项目前期工作经费不及时落实,导致许多单位提前开展可行性研究工作的积极性不高,不愿委托有资质的单位提前编制可研报告,往往等到每年投资申报文件下发后才仓促开展可研,造成了可研报告编制时间不足、深度不够,导致后期在初步设计阶段或实施阶段存在项目建设内容变更调整等问题,耗费了很多时间和财力,影响了项目如期建设。
(二)前期工作行政审批部门衔接密度不够。
城镇规划与国土规划之间的衔接不够紧密,有些项目选址出现用地规划和城镇规划相互“打架”现象;审批部门之间对各自的审批政策、审批流程互不熟悉,审批信息尚未实现真正互通,工程项目并联审批率有待提高;投资项目线上线下监管不同步,企业线上已实现几乎“零门槛”备案,但对企业备案后续的监管措施却无法及时跟进,对乱备案、重复备案、虚假备案等可能存在的风险缺乏必要的监督和处罚措施。
(三)前期要素保障瓶颈比较突出。
用地调规、征地拆迁、资金缺口等问题仍然是制约项目推进的重要因素。
如,明仕二期项目、硕龙口岸岩应边贸加工产业园项目、恩城水乡国际康养旅游度假区、圣泉谷乡村旅游景区项目一期、长留山居主题酒店等项目用地涉及到生态保护区调规问题;大新龙门风电场、大新县殡仪馆和公益性骨灰安放楼项目、大新县向水河龙门河景观提升改造工程(一期)、中越跨境旅游合作区配套项目·德天下(一期)等项目征地拆迁压力大;大新县多馆合一项目、大新县龙门河(武阳山文化体育公园)提升建设工程项目等资金缺口较大。
(四)重大项目储备数量不足、规模不大、质量不高、结构不优。
大新县矿产资源丰富,有“中国锰都”之称,但是随着近年来能耗双控及限产限电政策影响,我县以锰矿优势资源开放为代表的资源开发型产业项目已明显回落。
从纳入崇左市“十四五”规划纲要的重大工程项目来看,虽然有一批以德天瀑布、明仕田园等为载体市场前景比较好的文旅产业项目,但是基础设施项目偏多,锰产业为主导的工业产业项目不多,特别是高技术产业项目极其缺乏。
【乐高丰商业中心】项目定位报告一、项目的基本概况1、占地面积:23821。
1㎡2、总建筑面积:47646.82㎡3、功能面积:(1)地块一:首层商铺:3415.3㎡二层超市:3483。
99㎡三层娱乐+商务公寓:3114。
42㎡四—六层商务公寓:3351㎡(2)地块二:首层商铺:5827.36㎡(临街商铺+肉菜市场)二层餐饮+公寓:5896。
55㎡三层餐饮+公寓:5274。
81㎡四—八层商务公寓:4308㎡二、项目的交通概况项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇--—大塘镇,地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部,东邻广州市,南望佛山市中心城区,西临肇庆四会,北接清远市,北江主航道贯境而过,是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地,具有得天独厚的区位优势。
本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。
三、项目竞争力分析1、项目优势与机会(1)市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设,为项目的发展提供了政策支持.(2)项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段,与核心城区体现无缝化的结合,大塘镇新城区规划建设利好因素,为项目发展提供了良好契机和强大动力。
(3)项目地块选位占绝对优势,比邻大塘镇新城区核心生态商住区,高级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等,着力提升城镇建设档次和品位,继而奠定项目的核心价值。
(4)项目所处位置土地开发资源成本相对较低,使得招商的租金及投资价相对比同区域行业的价位偏低,有利于促进前期招商的商家入驻及购买力增强,可以达到资金链接回笼周期加快,便于更快地形成一个良好的商业开发态势。
(5)“一涌两岸”生态景观工程,促使项目周边生态环境优美、交通道路地势开阔,是户外休闲娱乐的好去处。
(6)在新建的塘西线上,交通条件好,公交线、车站众多。
(7)项目超前配置大量停车位的优势。
(8)新城区的加速发展,将加快人口的聚集,为项目带来更多的消费人群。
(9)区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口,是新城区商业市场发展重要契机。